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25 octobre 2005 : Logement ( texte déposé au sénat - première lecture )

 

N° 38

SÉNAT

SESSION ORDINAIRE DE 2005-2006

Annexe au procès-verbal de la séance du 25 octobre 2005

PROPOSITION DE LOI

portant mesures d'urgence en faveur du logement pour tous,

PRÉSENTÉE

Par MM. Thierry REPENTIN, Jean-Pierre PLANCADE, Jean-Pierre BEL, Mme Nicole BRICQ, MM. André LEJEUNE, Daniel PERCHERON, Roland COURTEAU, Jean BESSON, Jean-Pierre CAFFET, Bernard PIRAS, Jean-Marc PASTOR, Yves KRATTINGER, Pierre-Yvon TRÉMEL, Michel TESTON, Jean-Pierre MASSERET, Mmes Bariza KHIARI, Odette HERVIAUX, Catherine TASCA, MM. Serge LAGAUCHE, Roger MADEC, David ASSOULINE, André VANTOMME, Jean-Claude PEYRONNET, Bertrand AUBAN, Bernard FRIMAT, Jean-Marc TODESCHINI, Mmes Patricia SCHILLINGER, Josette DURRIEU, Jacqueline ALQUIER, Gisèle PRINTZ, Michèle SAN VICENTE, MM. Jean-François PICHERAL, Simon SUTOUR, Robert BADINTER, Roland RIES, Daniel RAOUL, François MARC, Mme Sandrine HUREL, MM. André VÉZINHET, Jean-Pierre SUEUR, Claude LISE, Serge LARCHER, Louis LE PENSEC, Mme Marie-Christine BLANDIN et les membres du groupe socialiste et apparentés,

Sénateurs.

(Renvoyée à la commission des Affaires économiques et du Plan, sous réserve de la constitution éventuelle d'une commission spéciale dans les conditions prévues par le Règlement).

Logement et habitat.

EXPOSÉ DES MOTIFS

Mesdames, Messieurs,

Alors que le logement constitue la deuxième préoccupation des Français après l'emploi, les mesures mises en place par le gouvernement se sont révélées en décalage avec les attentes et les besoins de la population. Il y a pourtant urgence à agir en la matière. La flambée des loyers, l'explosion des prix de l'immobilier, l'insuffisante construction de logements sociaux, le renforcement des inégalités dans l'accès au logement renforcent chaque jour un peu plus cette crise du logement social, dont l'ampleur rappelle désormais celle qu'avait connu notre pays dans les années 1950. C'est quotidiennement que les responsables politiques sont interpellés sur cette thématique, comme sont venus nous le rappeler tragiquement les récents incendies d'immeubles à Paris. Or, le bilan des trois dernières années est sans appel : décrochage de l'évolution des aides personnelles au logement par rapport à l'évolution du coût de la vie, insuffisance de la construction de logements à loyers maîtrisés. Les Français consacrent une part croissante de leurs revenus à leur habitation, ce qui diminue un peu plus chaque jour leur pouvoir d'achat. Bon nombre de ménages sont trop souvent logés dans des conditions indignes d'un pays développé comme le nôtre.

L'examen du projet de loi « habitat pour tous », récemment rebaptisé « engagement national pour le logement », n'a été que trop retardé par le gouvernement. C'est pourquoi, il vous est proposé, avec la présente proposition de loi, plusieurs séries de dispositifs portant mesures d'urgence en faveur du logement pour tous.

Cette proposition balaye ainsi l'ensemble des grandes thématiques du secteur du logement afin de redonner du pouvoir d'achat aux ménages les plus durement éprouvés par plusieurs années de hausse successives des loyers, de renforcer les capacités d'hébergement d'urgence, de faire vivre la mixité sociale, d'accompagner les élus bâtisseurs et de remobiliser le parc privé sur la question du logement pour tous.

Le titre Ier de la présente proposition de loi contient des dispositions visant à renforcer la solvabilité des ménages et à maintenir leur pouvoir d'achat, en contenant la progression des loyers et en améliorant les conditions de versement des aides personnelles au logement.

Pour ce faire, l'article 1er prévoit que les loyers des logements locatifs privés et sociaux seront gelés pendant une période d'un an à compter de la publication de la présente proposition de loi. Outre les marges de manoeuvre financières qu'une telle disposition redonnera aux ménages les plus modestes, notamment ceux qui sont logés dans le secteur locatif privé qui connaissent régulièrement des progressions annuelles de loyer de l'ordre de 3 à 5 %, elle permettra de mettre à profit ce délai pour engager une vaste réflexion sur la question de la solvabilisation des ménages modestes. Ainsi, il est prévu que le Conseil national de l'habitat remette au gouvernement et au Parlement un rapport évaluant l'impact de la hausse des loyers et des charges sur le pouvoir d'achat des différentes catégories de ménages depuis 2002 et faisant des propositions pour diminuer la part des loyers et charges locatives dans le revenu disponible des ménages.

Les articles 2 à 4 tendent à redonner aux aides personnelles au logement qui sont versées à plus de six millions de ménages leur efficacité sociale.

L'article 2 modifie les modalités de révision annuelle du barème de l'aide personnalisée. Il est proposé que ce barème soit révisé annuellement en début d'année, au 1er janvier, au moins dans la même proportion que la variation du nouvel indice de référence des loyers. Il s'agit d'une part, de revenir sur une disposition introduite par la loi n° 2005-841 du 26 juillet 2005 relative au développement des services à la personne qui renvoie à un décret la fixation de la date de révision du barème. Il s'agit d'autre part d'éviter, comme cela est le cas depuis trois ans, que la non revalorisation de ce barème ou sa sous réévaluation ne conduise à une forte augmentation du taux d'effort des ménages modestes pour se loger.

L'article 3 supprime, s'agissant du versement des aides personnelles au logement, le mois de carence. Actuellement, en vertu du droit en vigueur, lorsque les droits sont ouverts, l'allocation n'est versée qu'à compter du 1er du mois suivant l'entrée dans le logement. Ainsi, un ménage qui entrerait dans son logement la première semaine du mois perd jusqu'à quatre semaines d'allocations. Or, jusqu'en 1995, le mois de carence n'existait pas et le ménage entrant dans son logement bénéficiait immédiatement du droit aux allocations. Par conséquent, cet article vise à revenir à la situation antérieure à 1995. Cette mesure est d'autant plus justifiée que le premier mois de l'entrée dans un logement est souvent synonyme pour le ménage de dépenses importantes, qu'il s'agisse du versement du dépôt de garantie, des frais d'agence éventuels, des frais d'ameublement et de police d'assurance...

