Mme la présidente. L'amendement n° 252 rectifié, présenté par MM. Mézard, Alfonsi, Barbier, Baylet, C. Bourquin, Collin, Collombat, Esnol et Fortassin, Mme Laborde et MM. Mazars, Plancade, Requier, Tropeano, Vall et Vendasi, est ainsi libellé :
Alinéa 4
Remplacer les mots :
le syndic provisoire
par les mots :
le conseil syndical, s'il en existe un, ou les copropriétaires
La parole est à M. Pierre-Yves Collombat.
M. Pierre-Yves Collombat. Tel qu'il est rédigé, l'alinéa 4 de cet article vise à obliger un syndic provisoire à organiser sa propre mise en concurrence pour être maintenu dans ses fonctions. Cette procédure nous paraissant un peu tordue, nous en proposons une autre.
Mme la présidente. Quel est l’avis de la commission ?
M. Claude Dilain, rapporteur. Monsieur Collombat, votre concision percutante ne peut qu’inviter à émettre un avis favorable, car vous avez parfaitement résumé la situation, sans rien trahir. (Sourires.)
De plus, à titre personnel, je pense que votre amendement, s’il est voté, contribuera à donner un rôle au conseil syndical, qui est le seul organe démocratique de ces copropriétés.
La commission est favorable à cet amendement.
Mme la présidente. Quel est l’avis du Gouvernement ?
Mme la présidente. L'amendement n° 112, présenté par M. Lenoir, Mme Lamure, M. César et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire, est ainsi libellé :
Alinéa 19, première phrase
Remplacer l’année :
2015
par l’année :
2016
La parole est à M. Jean-Claude Lenoir.
M. Jean-Claude Lenoir. M. le rapporteur vient de tenir des propos très importants : il a jugé que la concision affichée par M. Collombat entraînait adhésion à l’amendement que celui-ci soutenait. (Sourires.)
Aussi, je vais vérifier tout de suite que ce principe peut valoir également pour un membre de l’opposition. (Nouveaux sourires.)
Je considère donc que l’amendement n° 112 est défendu, comme tous les amendements que j’ai déposés sur l’article 26. (Marques d’approbation sur les travées du groupe socialiste.) J’attends bien sûr, en retour, la récompense qui s’impose !
Mme la présidente. Quel est l’avis de la commission ?
M. Claude Dilain, rapporteur. En mathématiques, quand une loi s’applique à un objet, elle ne s’applique pas forcément à un autre objet. De la même façon, la règle qui vaut pour M. Collombat ne s’applique pas forcément à M. Lenoir. (Sourires.)
M. Jean-Claude Lenoir. C’est injuste ! (Rires.)
M. Claude Dilain, rapporteur. Oui, je sais, mais c’est dans l’esprit de la loi !
Aussi, j’ai le regret de vous dire, mon cher collègue, avec toute la concision possible, que la commission est défavorable à tous ces amendements.
Mme la présidente. Quel est l’avis du Gouvernement ?
Mme la présidente. Je suis saisie de deux amendements faisant l'objet d'une discussion commune.
L'amendement n° 113, présenté par M. Lenoir, Mme Lamure, M. César et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire, est ainsi libellé :
Alinéa 23, deuxième phrase
Supprimer cette phrase.
L'amendement n° 114, présenté par M. Lenoir, Mme Lamure, M. César et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire, est ainsi libellé :
Alinéa 23, deuxième phrase
Compléter cette phrase par les mots :
relevant ainsi d’une prestation particulière et justifiant à ce titre d’une rémunération spécifique
Ces deux amendements ont été précédemment défendus, et la commission et le Gouvernement ont émis un avis défavorable.
Je mets aux voix l'amendement n° 113.
(L'amendement n'est pas adopté.)
Mme la présidente. L'amendement n° 115, présenté par M. Lenoir, Mme Lamure, M. César et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire, est ainsi libellé :
I. – Après l’alinéa 23
Insérer un alinéa ainsi rédigé :
« Toutefois, l’assemblée générale peut, à la majorité de l’article 25, et, le cas échéant, de l’article 25-1, dispenser le syndic soumis aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ou dont l’activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat, d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat. » ;
II. – En conséquence, alinéa 22
Rédiger ainsi cet alinéa :
f) Le septième alinéa est remplacé par deux alinéas ainsi rédigés :
Cet amendement a été précédemment défendu, et la commission et le Gouvernement ont émis un avis défavorable.
