EXAMEN DES ARTICLES
CHAPITRE II - IDENTIFIER LE RISQUE DE RECUL DU TRAIT
DE CÔTE
Article 2 bis - Indemnisation rétroactive des interdictions définitives d'habitation ou d'utilisation d'un lieu résultant du risque de recul du trait de côte
L'article 2 bis de la proposition de loi tend à instaurer un dispositif transitoire d'indemnisation lorsqu'une interdiction définitive d'habiter ou d'occuper un bâtiment a été prise en raison du risque de recul du trait de côte et que les faits se sont déroulés avant le 1 er janvier 2017.
Il résulte de l'adoption d'un amendement de notre collègue députée Pascale Got, rapporteur, par la commission du développement durable et de l'aménagement du territoire de l'Assemblée nationale. Cette disposition a ensuite été entièrement réécrite en séance, toujours à l'initiative de Mme Pascale Got 47 ( * ) , dont l'amendement a été sous-amendé par le Gouvernement 48 ( * ) .
Cet article concerne, plus particulièrement, l'immeuble Le Signal situé à Soulac-sur-Mer (Gironde) . Il revêtirait, d'après son dernier alinéa, un caractère interprétatif et s'appliquerait aux procédures judiciaires et administratives en cours.
1. L'immeuble Le Signal : une affaire toujours en cours
Cet immeuble a été construit en 1967 et compte soixante-dix-huit logements . Durement affecté par l'érosion des sols, il se situe aujourd'hui à seize mètres du rivage, contre deux cent mètres lors de sa construction.
Immeuble Le Signal
Source : Jean-Pierre Muller - AFP
Le Signal a été placé dans une « zone rouge » , inconstructible, par le plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRNP) 49 ( * ) le 28 juin 2004. En 2014, des arrêtés de péril imminent ont été pris par le maire pour restreindre l'accès à l'immeuble puis interdire d'y habiter 50 ( * ) .
Conformément au droit commun de la police du « péril imminent » , le propriétaire est tenu d'assurer le relogement des occupants dans un hébergement décent correspondant à leurs besoins 51 ( * ) . Aucune indemnité n'est prévue pour les propriétaires.
Les occupants du Signal ont sollicité l'appui du fonds de prévention des risques naturels majeurs (FPRNM), dit « fonds Barnier » .
Cette demande a été refusée par l'administration.
Le fonds permet d'indemniser des acquisitions amiables ou les expropriations pour cause d'utilité publique lorsque deux conditions sont réunies (articles L. 561-1 et L. 561-3 du code de l'environnement) :
- l'existence d'un risque naturel prévisible, comme les « mouvements de terrain » , ce qui était le cas en espèce ;
- une menace grave à la vie humaine, condition que l'administration n'a pas considéré remplie.
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Le « fonds Barnier » Ce fonds a été créé par la loi n° 95-101 du 2 février 1995 52 ( * ) et est aujourd'hui régi par l'article L. 561-3 du code de l'environnement . Il est financé par un prélèvement de 12 % sur le produit des primes d'assurance ou cotisations additionnelles relatives à la garantie contre le risque de catastrophes naturelles. En 2015, ses recettes se sont élevées à 204,86 millions d'euros et ses dépenses à 123,4 millions d'euros. Le fonds est compétent pour financer : - les indemnités versées aux personnes dont le bien a été exproprié pour cause d'utilité publique (Cf. supra) ; - les dépenses de prévention liées aux évacuations temporaires et au relogement des personnes exposées. Comme l'a précisé M. Michel Barnier lors des débats parlementaires, « il s'agit non pas d'évacuer définitivement les populations en les expropriant, mais de les évacuer temporairement en ne laissant pas le coût de cette évacuation temporaire à la seule charge de la commune qui peut être quelquefois, en zone de montagne ou en zone inondable, une toute petite commune » 53 ( * ) ; - diverses autres mesures de prévention comme l'acquisition amiable d'un bien exposé à un risque naturel lorsque des vies humaines sont gravement menacées , les opérations de reconnaissance des cavités souterraines, les campagnes d'information, etc . En 2009, la Cour des comptes s'est inquiétée des perspectives du « fonds Barnier » : « depuis 2002, pratiquement tous les ans de nouvelles décisions du législateur ont élargi le champ des opérations susceptibles d'être financées par le fonds. Cela nuit à la cohérence et à la clarté de ses interventions » 54 ( * ) . D'après les informations recueillies par votre rapporteur pour avis, la Cour devrait prochainement consacrer un nouveau rapport à cette problématique. |
L'impossibilité d'avoir recours au « fonds Barnier » a été confirmée en première instance puis par la cour administrative d'appel de Bordeaux.
D'après cette dernière, « la bonne connaissance scientifique (...) de ce phénomène naturel (d'érosion) , dont l'évolution régulière a pu être observée depuis près d'un demi-siècle et de manière accentuée depuis la tempête Xynthia , a permis l'édiction de mesures (...), telles que la mise en place d'un dispositif de surveillance, d'alerte, d'évacuation des résidents de l'immeuble et d'un périmètre de sécurité (...). Dans ces conditions, le risque de submersion marine qui pèse sur l'immeuble du Signal ne pouvait (...) être regardé comme menaçant gravement des vies humaines » , ce qui exclut la mise en oeuvre du « fonds Barnier » 55 ( * ) .
L'affaire du Signal a été portée devant le Conseil d'État , qui n'a pas encore statué. Une première audience s'est déroulée fin novembre dernier et une décision devrait être rendue dans trois à six mois.
2. Une disposition interprétative pour permettre l'indemnisation par le « fonds Barnier » des occupants du Signal
L'article 2 bis de la proposition de loi prévoit le recours au « fonds Barnier » lorsqu'une interdiction définitive d'habiter ou d'occuper un bâtiment a été prise (arrêté de péril) face à un risque de recul du trait de côte.
Cette indemnité s'élèverait à 75 % de la valeur estimative du bien, sans prendre en compte le risque précité.
D'un point de vue calendaire, deux conditions seraient posées :
- les faits justifiant l'interdiction d'habiter ou d'occuper l'immeuble sont intervenus avant le 1 er janvier 2017 ;
- cette indemnisation serait ouverte « jusqu'à l'entrée en vigueur d'une disposition législative prenant en compte ce risque (de recul du trait de côte) » . Au regard de l'article 13 de la proposition de loi, cette date pourrait être le 1 er janvier 2022, soit la date d'entrée en vigueur du fonds d'adaptation au recul du trait de côte.
Le présent article revêtirait un « caractère interprétatif » et s'appliquerait aux procédures en cours. D'après Mme Pascale Got, rapporteur, il ne « nécessite pas une étude d'impact puisqu'un seul bien sur le territoire national est concerné » (l'immeuble du Signal ) 56 ( * ) .
3. La position de votre commission
Lors des débats devant l'Assemblée nationale, cette disposition a été présentée comme « interprétative » , ce que précise d'ailleurs le dernier alinéa de l'article 2 bis .
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Les dispositions interprétatives Peu fréquentes, les dispositions interprétatives permettent de clarifier des textes de loi déjà adoptés et d'imposer cette interprétation à la jurisprudence. Qualifiées de « super-rétroactivité » par le professeur Nicolas Molfessis, les mesures interprétatives ont « pour finalité de restaurer la signification méconnue ou controversée de la loi première (...). Ce qu'elles déclarent, c'est le sens de la loi » 57 ( * ) . En somme, les lois interprétatives « n'innovent en rien, mais se bornent à reconnaître le droit préexistant (...). Elles ne sont que l'occasion d'une prise de conscience d'une jurisprudence antérieure, non conforme à la règle de droit et d'un revirement de cette jurisprudence » 58 ( * ) . La Cour de cassation applique des dispositions interprétatives lorsqu'elles « se bornent à reconnaître, sans rien innover, un droit préexistant qu'une définition imparfaite a rendu susceptible de controverses » 59 ( * ) . Les dispositions interprétatives se distinguent des lois de validation, qui permettent de « valider » un acte administratif qui risque d'être déclaré illégal par le juge. |
Votre rapporteur pour avis constate que l'article 2 bis ne correspond en aucun cas à une disposition interprétative.