L'article 4 tend à ce que l'aide personnalisée au logement soit versée aux ménages qui y ont droit quel que soit son montant. En effet, le Gouvernement a décidé, avec l'arrêté du 11 avril 2004, de ne plus effectuer le versement de l'APL lorsque son montant est inférieur à 24 euros, pour des raisons d'économies. Or, cette somme qui pour certains peut paraître faible, représente une perte annuelle de 288 euros pour nombre de ménages aux revenus modestes. En conséquence, il vous proposé de permettre le versement de l'APL, quel qu'en soit le montant, dès lors que les droits au versement sont reconnus.

L'article 5 a pour but de protéger les ménages accédants à la propriété. Il insère un nouvel article dans le code de la consommation prévoyant que toute offre préalable et tout contrat de crédit immobilier comportent une clause offrant à l'emprunteur la possibilité, sans pénalité et sans souscrire une assurance, de reporter le paiement des mensualités dues ou d'en moduler le montant lors de la survenance d'évènements graves affectant, en dehors de sa volonté, ses ressources. Un tel dispositif permettra aux personnes qui rencontrent des « accidents de la vie » de bénéficier d'une souplesse, bien souvent nécessaire en cas de diminution substantielle des revenus, tout en protégeant l'acquéreur et en lui évitant de contracter une dette qu'il lui serait difficile d'honorer in fine.

Le titre II contient des dispositions visant à répondre aux besoins en logement des personnes les plus en difficulté.

L'article 6 revient sur la réforme des fonds de solidarité pour le logement (FSL) opérée par la loi du 13 août 2004 relative aux libertés et responsabilités locales. L'État, garant de la solidarité nationale, ne peut se désengager des FSL. L'article rétablit donc le financement des FSL État/département à parité ainsi que le rôle des plans départementaux d'action pour le logement des personnes défavorisées (PDALPD) pour l'établissement des conditions d'octroi afin d'éviter qu'à situation équivalente une personne ne dispose pas de droits équivalents, du simple fait de son département de résidence.

L'article 7 modifie et complète l'article 21 de la loi du 21 juillet 1994 relative à l'habitat. Cette loi a prévu la création, dans chaque département, d'un plan pour l'hébergement d'urgence des personnes sans abri. La loi a ainsi prévu une capacité à atteindre par bassin d'habitat d'une place d'hébergement par tranche de 2 000 habitants pour les communes ou groupements dotés de la compétence en matière de logement de 10 000 à 100 000 habitants et d'une place par tranche de 1 000 habitants pour les communes ou groupements dotés de la compétence en matière de logement de plus de 100 000 habitants. Afin de permettre le développement d'une réelle capacité d'accueil des personnes les plus défavorisées, il vous est ainsi proposé de renforcer ces obligations en prévoyant une place d'accueil par tranche de 2 000 habitants pour les communes membres d'un établissement public de coopération intercommunale dont la population est supérieure à 50 000 habitants et pour les communes dont la population est au moins égale à 3 500 habitants qui sont comprises, au sens du recensement général de la population, dans une agglomération de plus de 50 000 habitants comprenant au moins une commune de plus de 10 000 habitants. Par ailleurs, le texte maintien l'obligation d'une place par tranche de 1 000 habitants dans les communes qui sont comprises dans une agglomération de plus de 100 000 habitants.

En outre, la loi de 1994 n'ayant pas prévu de sanction en cas de non respect des obligations en la matière, il vous est proposé, comme pour l'article 55 de la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains, d'instaurer un prélèvement à la charge des communes ne s'acquittant pas de leurs obligations égal à deux fois le potentiel fiscal par habitant par place d'hébergement d'urgence manquante.

Le titre III est composé de mesures visant à renforcer la mixité sociale de l'habitat.

Tout d'abord, le chapitre Ier se compose d'articles renforçant les obligations des communes en matière de construction de logements locatifs sociaux définies par l'article 55 de la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains.

L'article 8 étend le champ des communes soumises à l'obligation de disposer de 20 % de logements locatifs sociaux. Il prévoit ainsi de soumettre à ce dispositif toutes les communes d'au moins 3500 habitants membres d'un établissement public de coopération intercommunale dont la population est supérieure à 50 000 habitants, ainsi que toutes les communes d'Île-de-France (seules les communes de plus de 1 500 habitants sont actuellement concernées par le dispositif). Il demeure applicable dans les autres régions, dans les communes de plus de 3 500 habitants situées dans une agglomération de plus de 50 000 habitants comprenant au moins une commune de plus de 15 000 habitants.

L'article 9 prévoit que les inventaires annuels de logements locatifs sociaux transmis aux préfets par les organismes font également apparaître la proportion de chaque catégorie de logement social. Dans la pratique, ce dispositif permettra de voir la structure de l'offre sociale dans chaque commune (PLUS, PLAI, PLS, résidences sociales...) afin de corriger certains déséquilibres, comme la trop forte prédominance des PLS par exemple.

L'article 10 renforce les conditions d'application du prélèvement de solidarité effectué au titre de l'article 55.

Le 1° modifie la disposition permettant aux communes en déficit de logement social touchant la dotation de solidarité urbaine de n'avoir que 15 % de logements locatifs sociaux. En effet, plusieurs communes touchent une somme assez faible de DSU sans pour autant connaître de graves difficultés économiques ou sociales justifiant de créer une exception au principe des 20 %. Aussi vous est-il proposé de n'exonérer que les communes touchant de la DSU et ayant sur leur territoire une zone urbaine sensible.

Le 2° et le 3° multiplient par cinq le prélèvement effectué par logement social manquant dans les communes soumises à l'obligation des 20 %. Une telle hausse sera de nature à inciter les communes qui ne jouent pas le jeu de la mixité sociale à participer à l'effort national de construction de logements locatifs sociaux et sera neutre pour les communes qui respectent l'esprit de l'article 55. A titre d'exemple, la ville de Paris était soumise, pour l'année 2004, à un prélèvement brut de 19,3 millions d'euros mais avait des dépenses déductibles de ce prélèvement de 118,2 millions, soit un prélèvement net nul. Avec la formule de calcul proposé par l'article de la présente proposition de loi, ce prélèvement serait toujours nul dans la mesure où le prélèvement brut serait porté à 96,8 millions d'euros, un montant toujours inférieur aux dépenses déductibles exposées par la capitale.

Le 4° ramène à 3 000 euros le seuil en deçà duquel le prélèvement n'est pas effectué.

L'article 11 vise à promouvoir un rattrapage équilibré de la construction sociale dans les communes soumises à l'article 55. En effet, dans la pratique, un grand nombre de communes se sont acquittées de leurs obligations en construisant quasiment exclusivement des logements PLS, qui ne s'adressent pas aux ménages les plus en difficulté. Pour cette raison, il vous est proposé de prévoir que les logements sociaux construits pour remplir les obligations de l'article 55 ne peuvent être constitués de plus d'un tiers de logements construits avec un prêt locatif social.

Afin de renforcer la transparence sur le respect par les communes de leurs obligations, l'article 12 oblige le préfet à rendre public le bilan triennal établi par les EPCI sur leurs engagements en matière de mixité sociale. En outre, il prévoit que le Gouvernement établit un rapport au Parlement sur le respect par les communes soumises à l'article 55 de leurs obligations en matière de construction locative sociale.

