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Séance du 30 janvier 2014 (compte rendu intégral des débats)

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 89.

(L'amendement n'est pas adopté.)

M. le président. L'amendement n° 90, présenté par M. Lenoir, Mme Lamure, M. César et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire, est ainsi libellé :

Alinéa 39

Après le mot :

renouvellement

insérer les mots :

ou simplement tenu à la disposition du locataire lorsque le contrat porte sur un meublé touristique au sens de l’article 2

La parole est à M. Jean-Claude Lenoir.

M. Jean-Claude Lenoir. L’annexion du dossier de diagnostic technique ne semble pas indispensable dans le cadre des locations de meublés touristiques. En effet, ces contrats sont souvent conclus pour une durée limitée – une semaine ou deux, rarement plus – avec une clientèle étrangère, que l’on va alors confronter à des documents anxiogènes : teneur en plomb des canalisations, risques de sismicité ou plan de prévention des risques majeurs. Bref, un tel dépliant touristique ne paraît pas susceptible d’attirer le client !

Que l’on mette à la disposition de ceux qui le souhaitent le dossier de diagnostic technique, soit ! Mais l’annexer systématiquement au contrat de location me semble une mesure exagérée.

M. le président. Quel est l’avis de la commission ?

M. Claude Dilain, rapporteur. Vous avez tout à fait raison, monsieur Lenoir. Cependant, la loi prévoit l’annexion du dossier de diagnostic technique uniquement pour les résidences principales, c'est-à-dire pour les logements occupés pendant au moins huit mois par an. Or un meublé touristique n’est pas une résidence principale puisque la durée de location est beaucoup plus courte.

En conséquence, votre demande est satisfaite. C’est pourquoi je vous demande de bien vouloir retirer votre amendement. À défaut, j’émettrai un avis défavorable.

M. le président. Quel est l’avis du Gouvernement ?

Mme Cécile Duflot, ministre. Je souhaite également le retrait de cet amendement, qui est sans objet : les meublés touristiques ne relèvent pas de la loi de 1989. L’article auquel il est fait référence ne s’applique donc pas.

M. le président. Monsieur Lenoir, l'amendement n° 90 est-il maintenu ?

M. Jean-Claude Lenoir. J’avais déposé cet amendement pour obtenir les précisions qui viennent de m’être apportées par M. le rapporteur et par Mme la ministre.

M. Claude Dilain, rapporteur. Vous avez eu raison !

M. Jean-Claude Lenoir. Le point que j’ai abordé présentait une ambiguïté susceptible d’entretenir la confusion.

Cette déclaration solennelle, qui sera publiée au Journal officiel, me rassure complètement. Dans ces conditions, je retire l’amendement.

M. le président. L'amendement n° 90 est retiré.

Je suis saisi de deux amendements faisant l'objet d'une discussion commune.

L'amendement n° 189, présenté par M. Dubois, est ainsi libellé :

Alinéa 42

Rédiger ainsi cet alinéa :

« 3° Une copie d’un état mentionnant la présence ou, le cas échéant, l’absence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante inscrits sur la liste A définie par voie réglementaire ; »

Cet amendement n'est pas soutenu.

L'amendement n° 328, présenté par M. Dilain, au nom de la commission des affaires économiques, est ainsi libellé :

Alinéa 42

1° Supprimer les mots :

inscrits sur une liste définie par voie réglementaire

2° Compléter cet alinéa par une phrase ainsi rédigée :

- Un décret en Conseil d'État définit les modalités d'application du présent 3°, notamment la liste des matériaux ou produits concernés.

La parole est à M. Claude Dilain, rapporteur.

M. Claude Dilain, rapporteur. Cet amendement vise à préciser les modalités d’application de l’obligation d’information du locataire quant à la présence ou à l’absence d’amiante.

M. le président. Quel est l’avis du Gouvernement ?

Mme Cécile Duflot, ministre. Favorable.

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 328.

(L'amendement est adopté.)

M. le président. Je suis saisi de deux amendements identiques.

L'amendement n° 191 rectifié est présenté par MM. Dubois et Tandonnet.

L'amendement n° 268 rectifié bis est présenté par MM. Dallier, P. André, Beaumont, Bécot et Bizet, Mme Bruguière, MM. Cardoux et Dassault, Mmes Debré et Deroche, MM. Delattre, Doligé et Grignon, Mme Giudicelli, M. Houel, Mme Farreyrol, MM. Ferrand, B. Fournier et Laménie, Mme Lamure et MM. Laufoaulu, Leleux, Milon, Trillard et Lefèvre.

Ces deux amendements sont ainsi libellés :

Alinéa 43, première phrase

Supprimer les mots :

ainsi que des tubes souples ou tuyaux flexibles d’alimentation des appareils fonctionnant au gaz

La parole est à M. Henri Tandonnet, pour présenter l'amendement n° 191 rectifié.

M. Henri Tandonnet. L’article 1er du projet de loi est relatif aux relations entre les bailleurs et les locataires. Les différents amendements proposés, notamment par mon collègue Daniel Dubois, ont pour objet de trouver un équilibre entre ces deux parties. Ce n’est pas toujours simple, car leurs relations sont d’ordre privé et ont un impact économique.