Je le mets aux voix.
(L'amendement n'est pas adopté.)
Mme la présidente. L'amendement n° 126, présenté par M. Lenoir, Mme Lamure, M. César et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire, est ainsi libellé :
Alinéas 24 à 26
Supprimer ces alinéas.
Cet amendement a été précédemment défendu, et la commission et le Gouvernement ont émis un avis défavorable.
Je le mets aux voix.
(L'amendement n'est pas adopté.)
Mme la présidente. L'amendement n° 116, présenté par M. Lenoir, Mme Lamure, M. César et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire, est ainsi libellé :
Alinéa 29, première phrase
Supprimer cette phrase.
Cet amendement a été précédemment défendu, et la commission et le Gouvernement ont émis un avis défavorable.
Je le mets aux voix.
(L'amendement n'est pas adopté.)
Mme la présidente. Je suis saisie de trois amendements faisant l'objet d'une discussion commune.
L'amendement n° 117, présenté par M. Lenoir, Mme Lamure, M. César et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire, est ainsi libellé :
Alinéas 38 et 39
Remplacer ces alinéas par quatre alinéas ainsi rédigés :
« Pour tenir compte de la nécessité d’actualiser ces prestations, elles font l’objet d’une révision annuelle, à l’initiative du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières créé en application de l’article 13-1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce.
« Cette révision fait l’objet d’une concertation préalable sous l’égide de ce Conseil national au sein du Conseil national de la consommation.
« Les propositions ainsi négociées paritairement sont codifiées dans le décret prévu au premier alinéa.
« Le contrat de syndic respecte, au minimum, les obligations prévues dans un contrat type défini par décret en Conseil d’État, après consultation du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière. » ;
L'amendement n° 118, présenté par M. Lenoir, Mme Lamure, M. César et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire, est ainsi libellé :
Alinéa 39
Rédiger ainsi cet alinéa :
« Le contrat de syndic respecte un contrat type dont la teneur est défini en concertation avec le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières prévu à l’article 13-1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 règlementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce. » ;
L'amendement n° 119, présenté par M. Lenoir, Mme Lamure, M. César et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire, est ainsi libellé :
Alinéa 39
Compléter cet alinéa par une phrase ainsi rédigée :
Il tient lieu de décompte détaillé des honoraires tel que prévu à l’annexe 2 de l’arrêté n° 86-63/A du 2 décembre 1986 relatif aux mesures de publicité des prix applicables dans certains secteurs professionnels.
Ces trois amendements ont été précédemment défendus, et la commission et le Gouvernement ont émis un avis défavorable.
Je mets aux voix l'amendement n° 117.
(L'amendement n'est pas adopté.)
Mme la présidente. L'amendement n° 120, présenté par M. Lenoir, Mme Lamure, M. César et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire, est ainsi libellé :
Alinéas 41 et 42
Supprimer ces alinéas.
Cet amendement a été précédemment défendu, et la commission et le Gouvernement ont émis un avis défavorable.
Je le mets aux voix.
(L'amendement n'est pas adopté.)
Mme la présidente. L'amendement n° 121, présenté par M. Lenoir, Mme Lamure, M. César et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire, est ainsi libellé :
Alinéa 44
Remplacer les mots :
par décret en Conseil d’État
par les mots :
par l’assemblée générale
Cet amendement a été précédemment défendu, et la commission et le Gouvernement ont émis un avis défavorable.
Je le mets aux voix.
(L'amendement n'est pas adopté.)
Mme la présidente. L'amendement n° 122, présenté par M. Lenoir, Mme Lamure, M. César et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire, est ainsi libellé :
Alinéas 53 à 59
Supprimer ces alinéas.
Cet amendement a été précédemment défendu, et la commission et le Gouvernement ont émis un avis défavorable.
Je le mets aux voix.
(L'amendement n'est pas adopté.)
