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Un nouveau pacte de solidarité pour les quartiers (rapport)

 

ANNEXE 13 - ÉLÉMENTS RELATIFS AU PROGRAMME NATIONAL DE RÉNOVATION URBAINE ET AUX COPROPRIÉTÉS EN DIFFICULTÉ

I. L'ÉTAT D'AVANCEMENT DU PROGRAMME NATIONAL DE RÉNOVATION URBAINE

Etat d'avancement du PNRU au 1er septembre 2006

Etat d'avancement

Nombre de dossiers

Nombre de quartiers dans la liste des 188 prioritaires

Population sur ces quartiers prioritaires

Nombre de quartiers total

Population concernée totale

Montant (M€)

Subvention ANRU (M€)

Conventions signées

133

109

1 270 000

242

1 575 000

15 400

4 900

Projets passés en Comité d'Engagement

201

141

1 700 000

355

2 180 000

23 200

7 200

Projets étudiés en Réunion de Travail Partenarial (national)

265

160

1 910 000

455

2 650 000

28 500

8 800

Conventions signées au 1er septembre 2006

Le montant moyen d'un programme de rénovation urbaine présenté par les collectivités locales est de 113 millions d'euros. Le montant des programmes varie fortement, reflétant la grande diversité des situations locales203(*). La participation financière de l'Agence est déterminée en fonction de la situation financière des collectivités locales, avec une moyenne d'intervention de l'Agence à 39 %.

Répartition du nombre de projets selon leurs montants

Répartition des financements par type d'opération

Origine des financements

Participations des différents financeurs

En %

Ville

EPCI

CG

CR

Bailleur

Europe

Autre

ANRU

Démolition

2%

2%

1%

4%

3%

0%

4%

82%

Construction

1%

2%

2%

3%

76%

0%

1%

14%

Changement usage

3%

1%

2%

11%

53%

6%

1%

23%

Habitat ancien dégradé

27%

4%

5%

1%

1%

4%

13%

46%

Réhabilitation

3%

2%

4%

4%

59%

0%

1%

27%

Résidentialisation

4%

2%

3%

11%

31%

2%

1%

46%

AQS

3%

7%

3%

6%

36%

1%

0%

43%

Aménagements

19%

12%

6%

11%

1%

5%

5%

40%

Equipements publics

24%

5%

12%

10%

1%

4%

4%

38%

Equipements commerciaux

14%

7%

3%

4%

11%

5%

25%

30%

Interventions sur parc privé

2%

2%

2%

4%

7%

0%

32%

47%

Ingénierie

19%

9%

3%

2%

6%

1%

4%

44%

TOTAL

7%

4%

4%

5%

41%

1%

3%

32%

L'aide de l'ANRU est concentrée sur les quartiers les plus vulnérables : environ 75 % des aides approuvées par les partenaires de l'ANRU sont consacrées à des opérations réalisées sur les 188 quartiers prioritaires et 15 % sur des quartiers de seconde priorité. Les quartiers dont les projets font l'objet d'une convention pluriannuelle, présentent les caractéristiques suivantes :

 

Taux de chômage

Taux de chômage des femmes

Part des locataires en HLM parmi les ménages

110 conventions signées

29 %

32 %

68 %

II. ÉLÉMENTS STATISTIQUES SUR LES COPROPRIÉTÉS

L'analyse quantitative de la copropriété est difficile à établir car l'appareillage statistique ne l'identifie pas en objet d'étude. La copropriété ne peut en réalité être quantifiée que par déduction, en identifiant les immeubles collectifs en opposition aux logements individuels d'une part, et le parc privé en opposition au parc HLM d'autre part. Ces difficultés engendrent donc un déficit de connaissance.

Les données qui suivent sont extraites de l'enquête sur les dispositifs opérationnels de traitement des copropriétés en difficulté réalisée par la DGUHC en avril 2006. D'après cette enquête, on peut estimer le nombre de copropriétés en difficulté en cours de traitement et de repérage à 833, représentant 70.556 logements. Le nombre de logements en copropriétés en difficulté est estimé à environ 300.000 logements.