L’amendement que je vous présente peut sembler anecdotique,…

M. Gérard Longuet. Pas du tout !

M. Henri Tandonnet. … mais il a son importance sur le plan pratique. L’objectif principal est de supprimer le contrôle d’étanchéité des tubes souples ou tuyaux flexibles d’alimentation des appareils fonctionnant au gaz. En effet, ces dispositifs sont mobiles et soumis à un renouvellement régulier par le locataire. Les délais dans lesquels ces équipements doivent être renouvelés sont indiqués sur lesdits équipements. Nous ne sommes donc pas dans la même situation que pour les installations électriques, dont la surveillance, la mise aux normes et la réfection font totalement partie des propriétés intrinsèques du logement.

Dans le cas des tuyaux flexibles, il est primordial de responsabiliser les locataires afin qu’ils assurent la surveillance de l’étanchéité et veillent au renouvellement des matériels.

M. le président. La parole est à M. Philippe Dallier, pour présenter l'amendement n° 268 rectifié bis.

M. Philippe Dallier. Aidez-nous à faire un grand pas en direction du choc de simplification, dont on nous parle sans cesse, mais que l’on ne voit jamais arriver !

Les tuyaux flexibles ont une date de péremption, qui est inscrite sur ces tubes. Je ne comprends pas bien le sens de la disposition que l’on veut mettre en place. Souhaite-t-on, au-delà de la vérification de la date de péremption, s’assurer de l’étanchéité réelle du dispositif ? N’est-ce pas aller trop loin ?

Par ailleurs, comme l’a rappelé mon collègue Tandonnet, le changement de ces flexibles est à la charge du locataire. Il ne me paraît donc absolument pas nécessaire de rendre obligatoire ce contrôle en l’inscrivant dans la loi.

M. le président. Quel est l’avis de la commission ?

M. Claude Dilain, rapporteur. Pour dire la vérité, je partage en partie les arguments qui viennent d’être développés.

M. Claude Dilain, rapporteur. Néanmoins, ce point a fait l’objet d’un long et passionné débat à l’Assemblée nationale. C’est pourquoi j’ai proposé à la commission d’en rester à l’accord auquel nos collègues députés sont douloureusement parvenus, quitte éventuellement à revoir la copie en commission mixte paritaire. Ne remettons pas en cause en deuxième lecture cet équilibre qui a été trouvé et ne passons pas à notre tour des heures et des heures sur un flexible ! Il y a des sujets plus importants à traiter. J’invite donc les auteurs de ces amendements à les retirer. À défaut, j’émettrai un avis défavorable.

M. le président. Quel est l’avis du Gouvernement ?

Mme Cécile Duflot, ministre. Même avis.

M. le président. La parole est à M. Philippe Dallier, pour explication de vote.

M. Philippe Dallier. Je ne sais pas si le Sénat est une assemblée de ringards, comme l’a dit un député,…

M. Jean-Claude Lenoir. Le président du groupe socialiste de l’Assemblée nationale !

M. Philippe Dallier. … mais je suis assez étonné d’apprendre que l’Assemblée nationale a passé un temps infini à discuter de flexibles de gaz. La loi est bavarde et contient beaucoup de dispositions inutiles. C’est manifestement le cas de celle-ci.

Nous ne voulons pas faire de cette question une monnaie d’échange en commission mixte paritaire. Nous avons mieux à faire que de discuter de sujets pareils. Supprimons purement et simplement la mesure !

M. le président. Je mets aux voix les amendements identiques nos 191 rectifié et 268 rectifié bis.

(Les amendements ne sont pas adoptés.)

M. le président. L'amendement n° 190 rectifié, présenté par MM. Dubois et Tandonnet, est ainsi libellé :

Alinéa 45

Rédiger ainsi cet alinéa :

« Le dossier de diagnostic technique fourni par le bailleur a une valeur informative auprès du locataire.

La parole est à M. Henri Tandonnet.

M. Henri Tandonnet. Cet amendement s’inscrit dans la droite ligne de l’amendement que je viens de défendre. Il concerne le dossier de diagnostic technique. Son objet est simple : il paraît souhaitable de préciser à l’intention des locataires la valeur informative de tous les documents du dossier de diagnostic technique fourni par le bailleur lors de la location du logement, sans se limiter au diagnostic de performance énergétique.

M. le président. Quel est l’avis de la commission ?

M. Claude Dilain, rapporteur. Le dossier de diagnostic technique a un coût et il concerne un sujet important : la santé de nos concitoyens. Il serait donc dommage qu’il n’ait qu’une valeur informative. Le saturnisme, n’en déplaise à M. Longuet, existe bel et bien et tue malheureusement encore des enfants.

Telles sont les raisons pour lesquelles la commission a émis un avis défavorable.

M. le président. Quel est l’avis du Gouvernement ?

Mme Cécile Duflot, ministre. Même avis.

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 190 rectifié.

(L'amendement n'est pas adopté.)

M. le président. L'amendement n° 91 rectifié, présenté par M. Lenoir, Mme Lamure, M. Calvet et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire, est ainsi libellé :

I. – Après l’alinéa 56

Insérer un alinéa ainsi rédigé :

« Les personnes mandatées pour se livrer ou prêter leur concours à l’entremise ou à la négociation d’une mise en location d’un logement appartenant à autrui tel que défini aux articles 2 et 25-2-1 peuvent en outre conclure avec les candidats locataires des conventions de prestations de services de recherche de biens à louer dont la rémunération est décorrélée du loyer. Toutefois, dans les territoires mentionnés au I de l’article 17, la rémunération est au plus égale au loyer médian de référence de la typologie du logement de la zone dans laquelle les prestations de services sont réalisées.