En effet, il ne se borne pas à « reconnaître, sans rien innover, un droit préexistant » . À l'inverse, il tend à modifier les critères d'éligibilité au « fonds Barnier » en permettant à ce dernier de financer, par dérogation à l'article L. 561-1 du code de l'environnement, des indemnités même en l'absence de menaces graves à la vie humaine. Il prévoit, en outre, une indemnisation limitée à 75 % de la valeur du bien, cette dernière étant estimée sans prendre en compte le risque. Cette méthode d'évaluation ne correspond à aucune des indemnisations versées par le « fonds Barnier » en l'état du droit 60 ( * ) .
Dans ce contexte, deux solutions sont envisageables :
- supprimer l'article 2 bis , ce qui ne permettrait pas de régler le problème concret rencontré par les propriétaires et locataires du Signal ;
- prévoir un nouveau cas d'éligibilité au « fonds Barnier » , tout en l'encadrant afin de ne pas remettre en cause l'équilibre financier de cet instrument.
Votre commission privilégie cette seconde solution (amendement COM-8) .
Le « fonds Barnier » pourrait ainsi financer les indemnités allouées aux propriétaires et aux locataires d'un bien immeuble ayant fait l'objet d'une interdiction définitive d'habiter ou d'occuper les lieux. Deux conditions devraient être remplies : cette évacuation a été décidée en raison du risque de recul du trait de côte et pour des faits intervenus avant le 1 er janvier 2017.
Conformément au texte adopté par l'Assemblée nationale, le montant maximal de cette indemnité serait fixé à 75 % de la valeur du bien, valeur estimée sans prendre en compte le risque.
Cette disposition ne remettrait pas en cause l'autorité de la chose jugée dans la mesure où elle créerait une nouvelle hypothèse ad hoc d'indemnisation, sur laquelle le juge ne s'est pas encore prononcé.
Votre rapporteur pour avis invite le Gouvernement à présenter une étude d'impact de cette mesure d'ici la séance publique et à préciser ses conséquences sur l'équilibre financier du « fonds Barnier » .
Sous réserve de l'adoption de son amendement , votre commission a donné un avis favorable à l'adoption de l'article 2 bis .
Article 3 (art. L. 562-1 du code de l'environnement) - Création de zones d'activité résiliente et temporaire (ZART) et de zones de mobilité du trait de côte (ZMTC)
L'article 3 de la proposition de loi vise à créer des zones d'activité résiliente et temporaire (ZART) et des zones de mobilité du trait de côte (ZMTC) au sein des plans de prévention des risques naturels prévisibles (PPRNP). Il tend également à préciser que les mouvements de terrain, « y compris côtier » , font partie des risques naturels couverts par les plans de prévention.
Tout en approuvant le principe de cet article, votre commission propose de le simplifier et de préciser le rôle des collectivités territoriales et de leurs groupements dans la création des ZART.
1. Les plans de prévention des risques naturels prévisibles
L'article L. 562-1 du code de l'environnement dresse une liste non exhaustive des risques naturels prévisibles (inondations, mouvements de terrain, avalanches, incendies de forêts, etc .). Des plans de prévention ont également été créés par la loi n° 95-101 du 2 février 1995 61 ( * ) pour maîtriser l'aménagement des zones exposées à ce type de risques.
Ces plans de prévention des risques naturels prévisibles (PPRNP) sont élaborés par le préfet, après enquête publique et en concertation avec les collectivités territoriales et les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) concernés 62 ( * ) . Annexés aux plans locaux d'urbanisme (PLU), les plans de prévention valent servitudes d'utilité publique 63 ( * ) et s'imposent directement aux autorisations d'occupation des sols (permis de construire, déclarations préalables, etc. ).
Une personne publique ou privée ne respectant pas les dispositions d'un PPRNP est passible d'une amende comprise entre 1 200 euros et un montant « plafond » qui ne peut excéder, selon les cas, 6 000 euros par mètre carré de surfaces construites ou 300 000 euros. Une peine d'emprisonnement de six mois est prévue en cas de récidive.
Les plans de prévention distinguent deux catégories de zones en fonction de l'intensité du risque 64 ( * ) :
a) des zones exposées aux risques ( « zones de danger » ou « zones rouges » ) dans lesquelles les constructions peuvent être autorisées sous certaines conditions, voire interdites, « notamment afin de ne pas aggraver le risque pour les vies humaines » ;
b) des zones qui ne sont pas directement exposées aux risques ( « zones de précaution » ou « zones bleues » ) mais dans lesquelles de telles prescriptions ou interdictions peuvent être prévues si des constructions sont susceptibles « d'aggraver des risques ou d'en provoquer de nouveaux » .
À l'intérieur des zones rouges et bleues, les plans de prévention des risques naturels prévisibles (PPRNP) peuvent également imposer aux collectivités publiques des « mesures de prévention, de protection et de sauvegarde » et des « mesures relatives à l'aménagement, l'utilisation ou l'exploitation des constructions » . À titre d'exemple, les plans de prévention peuvent définir des règles applicables aux infrastructures publiques pour faciliter l'intervention des secours ou imposer la réalisation de travaux de mise en sécurité aux particuliers.
En règle générale, les personnes publiques ou privées disposent d'un délai de cinq ans pour exécuter ces mesures d'adaptation. Ce délai peut toutefois être réduit en cas d'urgence. S'ils ne sont pas réalisés dans le délai imparti, les travaux peuvent être exécutés d'office par le préfet, aux frais du propriétaire, de l'exploitant ou de l'utilisateur du bien.
Les prescriptions prévues dans les plans de prévention ne donnent pas lieu à indemnisation 65 ( * ) , sauf lorsque le propriétaire supporte « une charge spéciale et exorbitante hors de proportion avec l'objectif d'intérêt général poursuivi » 66 ( * ) .
Lorsque l'urgence le nécessite, le préfet peut rendre opposable un projet non définitif de PPRNP, après consultation des maires concernés (procédure d'application anticipée) .
Communes couvertes par un PPRNP
Source : rapport sur la gestion du fonds de prévention des risques naturels majeurs, annexe au projet de loi de finances pour 2017, p. 19
( www.performance-publique.budget.gouv.fr/ )
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Les plans de prévention des risques naturels prévisibles : l'exemple de la Charente-Maritime La Charente-Maritime est couverte par dix plans de prévention . Ils concernent, respectivement, l'estuaire de la Charente, l'Ile d'Oléron, l'Ile-de-Ré, la presqu'île d'Arvert, Saint-Savinien-sur-Charente, Saintes, La Boutonne, La Seugne, « Charante-amont » et « Charante-aval » . Le plan de prévention de la commune de Saint-Savinien-sur-Charente a été approuvé par un arrêté préfectoral du 9 novembre 2001. Il comprend quatre documents : une note de présentation et trois cartes règlementaires définissant les différents zonages. Il concerne deux types de risques naturels : l'inondation par débordement de la Charente et les mouvements de terrain liés à la présence de carrières souterraines abandonnées et de falaises . Huit catégories de zones sont prévues en fonction du risque naturel constaté. À titre d'exemple, la « zone 1 » - qui correspond au centre urbain de la commune - est exposée à un aléa fort d'inondation . Il est interdit d'y construire des « établissements ou activités ayant vocation à héberger à titre temporaire ou permanent un nombre important de personnes, notamment les hôpitaux, les hôtels et les écoles » . La « zone 8 » - située en dehors des espaces non urbains - est exposée à un aléa fort de mouvements de terrain . « Les constructions, remblais, déblais, travaux et installations de quelque nature » sont interdits, à l'exception des « travaux d'entretien et de gestion normaux des biens et activités implantés antérieurement à l'approbation du plan de prévention » . Source : Préfecture de Charente- Maritime ( www.charente-maritime.gouv.fr ) |
2. Les zones d'activité résiliente et temporaire (ZART) et les zones de mobilité du trait de côte (ZMTC)
L'article 3 de la proposition de loi tend tout d'abord à préciser que les plans de prévention couvrent « les mouvements de terrain, y compris côtiers » , alors, qu'en l'état du droit, l'article L. 562-1 du code de l'environnement se borne à mentionner « les mouvements de terrain » .