L'article 13 prévoit que les communes soumises à l'article 55 faisant l'objet d'un constat de carence voient automatiquement leur prélèvement doubler pour l'année où le constat de carence est prononcé par le préfet.

Enfin, l'article 14 vise à interdire le reversement d'une partie du prélèvement effectué sur les ressources des communes au titre de l'article 55 par les EPCI dans le cadre de l'attribution de compensation prévue à l'article 1609 nonies C du code général des impôts. En effet, cette disposition, qui ne trouve à s'appliquer qu'aux communes membres d'un EPCI à fiscalité propre, réduit significativement l'efficacité du dispositif de solidarité de l'article 55.

Le chapitre II traite de la programmation en faveur de la construction locative sociale.

L'article 15 revient sur la programmation fixée par l'article 87 de la loi de programmation pour la cohésion sociale qui avait prévu la construction de 140 000 PLS en cinq ans. Le dispositif proposé par la présente proposition de loi prévoit la construction de 120 000 logements locatifs sociaux par an (soit la construction de 600 000 logements sociaux en cinq ans), se décomposant chaque année en 70 000 PLUS, 20 000 PLAI, 20 000 PLS et 10 000 logements financés par l'association foncière logement.

Le chapitre III est relatif à l'attribution des logements locatifs sociaux.

L'article 16 prévoit que le représentant des associations agréées menant des actions d'insertion ou en faveur du logement des personnes défavorisées dispose d'une voix délibérative, et non plus consultative, au sein des commissions d'attribution des logements locatifs sociaux.

Le titre IV de la proposition de loi vise, par des mesures dans le domaine de l'urbanisme, de l'aménagement foncier et par des dispositifs financiers, à accompagner les élus bâtisseurs afin de faciliter les opérations de constructions de logements, notamment sociaux.

Le chapitre Ier contient des mesures pour faciliter la libération de terrains pour le logement.

Afin de lutter contre la rétention foncière, l'article 17 prévoit, à compter du 1er janvier 2007, une augmentation de cinq euros par mètre carré de la taxe sur le foncier non bâti pour les terrains constructibles situés dans les zones urbaines délimitées par une carte communale, un plan local d'urbanisme ou un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé. Toutefois, pour permettre aux collectivités locales de lutter encore plus efficacement contre les situations de rétentions foncières les plus flagrantes, il est proposé de permettre au conseil municipal de porter cette majoration jusqu'à 10 euros par mètre carré. Enfin, ce dispositif exonère logiquement de l'application de ce dispositif les terrains détenus par les établissements publics fonciers pour ne pas affaiblir leurs capacités de portage foncier.

L'article 18 permet au maire de majorer, dans certains secteurs délimités par le conseil municipal et sous réserve du respect des autres règles du plan local d'urbanisme, le coefficient d'occupation des sols jusqu'à 50 %, pour réaliser des programmes de construction de logements comportant au moins une moitié de logements sociaux.

L'article 19 tend à autoriser les communes dotées d'un plan local d'urbanisme à délimiter des secteurs dans lesquels, en cas de construction d'un programme de logements, un pourcentage de ce programme devra être affecté à des logements locatifs sociaux. En outre, il oblige les communes soumises à l'article 55 de la loi SRU à consacrer 25 % de la surface hors oeuvre de tout programme de construction de logements à du logement social. Lorsque ces mêmes communes créent une zone d'aménagement concertée, cette proportion est fixée à 50 %.

L'article 20 rend obligatoire la consultation des organismes HLM lors de l'élaboration du plan local d'urbanisme et du schéma de cohérence territoriale.

L'article 21 oblige les acquéreurs d'immeubles et de terrains appartenant auparavant au domaine privé de l'État à y réaliser des logements locatifs sociaux. Dans les communes soumises à l'article 55, au moins 50 % de la surface des immeubles cédés par l'État doivent être consacrés au logement locatif social, cette proportion étant ramenée à 20 % dans les autres communes. Afin que ces terrains et immeubles soient cédés à des coûts compatibles avec la production d'un parc locatif social, l'article prévoit également que la charge foncière correspondant aux logements locatifs sociaux est cédée à la valeur foncière de référence pour le financement du logement locatif social (150 euros au m² de surface habitable dans les grandes agglomérations de province, 200 euros en région Île-de-France). En pratique, une telle disposition permettra que les propriétés de l'État soient vendues à des prix permettant l'équilibre financier des opérations de logement social. En outre, ces dispositions sont rendues applicables aux immeubles possédés par les entreprises publiques et par des établissements publics définis par décret.

L'article 22 met en place un système de partage de la plus-value engendrée par l'urbanisation d'un terrain entre le propriétaire et la collectivité locale. En effet, bien souvent ce sont les collectivités locales qui contribuent, par leurs décisions d'urbanisme et par les équipements qu'elles installent, à donner de la valeur aux terrains auparavant classés en zone agricole. Elles contribuent ainsi dans une large mesure à la création de la plus-value. En conséquence, il n'est pas illogique que la richesse liée à des décisions et des investissements publics puisse être partagée entre le propriétaire et la collectivité. Le dispositif proposé prévoit que le conseil municipal fixe le niveau de la participation à laquelle sont soumis les propriétaires lorsque leurs terrains sont rendus constructibles, sans que cette dernière puisse être supérieure à un tiers de la différence existant entre la valeur vénale des terrains lors de leur aliénation et la valeur vénale établie dans l'année précédant la décision de leur classement en zone constructible. Cette participation serait exigée à l'occasion de l'aliénation, à titre onéreux, d'un terrain constructible, sous forme de contribution financière ou, en accord avec le propriétaire, sous forme d'apports de terrains.

Le chapitre II est relatif à la transparence du marché foncier.

L'article 23 rend obligatoire la transmission gratuite par l'administration fiscale aux collectivités locales et à leurs groupements dotés d'une fiscalité propre, aux établissements publics à caractère administratif et aux établissements publics fonciers, des éléments d'information qu'elle détient au sujet des valeurs foncières déclarées à l'occasion des mutations intervenues dans les cinq dernières années et qui sont nécessaires à l'exercice de leurs compétences en matière de politique foncière et d'aménagement.

L'article 24 inclut la liste des terrains publics dans le porter à connaissance qui est transmis par les préfets aux communes dans le cadre de l'élaboration de leur plan local d'urbanisme.

Le chapitre III contient des mesures tendant à développer les actions de maîtrise foncière.

L'article 25 prévoit, sauf délibération contraire des conseils régionaux, la constitution d'un établissement public foncier régional dans chaque région avant le 1er janvier 2007.

L'article 26 transfère des préfets aux organes délibérants des établissements publics de coopération intercommunale compétents la compétence de créer un établissement public foncier local.

