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Logement, urbanisme et politique de la ville

17 juin 2020 : Logement, urbanisme et politique de la ville ( rapport d'information )

II. QUATRE AXES POUR LA RELANCE

Ces dix idées directrices conduisent à proposer quatre axes pour la relance du secteur de l'immobilier : Construire plus, Construire mieux, Sécuriser l'accès au logement et Relancer la politique de la ville.

A. CONSTRUIRE PLUS

La crise sanitaire va aggraver la crise du logement, car pendant un trimestre, le secteur de la construction aura été à l'arrêt. Comment rattraper ce retard au plus vite et durablement ?

HLM - ACTION LOGEMENT - INVESTISSEURS INSTITUTIONNELS :
TROIS ACTEURS À MOBILISER

Il faut mobiliser les ressources. Comme face à la crise du logement de l'après-guerre, il faut s`appuyer sur trois acteurs :

Redonner au mouvement HLM les moyens d'agir

Dans la crise sociale qui s'annonce, développer le logement abordable sera indispensable. Pour ce faire, il faut redonner aux bailleurs sociaux les moyens d'agir et revenir sur la réduction de loyer de solidarité (RLS), soit une ponction annuelle de 1,3 milliard d'euros à laquelle s'ajoute notamment une TVA qui n'est pas uniformément revenue à 5,5 %. Les offices publics de l'habitat (OPH) et les entreprises sociales pour l'habitat (ESH) ont proposé de s'engager sur 130 000 constructions neuves et 150 000 rénovations par an et pendant trois ans si on leur redonnait les moyens financiers nécessaires.

Conforter et recentrer Action Logement sur sa mission

Le « 1% logement » ensuite, c'est-à-dire la Participation des employeurs à l'effort de construction (PEEC) versée à Action Logement est une ressource essentielle. Le groupe paritaire est aujourd'hui contesté dans son existence et ses objectifs, il doit se recentrer sur sa mission première et sa raison d'être : loger les salariés suivant sa politique propre plutôt que de financer des politiques publiques qu'il n'a pas décidées.

Favoriser le retour des investisseurs institutionnels

Les investisseurs institutionnels seront enfin un acteur déterminant. En France, ils se sont presque complètement retirés du marché du logement ne possédant que moins de 1 % des résidences principales . Or, la baisse des taux d'intérêt, les faibles rendements des actifs et leur volatilité constituent, sans doute, une opportunité historique alors que le logement offre une rentabilité stable et de faibles risques.

Par ailleurs, la crise probable de l'immobilier de bureau pourrait conduire à reconvertir en logement des immeubles qui ont, au cours des décennies passées, été transformés en bureaux. Il faudrait quelques déclencheurs : considérer l'investissement locatif comme un investissement productif économiquement et socialement, garantir un taux de TVA à 5,5 % dans les opérations de transformation en logement, quelle que soit leur ampleur et, éventuellement, contraindre les assurances-vie à consacrer une partie de leur encours au logement (1 800 milliards fin 2019 - 26 milliards de collecte). Avec 10 milliards d'euros, CDC Habitat va acheter plus de 40 000 logements. Cela donne une idée de l'impact que pourrait avoir le retour de ces grands investisseurs.

UN « SÉGUR DE LA SIMPLIFICATION DU DROIT DE L'URBANISME »

Pour permettre à cette mobilisation de produire tous ses effets, il faut ensuite simplifier la chaîne du logement. Le confinement a provoqué une rupture, notamment dans l'instruction des autorisations d'urbanisme. Si cet arrêt est loin d'avoir été uniforme et s'il a été amplifié par certaines décisions du Gouvernement, il a fait fleurir nombre d'idées pour accélérer les procédures. La numérisation fait l'unanimité, mais on peut se demander s'il est réaliste de vouloir aller plus vite compte tenu de sa complexité et alors qu'elle est déjà prévue pour le 1er janvier 2022 et qu'elle est d'ores et déjà en oeuvre dans beaucoup de communes et métropoles. De même, beaucoup de propositions ont été formulées comme l'idée d'un « permis Covid » simplifié, celle d'un « permis déclaratif » soumis par un architecte en dessous du seuil où son intervention est obligatoire, ou encore celle de permettre à l'aménageur de préinstruire ou de permettre des vérifications a posteriori.

Devant la complexité du droit de l'urbanisme, qui a conduit le Gouvernement à corriger plusieurs fois les ordonnances sur les délais dans la période d'état d'urgence sanitaire, un « choc de simplification » décidé d'en haut n'est pas la solution. Il faut au contraire consulter, prendre le temps de vérifier le caractère opérationnel des propositions et leurs éventuelles conséquences indésirables. Dans cette période de crise, cela peut paraître une perte de temps... mais c'est la seule vraie solution.

Il convient donc d'organiser un « Ségur de la simplification du droit de l'urbanisme » dès cet été pour définir un cadre juridique plus agile pour relancer la construction.