Cette disposition pourrait être considérée comme satisfaite par le droit en vigueur, une circulaire de 2006 évoquant déjà les risques liés à « l'érosion côtière » 67 ( * ) .
D'après Mme Pascale Got, rapporteur de la commission du développement durable et de l'aménagement du territoire de l'Assemblée nationale, « il s'agit d'une simple précision, destinée à éviter toute interprétation restrictive du champ des plans de prévention des risques naturels prévisibles et à assurer la cohérence avec le dispositif d'ensemble » 68 ( * ) .
De manière plus substantielle, l'article 3 propose de créer deux nouvelles zones au sein des plans de prévention 69 ( * ) :
a) les zones de mobilité du trait de côte (ZMTC), particulièrement vulnérables au risque de recul du trait de côte et dans lesquelles tout ouvrage, construction ou aménagement pourrait être interdit.
Des équipements de défense contre la mer (digues, murs de pierres, etc. ) pourraient toutefois être construits, dans les conditions prévues par le plan de prévention, par des personnes privées, des collectivités territoriales, des établissements publics de coopération intercommunale et des syndicats mixtes. De même, des « aménagements de culture marine » pourraient être réalisés.
De fait, les ZMTC seraient régies par des dispositions comparables à celles des « zones rouges » (interdiction de construction, sauf exceptions prévues par le plan de prévention).
En séance publique, l'Assemblée nationale a adopté, avec un avis de sagesse de Mme le rapporteur et un avis défavorable du Gouvernement, un amendement de notre collègue députée Viviane Le Dissez (groupe socialiste, écologiste et républicain) pour autoriser des constructions nouvelles dans les ZMTC. Votre rapporteur pour avis a toutefois des difficultés à appréhender la portée concrète de cette disposition qui vise, selon son auteur, « à simplifier la procédure de création des zones de préemption propres au profit du Conservatoire du littoral » ;
b) les zones d'activité résiliente et temporaire (ZART), dans lesquelles ce risque de recul du trait de côte existerait mais où des mesures d'adaptation paraîtraient possibles .
À l'intérieur des ZART, les plans de prévention évalueraient le risque et fixeraient la durée pendant laquelle des constructions, aménagements ou exploitations pourraient être implantés, déplacés ou utilisés. Ils détermineraient, en outre, les conditions d'autorisation de constructions nouvelles 70 ( * ) .
Les ZART constitueraient donc des espaces intermédiaires entre les « zones rouges » , d'une part , et les « zones bleues » , d'autre part.
Selon Mme Pascale Got, rapporteur de l'Assemblée nationale, les ZART « ne créent pas artificiellement un nouveau zonage se superposant aux autres, mais permettent de mieux délimiter, à partir des zones rouges, inconstructibles, et bleues, des aires où le maintien d'une activité est possible en dépit du risque de recul , occurrence certaine mais dont le terme - lui - ne peut être déterminé avec certitude » 71 ( * ) .
Des dispositifs juridiques spécifiques s'appliqueraient dans les ZART : interdiction pour les personnes publiques de céder leurs biens privés (article 10), régime de préemption adapté (article 11) et possibilité de conclure des baux réels immobilier littoraux (BRILi, article 12) 72 ( * ) .
En toute hypothèse, la création d'une ZMTC ou d'une ZART serait subordonnée à l'absence d'exposition directe à un autre risque . Il s'agit, par exemple, d'éviter le maintien d'activités sur des zones qui subiraient un recul du trait de côte mais également des mouvements de terrain importants.
Enfin, l'Assemblée nationale a prévu, à l'initiative de Mme Pascale Got, rapporteur, une mesure transitoire 73 ( * ) : un plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRNP) en cours d'élaboration devrait prendre en compte la stratégie locale de gestion intégrée du trait de côte 74 ( * ) .
3. La position de votre commission
Les zones d'activité résiliente et temporaire (ZART) constituent le dispositif pivot de la proposition de loi . Il présente un intérêt certain, notamment pour organiser de manière cohérente le repli stratégique des activités menacées par le recul du trait de côte.
Votre rapporteur pour avis rappelle toutefois que les plans de prévention des risques naturels prévisibles (PPRNP) offrent déjà de nombreuses possibilités d'adaptation. À titre d'exemple, même si un espace est classé en « zone rouge » , des bâtiments peuvent y être construits si le plan prévoit de telles exceptions à la règle de l'inconstructibilité 75 ( * ) .
Par son amendement COM-9 , votre commission propose que les ZART soient le fruit d'une véritable initiative locale et non d'une décision unilatérale de l'autorité préfectorale . Les ZART seraient ainsi créées « sur proposition d'une collectivité territoriale ou d'un groupement concerné » .
Cette disposition correspond d'ailleurs à une volonté exprimée par Mme Pascale Got, rapporteur de l'Assemblée nationale : « rien n'est obligatoire : les élus peuvent encore connaître toutes les difficultés possibles et imaginables sur leur territoire, étant entendu que, au bout du compte, ce sont les populations et les acteurs économiques qui seront directement concernés » 76 ( * ) .
En outre, le même amendement COM-9 précise que les plans de prévention des risques naturels prévisibles pourraient fixer des prescriptions concernant la réalisation, l'utilisation, l'exploitation et le déplacement des différentes constructions au sein de la ZART . Il prévoit également la possibilité d'interdire les constructions à l'intérieur de cette zone, ce qui permet de supprimer la notion de « zone de mobilité du trait de côte » (ZMTC), trop complexe et insuffisamment définie.
Votre commission propose, par ailleurs, de revoir l'articulation entre le recul du trait de côte et les autres risques naturels afin de permettre plus de souplesse et d'adaptation aux situations locales : le plan de prévention des risques naturels prévisibles devrait s'assurer de la compatibilité entre la création de la ZART, d'une part, et la gestion des autres risques naturels, d'autre part 77 ( * ) .
L'amendement COM-9 précité prévoit également diverses coordinations au sein du code de l'environnement pour préciser que l'État pourrait définir des mesures de prévention et prescrire la réalisation de travaux au sein des ZART 78 ( * ) .
Il supprime, enfin, des dispositions déjà satisfaites par le droit en vigueur comme la précision sur les personnes publiques ou privées pouvant construire des ouvrages de protection contre la mer.
Sous réserve de l'adoption de son amendement, votre commission a donné un avis favorable à l'adoption de l'article 3.
Article 5 (art. L. 132-2 du code de l'urbanisme) Informations transmises par l'État aux communes ou à leurs groupements concernant les risques naturels prévisibles
L'article 5 de la proposition de loi prévoit que le préfet porte à la connaissance des communes ou de leurs groupements compétents en matière d'urbanisme un document récapitulant les informations relatives aux risques naturels recensés sur leur territoire .