L'article 27 prévoit l'intégration des recettes de la taxe spéciale d'équipement dans le calcul du coefficient d'intégration fiscale, qui sert de base de calcul au versement de la DGF bonifiée.

Le chapitre IV porte plusieurs mesures visant à soutenir financièrement les efforts des collectivités territoriales en faveur de la construction de logements et en particulier de logements locatifs sociaux.

L'article 28 prévoit une compensation intégrale des pertes de recettes subies par les communes au titre de l'exonération de taxe sur les propriétés bâties dont bénéficient les logements locatifs sociaux pendant quinze ans. Actuellement, cette compensation n'est que très partielle, pour ne pas dire quasiment nulle pour certaines communes, en raison du mode de calcul de la compensation qui prévoit que l'attribution versée par l'État fait l'objet d'une réfaction de 10 % du produit global de la taxe foncière sur les propriétés bâties perçues par la collectivité. Au surplus, la loi de programmation pour la cohésion sociale a imposé une compensation intégrale pour les pertes de recettes liées à l'allongement de quinze à vingt-cinq ans de l'exonération pour les logements sociaux construits en application du plan de cohésion sociale (2005-2009), ce qui rend d'autant plus incohérent la compensation partielle dont font l'objet les quinze premières années d'exonération.

Afin que les communes ne soient pas financièrement pénalisées par la construction de logements locatifs sociaux, il est donc proposé de prévoir une compensation intégrale tout au long de la période, tant pour les logements sociaux achevés il y a moins de quinze ans que pour les logements construits après la date de promulgation de la présente proposition de loi.

L'article 29 pose le principe de la création d'une part supplémentaire au sein de la dotation forfaitaire des communes compétentes en matière de politique du logement. Cette dotation « logement social » est destinée à tenir compte de l'effort des communes en matière de construction de logements locatifs sociaux.

La compétence « politique du logement » étant exercée désormais principalement par les établissements publics de coopération intercommunale, l'article 30 propose d'appliquer un coefficient de pondération à la dotation de base des EPCI afin de tenir compte de leurs efforts en faveur de la construction locative sociale.

L'article 31 intègre dans les critères prioritaires de versement de la dotation de solidarité communautaire (DSC) le nombre de logements locatifs sociaux des communes membres de l'EPCI.

L'article 32 majore la contribution au titre du premier prélèvement au profit du fonds de solidarité des communes de la région d'Île-de-France des communes contributrices qui disposent de moins de 15 % de logements locatifs sociaux. L'article 55 de la loi SRU impose un quota de 20 % de logements locatifs sociaux. Cette loi ayant été vote en 2000, on peut considérer aujourd'hui que les communes n'ayant pas atteint un seuil de 15 % doivent encore accroître leur effort en faveur de la mixité sociale.

Enfin, le titre V contient des mesures relatives au secteur privé.

Le chapitre Ier contient des dispositions visant à conforter les relations entre les bailleurs et les locataires.

L'article 33 propose d'instaurer un mécanisme de garantie contre les risques locatifs grâce à la création d'un Fonds de garantie national couvrant l'ensemble du parc locatif privé. Ce fonds serait chargé d'indemniser les propriétaires subissant des situations d'impayés locatifs. Afin d'éviter les effets de passagers clandestins et d'inciter les locataires de mauvaise foi à ne pas payer leur loyer, un décret en Conseil d'État devra préciser les conditions dans lesquelles cette garantie pourra jouer (signalement des difficultés aux services sociaux, effectivité des démarches...). Ce fonds aurait un financement quadripartite avec une subvention de l'État, le produit de la contribution sur les revenus locatifs acquittée par les propriétaires, les intérêts liés au placement des dépôts de garantie des locataires et une subvention de l'UESL, déterminée contractuellement avec l'État.

L'article 34 constitue le corollaire du précédent. Dans la mesure où le précédent article instaure un système de GRL, la caution solidaire qui peut être demandée par les bailleurs lors de la conclusion d'un bail locatif n'a plus lieu d'être. En conséquence, il est proposé d'interdire aux bailleurs la possibilité de demander aux locataires le cautionnement solidaire d'un tiers.

Les dispositions du chapitre II tendent à rééquilibrer l'offre de logements neufs sur le territoire et d'accroître le nombre de logements à loyers modérés.

L'article 35 vise à éteindre l'amortissement Robien sous sa forme actuelle. Ce dispositif fiscal s'est en effet traduit, au cours de ses deux années et demie d'existence, par la production d'un parc de logements privés, à loyers souvent trop élevés, ne correspondant pas à la demande exprimée localement. Au surplus, ce produit a vraisemblablement contribué à alimenter la flambée des prix du foncier. En conséquence, il est proposé que les logements construits à partir du 26 octobre 2005 pour lesquels les investisseurs souhaitent bénéficier du régime de l'amortissement fiscal soient destinés à des personnes dont les revenus sont inférieurs à un plafond, comme cela était le cas avec l'amortissement Besson.

L'article 36 vise à systématiser une information auprès des investisseurs souhaitant effectuer un placement locatif sur les dispositifs tendant à conventionner le logement et à sécuriser le paiement du loyer (système Locapass, conventionnement ANAH etc.) dans le cadre des offres de crédits.

Le chapitre III est relatif à la régulation des ventes d'immeubles par lots.

L'article 37 instaure un permis de mise en copropriété. Délivré par le maire ou le président de l'EPCI, le permis de mise en copropriété serait exigé pour toute opération de division par lots d'immeuble d'au moins cinq logements.

Les personnes souhaitant obtenir un permis de mise en copropriété devraient en faire la demande en assortissant cette dernière d'un dossier présentant l'état de l'immeuble au regard de normes techniques et environnementales définies par décret ainsi que des contrats de location des logements loués.

Préalablement à la délivrance du permis de mise en copropriété, le maire ou le président de l'établissement public de coopération intercommunale devrait recueillir l'avis des organisations représentatives des locataires et des organisations représentatives des bailleurs concernés.

Enfin, le maire ou le président de l'EPCI aurait la possibilité de refuser de délivrer le permis si l'immeuble ne répond pas à des normes techniques et environnementales définies par décret en Conseil d'État, si la mise en copropriété de l'immeuble va à l'encontre des objectifs définis dans le programme local de l'habitat, en particulier au titre de la mixité sociale, ou si les locataires ou occupants de bonne foi des locaux d'habitation ne disposent pas d'un contrat de location d'au moins six ans à compter de la date de demande du permis.

L'article 38 constitue le gage de la présente proposition de loi.

PROPOSITION DE LOI

TITRE IER

REDONNER DU POUVOIR D'ACHAT

AUX MÉNAGES MODESTES

Article 1er

À compter de la publication de la présente loi, les loyers des logements locatifs soumis aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 et des logements locatifs sociaux sont bloqués pendant une année. Trois mois avant l'issue de cette période, le conseil national de l'habitat remet un rapport au gouvernement et au Parlement évaluant l'impact de la hausse des loyers et des charges sur le pouvoir d'achat des différentes catégories de ménages depuis 2002 et faisant des propositions pour diminuer la part des loyers et charges locatives dans le revenu disponible des ménages.