II. – Compléter cet article par un paragraphe ainsi rédigé :

… - Dans les territoires mentionnés au I de l’article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tel qu’il résulte de l’article 3 de la présente loi, les dispositions du I de l’article 5 de la loi n° 89-462 précitée telles qu’elles résultent du présent article entrent en vigueur dès le lendemain de la publication de l’arrêté fixant les loyers médians de référence. Les dispositions de l’article 5 de la même loi dans leur rédaction antérieure à la publication de la présente loi restent en vigueur jusqu’à cette date.

La parole est à M. Jean-Claude Lenoir.

M. Jean-Claude Lenoir. Outre les honoraires de rédaction du bail et des états des lieux, payables pour moitié, le texte du projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové prévoit de ne faire supporter qu’au seul propriétaire bailleur, considéré comme l’unique client de l’agence chargée de louer, les honoraires d’entremise, à l’exclusion des services bénéficiant au locataire.

Dans le projet de texte, l’emploi de l’adverbe « exclusivement » conduira les professionnels de l’immobilier mandatés par le propriétaire à ne plus pouvoir se voir confier un mandat de recherche par tout candidat locataire qui souhaiterait faciliter ses démarches. On comprend que la logique de cette rédaction ait été guidée par la crainte de voir certains professionnels faire signer un mandat de recherche par un candidat locataire pour une même prestation que celle découlant du mandat de gestion et de location. Pour autant, cette rédaction n’offre aucune garantie de non-cumul.

Il n’est pas question d’interdire le recours au mandat de recherche, qui répond à une vraie attente de nombre de personnes qui entendent faciliter leurs recherches. Les « chasseurs d’appartements » proposent des services facilitant la vie des consommateurs qui souhaitent gagner un temps précieux. Néanmoins, il est important de pouvoir laisser le choix aux clients qui le souhaiteraient de pouvoir faire appel à un agent immobilier pour leur trouver un bien à louer, que celui-ci dispose ou non de ce bien en portefeuille. Il est également important de ne pas brider le principe de la liberté d’entreprendre.

M. le président. Quel est l’avis de la commission ?

M. Claude Dilain, rapporteur. L’adverbe « exclusivement » ne figure plus dans le texte.

Par ailleurs, la question des honoraires a déjà longuement été abordée. Le travail parlementaire, et pas seulement à l’Assemblée nationale, a permis de trouver un équilibre. Restons-en là. L’avis est donc défavorable.

M. le président. Quel est l’avis du Gouvernement ?

Mme Cécile Duflot, ministre. Même avis.

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 91 rectifié.

(L'amendement n’est pas adopté.)

M. le président. L'amendement n° 42, présenté par MM. Dubois et Tandonnet, Mme Férat et M. J.L. Dupont, est ainsi libellé :

Alinéas 58, première phrase, 60 et 61

Supprimer le mot :

local

La parole est à M. Henri Tandonnet.

M. Henri Tandonnet. Cet amendement a déjà été défendu en première lecture, mais nous tenons à le présenter à nouveau, car il est important et surtout réaliste.

Le projet de loi crée des observatoires locaux des loyers. Cette mesure s’appuie sur l’expérimentation en cours d’un dispositif d'observation des logements au sein de dix-neuf sites pilotes, permettant d’étudier un parc d'environ 2,6 millions de logements, soit près de 40 % du parc de logements locatifs privés en France.

En revanche, le projet de loi ne tient pas compte de l’existence d’un observatoire alimenté par plus de 60 % des professionnels, qui fonctionne de manière très convenable depuis plus de cinq années. Cet observatoire, dénommé CLAMEUR – connaître les loyers et analyser les marchés sur les espaces urbains et ruraux –, mérite par conséquent d’être référencé. Son tableau de bord, qui est mis à jour chaque trimestre, présente une analyse détaillée des évolutions intervenues depuis 1998 sur les marchés locatifs privés de 1 242 villes, regroupements de communes et pays de plus de 10 000 habitants.

Le présent amendement a pour objet de laisser la possibilité aux intermédiaires professionnels de poursuivre l’alimentation de cet observatoire selon des procédures opérationnelles et efficaces et de prendre en considération des données de l’observatoire CLAMEUR. Pourquoi écarter ce qui fonctionne bien et qui ne coûte rien ?

M. le président. Quel est l’avis de la commission ?

M. Claude Dilain, rapporteur. Nous n’avons rien contre l’observatoire CLAMEUR, qui donne effectivement des informations. Toutefois, nous n’avons aucune idée de sa méthodologie. De surcroît, nous pensons qu’il est important d’avoir des observatoires locaux pour mettre en œuvre une politique territorialisée du logement.

La commission a donc émis un avis défavorable.

M. le président. Quel est l’avis du Gouvernement ?

Mme Cécile Duflot, ministre. Même avis.

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 42.

(L'amendement n'est pas adopté.)

M. le président. L'amendement n° 11, présenté par Mme Schurch, M. Le Cam et les membres du groupe communiste républicain et citoyen, est ainsi libellé :

Alinéa 61

Remplacer les mots :

peut saisir

par le mot :

saisit

La parole est à Mme Mireille Schurch.