Il compléterait un mécanisme d'information déjà existant (article L. 132-2 du code de l'urbanisme) et ne concernerait pas uniquement le recul du trait de côte mais l'ensemble des risques naturels prévisibles (inondations, mouvements de terrain, avalanches, feux de forêts, etc .).
1. Le dispositif d'information en vigueur
L'État a pour mission de veiller à la prévention des risques naturels prévisibles 79 ( * ) .
Conformément à l'article L. 132-2 du code de l'urbanisme, il « porte à la connaissance » des communes ou de leurs groupements compétents en matière d'urbanisme :
- le cadre législatif et règlementaire à respecter ;
- les projets urbanistiques en cours d'élaboration ou existants sur le périmètre concerné ;
- l'ensemble des études techniques dont le préfet dispose et qui s'avèrent nécessaires à l'exercice de leur compétence en matière d'urbanisme.
La liste des documents devant être transmis est précisée par l'article R. 132-1 du code de l'urbanisme qui mentionne, notamment, « les études en matière de prévention des risques et de protection de l'environnement » 80 ( * ) .
Tout retard ou omission dans la communication de ces informations est sans effet sur les procédures d'urbanisme engagées par les communes ou leurs groupements 81 ( * ) .
Le Conseil d'État a toutefois reconnu la responsabilité pour faute de l'État dans une affaire où les informations avaient été transmises de manière lacunaire 82 ( * ) .
2. Le dispositif adopté par l'Assemblée nationale
L'article 5 propose de compléter le dispositif d'information de l'article L. 132-2 du code de l'urbanisme en prévoyant, parmi les études techniques transmises par l'État aux communes ou à leurs groupements, « un document récapitulant les informations sur les caractéristiques, l'intensité et la probabilité de survenance des risques naturels existants sur le territoire concerné » .
D'après Mme Pascale Got, rapporteur de la commission du développement durable et de l'aménagement du territoire de l'Assemblée nationale, ce dispositif porterait uniquement « sur les études techniques dont l'autorité administrative dispose et ne prévoit pas de répondre à des demandes d'élaboration de documents à créer » 83 ( * ) .
Votre commission a donné un avis favorable à l'adoption de l'article 5 .
Article 5 bis (art. L. 125-5 du code de l'environnement) - Information du preneur d'un bien sur le risque de recul du trait de côte
L'article 5 bis de la proposition de loi tend à imposer des obligations d'information envers le preneur d'un bien situé dans une zone d'activité résiliente et temporaire (ZART) .
Il résulte de l'adoption d'un amendement de Mme Pascale Got, rapporteur, par la commission du développement durable et de l'aménagement du territoire de l'Assemblée nationale.
Cette disposition serait complétée par l'article 8 bis , qui concerne plus spécifiquement les obligations des professionnels de l'immobilier en amont de la signature de la promesse de vente ou du bail de location.
1. Les dispositifs d'information existants
Toute personne a le droit d'accéder aux informations à caractère environnemental détenues par les autorités publiques (article L. 124-1 du code de l'environnement) 84 ( * ) .
S'agissant, plus précisément, des risques naturels prévisibles , deux mécanismes d'information sont mis en oeuvre.
En premier lieu, lorsque la commune est concernée par un plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRNP), le maire informe la population au moins tous les deux ans des caractéristiques des risques, des mesures de prévention prises, des modalités d'alerte, de l'organisation des secours et des dispositifs d'assurance. Cette information est délivrée au cours de réunions publiques ou par « tout autre moyen approprié » (article L. 125-2 du code de l'environnement).
En second lieu, les acquéreurs ou les locataires de biens situés dans les zones les plus sensibles du plan de prévention doivent être informés par le vendeur ou le bailleur de l'existence de risques naturels. Le périmètre de ces zones « d'information renforcée » est fixé par arrêté préfectoral, pris après évaluation de l'intensité du risque commune par commune 85 ( * ) (article L. 125-5 du code de l'environnement).
En l'état du droit, un dossier de diagnostic technique figure dans la promesse de vente et présente un état des risques naturels et technologiques établi moins de six mois avant la signature de l'acte (articles L. 271-1 à L. 276-6 du code de la construction et l'habitation). Un « formulaire type » de cet état des risques est défini par arrêté ministériel 86 ( * ) .
Dans le cas d'une location, le dossier de diagnostic technique est annexé au bail lors de sa signature ou de son renouvellement (article 3-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 87 ( * ) ). Ce dossier est également joint aux baux commerciaux (article L. 125-5 du code de l'environnement).
Par ailleurs, les acquéreurs ou les locataires sont informés des sinistres ayant donné lieu à indemnisation et survenus alors que les vendeurs ou les bailleurs étaient déjà propriétaires du bien. Lors d'une vente, cette information est précisée dans l'acte authentique.
Si ces obligations d'information ne sont pas respectées, le juge peut annuler le contrat ou diminuer le prix de vente ou le montant des loyers 88 ( * ) .
2. Une information complémentaire pour les acquéreurs et les locataires
L'article 5 bis propose de compléter ce dispositif d'information des acquéreurs et des locataires dans l'hypothèse où le bien serait situé dans une zone d'activité résiliente et temporaire (ZART) 89 ( * ) .
Le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente ou au bail préciserait la durée pendant laquelle les constructions, ouvrages, aménagements ou exploitations pourront être réalisés, utilisés et exploités au sein de la ZART. Dans le cas contraire, le juge pourrait annuler la transaction ou réduire son prix.
Cette obligation d'information paraît cohérente avec l'objectif de prévention et d'adaptation face au risque de recul du trait de côte .
Sa mise en oeuvre ne semble pas soulever de difficulté : il suffirait, pour l'administration, de modifier le « formulaire type » de l'état des risques naturels et, pour les vendeurs ou bailleurs, de se reporter au plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRNP) 90 ( * ) .
Au bénéfice de ces observations, votre commission a donné un avis favorable à l'adoption de l'article 5 bis .
Article 7 (art. L. 131-2 du code de l'urbanisme) - Articulation entre la stratégie nationale de gestion du trait de côte et les documents d'urbanisme
L'article 7 de la proposition de loi tend à préciser l'articulation entre la stratégie nationale de gestion du trait de côte 91 ( * ) , d'une part, et les documents d'urbanisme , d'autre part.
Il s'inscrit dans le prolongement de l'article 159 de la loi n° 2016-1087 du 8 août 2016 92 ( * ) , dite « loi biodiversité » .
1. Une première articulation avec les SRADDET et les SAR lors de la « loi biodiversité »
Depuis la loi n° 2016-1087 précitée, le schéma régional d'aménagement, de développement durable et d'égalité des territoires (SRADDET) ou les schémas d'aménagement régionaux (SAR) valant schémas de mise en valeur de la mer « peuvent fixer des objectifs de moyen et long termes en matière de gestion du trait de côte » .
Le SRADDET ou les SAR peuvent également préciser « les règles générales d'un projet de territoire qui permet d'anticiper et de gérer les évolutions du trait de côte » et déterminer « les modalités d'un partage équilibré et durable de la ressource sédimentaire » (article L. 321-14 du code de l'environnement).