Article 2

La première phrase du dernier alinéa de l'article L. 351-3 du code de la construction et de l'habitation est rédigée comme suit :

« Le barème est révisé chaque année au 1er janvier au moins dans la même proportion que la variation de l'indice de référence des loyers mentionné à l'article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. ».

Article 3

I - Le premier alinéa du I de l'article L. 351-3-1 du code de la construction et de l'habitation est ainsi rédigé :

« L'aide personnalisée au logement est due à partir de la date d'entrée dans le logement, sous réserve que les conditions d'ouverture des droits soient réunies.»

II - Le code de la sécurité sociale est ainsi modifié :

1° La première phrase du quatrième alinéa de l'article L. 542-2 est ainsi rédigée :

« L'allocation de logement est due à partir de la date d'entrée dans le logement, sous réserve que les conditions d'ouverture des droits soient réunies. »

2° La première phrase du premier alinéa de l'article L. 831-4-1 est ainsi rédigée :

« L'allocation de logement est due à partir de la date d'entrée dans le logement, sous réserve que les conditions d'ouverture des droits soient réunies. ».

Article 4

L'article L. 351-3-1 du code de la construction et de l'habitation est complété par un paragraphe ainsi rédigé :

« IV - L'aide personnalisée au logement est versée au bénéficiaire dans sa totalité quel que soit son montant. ».

Article 5

Après l'article L. 312-14-1 du code de la consommation, il est inséré un article L. 312-14-2 ainsi rédigé :

« Art. L. 312-14-2. - Toute offre préalable et tout contrat de crédit immobilier doit comporter une clause offrant à l'emprunteur la possibilité, sans pénalité et sans devoir souscrire une assurance, de reporter le paiement des mensualités dues ou d'en moduler le montant lors de la survenance d'événements graves affectant, en dehors de sa volonté, ses ressources.

« Un décret en Conseil d'État fixe les modalités d'application du présent article. ».

TITRE II

DISPOSITIONS EN FAVEUR

DU LOGEMENT DES PLUS DÉFAVORISÉS

Article 6

La loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en oeuvre du droit au logement est ainsi modifiée :

I - Le dernier alinéa de l'article 4 est supprimé.

II - L'article 6 est ainsi modifié :

a) Le premier alinéa est ainsi rédigé :

« Le plan départemental institue un fonds de solidarité pour le logement destiné à accorder des aides financières sous forme de cautionnements, prêts ou avances remboursables, garanties ou subventions à des personnes remplissant les conditions de l'article 1er et qui entrent dans un logement locatif ou qui, étant locataires, sous-locataires ou résidents de logements-foyers, se trouvent dans l'impossibilité d'assumer leurs obligations relatives au paiement du loyer, des charges et des frais d'assurance locative, ou qui, occupant régulièrement leur logement, se trouvent dans l'impossibilité d'assumer leurs obligations relatives au paiement des fournitures d'eau, d'énergie et de services téléphoniques. Le plan définit les critères d'éligibilité aux aides du fonds et précise ses conditions d'intervention, en veillant au respect des priorités définies à l'article 4. Ces critères ne peuvent reposer sur d'autres éléments que le niveau de ressources des personnes et l'importance et la nature des difficultés qu'elles rencontrent. »

b) Le dernier alinéa est supprimé.

III - Les deux premiers alinéas de l'article 6-3 sont ainsi rédigés :

« Le financement du fonds de solidarité pour le logement est assuré par l'État et le département. La participation du département est au moins égale à celle de l'État.

« Électricité de France et les distributeurs d'électricité, Gaz de France et les distributeurs de gaz, France Télécom et les opérateurs de services téléphoniques ainsi que les distributeurs d'eau participent au financement du fonds de solidarité pour le logement. »

IV - L'article 6-4 est ainsi rédigé :

« Art.6-4 - Le fonds de solidarité pour le logement peut être constitué sous la forme d'un groupement d'intérêt public. Sa gestion comptable et financière peut être déléguée à un organisme de sécurité sociale, une association agréée à cet effet. »

V - L'article 7 est supprimé.

VI - L'article 8 est complété par une phrase ainsi rédigée :

« Ce décret précise notamment les délais maximum d'instruction de la demande d'aide au fonds de solidarité pour le logement, détermine les principales règles de fonctionnement, les conditions de recevabilité des dossiers, les formes et modalités d'intervention que doivent respecter les fonds de solidarité pour le logement. ».

Article 7

L'article 21 de la loi n° 94-624 du 21 juillet 1994 relative à l'habitat est ainsi modifié :

1° Le troisième alinéa est ainsi rédigé :

« La capacité à atteindre est au minimum d'une place par tranche de 2 000 habitants pour les communes membres d'un établissement public de coopération intercommunale dont la population est supérieure à 50 000 habitants et pour les communes dont la population est au moins égale à 3 500 habitants qui sont comprises, au sens du recensement général de la population, dans une agglomération de plus de 50 000 habitants comprenant au moins une commune de plus de 10 000 habitants. Cette capacité est portée à une place par tranche de 1 000 habitants dans toutes les communes qui sont comprises dans une agglomération de plus de 100 000 habitants. »

2° Après le troisième alinéa sont insérés trois alinéas ainsi rédigés :

« Les communes et leurs groupements compétents en matière de logement transmettent chaque année au préfet du département un bilan du respect des obligations visées à l'alinéa précédent.

« À compter du 1er janvier 2006, il est effectué chaque année un prélèvement sur les ressources fiscales des communes et groupements visés au troisième alinéa du présent article.

« Ce prélèvement est égal à deux fois le potentiel fiscal par habitant multiplié par le nombre de places d'hébergement d'urgence manquantes par rapport aux obligations visées au troisième alinéa du présent article. ».

TITRE III

FAIRE VIVRE LA MIXITÉ SOCIALE

Chapitre Ier

RENFORCER L'ARTICLE 55 DE LA LOI SRU

Article 8

La première phrase du premier alinéa de l'article L. 302-5 du code de la construction et de l'habitation est ainsi rédigée :

« Les dispositions de la présente section s'appliquent à toutes les communes d'Île-de-France et dans les autres régions aux communes dont la population est au moins égale à 3 500 habitants, membres d'un établissement public de coopération intercommunale dont la population est supérieure à 50 000 habitants, ou qui sont comprises, au sens du recensement général de la population, dans une agglomération de plus de 50 000 habitants comprenant au moins une commune de plus de 15 000 habitants, et dans lesquelles le nombre total de logements locatifs sociaux représente au 1er janvier de l'année précédente moins de 20 % des résidences principales».