A. CARACTÉRISTIQUES DES COPROPRIÉTÉS EN DIFFICULTÉ

Les copropriétés en difficulté faisant l'objet d'interventions publiques (OPAH copropriété, plan de sauvegarde) sont très disparates en termes204(*) :

- de taille : d'une dizaine de logements en quartiers anciens à 5.000 logements pour des copropriétés récentes comme Grigny 2 dans l'Essonne ;

- de localisation : copropriétés situées dans des quartiers anciens ou dans des quartiers de la reconstruction, copropriétés récentes constituant un ensemble isolé en périphérie ou dans un quartier central ;

d'ancienneté : des copropriétés antérieures à 1948, des années 1960/1970 ou encore des années 1980/1990 à l'exemple des villes nouvelles ;

de statut d'occupation : des copropriétés à dominante locative, mixtes, ou dominées par des propriétaires occupants.

En outre, plusieurs profils ou types de copropriétés en difficulté peuvent être identifiés :

- les copropriétés anciennes en difficulté (avant 1948) comprenant souvent un nombre restreint de lots, vétustes voire insalubres, mal ou non gérées ;

- les copropriétés en difficulté des années 1950/1960 souffrant d'une mauvaise qualité de construction en ce qui concerne la distribution et la superficie des logements ou la qualité phonique et thermique, renforcée parfois par une mauvaise insertion urbaine ; elles ont principalement accueilli à l'origine des accédants appartenant aux classes moyennes voire supérieures ;

- les copropriétés en difficulté des années 1970 localisées en périphérie dans des grands ensembles connaissant une dévalorisation urbaine et sociale : les problématiques sont très proches de celles du parc HLM avoisinant qui a bénéficié de politiques anciennes de réhabilitation et de développement social. Certaines de ces copropriétés peuvent être de taille importante, avoir des organisations juridiques et urbaines (urbanisme sur dalle par exemple) complexes et une fonction d'accueil de locataires très modestes ;

- les copropriétés en difficulté des années 1980/1990 commercialisées via les financements aidés de l'accession et dont certains accédants se sont précarisés. Bien que bénéficiant en général d'une bonne qualité constructive, ces copropriétés connaissent des phénomènes d'endettement pouvant dépasser l'échelle individuelle et concerner le syndicat des copropriétaires. Cette problématique est notamment présente dans les villes nouvelles.

B. LES DISPOSITIFS D'INTERVENTION MIS EN oeUVRE OU EN PROJET

L'Île-de-France, Rhône-Alpes et Provence-Alpes-Côte d'Azur concentrent le plus grand nombre de logements en copropriété puisque 62,5 % de l'ensemble des logements en copropriété s'y trouvent. Dans d'autres régions, Midi-Pyrénées, Languedoc-Roussillon et Aquitaine, les phénomènes de copropriétés dégradées se concentrent dans les métropoles régionales, Toulouse, Montpellier et Bordeaux. On relèvera toutefois l'absence de telles difficultés dans certaines régions, Pays de la Loire et Nord-Pas-de Calais, qui comptent de grandes métropoles régionales.

Instaurée en juillet 1994, l'OPAH copropriété205(*) concernait à l'époque les copropriétés connaissant de graves difficultés. Depuis, elle a changé de statut, et est devenue l'instrument curatif des copropriétés fragiles visant avant tout à permettre la réalisation de travaux.

Cette procédure, utilisée dans 11 régions et 21 départements, se répartit de façon très inégale sur le territoire : 81 % des logements sont concentrés dans deux régions, l'Île-de-France et Rhône Alpes, alors qu'elles ne représentent que 49 % du total des logements en copropriété. Deux départements (Paris et la Seine-Saint-Denis) représentent à eux seuls 46 % des logements. L'OPAH copropriété tend à devenir le dispositif privilégié des quartiers anciens (78 % des copropriétés et 40 % des logements de l'ensemble des OPAH copropriété).

OPAH COPROPRIETES

PHASE DE L'OPERATION

NOMBRE DE COPROPRIETES

NOMBRE DE LOGEMENTS

Etude pré-opérationnelle

123

5 155

Suivi de l'animation

328

16 615

TOTAL

451

21 770

Le dispositif des plans de sauvegarde, instauré par la loi n° 96-987 du 14 novembre 1996 relative au pacte de relance pour la Ville et renforcé par la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, est devenu l'instrument privilégié de traitement des copropriétés connaissant de graves difficultés (bâti dégradé, problèmes de gestion, importance des impayés de charges, dettes du syndicat des copropriétaires). 145 copropriétés représentant 30.605 logements font l'objet d'un plan de sauvegarde.