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Le SRADDET Le schéma régional d'aménagement, de développement durable et d'égalité des territoires (SRADDET) a été créé par la loi n° 2015-991 du 7 août 2015 93 ( * ) , dite « loi NOTRe » . Document prescriptif de planification , il est élaboré par la région et incorpore plusieurs schémas sectoriels comme le schéma régional des infrastructures et des transports (SRIT) ou le schéma régional de cohérence écologique (SRCE). Le SRADDET vise, plus particulièrement, « à octroyer à la région un rôle majeur en matière d'aménagement du territoire (et à) rationaliser le nombre de documents existants (...), afin de permettre une meilleure coordination des politiques publiques régionales » 94 ( * ) . Les régions ont jusqu'au 27 juillet 2019 pour élaborer leur SRADDET 95 ( * ) . Les SAR Sept schémas d'aménagement régionaux (SAR) n'ont pas été intégrés au SRADDET et restent régis par un régime spécifique : - le schéma directeur de la région Ile-de-France (SDRIF, article L. 123-1 du code de l'urbanisme) ; - les schémas d'aménagement régionaux de Guadeloupe, de Guyane, de Martinique, de Mayotte et de La Réunion (article L. 4433-7 du code général des collectivités territoriales) ; - le plan d'aménagement et de développement durable de la Corse (PADDUC, article L. 4424-9 du même code). Parmi eux, seuls trois documents valent schémas de mise en valeur de la mer et sont donc susceptibles de fixer des objectifs en matière de gestion du trait de côte : les schémas d'aménagement régionaux de Guadeloupe, de Mayotte et de La Réunion (article L. 4433-15 du même code). |
Une fois incorporés dans le SRADDET ou les SAR, les objectifs de gestion du trait de côte sont intégrés dans les documents d'urbanisme via le mécanisme du « SCoT intégrateur » :
- le schéma de cohérence territoriale (SCoT) doit être « compatible » avec les différents schémas d'aménagement régionaux (SAR) 96 ( * ) et doit « prendre en compte » les objectifs du schéma régional d'aménagement, de développement durable et d'égalité des territoires (SRADDET) 97 ( * ) ;
- les plans locaux d'urbanisme (PLU) et les cartes communales doivent être compatibles avec le SCoT 98 ( * ) .
Une mesure transitoire a toutefois été prévue par la « loi NOTRe » : si les SCoT, les PLU ou les cartes communales sont antérieurs à l'approbation du SRADDET, ils n'ont pas à être révisés ou modifiés dans l'immédiat. Ils prendront en compte les objectifs du SRADDET lors de la première révision qui suit l'approbation de ce schéma 99 ( * ) .
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Compatibilité et prise en compte La hiérarchie des normes entre les documents d'urbanisme s'organise à partir de deux notions : - la compatibilité . Le document « inférieur » ne doit pas faire obstacle à l'application du document « supérieur » ; - la prise en compte . Moins stricte que la compatibilité, cette notion implique que le document « inférieur » n'ignore pas le document « supérieur » . Source : « L'évaluation environnementale des documents d'urbanisme. Fiche méthode n° 10 » , ministère de l'environnement, de l'énergie et de la mer, décembre 2011. |
2. Une nouvelle articulation en l'absence de dispositions spécifiques dans le SRADDET ou les SAR
L'article 7 de la proposition de loi concerne l'hypothèse où les SRADDET et les SAR valant schémas de mise en valeur de la mer n'ont pas fixé d'objectifs ou de « règles générales » en matière de gestion du trait de côte.
En l'état du droit, rien n'imposerait aux schémas de cohérence territoriale (SCoT) et aux plans locaux d'urbanisme (PLU) de traiter le risque de recul de ce trait.
L'article 3 prévoit toutefois une première mesure d'adaptation via les plans de prévention des risques naturels prévisibles (PPRNP) . Ces plans sont, en effet, annexés aux PLU et s'imposent directement aux permis de construire. Dès lors, la création d'une zone d'activité résiliente et temporaire (ZART) dans un PPRNP 100 ( * ) permettrait de traiter sur le plan urbanistique les espaces les plus menacés par le recul du trait de côte, même en l'absence de dispositions dans les schémas régionaux.
Le présent article propose d'aller plus loin : en l'absence de dispositions spécifiques dans le SRADDET ou les SAR, les objectifs de la stratégie nationale de gestion intégrée du trait de côte 101 ( * ) devraient être « pris en compte » dans le SCoT 102 ( * ) .
Ces objectifs seraient ensuite intégrés aux PLU pour assurer leur compatibilité avec les SCoT (mécanisme du « SCoT intégrateur » ).
3. La position de votre commission
Votre rapporteur pour avis s'est interrogé sur l'intérêt de la présente disposition , les plans de prévention des risques naturels prévisibles (PPRNP) apportant déjà une réponse pour gérer, sur le plan de l'urbanisme, les zones les plus exposées au recul du trait de côte.
Actant la volonté des députés d'intégrer la gestion du trait de côte dans l'ensemble des documents de planification , votre rapporteur pour avis n'a pas proposé la suppression du présent article.
S'inspirant de l'article L. 4251-3 du code général des collectivités territoriales, il propose toutefois une mesure transitoire pour les SCoT antérieurs à la définition ou à la modification de la stratégie nationale de gestion du trait de côte.
Les communes et leurs groupements n'auraient pas « l'obligation immédiate » de faire évoluer leur schéma de cohérence territoriale, cette procédure d'évolution étant à la fois longue, complexe et coûteuse 103 ( * ) . Ils se borneraient à prendre en compte les objectifs de gestion du trait de côte lors de la prochaine révision du SCoT.
Concrètement, si une stratégie nationale est définie ou modifiée en 2020 et que les communes et leurs groupements n'ont prévu de réviser leur SCoT qu'en 2022, ils peuvent attendre cette date pour compléter leur document d'urbanisme et intégrer les objectifs de gestion du trait de côte .
Sous réserve de l'adoption de son amendement COM-10 , votre commission a donné un avis favorable à l'adoption de l'article 7.
Article 8 bis - Obligation d'information pour les professionnels de l'immobilier lorsque le bien est situé dans une zone d'activité résiliente et temporaire
L'article 8 bis de la proposition de loi tend à prévoir une obligation pour les professionnels de l'immobilier d'informer les acquéreurs, locataires et bailleurs du risque de recul du trait de côte lorsque le bien est situé sur une zone d'activité résiliente et temporaire (ZART).
Il résulte d'un amendement de Mme Pascale Got, rapporteur, adopté par la commission du développement durable et de l'aménagement du territoire de l'Assemblée nationale.
Il vise à ce que « l'agent immobilier donne une pleine information à ses clients, de manière à assurer la transparence des transactions et à prévenir toute situation contentieuse ou toute mauvaise surprise au stade notarié d'une vente » 104 ( * ) .
1. Les obligations d'information des professionnels de l'immobilier
Les professionnels de l'immobilier sont définis par la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 , dite « loi Hoguet » 105 ( * ) .
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Le périmètre de la « loi Hoguet » La « loi Hoguet » s'applique aux personnes physiques ou morales qui , « d'une manière habituelle , se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d'autrui » (article 1 er de cette loi). Sont notamment concernés : - l'achat, la vente, la recherche, l'échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d'immeubles bâtis ou non bâtis ; - l'achat, la vente ou la location-gérance de fonds de commerce ; - la cession d'un cheptel mort ou vif ; - la gestion immobilière. Les dispositions de la « loi Hoguet » s'appliquent ainsi aux agents et intermédiaires immobiliers, aux administrateurs de biens, aux marchands de listes et aux syndics de copropriété 106 ( * ) . À l'inverse, elles ne sont pas opposables aux notaires, avocats, experts-géomètres et architectes (article 2). Les professionnels concernés doivent obtenir une carte professionnelle délivrée par l'autorité administrative, contracter une assurance « responsabilité civile professionnelle » et présenter des garanties financières suffisantes (article 3). Chaque établissement réalise une déclaration préalable d'activité auprès de la chambre de commerce et d'industrie (même article 3) et l'agent doit disposer d'un mandat écrit l'autorisant à négocier pour le compte du propriétaire ou du bailleur (article 6). |
La jurisprudence reconnaît un « devoir de conseil » des professionnels de l'immobilier envers leurs clients (vendeurs et bailleurs) mais également envers les consommateurs (acquéreurs et locataires).