Mme Mireille Schurch. Cet amendement vise à renforcer l'obligation des professionnels de communiquer la totalité des informations relatives à la conclusion d'un contrat de location aux observatoires locaux des loyers en rendant obligatoire la saisine, par ces derniers, de la commission de contrôle régionale ou interrégionale des activités de transaction et de gestion immobilière, qui a pour objet de mieux contrôler et de sanctionner les manquements à la loi et aux règles de déontologie de la profession.

Nous estimons que cette transmission est un élément pivot du dispositif d’encadrement des loyers. Dès lors, elle ne doit pas être facultative. C’est la raison pour laquelle nous vous demandons de remplacer les mots « peut saisir » par le mot « saisit ».

M. le président. Quel est l’avis de la commission ?

M. Claude Dilain, rapporteur. La commission pense que cette proposition va dans le sens d’une amélioration de l’efficacité de ce nouveau dispositif de régulation ; elle y est donc favorable.

M. le président. Quel est l’avis du Gouvernement ?

Mme Cécile Duflot, ministre. L’objectif est d’intervenir très tôt et de faire en sorte que le dispositif soit le plus efficace possible.

L’amendement de Mme Schurch est pertinent, car il va permettre d’intervenir beaucoup plus rapidement. Le Gouvernement émet donc un avis favorable.

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 11.

(L'amendement est adopté.)

M. le président. L'amendement n° 137, présenté par M. Labbé et les membres du groupe écologiste, est ainsi libellé :

Alinéa 65

Au début de cet alinéa, insérer une phrase ainsi rédigée :

Sauf disposition contraire, le loyer est payable à terme échu.

La parole est à M. Joël Labbé.

M. Joël Labbé. Lorsqu’un locataire prend possession de son nouvel habitat, il doit faire face à des frais liés à son déménagement, à des contrats de fourniture d’énergie, à l’ouverture d’une ligne téléphonique, au raccordement à internet. Il doit également verser une caution, si celle-ci est maintenue, acquitter des frais d’agence – s’ils sont toujours partageables –, payer le premier loyer et peut-être même poursuivre le paiement de son logement précédent, ce qui peut arriver fréquemment. Le tout alors même que son salaire n’est viré qu’en fin de mois.

L’avance de frais en début de mois est importante, parfois difficilement supportable, et synonyme pour certains de découvert, puis d’agios. Nous proposons donc que le loyer ne soit perçu qu’à terme échu, ce qui serait cohérent avec le virement en fin de mois des salaires.

M. le président. Quel est l’avis de la commission ?

M. Claude Dilain, rapporteur. Cette démonstration vaut aussi pour le petit bailleur, qui, lui, peut avoir des crédits à rembourser en début de mois.

M. Jean-Claude Lenoir. Tout à fait !

M. Claude Dilain, rapporteur. Par ailleurs, le bail est un contrat – n’intervenons pas dans le droit des contrats, ce serait juridiquement dangereux – qui mentionne si le loyer est payable d’avance ou à terme échu.

La commission demande donc le retrait de cet amendement auquel, sinon, elle donnera un avis défavorable.

M. le président. Quel est l’avis du Gouvernement ?

Mme Cécile Duflot, ministre. Je l’ai toujours dit, pour éviter tout risque ne cherchons pas à trop raffiner la loi.

Le bail mentionne cette date. Il n’y a donc pas d’incertitude entre les parties au moment de la signature du contrat. En outre, comme vient de l’indiquer M. le rapporteur, le paiement du loyer peut être fixé à une autre date qu’à terme échu.

Je vous invite donc, monsieur le sénateur, à retirer votre amendement ; faute de quoi j’y serai défavorable.

M. le président. Monsieur Labbé, l’amendement n° 137 est-il maintenu ?

M. Joël Labbé. Madame la ministre, je vous ai entendue : je retire l’amendement. (Exclamations ironiques sur les travées de l'UMP.)

M. le président. L’amendement n° 137 est retiré.

L'amendement n° 269 rectifié bis, présenté par MM. Dallier, P. André, Beaumont, Bécot et Bizet, Mmes Boog et Bruguière, MM. Cardoux, Couderc et Dassault, Mmes Debré et Deroche, MM. Delattre, Doligé, J. Gautier et Grignon, Mme Giudicelli, M. Houel, Mme Farreyrol, MM. Ferrand, B. Fournier et Laménie, Mme Lamure et MM. Laufoaulu, Leleux, Milon, Pillet, Trillard et Lefèvre, est ainsi libellé :

Alinéa 71, première phrase

Remplacer les mots :

à la demande du bailleur

par les mots :

à la date anniversaire de la signature du bail

La parole est à M. Philippe Dallier.

M. Philippe Dallier. J’avais déjà défendu en première lecture cet amendement, qui vise à préciser qu’il revient au locataire, chaque année, de fournir la preuve qu’il est bien assuré. Le locataire ayant l’obligation de s’assurer, il nous paraît normal qu’il adresse une attestation d’assurance à son propriétaire, alors qu’aujourd’hui c’est à ce dernier qu’il appartient de réclamer ce document.

M. le président. Quel est l’avis de la commission ?

M. Claude Dilain, rapporteur. Il n’est pas choquant que le propriétaire réclame une attestation d’assurance. Sur un plan pratique, que se passera-t-il si le locataire ne fournit pas cette attestation ? Le bailleur la lui demandera. Nous en reviendrons donc à la situation actuelle.

