CHAPITRE DEUX :
L'EPARECA, UN OUTIL PROFESSIONNEL ET RÉACTIF
FACE AUX
LOURDEURS ET DÉFAILLANCES DE L'ETAT
I. L'EPARECA : PROFESSIONALISME ET RÉACTIVITÉ...
L'EPARECA se conçoit comme un instrument de la politique de la ville. Instrument moderne, il définit ses objectifs de la manières suivante :
- maintenir un service commercial de proximité mais de qualité dans les quartiers en difficulté ;
-préserver la mixité des fonctions dans ces quartiers ;
-favoriser à terme la mixité sociale de ces quartiers, et donc l'arrivée de nouvelles populations.
Il définit son rôle de manière ciblée : lorsque la desserte commerciale d'une population est assurée, il considère qu'il n'est pas dans sa vocation d'intervenir.
Conscient que son rôle appelait de nouveaux moyens et de nouveaux modes d'action, l'EPARECA s'est doté d'une équipe légère, très professionnelle, et a défini des modalités d'intervention originales et pertinentes, qui se distinguent du fonctionnement routinier de bien des services déconcentrés de l'Etat.
A. UNE ÉQUIPE LÉGÈRE ET PROFESSIONNELLE
Le directeur général a proposé à son conseil d'administration de ne constituer qu'une petite équipe centrée sur le coeur de métier de l'établissement : l'expertise, le montage d'opérations, l'investissement et la commercialisation. L'équipe reste donc limitée en nombre. L'EPARECA employait 9 personnes fin 1999, 11 fin 2000 et 15 fin 2001.
Cette organisation permet de limiter les frais de fonctionnement. Elle évite de faire concurrence à des structures publiques ou privées existantes par rapport auxquelles l'établissement n'apporterait aucune valeur ajoutée. Elle permet par ailleurs de bénéficier des meilleures compétences pour chaque tâche à remplir. L'EPARECA n'emploie aucun fonctionnaire détaché des administrations de tutelle mais des professionnels contractuels expérimentés du secteur. Les cadres de l'établissement proviennent de sociétés d'économie mixte d'aménagement, de sociétés immobilières ou de syndics, de chambres consulaires et de sociétés de conseil : ils forment une équipe qui se veut très opérationnelle.
L'EPARECA a fait le choix de ne pas se doter de compétences propres en matière d'études. Par conséquent, il sous-traite cette activité, qui concerne notamment les études de marché, de « fonctionnalité commerciale », de composition et de programmation commerciale, les études foncières, juridiques, techniques et architecturales et les études de faisabilité économique et financière. De 1999 à 2001, les études ont coûté au total 550.000 euros environ, pour une moyenne de 22.000 euros par opération. 22 ( * )
Pour suivre concrètement les opérations de réhabilitation sur le terrain, plutôt que de s'en occuper directement en se déplaçant en permanence aux quatre coins du territoire, ce qui demanderait des moyens importants et coûteux sans garantir l'efficacité du suivi, l'EPARECA a judicieusement décidé de faire appel à un opérateur local et de lui déléguer le cas échéant la maîtrise d'ouvrage. Il peut théoriquement s'agir d'établissements publics, d'organismes HLM et de promoteurs privés. Concrètement, il s'agit le plus souvent de sociétés d'économie mixte d'aménagement qui ont l'avantage d'être proches du terrain, d'en connaître l'ensemble des difficultés et d'être proches des élus locaux avec lesquels travaille l'EPARECA.
Ainsi, le document de procédures et méthodes interne, validé par le conseil d'administration, stipule que « l'établissement s'appuie autant que faire se peut sur des compétences extérieures existantes sans rechercher à faire par lui-même, en régie, tous les métiers qui peuvent être exercés par d'autres avec plus de technicité, de professionnalisme ou de proximité (structures publiques, para-publiques ou privées) :
« - en amont des opérations ; bureaux d'études commerciaux (...), juristes, architectes, Bureau d'études techniques, économistes ;
« - pour la réalisation : maîtres d'ouvrage délégués locaux (établissements publics, SEM, promoteurs), négociateurs fonciers ;
« - en aval : prestataires spécialistes privés pour la gestion patrimoniale et syndicale, la commercialisation, la gestion locative et l'animation commerciale ».
Le souci de l'établissement de se concentrer sur son métier de base permet une vraie souplesse de fonctionnement : les tâches de coordination administrative sont réduites au minimum et les directeurs de programme peuvent gérer parallèlement jusqu'à une quinzaine de dossiers, quel que soit le stade d'avancement des dossiers.
* 22 Les études les plus coûteuses concernent le site de Vénissy à Vénissieux et le site Epicentre à Epinay-sur-Seine. Dans le premier cas, près de 90.000 euros ont été attribués à un cabinet d'architectes. Dans le second cas, près de 120.000 euros ont été attribués à la SEM Plaine Développement.