En effet, « l'agent immobilier est tenu, non seulement à l'égard de son mandant, mais également à l'égard de toutes les parties à l'opération conclue par son entremise, d'un devoir de conseil et de diligence dont la méconnaissance peut par conséquent être invoquée par l'acquéreur du bien immobilier » 107 ( * ) .
Comme le souligne Mme Pascaline Pillet, docteur en droit, « l'obligation de conseil va au-delà d'une simple information, laquelle est neutre et repose sur des critères objectifs et précis. (...) Elle consiste concrètement à formuler une appréciation circonstanciée et à orienter le choix du bénéficiaire » 108 ( * ) .
Trois dispositifs juridiques sont applicables lorsque le professionnel de l'immobilier ne remplit pas son devoir de conseil.
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La responsabilité
délictuelle
Ce professionnel est responsable des informations qu'il délivre aux acheteurs et aux locataires, sur le fondement de la responsabilité civile de droit commun (article 1240 du code civil) .
De même, sa responsabilité est engagée s'il savait que le bien comportait un « vice caché » et n'a pas informé l'acquéreur ou s'il n'a pas fait preuve de suffisamment de diligence pour repérer ce vice. Dans cette hypothèse, le juge annule la transaction ou réduit son montant. Il peut également condamner le professionnel à verser des dommages-intérêts .
À titre d'exemple, un professionnel de l'immobilier est fautif lorsqu'il connaît le régime fiscal applicable à un bien mais ne transmet pas cette information à l'acheteur ou au locataire 109 ( * ) . Sa responsabilité est également engagée lorsque le bien est exposé au risque d'inondation et que le professionnel n'a pas interrogé les riverains ou le maire de la commune pour obtenir cette information 110 ( * ) .
À l'inverse, n'a pas commis de faute l'agent immobilier qui, n'étant pas un professionnel de la construction, n'a pas repéré la déformation structurelle d'une charpente 111 ( * ) .
Pour remplir son devoir de conseil, un professionnel de l'immobilier doit donc procéder à trois opérations successives : « chercher à savoir, faire savoir et savoir guider » 112 ( * ) .
•
Une obligation
déontologique
Conformément à l'article 8 du code de déontologie des professionnels de l'immobilier 113 ( * ) , ces derniers ont l'obligation de « communiquer à leurs mandants et aux autres parties aux opérations pour lesquelles ils ont été mandatés l'ensemble des informations qui leur sont utiles pour qu'ils prennent leurs décisions de façon libre et éclairée » .
Dans le cas contraire, la commission de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières prononce une sanction disciplinaire 114 ( * ) .
•
Un régime spécifique
lorsque l'agent propose les services d'une entreprise
Lorsque les professionnels de l'immobilier proposent à leurs clients les services d'une autre entreprise 115 ( * ) , ils doivent transmettre certaines informations relatives à cette dernière (liens capitalistiques entre l'agence immobilière et l'entreprise, liens entre leurs représentants légaux, etc .).
Une peine de six mois d'emprisonnement et de 7 500 euros d'amende est prévue dans le cas contraire 116 ( * ) .
2. L'article 8 bis de la proposition de loi
L'article 8 bis de la proposition de loi tend à prévoir un dispositif d'information spécifiquement dédié au risque de recul du trait de côte .
Ce dispositif s'inscrirait dans la même logique de transparence que l'article 5 bis , à deux différences près : l'obligation ne concernerait que les professionnels de l'immobilier et devrait être effective à toutes les phases de l'opération immobilière.
•
Le périmètre de
l'obligation d'information : les professionnels de
l'immobilier
L'article 8 bis porterait uniquement sur les professionnels de l'immobilier visés par l'article 1 er de loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite « loi Hoguet » , et non sur les vendeurs et les bailleurs 117 ( * ) .
Lorsque le bien se situe dans une zone d'activité résiliente et temporaire (ZART) 118 ( * ) , ces professionnels seraient tenus de « signaler de manière explicite à tout acquéreur, locataire ou bailleur potentiel l'existence d'un risque de recul du trait de côte ».
•
L'application de cette disposition
à toutes les phases de l'opération
immobilière
Cette obligation d'information concernerait toutes les phases de l'opération immobilière (publication de l'annonce, visite du bien, négociation du prix, etc. ) et pas uniquement la signature de la promesse de vente ou du bail 119 ( * ) .
D'après Mme Pascale Got, rapporteur de l'Assemblée nationale, il s'agit de prévoir une obligation d'information en amont de la signature de ces documents , signature qui « intervient après l'accord des parties, donc à un moment où celles-ci sont déjà décidées, se sont accordées sur le prix » et où l'échec de la transaction est « bien rare » .
3. La position de votre commission
Votre rapporteur pour avis ne peut que soutenir l'objectif de l'article 8 bis , notamment pour réduire le risque de « vice caché » pour les biens situés dans une zone d'activité temporaire et résiliente (ZART).
Lors des débats devant l'Assemblée nationale, le Gouvernement a proposé, sans être suivi, de revoir ce dispositif. Il mettait en exergue « une rupture d'égalité entre les acquéreurs et les locataires qui ont recours aux services d'un agent immobilier et ceux qui n'y ont pas recours » . Cet argument semble toutefois contestable car il existe, de facto , une différence de situation entre les personnes qui recourent à une agence immobilière pour acheter leur bien - et bénéficient ainsi du « devoir de conseil » des professionnels - et ceux qui répondent à une annonce d'un particulier.
Néanmoins, l'article 8 bis apparaît satisfait en l'état du droit ( Cf . supra sur le devoir de conseil des professionnels de l'immobilier) .
Cet article pourrait présenter, en outre, des effets d' a contrario non souhaités . Il ne concernerait, en effet, que le recul du trait de côte et pourrait laisser croire que les agents immobiliers ne doivent pas remplir la même obligation d'information pour les autres risques naturels (inondations, avalanches, etc .).
De même, l'imprécision de certaines dispositions pourrait être source de contentieux, notamment en ce qui concerne le fait de « signaler de manière explicite » le risque de recul du trait de côte à l'acheteur ou au locataire. Il conviendrait, a minima , de prévoir un signalement écrit pour éviter toute difficulté d'interprétation.
Enfin, il est rappelé que les risques naturels figurent d'ores et déjà dans les dossiers de diagnostic technique annexés à la promesse de vente ou au bail de location et que ce dispositif d'information est opportunément renforcé par l'article 5 bis de la proposition de loi.
Dans ce contexte, votre commission a adopté l'amendement de suppression COM-11 . Elle a, en conséquence, donné un avis défavorable à l'adoption de l'article 8 bis .
Article additionnel avant l'article 9 (art. L. 121-10 du code de l'urbanisme) - Adaptation des règles de construction dans les communes littorales
Votre commission a adopté l'amendement COM-12 de son rapporteur pour avis tendant à insérer un article additionnel avant l'article 9 pour assouplir les règles de construction dans les communes littorales.
Le texte transmis au Sénat ne répond pas à une question pourtant fondamentale : comment « relocaliser » des logements ou des commerces menacés par le recul du trait de côte dans des communes soumises à la « loi littoral » du 3 janvier 1986 120 ( * ) ?
Ces communes sont, en effet, régies par la règle de l'urbanisation en continuité : « l'extension de l'urbanisation se réalise soit en continuité avec les agglomérations et villages existants, soit en hameaux nouveaux intégrés à l'environnement » (article L. 121-8 du code de l'urbanisme).