Article 9

Le premier alinéa de l'article L. 302-6 du même code est complété par une phrase ainsi rédigée :

« Ces inventaires font apparaître les proportions de chaque catégorie de logement locatif social en fonction des plafonds de ressources et de loyers s'y attachant et de leur mode de financement. ».

Article 10

L'article L. 302-7 du même code est ainsi modifié :

1° Dans le premier alinéa, après les mots : « à l'exception de celles qui » sont insérés les mots : « , tout en ayant sur leur territoire une zone urbaine sensible définie au 3 de l'article 42 de la loi n° 95-115 du 4 février 1995 d'orientation pour l'aménagement et le développement du territoire, ».

2° Dans le deuxième alinéa, la somme : « 152,45 € » est remplacée par la somme : « 762,25 € ».

3° Dans le troisième alinéa, les mots : « ce prélèvement est fixé à 20 % du potentiel fiscal par habitant multipliés » sont remplacés par les mots : « ce prélèvement est égal au potentiel fiscal par habitant multiplié ».

4° Dans le cinquième alinéa, la somme : « 3 811,23 € » est remplacée par la somme : « 3 000 € ».

Article 11

Après le premier alinéa de l'article L. 302-8 du même code, sont insérés deux alinéas ainsi rédigés :

« Cet objectif est défini afin de renforcer l'équilibre social de l'habitat sur le territoire de la commune. A cet effet, sur la base des inventaires et des répartitions entre les différentes catégories de logements locatifs sociaux mentionnés au premier alinéa de l'article L. 302-6, cet objectif fixe les parts respectives des logements locatifs sociaux à réaliser en fonction de leur catégorie. Les logements construits au moyen des prêts visés à la sous-section 3 de la section 1 du chapitre unique du titre III du livre III du présent code ne peuvent représenter plus de 33 % de cet objectif.

« Le préfet peut autoriser la commune à déroger aux obligations visées à l'alinéa précédent si la commune a sur son territoire une zone urbaine sensible définie au 3 de l'article 42 de la loi n° 95-115 du 4 février 1995 d'orientation pour l'aménagement et le développement du territoire. ».

Article 12

L'article L. 302-9 du même code est ainsi modifié :

1° La dernière phrase est complétée par les mots : « et est rendu public par le préfet » ;

2° Il est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« Tous les trois ans, le Gouvernement transmet au Parlement un rapport faisant le bilan du respect par les communes visées à l'article L. 302-5 de leurs obligations en matière de construction de logements locatifs sociaux. »

Article 13

L'article L. 302-9-1 du même code est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« La dotation forfaitaire, définie à l'article L. 2334-7 du code général des collectivités territoriales, versée aux communes ayant fait l'objet d'un constat de carence est diminuée à due concurrence du montant du prélèvement visé à l'article L. 302-7 du présent code effectué au titre de l'année précédente. ».

Article 14

Les deuxième et troisième phrases du premier alinéa du 2° du V de l'article 1609 nonies C du code général des impôts sont supprimées.

Chapitre II

DISPOSITIONS DE PROGRAMME EN FAVEUR

DE LA CONSTRUCTION LOCATIVE SOCIALE

Article 15

L'article 87 de la loi n° 2005-32 du 18 janvier 2005 de programmation pour la cohésion sociale est ainsi rédigé :

« Compte non tenu du programme national de rénovation urbaine prévu par les articles 6 à 9 de la loi n° 2003-710 du 1er août 2003 d'orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine, 600 000 logements locatifs sociaux seront financés, au cours des années 2006 à 2010, selon la programmation suivante :

Prêts

2006

2007

2008

2009

2010

Total

Prêts locatifs à usage social (PLUS)

70 000

70 000

70 000

70 000

70 000

350 000

Prêts locatifs aidés d'intégration (PLAI)

20 000

20 000

20 000

20 000

20 000

100 000

Prêts locatifs sociaux (PLS)

20 000

20 000

20 000

20 000

20 000

100 000

Logements construits par l'association agréée prévue à l'article 116 de la loi de finances pour 2002

10 000

10 000

10 000

10 000

10 000

50 000

Total offre nouvelle

120 000

120 000

120 000

120 000

120 000

600 000

Chapitre III

ATTRIBUTION DES LOGEMENTS LOCATIFS SOCIAUX

Article 16

Dans la dernière phrase du quatrième alinéa de l'article L. 441-2 du code de la construction et de l'habitation le mot : « consultative » est remplacé par le mot : « délibérative ».

TITRE IV

ACCOMPAGNER LES ÉLUS BÂTISSEURS

Chapitre Ier

LIBÉRER DES TERRAINS POUR LE LOGEMENT

Article 17

I- Le deuxième alinéa de l'article 1396 du code général des impôts est remplacé par deux alinéas ainsi rédigés :

« La valeur locative cadastrale des terrains constructibles situés dans les zones urbaines délimitées par une carte communale, un plan local d'urbanisme ou un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé conformément au code de l'urbanisme, est majorée, pour le calcul de la part revenant aux communes et aux établissements publics de coopération intercommunale sans fiscalité propre, d'une valeur forfaitaire fixée à 5 euros par mètre carré. Sur délibération du conseil municipal prise dans les conditions prévues au premier alinéa du I de l'article 1639 A bis, cette valeur peut être augmentée dans la limite de 10 euros par mètre carré. Cette disposition n'est pas applicable aux terrains pour lesquels un permis de construire a été obtenu depuis moins de deux ans, ce délai étant interrompu en cas de recours contre ledit permis.

« Les dispositions du deuxième alinéa du présent article ne s'appliquent pas aux terrains appartenant aux établissements publics visés aux articles L. 321-1 et L. 324-1 du code de l'urbanisme.».

II- Les dispositions du paragraphe I sont applicables à compter du 1er janvier 2007.

Article 18

L'article L. 127-2 du code de l'urbanisme est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« En outre, dans certains secteurs délimités par le conseil municipal, le dépassement de la norme résultant de l'application du coefficient d'occupation des sols est autorisé, dans la limite de 50 p. 100 de ladite norme et dans le respect des autres règles du plan local d'urbanisme, pour permettre la réalisation de programmes de logements comportant pour moitié au moins des logements locatifs sociaux. ».

Article 19

Après l'article L. 123-1-1 du code de l'urbanisme, il est inséré un article L. 123-1-2 ainsi rédigé :

« Art. L. 123-1-2. - Dans les zones urbaines, le plan local de l'urbanisme peut délimiter des secteurs dans lesquels, en cas de construction d'un programme de logements, un pourcentage de ce programme devra être affecté à des logements locatifs sociaux mentionnés à l'article L. 302-5 du code de la construction et de l'habitation.

« Dans les communes visées à l'article L. 302-5 du code de la construction et de l'habitation, 25 % de la surface hors oeuvre de tout programme de construction de logements d'une surface supérieure ou égale à 1 000 mètres carrés sont affectés à la construction de logements locatifs sociaux. Lorsque ces mêmes communes créent une zone d'aménagement concertée, cette proportion est portée à 50 % de la surface hors oeuvre de la totalité des constructions prévues dans le cadre de ladite zone. ».