Je ne dis pas que cet amendement est du même niveau que les flexibles de gaz, mais son adoption ne changerait pas grand-chose. La commission a donc émis un avis défavorable.

M. le président. Quel est l’avis du Gouvernement ?

Mme Cécile Duflot, ministre. Le défaut d’assurance est une cause de résiliation de plein droit du bail. Imaginons que votre amendement soit adopté, monsieur Dallier. Si le locataire ne fournit pas ce document et si le propriétaire ne le lui réclame pas, le bail pourra être résilié.

Cet amendement ne me paraît pas être une bonne idée. Je vous en demande par conséquent le retrait, sinon j’émettrai un avis défavorable.

M. le président. Monsieur Dallier, l’amendement n° 269 rectifié bis est-il maintenu ?

M. Philippe Dallier. Oui, monsieur le président.

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 269 rectifié bis.

(L'amendement n'est pas adopté.)

M. le président. L'amendement n° 93, présenté par M. Lenoir, Mme Lamure, M. César et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire, est ainsi libellé :

Alinéa 80

Supprimer cet alinéa.

La parole est à M. Jean-Claude Lenoir.

M. Jean-Claude Lenoir. Le projet de loi entend équilibrer les rapports entre les locataires et les bailleurs. Or si l’alinéa 80 de l’article 1er soumet à une prescription triennale toute action dérivant d’un contrat de bail, il prévoit une exception pour l’action en révision du loyer, qui serait prescrite au bout d’un an.

Une telle disposition déséquilibrerait les relations entre le bailleur et le locataire. En effet, en l’état actuel du texte, le locataire pourra réclamer un trop-perçu de loyer ou de charges pendant trois ans, alors que le propriétaire qui a oublié de faire application de la clause contractuelle de révision des loyers n’aura qu’un an pour remédier à son oubli.

Aussi, pour préserver un équilibre entre les parties, il est proposé de supprimer cette disposition.

M. le président. Quel est l’avis de la commission ?

M. Claude Dilain, rapporteur. J’en appelle à nouveau à l’équilibre, monsieur Lenoir.

Le bailleur disposant d’un an pour réviser le loyer, il est logique que la prescription soit annuelle. La commission a donc émis un avis défavorable.

M. le président. Quel est l’avis du Gouvernement ?

Mme Cécile Duflot, ministre. Défavorable.

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 93.

(L'amendement n'est pas adopté.)

M. le président. Je mets aux voix l'article 1er, modifié.

(L'article 1er est adopté.)

M. le président. Mes chers collègues, à la demande de la commission, nous allons maintenant examiner par priorité, au sein du chapitre II du titre Ier, l’article 8.

Article 1er
Dossier législatif : projet de loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové
Article 8 (priorité) (interruption de la discussion)

Article 8 (priorité)

I. – Il est créé sous la dénomination de garantie universelle des loyers un dispositif ayant pour objet de couvrir, sous la forme d’un système d’aides, les bailleurs contre les risques d’impayés de loyer, afin de favoriser l’accès au logement et de prévenir les risques d’expulsion.

Les impayés de loyer, au sens du présent article, s’entendent des loyers, des charges récupérables et de la contribution pour le partage des économies de charges prévue à l’article 23-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 demeurés impayés.

Au sens du présent article, la conclusion d’un contrat de location s’entend de sa conclusion initiale, de son renouvellement dans des conditions différentes ou de la conclusion d’un avenant.

A. – La garantie universelle des loyers s’applique aux contrats de location des catégories de logements suivantes :

1° Logements constituant la résidence principale du preneur, définis à l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 ;

2° Logements meublés constituant la résidence principale du preneur, tels que définis aux articles 25-3 et 25-4 de la même loi ;

3° Logements constituant la résidence principale de l’occupant qui sont loués ou gérés par un organisme de maîtrise d’ouvrage d’insertion ou un organisme qui exerce les activités d'intermédiation locative ou de gestion locative sociale mentionnés, respectivement, aux articles L. 365-2 et L. 365-4 du code de la construction et de l’habitation.

En sont exclus les contrats de location des logements relevant du service d’intérêt général défini à l’article L. 411-2 du même code et appartenant ou étant gérés par les organismes d’habitations à loyer modéré mentionnés à ce même article ou par les sociétés d’économie mixte mentionnées à l’article L. 481-1 dudit code, ainsi que les contrats de location portant sur les logements appartenant ou étant gérés par ces mêmes organismes et sociétés, situés dans les départements et régions d’outre-mer et à Mayotte, et construits, acquis ou améliorés avec le concours financier de l'État.

B. – Les aides versées au titre de la garantie ne peuvent être accordées que lorsque les conditions suivantes sont satisfaites par le bailleur :

1° Le bailleur n’a pas demandé le cautionnement mentionné à l’article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée ;

2° Le bailleur n’a pas souscrit d’assurance pour les risques couverts par la garantie universelle des loyers ;

3° Le logement satisfait aux caractéristiques de décence prévues à l’article 6 de la même loi ;

4° Le bailleur ne loue pas le logement à l’un de ses ascendants ou descendants, ou à ceux de leur conjoint ou concubin ou de toute personne liée à eux par un pacte civil de solidarité ;

5° Le bailleur a déclaré son contrat de location auprès de l’agence mentionnée au II du présent article dans les conditions prévues au même II ;

6° Le contrat de location est établi par écrit, respecte le contrat type prévu à l’article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée et stipule que ce contrat peut faire l’objet de la déclaration prévue au D du II du présent article, ainsi que les droits et obligations qui en découlent ;

7° (nouveau) Lorsque le locataire bénéficie de l’aide personnelle au logement, le bailleur demande son versement entre ses mains dans des conditions fixées par décret.