Ce dispositif connaît presque la même concentration régionale que les OPAH copropriété : 83 % des logements relevant de ce dispositif sont concentrés dans trois régions, l'Île-de-France, Rhône-Alpes et Provence-Alpes-Côte d'Azur et 60 % des logements se retrouvent dans quatre départements (l'Essonne, la Seine-Saint-Denis, les Bouches du Rhône et le Rhône). Le plan de sauvegarde est le dispositif majoritaire des quartiers récents (67 % des copropriétés et 91 % des logements de l'ensemble des plans de sauvegarde).

Les copropriétés faisant l'objet d'un plan de sauvegarde se situent très majoritairement dans les territoires d'intervention de l'ANRU. Cette situation n'est pas surprenante dans la mesure où les interventions de l'ANRU portent prioritairement sur les quartiers connaissant de graves difficultés et dans lesquels sont très souvent présentes des copropriétés.

PLAN DE SAUVEGARDE

PHASE DE L'OPERATION

NOMBRE DE COPROPRIETES

NOMBRE DE LOGEMENTS

Etude pré-opérationnelle

50

9 925

Suivi de l'animation

95

20 680

TOTAL

145

30 605

C. LES DISPOSITIFS EN PROJET

Les dispositifs qui vont se mettre en place à court terme sont très nombreux et se concentrent dans les régions Île-de-France, Rhône-Alpes et Provence-Alpes-Côte-d'Azur. Dans les réponses à l'enquête, de nombreux départements ont en outre signalé que des diagnostics destinés à identifier les copropriétés en difficulté sur tout ou partie de leur territoire étaient ou allaient être lancés, sans pouvoir donner avec précision le nombre de copropriétés et de logements. Il s'agit ici de copropriétés en difficulté qui ont été repérées et pour lesquelles un dispositif opérationnel de traitement doit être mis en place à court terme, que ce dispositif ait déjà ou non été choisi.

LES DISPOSITIFS EN PROJET

DISPOSITIF

NOMBRE DE COPROPRIETES

NOMBRE DE LOGEMENTS

OPAH Copropriété

74

5 075

Plan de sauvegarde

25

3 414

Dispositif à l'étude

138

9 692

TOTAL

237

18 181

D. LES DISPOSITIFS DE REPÉRAGE ET D'OBSERVATION

Hormis dans les grandes métropoles disposant d'un fort potentiel de « matière grise », souvent par l'intermédiaire d'une agence d'urbanisme, les territoires dont les copropriétés font l'objet d'une observation continue sont rares. L'enquête observe que dans un certain nombre de cas, une étude de repérage des copropriétés a été diligentée sur une agglomération sans mise en place d'outils de suivi, ce qui peut entraîner, par la suite, des études lourdes de mise à jour. Cette situation évolue, puisque plusieurs communautés d'agglomération ont mis ou envisagent de mettre en place un observatoire des copropriétés qui ne serait pas seulement une étude ponctuelle, mais une étude prévoyant les outils de suivi dans le temps.

* 203 Les données qui suivent sont extraites du rapport d'activité de l'ANRU pour 2005.

* 204 Ces données sont extraites du site dédié aux politiques publiques portant sur les copropriétés en difficulté mis en place par quatre acteurs institutionnels responsables des politiques publiques de l'habitat : l'Agence Nationale pour l'Amélioration de l'Habitat assure la maîtrise d'ouvrage du site, le ministère de l'emploi du travail et de la cohésion sociale, le Secrétariat d'Etat au Logement, la Délégation Interministérielle à la Ville du ministère de la ville, et la Caisse des Dépôts et Consignations participent financièrement à sa mise en oeuvre et à son animation.

* 205 Mise en place par la circulaire du 7 juillet 1994, l'opération programmée d'amélioration de l'habitat visant à la requalification des ensembles immobiliers en copropriété, dite « OPAH copropriété » constitue le cadre pour prévenir et traiter les processus de déqualification de copropriétés nécessitant l'appui de la puissance publique pour la réalisation des travaux indispensables à la conservation des bâtiments.