Article 20

Dans la première phrase du deuxième alinéa de l'article L. 121-4 du code de l'urbanisme, après les mots : « des chambres d'agriculture » sont insérés les mots : « , des organismes d'habitations à loyer modéré propriétaires ou gestionnaires d'immeubles situés dans le périmètre du schéma de cohérence territoriale ou du plan local d'urbanisme ».

Article 21

I - L'article L. 66-2 du code du domaine de l'État est ainsi rédigé :

« Art. L. 66-2. - Lorsque l'État procède à l'aliénation d'immeubles de son domaine privé, l'acheteur doit y réaliser des programmes de logements sociaux. Dans les communes visées à l'article L.302-5 du code de la construction et de l'habitation, 50 % au moins de la surface hors oeuvre totale des immeubles réalisés doit être consacrée à la réalisation de logements locatifs sociaux et 20 % dans les autres communes.

« Le prix de cession de la charge foncière correspondant aux logements locatifs sociaux ne peut excéder la valeur foncière de référence telle que définie au titre III du livre troisième du code de la construction et de l'habitation pour le financement du logement locatif social. »

II - Les dispositions du paragraphe I s'appliquent aux cessions d'immeubles appartenant aux entreprises publiques et aux établissements publics définis par décret.

Article 22

I - Le titre III du livre troisième du code de l'urbanisme est complété par un chapitre III ainsi rédigé :

« Chapitre III

« Participation des propriétaires de terrains

« Article L. 333. - Dans les communes dotées d'un plan local d'urbanisme, il est institué une participation des propriétaires de terrains aux charges publiques engendrées par l'urbanisation. Le conseil municipal fixe le niveau de la participation à laquelle sont soumis ces derniers lorsqu'ils vendent un terrain rendu constructible après son acquisition. Ce niveau ne peut être supérieur à un tiers de la différence existant entre la valeur vénale du terrain lors de son aliénation et la valeur vénale établie dans l'année précédant la décision de son classement en zone constructible. La délibération fait l'objet d'un affichage en mairie.

« Cette participation est exigée à l'occasion de l'aliénation à titre onéreux d'un terrain visé à l'alinéa précédent, sous forme de contribution financière ou, en accord avec le propriétaire, sous forme d'apports de terrains.

« Les valeurs vénales mentionnées au premier alinéa sont évaluées par le directeur des services fiscaux ; l'évaluation est transmise à la commune et au propriétaire du terrain. »

II - Les dispositions du paragraphe I s'appliquent aux terrains rendus constructibles à compter de la date de publication de la présente loi.

Chapitre II

INSTITUER LA TRANSPARENCE SUR LE MARCHÉ FONCIER

Article 23

Le premier alinéa de l'article L. 135 B du livre des procédures fiscales est ainsi rédigé :

« L'administration fiscale est tenue de transmettre gratuitement, à leur demande, aux collectivités locales et à leurs groupements dotés d'une fiscalité propre, aux établissements publics à caractère administratif et aux établissements publics fonciers visés aux articles L. 321-4 et L. 324-1 du code de l'urbanisme les éléments d'information qu'elle détient au sujet des valeurs foncières déclarées à l'occasion des mutations intervenues dans les cinq dernières années et qui sont nécessaires à l'exercice de leurs compétences en matière de politique foncière et d'aménagement. Cette administration ne peut, dans ce cas, se prévaloir de la règle du secret. ».

Article 24

Après la première phrase du troisième alinéa de l'article L. 121-2 du code de l'urbanisme, il est inséré une phrase ainsi rédigée :

« Il transmet également la liste des terrains compris dans le périmètre de la commune ou du groupement dont l'État, des établissements publics ou des entreprises publiques sont propriétaires. ».

Chapitre III

FAVORISER LA MAÎTRISE FONCIÈRE

Article 25

Sauf délibération contraire du conseil régional, il est créé dans toutes les régions, avant le 1er janvier 2007, un établissement public foncier régional.

Article 26

Les deux premières phrases du premier alinéa de l'article L. 324-2 du code de l'urbanisme sont remplacées par une phrase ainsi rédigée :

« L'établissement public foncier est créé sur délibérations concordantes des organes délibérants d'établissements publics de coopération intercommunale, qui sont compétents en matière de schéma de cohérence territoriale, de réalisation de zones d'aménagement concerté et de programme local de l'habitat, ainsi que, le cas échéant, de conseils municipaux de communes non membres de l'un de ces établissements. ».

Article 27

Le III de l'article L. 5211-30 du code général des collectivités territoriales est ainsi modifié :

1° Dans le deuxième alinéa (a) et troisième alinéa (b) du 1°, après les mots « et de la redevance d'assainissement » sont insérés les mots : « ainsi que, pour les établissements publics de coopération intercommunale membres d'un établissement public foncier visé à l'article L. 324-1 du code de l'urbanisme, des recettes de la taxe spéciale d'équipement perçue sur leur territoire par ledit établissement ».

2° Le 1° est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« Les recettes de la taxe spéciale d'équipement prises en compte dans le a) ne peuvent dépasser un plafond de 20 euros par ménage fiscal. »

3° Dans le deuxième alinéa (a) et troisième alinéa (b) du 1° bis, après les mots « et de la redevance d'assainissement » sont insérés les mots : « ainsi que, pour les établissements publics membres d'un établissement public foncier visé à l'article L. 324-1 du code de l'urbanisme, des recettes de la taxe spéciale d'équipement perçue sur leur territoire par ledit établissement ».

4° Le 1° bis est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« Les recettes de la taxe spéciale d'équipement prises en compte dans le a) ne peuvent dépasser un plafond de 20 euros par ménage fiscal. »

Chapitre IV

SOUTIEN FINANCIER À L'EFFORT DE CONSTRUCTION

Article 28

L'article L. 2335-3 du code général des collectivités territoriales est ainsi rédigé :

« Art. L. 2335-3 - Les pertes de recettes pour les communes résultant des exonérations de taxe foncière sur les propriétés bâties, prévues aux articles 1384 et 1384 A, 1384 C et 1384 D du code général des impôts et aux I et II bis de l'article 1385 du même code sont compensées chaque année intégralement par un prélèvement opéré sur l'enveloppe globale consacrée à la dotation globale de fonctionnement. ».

Article 29

I -  Après le 3° de l'article L. 2334-7 du code général des collectivités territoriales, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« 3° bis Pour les communes compétentes en matière de politique du logement, une dotation de logement social destinée à tenir compte de l'effort des communes en matière de construction de logements locatifs sociaux visés à l'article L. 302-5 du code de la construction et de l'habitation. Sont exclues du bénéfice de cette dotation les communes ne rentrant pas dans le champ du premier alinéa de cet article. »

II -  Les conditions de répartition de cette dotation sont définies dans la loi de finances suivant la publication de la présente loi.