Toutefois, le 1° du présent B ne s’applique pas lorsque le locataire est étudiant ou apprenti.

Le bénéfice de la garantie est refusé lorsque, depuis moins de dix ans, le bailleur a obtenu par fraude le versement de l’aide, lorsque, depuis moins de dix ans, il a été mis en demeure de faire cesser la mise à disposition aux fins d’habitation de locaux impropres à l’habitation en application de l’article L. 1331-22 du code de la santé publique ou a proposé à la location un logement ayant fait l’objet d’un arrêté de péril pris en application des articles L. 511-1 ou L. 511-3 du code de la construction et de l’habitation ou d’un arrêté d’insalubrité mentionné aux articles L. 1331-26-1 ou L. 1331-28 du code de la santé publique, sauf lorsque l’autorité responsable a prononcé la mainlevée de l’arrêté.

C. – Le bénéfice de la garantie est subordonné au contrôle, par le bailleur, du respect des conditions suivantes par le locataire à la date de la conclusion du contrat de location :

1° Le locataire n’est pas redevable d’une dette créée ou augmentée depuis moins de deux ans vis-à-vis de l’agence mentionnée au II et supérieure à un seuil défini par décret, sauf si l’une des conditions suivantes est remplie :

a) Le locataire a signé un plan d’apurement de cette dette ;

b) Sa demande formée en application du premier alinéa du I de l’article L. 331-3 du code de la consommation a été déclarée recevable ;

c) Le locataire loue un logement loué ou géré par un organisme mentionné au IV ter du présent article ;

2° Le locataire n’a pas effectué de fausse déclaration pour la mise en œuvre de la garantie depuis moins de deux ans.

Pour la mise en œuvre du présent C, un justificatif du respect de ces conditions est délivré au candidat locataire, à sa demande.

D. – Le montant de l’aide versée au titre de la garantie est ainsi calculé :

1° Le montant est déterminé par référence au montant des impayés de loyer ;

2° L’aide est versée dans la limite d’un plafond modulé en fonction de la localisation du logement, de sa catégorie et de sa surface.

Dans les zones mentionnées au I de l’article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, ce plafond est égal au loyer de référence mentionné au même article ou, lorsque le logement est loué meublé, au loyer de référence mentionné à l’article 25-9 de cette même loi.

Le plafond est majoré lorsque le locataire est, à la date de conclusion du contrat de location, étudiant, apprenti, salarié titulaire d’un contrat autre qu’un contrat à durée indéterminée ou demandeur d’emploi. Dans les zones mentionnées au quatrième alinéa du présent D, ce plafond majoré ne peut être supérieur au loyer de référence majoré mentionné au même article 17 ou, lorsque le logement est loué meublé, au loyer de référence majoré mentionné à l’article 25-9 précité.

En outre, ce plafond est complété :

a) D’un montant représentatif des charges récupérables déterminé en fonction de la localisation du logement, de sa catégorie et de sa surface ;

b) De la contribution pour le partage des économies de charges, si elle s’applique au contrat de location ;

3° L’aide est versée sous réserve d’un montant minimal d’impayés de loyers ouvrant droit à la garantie et n’est accordée qu’à l’issue d’un délai de carence après la conclusion du contrat de location et pour une durée maximale fixés par voie réglementaire ;

4° Le montant de l’aide est réduit ou l’aide est supprimée dans les cas suivants :

a) Le bailleur déclare tardivement les impayés de loyer ;

b) Le bailleur fait preuve de négligence dans l’exercice de ses droits ;

c) Le loyer représente plus de la moitié des ressources du locataire à la date de conclusion du contrat de location.

Toutefois, dans le cas prévu au c, la réduction ou la suppression de l’aide ne s’applique pas dans les cas suivants :

– le locataire est étudiant ou apprenti, à la date de conclusion du contrat de location, et dispose du cautionnement mentionné à l’article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée ;

– le logement est loué ou géré par un organisme mentionné au IV ter du présent article ;

5° Une franchise est appliquée.

Cette franchise ne peut pas être appliquée lorsque le logement est loué ou géré par un organisme mentionné au IV ter ou lorsque, à la date de la conclusion du contrat de location, le locataire est étudiant, apprenti ou salarié titulaire d’un contrat autre qu’un contrat à durée indéterminée ou demandeur d’emploi ;

6° (nouveau) Lorsque le logement est à usage mixte professionnel et d’habitation, l’aide peut être réduite.

E. – Les aides versées au titre de la garantie ouvrent droit à un recours subrogatoire contre le locataire et, le cas échéant, contre la personne qui s’est portée caution.

Toutefois, l’agence mentionnée au II peut exercer ses droits à l’encontre du locataire par préférence aux droits du bailleur existant au jour de l’octroi de l’aide.

Le recouvrement des créances au profit de l’agence est effectué par le Trésor public comme en matière de créances étrangères à l’impôt et au domaine.