Des exceptions à ce principe sont prévues (installations agricoles incompatibles avec le voisinage des zones habitées, éoliennes, etc. ) mais elles apparaissent insuffisantes en pratique. Les expérimentations menées par le groupement d'intérêt public (GIP) Littoral Aquitain démontrent que le principe de continuité rend plus difficile - même parfois impossible - la relocalisation dans l'arrière-pays des bâtiments menacés de submersion 121 ( * ) .
Plus généralement, cette difficulté concrète met en exergue la nécessité d'adapter la « loi littoral » du 3 janvier 1986 aux nouveaux enjeux d'aménagement des espaces côtiers . Comme le soulignaient nos collègues Odette Herviaux et Jean Bizet, « les collectivités locales ayant une façade littorale rencontrent ainsi des difficultés pour aménager leur territoire. Les élus locaux, qui cherchent à organiser le développement, à la fois pour les populations résidentes et pour mieux accueillir les flux touristiques, sont confrontés à une application abstraite, instable et hétérogène des dispositions de la loi. Ils ont perdu le pouvoir d'impulser une vision sur le bord de mer : au lieu d'être une zone d'aménagement du territoire, le littoral est devenu le terrain d'une confrontation juridictionnelle entre des intérêts divergents » 122 ( * ) .
Dans ce contexte, l'amendement COM-12 adopté par votre commission sur proposition de son rapporteur pour avis tend, tout d'abord, à permettre de déroger au principe de l'urbanisation en continuité pour « relocaliser » des bâtiments situés dans une zone d'activité résiliente et temporaire (ZART) et menacés par le recul du trait de côte.
Dans la même logique, il vise à élargir - tout en les encadrant - les exceptions au principe de l'urbanisation en continuité . Les constructions ou installations liées aux activités agricoles, forestières ou aux cultures marines pourraient y déroger, même lorsqu'elles ne semblent pas compatibles avec le voisinage de zones habitées.
En outre, le même amendement COM-12 précise que le principe de l'urbanisation en continuité ne fait pas obstacle à la réalisation d'annexes aux constructions existantes (abris de jardin, garages, etc .), contrairement à l'état actuel de la jurisprudence 123 ( * ) . Cette disposition tend à aligner les espaces littoraux sur les territoires de montagne, où la construction de telles annexes serait permise par l'article 20 A du projet de loi de modernisation, de développement et de protection des territoires de montagne 124 ( * ) .
Enfin, l'amendement COM-12 autorise le comblement des « dents creuses » , c'est-à-dire les constructions sur des parcelles situées entre deux terrains construits dans un même hameau. Il reprend la proposition n° 3 de nos collègues Odette Herviaux et Jean Bizet 125 ( * ) ainsi que l'un des axes de réflexion du groupe de travail sur la simplification législative du droit de l'urbanisme, de la construction et des sols 126 ( * ) . Il s'inspire également d'une disposition comparable adoptée par le Sénat en 2014 lors du projet de loi d'avenir pour l'agriculture, l'alimentation et la forêt 127 ( * ) , disposition qui n'avait pas été retenue par la commission mixte paritaire.
L'ensemble de ces mesures serait strictement encadré pour éviter tout excès :
- l'accord du préfet serait nécessaire, tout comme l'avis de la commission départementale de la nature, des paysages et des sites (CDNPS) ;
- les zones concernées par l'amendement COM-12 devraient être délimitées dans un document d'urbanisme, qui pourrait être révisé via la procédure simplifiée prévue aux articles L. 143-37 à L. 143-39 et L. 153-45 à L. 153-48 du code de l'urbanisme ;
- cet amendement ne modifierait pas les mesures de protection applicables à la bande des cent mètres et aux espaces proches du rivage.
Votre commission vous invite à adopter un article additionnel ainsi rédigé.
* 47 Cette réécriture a été proposée afin de mieux articuler le présent article avec l'article 13 de la proposition de loi.
* 48 Par ce sous-amendement, le Gouvernement a souhaité limiter cette indemnisation à 75 % de la valeur du bien estimée sans prendre en compte le risque (Cf. infra ).
* 49 Cf. le commentaire de l'article 3 de la proposition de loi pour plus de précisions sur ce document.
* 50 Sur le fondement des articles L. 511-1 à L. 511-6 du code de la construction et de l'habitation.
* 51 Article L. 521-3-1 du code de la construction et de l'habitation.
* 52 Loi relative au renforcement de la protection de l'environnement.
* 53 Compte rendu intégral Sénat, séance du 27 avril 1999.
* 54 Cour des comptes, « L'État face à la gestion des risques naturels : feux de forêt et inondations » , février 2009, p. 651 (http://www.ccomptes.fr/).
* 55 Cour administrative d'appel de Bordeaux, 9 février 2016, Syndicat secondaire Le Signal, n° 14BX03289.
* 56 Compte rendu intégral de l'Assemblée nationale, deuxième séance du jeudi 1 er décembre 2016.
* 57 « La notion de loi interprétative » , Revue RTDciv., Dalloz, 2002, p. 599.
* 58 « La loi interprétative est-elle une loi rétroactive ? » , Jean-Pierre Blatter, AJDI, 2003, p. 157.
* 59 Cour de cassation, 27 février 2002, Mlle de X , n° 00-17.902.
* 60 Cf., pour plus de précisions, le rapport sur la gestion du fonds de prévention des risques naturels majeurs, annexe au projet de loi de finances pour 2017, consultable à l'adresse suivante :
(www.performance-publique.budget.gouv.fr/).
* 61 Loi relative au renforcement de la protection de l'environnement, dite « loi Barnier » .
* 62 Article L. 562-3 du code de l'environnement.
* 63 Article L. 562-4 du code de l'environnement.
* 64 Article L. 562-1 du code de l'environnement.
* 65 Cour administrative d'appel de Nancy, 10 avril 2003, Société Le Nid , n° 97NC02711.
* 66 Conseil d'État, 29 décembre 2004, Société d'aménagement des coteaux de Saint-Blaine , n° 257804.
* 67 Circulaire interministérielle du 20 juillet 2006 relative à la protection de l'environnement littoral.
* 68 Rapport n° 4241 du 23 novembre 2016, p. 43, consultable à l'adresse suivante :
http://www.assemblee-nationale.fr/14/pdf/rapports/r4241.pdf.
* 69 Ces deux zones s'ajouteraient ainsi aux zones « rouges » exposées aux risques et aux zones « bleues » qui ne sont pas directement exposées aux risques.
* 70 L'ensemble de ces dispositions s'imposant aux permis de construire ( Cf. les développements précédents sur les conséquences des plans de prévention en matière d'urbanisme).
* 71 Rapport n° 4241 précité du 23 novembre 2016, p. 45.
* 72 Cf. l'exposé général pour plus de précisions sur l'ensemble de ce dispositif.
* 73 Amendement adopté en séance publique avec un avis favorable du Gouvernement.
* 74 Conformément à l'article 1 er de la proposition de loi, cette stratégie pourrait notamment proposer la création ou la modification d'une zone d'activité résiliente et temporaire.
* 75 Cf. supra et l'exemple de Saint-Savinien-sur-Charente.
* 76 Compte rendu intégral de l'Assemblée nationale, deuxième séance du jeudi 1 er décembre 2016.
* 77 Alors que le texte adopté par l'Assemblée nationale interdisait la création des zones d'activité résiliente et temporaire dans les zones directement exposées à un autre risque naturel, formulation qui apparaissait très restrictive.
* 78 Disposition qui reprend le droit applicable dans les zones rouges et bleues du plan de prévention des risques naturels prévisibles.
* 79 Article L. 132-1 du code de l'urbanisme, par renvoi à l'article L. 101-2 du même code.
* 80 Une circulaire de 2001 confirme d'ailleurs ce point en évoquant la transmission « des études (dont le préfet dispose) en matière de prévention des risques ou de protection de l'environnement ». Cf. la circulaire du 6 septembre 2001 relative au rôle de l'État dans la relance de la planification .