Mme la présidente. L'amendement n° 123, présenté par M. Lenoir, Mme Lamure, M. César et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire, est ainsi libellé :
Compléter cet article par un paragraphe ainsi rédigé :
… – Les articles 17 à 21 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dans leur rédaction antérieure à la loi n°… du … pour l’accès au logement et un urbanisme rénové restent en vigueur lorsque l’immeuble a une destination totale autre que l’habitation.
Cet amendement a été précédemment défendu, et la commission et le Gouvernement ont émis un avis défavorable.
Je le mets aux voix.
(L'amendement n'est pas adopté.)
Mme la présidente. Je mets aux voix l'article 26, modifié.
(L'article 26 est adopté.)
Article 26 bis A
(Non modifié)
Après l’article 17-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, il est inséré un article 17-1-1 ainsi rédigé :
« Art. 17-1-1. –Par dérogation à l’article 17-1, lorsque le syndicat de copropriétaires comporte moins de dix lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces et que son budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 €, les modalités de constitution, d’adoption de la forme coopérative par ce syndicat et de fonctionnement de ce syndicat coopératif sont régies par le présent article.
« A. – L’adoption ou l’abandon de la forme coopérative du syndicat est décidée à la majorité de l’article 25 et, le cas échéant, à la majorité de l’article 25-1. La modification du règlement de copropriété en vue de prévoir la possibilité d’adopter la forme coopérative est approuvée dans les mêmes conditions.
« B. – Lorsque l’assemblée générale de ce syndicat a décidé d’adopter la forme coopérative, elle peut également décider, par une délibération spéciale, à la majorité de l’article 25, de ne pas constituer de conseil syndical et de procéder directement à la désignation du syndic parmi ses membres.
« Dans ce cas, et par dérogation à l’article 17-1 :
« 1° La désignation du syndic se fait par vote séparé à la majorité de l’article 25. L’assemblée générale peut également désigner un copropriétaire pour suppléer le syndic en cas d’empêchement de celui-ci. Le syndic et son suppléant sont l’un et l’autre révocables dans les mêmes conditions. L’assemblée générale désigne une ou plusieurs personnes physiques ou morales, qui peuvent être des copropriétaires ou des personnes extérieures qualifiées, pour assurer le contrôle des comptes du syndicat ;
« 2° En cas d’empêchement du syndic ou de défaillance de celui-ci mettant en péril la conservation de l’immeuble, la santé ou la sécurité des occupants, chaque copropriétaire peut prendre l’initiative de convoquer une assemblée générale extraordinaire pour désigner un nouveau syndic ou prendre les décisions nécessaires à la conservation de l’immeuble, de la santé ou de la sécurité de ses occupants. »
Mme la présidente. L'amendement n° 332, présenté par M. Dilain, au nom de la commission des affaires économiques, est ainsi libellé :
I. – Alinéa 2
Rédiger ainsi cet alinéa :
« Art. 17-1-1. – Lorsque le syndicat de copropriétaires comporte moins de dix lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces et que son budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 euros, le syndicat peut bénéficier des dérogations suivantes aux articles 17-1 et 26 :
II. – Alinéa 3
Rédiger ainsi cet alinéa :
« A. – La modification du règlement de copropriété en vue de prévoir la possibilité d'adopter la forme coopérative est approuvée à la majorité de l'article 25 et, le cas échéant, à la majorité de l'article 25-1.
La parole est à M. Claude Dilain, rapporteur.
M. Claude Dilain, rapporteur. Il s’agit d’un amendement de précision.
Mme la présidente. Quel est l’avis du Gouvernement ?
Mme la présidente. Je mets aux voix l'article 26 bis A, modifié.
(L'article 26 bis A est adopté.)
………………………………………………………
Section 4
Prévenir la dégradation des copropriétés et faciliter la réalisation des travaux de conservation des immeubles
Article 27
I. – La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée est ainsi modifiée :
1° A Après l’article 9, il est inséré un article 9-1 ainsi rédigé :
« Art. 9-1. – Chaque copropriétaire est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non-occupant. Chaque syndicat de copropriétaires est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre. » ;
1° Au deuxième alinéa de l’article 10, après le mot : « communes », sont insérés les mots : « et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, » ;
2° L’article 14-2 est ainsi modifié :
a) Au début du premier alinéa, est ajoutée la mention : « I. – » ;
b) Au premier alinéa, le mot : « sera » est remplacé par le mot : « est » ;
c) Il est ajouté un II ainsi rédigé :
« II. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :
« 1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;
« 2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.
« Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.
« L’assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des travaux mentionnés aux 1° et 2° du présent II.
« Par exception, lorsque, en application de l’article 18, le syndic a, dans un cas d’urgence, fait procéder de sa propre initiative à l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, l’assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement de ces travaux.
« Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l’assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1. Ce montant ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1.
« Si le diagnostic technique global prévu à l’article L. 731-1 du code de la construction et de l’habitation a été réalisé et qu’il ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années, le syndicat est dispensé de l’obligation de constituer un fonds de travaux pendant la durée de validité du diagnostic.
« Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat à l’occasion de la cession d’un lot. » ;
d) Sont ajoutés des III et IV ainsi rédigés :
« III. – Lorsque l’immeuble comporte moins de dix lots, le syndicat peut décider de ne pas constituer de fonds de travaux par une décision unanime de l’assemblée générale.
« IV. – Lorsque le montant du fonds de travaux atteint un montant supérieur au budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1, le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale :
« 1° La question de l’élaboration du plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article L. 731-2 du code de la construction et de l’habitation ;
« 2° La question de la suspension des cotisations au fonds de travaux, en fonction des décisions prises par l’assemblée générale sur le plan pluriannuel de travaux. » ;
3° L’article 18 est ainsi modifié :
a) Le sixième alinéa est supprimé ;
b) Le huitième alinéa est ainsi rédigé :
« – d’ouvrir, dans l’établissement bancaire qu’il a choisi ou que l’assemblée générale a choisi pour le compte mentionné au troisième alinéa du présent II, un compte séparé rémunéré au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai les cotisations au fonds de travaux prévu à l’article 14-2. Ce compte bancaire ne peut faire l’objet d’aucune convention de fusion, ni d’une compensation avec tout autre compte. Les virements en provenance du compte mentionné au troisième alinéa du présent II sont autorisés. Les intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat. La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu’il a passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables. Le syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci ; »
4° L’article 19-1 est ainsi rédigé :
« Art. 19-1. – Sont garantis par le privilège immobilier spécial prévu à l’article 2374 du code civil : l’obligation de participer aux charges et aux travaux mentionnés aux articles 10 et 30, les cotisations au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2, les créances afférentes aux travaux de restauration immobilière réalisés en application du c de l’article 24, les dommages et intérêts alloués par les juridictions au syndicat des copropriétaires, ainsi que le remboursement des dépens. » ;
5° Après le deuxième alinéa de l’article 19-2, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :
« Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2. » ;
6° Après le deuxième alinéa de l’article 24-4, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :
« L’obligation prévue au premier alinéa est satisfaite si le plan pluriannuel de travaux, inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale en application de l’article L. 731-2 du code de la construction et de l’habitation, comporte des travaux d’économie d’énergie. » ;
7° L’article 24-5 est ainsi modifié :
a) Après le mot : « équipé », sont insérés les mots : « de stationnements sécurisés pour les vélos ou » ;
b) Après la dernière occurrence du mot : « permettant », sont insérés les mots : « le stationnement sécurisé des vélos ou ».
II. – (Non modifié)
III. – (Non modifié) Le I, à l’exception du 1° A, et le II sont applicables à compter du 1er janvier 2017.
IV. – (Non modifié) Après le titre Ier du livre II du code des assurances, il est inséré un titre Ier ter ainsi rédigé :
« TITRE Ier ter
« L’ASSURANCE DES PARTIES COMMUNES DES IMMEUBLES SOUMIS AU STATUT DE LA COPROPRIÉTÉ ET L’ASSURANCE DES COPROPRIÉTAIRES
« Art. L. 216-1. – Tout copropriétaire ou tout syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, assujetti à l’obligation d’assurance prévue à l’article 9-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis qui, ayant sollicité la souscription d’un contrat auprès d’une entreprise d’assurance couvrant en France les risques mentionnés au même article, se voit opposer un refus, peut saisir le bureau central de tarification prévu à l’article L. 212-1.