F. – Les actions contentieuses introduites par le bailleur en raison du non-paiement du loyer, des charges récupérables ou de la contribution pour le partage des économies de charges ne peuvent être rejetées du seul fait que le bailleur a perçu une aide en application du présent article.

G. – Un décret en Conseil d’État fixe les modalités d’application du présent I, sauf le montant minimal d’impayés ouvrant droit à la garantie, le plafond pris en compte pour le calcul de l’aide, le montant représentatif des charges récupérables, les modalités d’application de la franchise, la durée maximale d’octroi de l’aide et le délai de carence mentionnés au D, qui sont fixés par décret. Le décret en Conseil d’État définit, notamment, les conditions et délais de déclaration à respecter pour le bénéfice de la garantie, ainsi que les conditions de versement de l’aide.

II. – Il est créé, sous la forme d’un établissement public administratif de l’État, une agence de la garantie universelle des loyers.

A. – L’agence de la garantie universelle des loyers est chargée de mettre en place et d’administrer la garantie prévue au I, directement ou par l’intermédiaire des organismes mentionnés au IV bis, et de contrôler sa mise en œuvre ainsi que l’activité desdits organismes.

L’agence peut également, à titre complémentaire, mettre en place un dispositif d’aide au profit des bailleurs pour les frais contentieux et pour les dégradations locatives des logements loués ou gérés par les organismes mentionnés au IV ter.

L’agence agrée les organismes mentionnés aux IV bis et IV ter pour l’application de la garantie universelle des loyers.

L’agence peut gérer, directement ou par l’intermédiaire des organismes mentionnés au IV bis, au nom et pour le compte des personnes concernées, les aides aux bailleurs que des personnes publiques ou morales de droit privé apportent sur leur budget propre.

Pour l’exercice des attributions mentionnées aux troisième et quatrième alinéas du présent A, l’agence conclut des conventions avec les organismes et personnes en cause.

L’agence peut également mener toute étude ou action ayant pour objet de sécuriser les relations entre bailleurs et locataires ou d’améliorer la gestion et le traitement des impayés de loyers et l’accompagnement des locataires en situation d’impayés.

B. – L’agence est administrée par un conseil d’administration composé de quatre collèges :

1° Un collège de représentants de l’État ;

2° Un collège de représentants d’organisations syndicales et patronales membres de l’Union des entreprises et des salariés pour le logement mentionnée à l’article L. 313-17 du code de la construction et de l’habitation ;

3° Un collège de parlementaires comprenant autant de sénateurs que de députés ;

4° Un collège de personnalités qualifiées.

Le nombre de voix attribuées à chacun des membres du conseil d’administration est précisé par décret. Le premier collège détient la moitié des voix délibératives au sein du conseil d’administration.

Le président du conseil d’administration est nommé par décret, pris sur le rapport du ministre chargé du logement, parmi les membres du quatrième collège.

Le vice-président est désigné par le second collège en son sein.

L’agence est dirigée par un directeur général.

Un comité d’orientation est chargé de faire toute proposition utile afin d’améliorer la gestion de la garantie universelle des loyers.

C. – Pour l’accomplissement de sa mission, l’agence de la garantie universelle des loyers peut disposer des ressources suivantes :

1° Les contributions et subventions de l’État et de ses établissements publics, de l’Union européenne, ainsi que de toute autre personne morale publique ou privée ;

2° Les recettes fiscales affectées par la loi ;

3° Les contributions de la participation des employeurs à l’effort de construction ;

4° Le produit issu du remboursement des aides versées au titre de la garantie ;

5° Les sommes correspondant aux aides accordées par d’autres personnes morales qui lui sont versées en application des conventions mentionnées au A ;

6° Les emprunts et le produit des placements financiers qu’elle est autorisée à faire ;

7° Le produit des dons et legs ;

8° Les recettes accessoires, notamment la rémunération des services rendus aux tiers, dans des conditions fixées par le conseil d’administration ;

9° Toutes les ressources dont elle peut disposer en vertu des lois et règlements.

D. – Pour bénéficier des aides mentionnées au I, les bailleurs déclarent auprès de l’agence de la garantie universelle des loyers la conclusion des contrats de location entrant dans le champ d’application du A du I, dans un délai fixé par décret. Cette déclaration peut s’effectuer de façon dématérialisée. Les locataires sont informés de cette déclaration, selon des modalités fixées par décret.

E. – L’agence peut prononcer des sanctions à l’encontre des bailleurs ayant sollicité ou obtenu un versement par fraude d’aides au titre de la garantie et à l’encontre des locataires en cas de fausse déclaration.

L’agence peut prononcer les sanctions suivantes, après avoir mis en œuvre la procédure prévue à l’article 24 de la loi n° 2000-321 du 12 avril 2000 relative aux droits des citoyens dans leurs relations avec les administrations :

1° Une sanction pécuniaire, qui ne peut excéder, pour les bailleurs, un montant équivalant à deux ans de loyer et, pour les locataires, un montant de 20 000 €. Ces sanctions sont recouvrées au profit de l’agence comme en matière de créances étrangères à l’impôt et au domaine ;

2° L’interdiction de bénéficier de la garantie universelle locative pendant une durée maximale de dix ans pour les bailleurs, de deux ans pour les locataires.