* 81 Article L. 132-2 du code de l'urbanisme.
* 82 Conseil d'État, 21 juin 2000, Ministre de l'équipement c/ commune de Roquebrune-Cap-Martin , n° 202058.
* 83 Rapport n° 4241 du 23 novembre 2016, p. 49, consultable à l'adresse suivante :
http://www.assemblee-nationale.fr/14/pdf/rapports/r4241.pdf.
* 84 Le droit d'accès aux documents administratifs s'applique alors, dans les conditions fixées par le code des relations entre le public et l'administration.
* 85 Cf. , à titre d'exemple, l'arrêté du 18 décembre 2013 du préfet du Val-d'Oise classant la commune de Bessancourt dans ce périmètre d'information renforcée. Cet arrêté est consultable à l'adresse suivante : www.val-doise.gouv.fr.
* 86 Ce formulaire, défini par un arrêté du ministre de l'écologie et du développement durable du 13 octobre 2005, est consultable à l'adresse suivante :
http://www.vosges.gouv.fr/content/download/2386/14957/file/formulaireEtatRisqueNaturelTechnologique.pdf.
* 87 Loi tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
* 88 Cf ., les exemples de biens situés sur un terrain submersible ou exposé aux chutes de pierres. Cour d'appel de Besançon, 16 novembre 2004, M. Prada , n° 02-01950, et Cour de cassation, 22 février 1995, Commune de Culoz , n° 93-14400.
* 89 La création de ces zones étant proposée à l'article 3 du texte transmis au Sénat.
* 90 Ce plan de prévention précisant la durée pendant laquelle les constructions, ouvrages, aménagements ou exploitations pourraient être réalisés, utilisés et exploités dans une zone d'activité résiliente et temporaire ( Cf. le commentaire de l'article 3 de la proposition de loi).
* 91 Élaborée depuis 2012, la stratégie nationale de gestion du trait de côte serait consacrée au niveau législatif par l'article 1 er de la proposition de loi ( Cf. l'exposé général pour plus de précisions).
* 92 Loi pour la reconquête de la biodiversité, de la nature et des paysages.
* 93 Loi portant nouvelle organisation territoriale de la République (NOTRe).
* 94 Exposé des motifs du projet de loi de ratification n° 62 (2016-2017) de l'ordonnance n° 2016-1028 du 27 juillet 2016 relative aux mesures de coordination rendues nécessaires par l'intégration dans le schéma régional d'aménagement, de développement durable et d'égalité des territoires, des schémas régionaux sectoriels.
* 95 Article 33 de l'ordonnance n° 2016-1028 précitée.
* 96 Soit, en l'espèce, les SAR de Guadeloupe, de Mayotte et de La Réunion.
* 97 Articles L. 131-1 et L. 131-2 du code de l'urbanisme.
* 98 Article L. 142-1 du code de l'urbanisme.
* 99 Article L. 4251-3 du code général des collectivités territoriales. Concrètement, si les communes et leurs groupements ont prévu de réviser leur SCoT en 2022 et que le SRADDET est élaboré en 2020, ils peuvent attendre 2022 pour prendre en compte les dispositions de ce dernier au sein du SCoT.
* 100 Dispositif proposé à l'article 3 du texte transmis au Sénat.
* 101 Ces objectifs peuvent dépasser la « simple » création d'une ZART et prévoir, à titre d'exemple, la réalisation d'ouvrages de protection. Cf. l'exposé général pour plus de précisions sur cette stratégie nationale.
* 102 Cette rédaction est issue d'un amendement de Mme Pascale Got, rapporteur, adopté par l'Assemblée nationale en séance publique avec l'avis favorable du Gouvernement. Le texte de commission était plus exigeant : il prévoyait un lien de compatibilité entre la stratégie nationale, d'une part, et le SCoT, d'autre part.
* 103 Cf. , pour plus de précisions sur les procédures d'évolution des SCoT, l'avis n° 182 de notre collègue Jean-Pierre Vial précité.
* 104 Source : objet de l'amendement de Mme Pascale Got adopté par l'Assemblée nationale.
* 105 Loi réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce.
* 106 L'activité des marchands de listes consiste, pour mémoire, à proposer à leurs clients des listes ou des fichiers de logements à louer ou à vendre.
* 107 Cour de cassation, 14 janvier 2016, Époux Dominique X , n° 14-26.474.
* 108 « L'obligation d'information et de conseil de l'agent immobilier à l'égard de l'acquéreur » , revue Actualité juridique droit immobilier (AJDI), 2008, p. 263.
* 109 Cour de cassation, 23 mars 1966 , Société immobilière Louis Delory , n° 2016.
* 110 Cour d'appel de Caen, 22 novembre 2005, Olivier c/ Giffaut Renier , n° 2005-296758.
* 111 Cour de cassation, 7 septembre 2011, Époux Y . , n ° 10-10.596.936.
* 112 « Du devoir de conseil » , Bernard de Saint-Afrique, éditions Défrenois, 1995, p. 916.
* 113 Décret n° 2015-1090 du 28 août 2015 fixant les règles constituant le code de déontologie applicable à certaines personnes exerçant les activités de transaction et de gestion des immeubles et des fonds de commerce.
* 114 Articles 13-4 à 13-10 de la loi précitée n° 70-9 du 2 janvier 1970.
* 115 Cette entreprise pouvant, à titre d'exemple, assurer les travaux à réaliser après la vente.
* 116 Articles 4-1 et 14 de la loi précitée n° 70-9 du 2 janvier 1970.
* 117 À l'inverse de l'article 5 bis de la proposition de loi.
* 118 Zones dont la création est proposée à l'article 3 du texte transmis au Sénat.
* 119 À l'inverse de l'article 5 bis de la proposition de loi qui concerne le dossier de diagnostic annexé à la promesse de vente ou au bail.
* 120 Loi n° 86-2 relative à l'aménagement, la protection et la mise en valeur du littoral.
* 121 Cf. l'exposé général pour plus de précisions sur les règles de la « loi littoral » en matière d'urbanisme et sur les expérimentations du GIP Littoral Aquitain.
*
122
« Plaidoyer pour une
décentralisation de la loi Littoral : un retour aux
origines »
, rapport d'information n° 297 (2013-2014) de
Mme Odette Herviaux et de M. Jean Bizet, fait au nom de la commission du
développement durable du Sénat, p. 9, consultable à
l'adresse suivante :
https://www.senat.fr/rap/r13-297/r13-2971.pdf.
* 123 Cour administrative d'appel de Nantes, 28 octobre 2011, commune de Pont-l'Abbé , n° 10NT00838.
* 124 Cet article du projet de loi « montagne » a été adopté conforme par le Sénat lors de la première lecture (vote du 14 décembre 2016). Cf. , pour plus de précisions, l'avis n° 182 (2016-2017) de notre collègue Jean-Pierre Vial fait au nom de la commission des lois du Sénat, p. 79. Ce rapport est consultable à l'adresse suivante : http://www.senat.fr/rap/a16-182/a16-1821.pdf.
* 125 « Plaidoyer pour une décentralisation de la loi Littoral : un retour aux origines » , op. cit.
* 126 Rapport d'information du Sénat n° 720 (2015-2016) de nos collègues François Calvet et Marc Daunis, fait au nom de la délégation aux collectivités territoriales et à la décentralisation, p. 101. Ce rapport est consultable à l'adresse suivante :
http://www.senat.fr/rap/r15-720-1/r15-720-11.pdf.
* 127 Dont le dossier législatif est disponible à l'adresse suivante :
https://www.senat.fr/dossier-legislatif/pjl13-279.html.