chapitre premier :
le
point haut du cycle du marché immobilier paraît atteint
L'étude de l'OFCE jointe en annexe au présent rapport d'information se fondant sur des données datant de 2004, l'analyse « en temps réel » du marché conduira à nuancer certaines de ses conclusions, les premiers mois de l'année 2005 s'étant caractérisés sur le marché du logement par une hausse soutenue des prix.
A proprement parler, il n'y a pas eu, au cours des dernières années, de phénomène spéculatif sur le marché de l'immobilier. La hausse des prix constatée entre 1998 et 2005 est liée à un déséquilibre conjoncturel entre l'offre et la demande de logements. Néanmoins, les facteurs de déséquilibre sont en passe, selon votre rapporteur général, de se résorber. Le point haut du cycle du marché immobilier paraît atteint.
l'absence de bulle immobilière
Selon la définition de M. Joseph Stiglitz, on peut qualifier de « bulle spéculative » un état du marché dans lequel « la seule raison pour laquelle le prix est élevé aujourd'hui est que les investisseurs pensent que le prix de vente sera encore plus élevé demain, alors que les facteurs fondamentaux ne semblent pas justifier un tel prix » 2 ( * ) .
L'évolution du marché en France et dans les pays de l'ocde
S'agissant de l'analyse du marché immobilier, il convient de rappeler au préalable que la conjoncture sur le marché des bureaux n'est pas la même que celle sur le marché des logements .
En matière d'immobilier de bureaux, on est loin de la situation qui prévalait au début des années 1990 : une baisse des prix est déjà intervenue (à partir de 2001 et ce, par rapport à des niveaux de prix inférieurs à ceux atteints en 1990). En revanche, depuis le point bas de 1998 jusqu'en 2004, les prix du logement (en termes nominaux) ont progressé de 90 % en France.
La France n'est pas un cas isolé : la hausse atteint 140 % au Royaume-Uni ; 160 % en Espagne ; 179 % en Irlande. Notre pays se situe cependant dans le haut de la fourchette d'évolution des prix, l'Allemagne et le Japon (où les prix ont baissé depuis 1998) se situant tout en bas. L'augmentation des prix de l'immobilier en France a été de l'ordre de 10 % par an contre 7 % en moyenne pour la zone euro.
L'étude de l'OFCE replace le niveau actuel des prix du logement dans une analyse historique du cycle de l'immobilier. Si l'on considère que la tendance de longue période de hausse des prix de l'immobilier est en termes réels de 1,4 % par an , que le point bas de 1998 se situait 12,9 % au dessous du niveau tendanciel (soit un écart comparable au précédent point bas de 1985 : - 10,6 %), les prix en 2004 pour la France entière se situent 25 % environ au dessus du niveau tendanciel , soit un écart historiquement inconnu et donc préoccupant en première analyse.
Indice du prix des logements anciens corrigé de
l'inflation :
France entière
Source : Jacques Friggit, calculs OFCE
La différence entre la situation en Ile-de-France et en province est cependant remarquable :
- en 2004, les prix en Ile-de-France se situaient à 13,1 % au-dessus de la tendance, soit un écart positif très inférieur à celui du précédent pic cyclique (+ 30 %) ;
- en revanche, en province, l'écart à la tendance en 2004 (+ 35 %) atteignait un niveau inégalé.
Indice du prix des logements anciens corrigé de
l'inflation :
province
Sources : Jacques Friggit, calculs OFCE
C'est donc en province que pourraient se situer les excès haussiers les plus importants. Toutefois, il n'existe pas un « marché immobilier de province », mais un très grand nombre de situations locales qui devraient être examinées une à une. Leurs caractéristiques diffèrent tant en termes quantitatifs que qualitatifs : ainsi, les marchés immobiliers des grandes agglomérations n'ont que peu de points communs avec ceux de zones à vocation touristique ou de résidence secondaire, a fortiori avec ceux de l'espace agricole...
Les prix de l'immobilier ont progressé, en valeur réelle, de 7 % par an en France entre 1997 et 2004, alors que le pouvoir d'achat du revenu des ménages a augmenté de 2,3 % par an. Au total, la hausse des prix a été 3,6 fois plus forte que celle des revenus.
La déconnexion entre hausse des prix de l'immobilier et hausse du revenu est certes moindre que celle observée en Espagne ou au Royaume-Uni (la hausse des prix de l'immobilier dans ces deux pays a été entre 4 et 5 fois plus forte que celle du revenu).
* 2 « Y a-t-il un risque de bulle immobilière en France ? », Bulletin de la Banque de France, n° 129, septembre 2004.