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Proposition de loi visant à abroger la loi n° 2012-376 du 20 mars 2012 relative à la majoration des droits à construire

3 juillet 2012 : Majoration des droits à construire ( avis - première lecture )

II. LA POSITION DE VOTRE COMMISSION DES LOIS : L'ABROGATION SALUTAIRE D'UNE LOI, SYMBOLE DE L'URBANISME JACOBIN

Lors de l'examen du projet de loi, votre commission avait déjà exprimé son opposition à ces deux mesures. Elle considérait sans ambiguïté « ce projet de loi, dans son ensemble, parfaitement inutile voire inopportun et, ce d'autant plus qu'il entre en contradiction avec les objectifs affichés par le gouvernement (notamment lors de la traduction législative du Grenelle de l'environnement) »3(*). Au regard du retour d'expérience qui conforte son analyse, votre commission ne peut que confirmer sa position et approuver l'abrogation totale de la loi du 20 mars 2012 proposée par le texte qui lui est soumis. Votre rapporteur souhaite rappeler les arguments qui avaient conduit votre commission à souhaiter le rejet de ces deux mesures ; arguments qui plaident aujourd'hui pour leur abrogation.

A. L'ABSENCE D'EFFET SUR LA HAUSSE D'OFFRE DE LOGEMENTS

Lors des débats parlementaires, le gouvernement avait justifié la création de cette majoration automatique par la volonté de libérer le potentiel de construction et d'ainsi favoriser la construction de logements. Cette hausse de l'offre de logements devait ainsi passer par une densification urbaine. A titre personnel, votre rapporteur souscrit à cet objectif de densification qui répond aux ambitions du Grenelle de l'environnement visant à limiter l'étalement urbain. Néanmoins, la densification doit nécessairement être réfléchie, intégrée dans une dynamique de développement local et expliquée à la population.

Cependant, cette majoration partait du principe, démenti dans les faits, que les droits à construire seraient globalement consommés sur l'ensemble du territoire national. Or, il est évident que les obstacles au logement sont aujourd'hui davantage d'ordre économique et social : faible solvabilité des ménages, baisse du pouvoir d'achat, hausse inconsidérée des loyers.

Pire, ce dispositif présente des effets pervers que les opposants au texte n'ont cessé de clamer. En effet, la majoration des droits à construire engendre automatiquement une hausse de la valeur vénale des terrains - dont le potentiel constructible s'accroît artificiellement - et cette hausse se répercute sur le prix de vente et de location des logements aux particuliers.

L'argument avancé à l'époque par le gouvernement selon lequel la construction de plus de logements sur un terrain permettrait de compenser la hausse du prix du terrain n'est guère convaincant. Cette justification est parfaitement irréaliste car elle fait fi des contraintes techniques et des coûts supplémentaires liés par exemple à la construction d'un étage supplémentaire dans un immeuble.

De surcroît, mal calibré, le dispositif de l'article L. 123-1-11-1 du code de l'urbanisme s'applique pour l'ensemble des habitations sans distinction et pas seulement au logement social, ce qui, en raison du plafonnement global des majorations4(*), peut engendrer un effet d'éviction au détriment du logement social et écologiquement performants.

Enfin, la loi du 20 mars 2012 n'intègre pas de modifications des contraintes administratives ou civiles (telles que les règles de prospect ou de servitudes), ce qui prive d'effet, dans certains cas, toute majoration des droits à construire.

Finalement, votre rapporteur est convaincu que la majoration automatique des droits à construire n'est pas le bon outil pour améliorer l'offre de logements à un prix raisonnable. Sur ce point, les collectivités territoriales ne s'y sont pas trompées en le rejetant.


* 3 Avis n° 435 (2011-2012) de M. René Vandierendonck, précité.

* 4 L'article L. 128-3 du code de l'urbanisme prévoit que les majorations des articles L. 123-1-11-1, L. 127-1, L. 128-1 et L. 128-2 ne peuvent dépasser un plafond global de 50 %.