« Le bureau central de tarification fixe le montant de la prime moyennant laquelle l’entreprise d’assurance intéressée est tenue de garantir le risque qui lui a été proposé. Il peut, dans les conditions fixées par décret en Conseil d’État, déterminer le montant d’une franchise qui reste à la charge de l’assuré.
« Est nulle toute clause des traités de réassurance tendant à exclure certains risques de la garantie de réassurance en raison de la tarification adoptée par le bureau central de tarification.
« Art. L. 216-2. – Toute entreprise d’assurance qui maintient son refus de garantir le risque dont la prime a été fixée par le bureau central de tarification est considérée comme ne fonctionnant plus conformément à la réglementation en vigueur. Elle encourt, selon le cas, soit le retrait des agréments prévus aux articles L. 321-1, L. 321-7, L. 321-8 ou L. 321-9, soit les sanctions prévues aux articles L. 351-7, L. 351-8 et L. 363-4. »
V. – Pour les résidences de tourisme mentionnées à l’article L. 321-1 du code du tourisme, construites à partir du 1er juillet 2014, et placées sous le statut de la copropriété des immeubles bâtis fixé par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les locaux à usage collectif composés d’équipements et de services communs au sens de l’article D. 321-1 du même code ne peuvent faire l’objet d’un lot distinct vendu à un copropriétaire et font l’objet d’une propriété indivise du syndicat des copropriétaires.
Dans les résidences de tourisme, placées sous le statut de la copropriété des immeubles bâtis fixé par la loi précitée, déjà existantes au 1er juillet 2014, lorsque les locaux à usage collectif faisant l’objet d’un lot distinct propriété d’un copropriétaire ne sont pas entretenus, entraînant un déclassement de cette résidence ou l’impossibilité de la commercialiser en offrant l’intégralité des prestations collectives initialement prévues lors de la vente des logements aux autres copropriétaires, l’assemblée générale des copropriétaires peut saisir le tribunal de grande instance d’une demande aux fins de voir prononcer un état de carence ou de constater abandon.
La responsabilité de l’entretien des locaux à usage collectif, pour lesquels est prononcé un état de carence, peut être confiée par le juge, à titre temporaire, au syndicat des copropriétaires. Le propriétaire de ces parties communes reste redevable des charges engagées par le syndicat des copropriétaires pour cet entretien.
En cas de défaillance avérée du propriétaire du lot considéré, les locaux à usage collectif dont est judiciairement constaté l’abandon peuvent devenir la propriété indivise du syndicat des copropriétaires, après le paiement d’une juste et préalable indemnité déterminée par le juge et versée au précédent propriétaire. Le syndicat des copropriétaires ne peut alors céder la propriété de ces locaux à usage collectif dans le cadre d’un lot distinct.
Mme la présidente. L'amendement n° 124, présenté par M. Lenoir, Mme Lamure, M. César et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire, est ainsi libellé :
Alinéa 15, seconde phrase
Supprimer cette phrase.
La parole est à M. Jean-Claude Lenoir.
M. Jean-Claude Lenoir. Madame la présidente, madame la ministre, mes chers collègues, je vais donc changer de méthode : la concision n’ayant pas été récompensée, j’ai compris que je devais être beaucoup plus explicite. Je vais donc m’y employer dans le temps qui m’est accordé.
M. Jean-Claude Lenoir. Le projet de loi tend à créer un fonds de prévoyance obligatoire dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation de cinquante lots ou plus à l’issue de la période de dix ans suivant la réception de l’immeuble, et ce pour faire face aux dépenses résultant notamment de travaux prescrits par les lois et règlements ou de travaux hors budget prévisionnel.
Or l’obligation imposée aux copropriétaires de ces immeubles d’abonder un fonds de prévoyance dont le montant ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel revient à créer des charges supplémentaires importantes, dont certains ne pourront s’acquitter.
Aussi, il vaudrait mieux laisser à l’assemblée générale, dès lors que le texte rend obligatoire la constitution de ce fonds de prévoyance, le choix de décider de son montant.
C’est la raison pour laquelle, par cet amendement, je propose de supprimer l’obligation relative au montant de la cotisation annuelle.