Article 30

I -  Le cinquième alinéa (a) du I de l'article L. 5211-30 du code général des collectivités territoriales est complété par deux phrases ainsi rédigées :

« Un coefficient de pondération est affecté à cette dotation afin de tenir compte de l'effort réalisé par l'établissement en matière de construction de logements locatifs sociaux tels que définis à l'article L. 302-5 du code de la construction et de l'habitation. Cette disposition s'applique aux seuls établissements compétents en matière de politique du logement. »

II -  Les modalités d'application du présent article sont définies dans loi de finances suivant la publication de la présente loi.

Article 31

Le VI de l'article 1609 nonies C du code général des impôts est ainsi modifié :

1° La troisième phrase du premier alinéa est ainsi rédigée :

« Elle est répartie en tenant compte prioritairement de l'importance de la population, du potentiel fiscal par habitant et du nombre de logements locatifs sociaux. »

2° Après le septième alinéa (b), il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« c) du nombre de logements locatifs sociaux comptabilisés sur la commune. »

Article 32

I -  Le I de l'article L. 2531-13 du code général des collectivités territoriales est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« Ce prélèvement est majoré pour les communes dont le pourcentage de logements locatifs sociaux visés à l'article L. 302-5 du code de la construction et de l'habitation est inférieur à 15%. »

II -  Les conditions de cette majoration sont définies dans la loi de finances suivant la publication de la présente loi.

TITRE V

DISPOSITIONS EN FAVEUR DU PARC PRIVÉ

Chapitre Ier

CONFORTER LA RELATION BAILLEUR/LOCATAIRE

Article 33

I - À compter du 1er janvier 2006, il est institué un fonds dénommé « Fonds de garantie contre les risques locatifs » ayant pour objet de prendre en charge, dans des conditions fixées par décret en Conseil d'État, les loyers impayés aux bailleurs louant un local à usage d'habitation soumis aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

II - Afin d'accomplir ses missions, le Fonds dispose des recettes suivantes :

1° Une contribution de l'État ;

2° Le produit de la contribution annuelle visée à l'article 234 nonies du code général des impôts ;

3° Les intérêts tirés du placement des dépôts de garantie visés à l'article 22 de la loi n° 89-462 précitée ;

4° Une subvention de l'Union d'économie sociale du logement visée à l'article L. 313-17 du code de la construction et de l'habitation, déterminée contractuellement avec l'État.

Article 34

L'article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 est ainsi rédigé :

« Art. 22-1. - Pour l'établissement du contrat de location, le bailleur ou son mandataire ne peut demander au locataire le cautionnement d'un tiers pour les sommes dont le locataire serait débiteur dans le cadre d'un contrat de location conclu en application du présent titre. ».

Chapitre II

RÉÉQUILIBRER L'OFFRE DE LOGEMENTS NEUFS SUR LE TERRITOIRE

Article 35

Le h) du 1° du I de l'article 31 du code général des impôts est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« Pour les logements visés aux premier et deuxième alinéas du présent h, acquis ou construits à compter de la date de publication de la présente loi, le bénéfice de la déduction définie au présent h est subordonné à une option qui doit être exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l'année d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Cette option est irrévocable pour le logement considéré et comporte l'engagement du propriétaire de louer le logement nu pendant au moins neuf ans à usage d'habitation principale à une personne autre qu'un membre de son foyer fiscal. Cette location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Cet engagement prévoit, en outre, que le loyer et les ressources du locataire appréciées à la date de conclusion du bail ne doivent pas excéder des plafonds fixés par décret ».

Article 36

Après l'article L. 312-14-2 du code de la consommation, il est inséré un article L. 312-14-3 ainsi rédigé :

« Art L. 312-14-3 - Toute offre ou tout contrat de crédit immobilier, souscrit à des fins de réalisation d'un investissement locatif, doit également être accompagné d'un descriptif des dispositifs existants permettant de conventionner le logement et de sécuriser le paiement du loyer. ».

Chapitre III

RÉGULER LES VENTES À LA DÉCOUPE

Article 37

Le titre III du livre VI du code de la construction et de l'habitation est complété par un chapitre IV ainsi rédigé :

« Chapitre IV

« Permis de mise en copropriété

« Art. L. 634-1. - Toute division par lots d'un immeuble comprenant au moins cinq locaux à usage d'habitation doit faire l'objet d'un permis de mise en copropriété.

« Art. L. 634-2. - Le permis de mise en copropriété est instruit et délivré dans les formes, conditions et délais déterminés par un décret en Conseil d'État. Il est délivré par le maire au nom de la commune. Lorsqu'une commune fait partie d'un établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat, elle peut, en accord avec cet établissement, lui déléguer cette compétence qui est alors exercée par le président de l'établissement public au nom de l'établissement. Cette délégation de pouvoir doit être confirmée dans les mêmes formes après chaque renouvellement du conseil municipal ou après l'élection d'un nouveau président de l'établissement public.

« Pour l'instruction des documents visés au présent chapitre, le maire ou, s'il est compétent, le président de l'établissement public de coopération intercommunale peut déléguer sa signature aux agents chargés de l'instruction des demandes.

« Art. L. 634-3. - Toute demande de permis de mise en copropriété est déposée à la mairie. Dans les cas où la commune a délégué ses compétences à un établissement public de coopération intercommunale, le maire conserve un exemplaire de la demande et transmet les autres exemplaires au président de l'établissement public compétent dans la semaine qui suit le dépôt.

« Art. L. 634-4. - Toute personne souhaitant obtenir un permis de mise en copropriété doit assortir sa demande d'un dossier présentant l'état de l'immeuble au regard de normes techniques et environnementales définies par décret ainsi que les contrats de location des logements loués.

« Art. L. 634-5. - Préalablement à la délivrance du permis de mise en copropriété, le maire ou le président de l'établissement public de coopération intercommunale recueille l'avis des organisations représentatives des locataires et des organisations représentatives des bailleurs concernés.

« Art. L. 634-6. - L'autorité compétente peut refuser de délivrer le permis de mise en copropriété si l'immeuble ne répond pas à des normes techniques et environnementales définies par décret en Conseil d'État, si la mise en copropriété de l'immeuble va à l'encontre des objectifs définis dans le programme local de l'habitat, en particulier au titre de la mixité sociale, ou si les locataires ou occupants de bonne foi des locaux d'habitation ne disposent pas d'un contrat de location d'au moins six ans à compter de la date de demande du permis.

« Art. L. 634-7. - Un décret en Conseil d'État détermine les modalités d'application du présent chapitre. ».

Article 38

Les pertes de recettes pour l'État résultant de la présente loi sont compensées à due concurrence par la création d'une taxe additionnelle aux droits prévus aux articles 575 et 575 A du code général des impôts.