Un comité des sanctions prononce les sanctions mentionnées aux 1° et 2°. Ce comité est composé :

a) D’un magistrat de l’ordre administratif, désigné par le vice-président du Conseil d’État, président du comité ;

b) D’un magistrat de l’ordre judiciaire, désigné par le premier président de la Cour de cassation ;

c) De trois membres désignés en raison de leur compétence en matière de logement par le ministre chargé du logement ;

d) D’un représentant des associations de défense des consommateurs représentatives au niveau national œuvrant dans le domaine du logement, désigné par le ministre chargé du logement ;

e) D’un représentant des organisations représentatives au plan national des bailleurs ou des gestionnaires, désigné par le ministre chargé du logement.

Les membres du comité sont désignés pour un mandat de cinq ans, non renouvelable. Ils peuvent se faire suppléer par un membre relevant de la même catégorie et nommé dans les mêmes conditions.

Le directeur général de l’agence est chargé de l’instruction. Il procède, à cet effet, aux investigations nécessaires. Il notifie les griefs au comité. Il peut présenter des observations devant le comité. Il n’assiste pas au délibéré.

F. – L’agence peut communiquer aux organismes payeurs de prestations familiales, aux départements et à la commission mentionnée à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement les données relatives aux impayés de loyer et aux locataires en situation d’impayés, dans des conditions prévues par décret en Conseil d’État. Elle peut également communiquer aux observatoires locaux des loyers mentionnés à l’article 16 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée les données utiles pour l’exercice de leur mission, dans des conditions prévues par décret en Conseil d’État.

Les organismes chargés du paiement de l’allocation de logement communiquent à l’agence, à sa demande, l’information selon laquelle un locataire est bénéficiaire de l’aide personnelle au logement et un récapitulatif des versements des aides personnelles au logement entre les mains des locataires et des bailleurs.

G. – Un décret en Conseil d’État définit les modalités de gestion et de fonctionnement de l’agence.

III et IV. – (Supprimés)

IV bis. – Des organismes, dénommés « centres de gestion agréés », sont agréés par l’agence de la garantie universelle des loyers pour la mise en œuvre de la garantie universelle des loyers. À ce titre, ils ont pour missions :

1° D’assister les bailleurs dans la déclaration mentionnée au D, pour la vérification du respect des conditions exigées pour bénéficier de la garantie universelle des loyers et dans toutes démarches pour le bénéfice de la garantie ;

2° D’instruire les dossiers d’impayés de loyer et les demandes d’aides ;

3° De délivrer aux candidats locataires qui en font la demande le justificatif mentionné au C du I ;

4° D’informer les locataires des déclarations d’impayés de loyer, ainsi que des conséquences de cette déclaration et notamment des voies de recours dont les locataires disposent dans ce cadre ; 

5° De proposer un plan d’apurement au locataire ;

6° D’identifier et orienter les locataires en situation d’impayés de loyer nécessitant un accompagnement social, et d’accompagner, s’il y a lieu, les locataires dans la recherche d’un autre logement.

Ces organismes peuvent également procéder à l’indemnisation des bailleurs et proposer des prestations complémentaires, dont la liste est fixée par décret, dans le cadre de la mise en œuvre de la garantie universelle des loyers.

Ces organismes sont soumis au respect d’un cahier des charges fixé par décret.

Pour le financement de leurs missions, ces organismes perçoivent un financement de l’agence mentionnée au II. Ils peuvent également percevoir des sommes acquittées par les bailleurs, dans des conditions fixées par décret.

IV ter. – Pour pouvoir bénéficier des conditions spécifiques d’application de la garantie universelle des loyers prévues aux c du 1° du C du I et au septième alinéa du 4° et au second alinéa du 5° du D de ce même I, ainsi que de l’aide complémentaire prévue au deuxième alinéa du A du II pour les logements qu’ils louent ou gèrent, les organismes qui exercent les activités d'intermédiation locative et de gestion locative sociale ainsi que les organismes qui exercent des activités de maîtrise d’ouvrage d’insertion agréés dans les conditions prévues, respectivement, aux articles L. 365-4 et L. 365-2 du code de la construction et de l’habitation doivent obtenir un agrément de l’agence mentionnée au II du présent article dans des conditions définies par décret.

V. – (Non modifié)

VI. – Après le cinquième alinéa de l’article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« Le cautionnement pour les sommes dont le locataire serait débiteur s’étend également aux sommes correspondant aux aides versées au bailleur en application de l’article 8 de la loi n° … du … pour l’accès au logement et un urbanisme rénové. »

VII. – Le présent article s’applique aux contrats de location conclus à compter du 1er janvier 2016.

À compter de cette même date, les parties peuvent rendre applicable le présent article, par voie d’avenant, aux contrats de location en cours, sous réserve que le bailleur et le locataire remplissent les conditions qu’il fixe.

Le bénéfice de la garantie pour les logements déjà occupés par le locataire est soumis à un délai de carence qui ne peut être inférieur à six mois, sauf dans les cas de renouvellement ou d’un avenant à un contrat de location qui a été déclaré dans les conditions mentionnées au D du II.

L’agence mentionnée au II est créée à une date fixée par décret, et au plus tard le 1er janvier 2015.

VIII. – (Non modifié) Dans un délai de trois ans à compter de la date mentionnée au premier alinéa du VII, le Gouvernement remet au Parlement un rapport d’évaluation de la garantie universelle des loyers.