CHAPITRE V - Urbanisme
Article 23 quater A (art. L. 411-2, L. 421-1, L. 422-2, L. 422-2 et L. 422-3 du code de la construction et de l'habitation) - Exclusion des logements intermédiaires du service d'intérêt économique général (SIEG) au 1er janvier 2020
Objet : cet article exclut du champ du SIEG les opérations de construction, acquisition, amélioration, attribution, gestion et cession de logements intermédiaires.
I - Le texte adopté par le Sénat en première lecture
Sur cet article introduit en séance publique par l'Assemblée nationale qui exclut, à compter du 1 er janvier 2020, les logements intermédiaires construits, acquis, gérés ou cédés par un organisme HLM du service d'intérêt économique général (SIEG), le Sénat avait adopté un amendement rédactionnel du rapporteur.
II - Le texte adopté par l'Assemblée nationale en nouvelle lecture
En commission, cet article a été seulement modifié par un amendement de précision.
Votre commission spéciale a adopté cet article sans modification.
Article 23 septies (art. L. 421-12-2 [nouveau] du code de la construction et de l'habitation, L. 5421-1 et L. 5422-1 du code du travail) - Rupture amiable du contrat entre un office public de l'habitat (OPH) et son directeur général
Objet : cet article vise à autoriser une rupture amiable du contrat liant un office public de l'habitat (OPH) et son directeur général.
I - Le texte adopté par le Sénat en première lecture
Votre commission spéciale avait adopté, à l'initiative de votre rapporteur, le présent article qui prévoit qu'un office public de l'habitat (OPH) et son directeur général peuvent décider par convention des conditions de la rupture du contrat qui les lie.
II - Le texte adopté par l'Assemblée nationale en nouvelle lecture
Les députés ont adopté un amendement du Gouvernement permettant au directeur général d'un OPH dont le contrat a fait l'objet d'une rupture conventionnelle de pouvoir bénéficier de l'allocation chômage, comme les salariés de droit privé.
Votre commission spéciale a adopté cet article sans modification.
Article 23 octies (art. L. 122-2 du code de l'urbanisme) - Assouplissement du principe d'urbanisation limitée
Objet : cet article, supprimé par l'Assemblée nationale en nouvelle lecture, permet aux communes non couvertes par un schéma de cohérence territoriale (Scot) de pouvoir modifier ou réviser un plan local d'urbanisme en vue d'ouvrir à l'urbanisation une zone à urbaniser délimitée après le 1 er juillet 2002.
I - Le texte adopté par le Sénat en première lecture
Le présent article adopté en séance publique résulte d'un amendement présenté par notre collègue Jean-Marc Gabouty et les membres du groupe UDI - UC, adopté contre l'avis de votre commission spéciale, qui permet aux communes non couvertes par un schéma de cohérence territoriale (SCot) de pouvoir modifier ou réviser un plan local d'urbanisme en vue d'ouvrir à l'urbanisation une zone à urbaniser délimitée après le 1 er juillet 2002.
II - Le texte adopté par l'Assemblée nationale en nouvelle lecture
Les députés ont adopté deux amendements identiques de suppression de cet article présentés par les rapporteurs et par notre collègue Audrey Linkenheld.
III - La position de votre commission
Votre rapporteur approuve la suppression de cet article qui remettait en cause le principe d'urbanisation limitée lequel permet par le recours au SCoT d'éviter un étalement urbain non contrôlé et ainsi, de préserver une certaine cohérence dans l'aménagement urbain, entre les différents plans locaux d'urbanisme.
Votre commission spéciale a maintenu la suppression de cet article.
Article 24 bis A (art. 22-2 de la loi n° 96-603 du 5 juillet 1996) - Simplification pour les artisans
Objet : cet article, supprimé par l'Assemblée nationale en nouvelle lecture, propose d'alléger les mentions relatives à l'assurance obligatoire devant figurer sur chaque devis.
I - Le texte adopté par le Sénat en première lecture
En séance publique, le Sénat avait adopté six amendements identiques ou similaires de simplification du droit applicable aux artisans.
La loi du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises a introduit un article 22-2 dans la loi du 5 juillet 1996 relative au développement et à la promotion du commerce et de l'artisanat. Ce texte oblige les artisans et les auto-entrepreneurs à indiquer, sur chaque devis et sur chaque facture, leur assurance professionnelle -dans le cas où elle est obligatoire- les coordonnées de l'assureur ou du garant ainsi que la couverture géographique de leur contrat ou de leur garantie.
Le texte adopté par le Sénat vise à simplifier cette exigence légale en la limitant aux coordonnées de l'assureur.
II - Le texte adopté par l'Assemblée nationale en nouvelle lecture
En commission, les députés ont adopté un amendement, présenté par les neuf rapporteurs, de suppression de cet article au motif que l'information relative à la couverture géographique de l'assurance professionnelle obligatoire des artisans est utile pour éviter les risques de fraude et sécuriser le consommateur.
III - La position de votre commission
Les députés entendent maintenir le droit en vigueur, alors même que celui-ci, s'agissant de l'assurance obligatoire, semble manquer de réalisme : il prévoit, par exemple, la mention du « garant » alors qu'en pratique les artisans ne font appel à une garantie bancaire que dans le cas des assurances non obligatoires.
Estimant que le rétablissement du texte adopté par le Sénat en première lecture permettrait d'atteindre un point d'équilibre satisfaisant entre l'information du consommateur et la simplification des règles applicables aux artisans, la commission a adopté l' amendement (COM-211) du rapporteur.
Votre commission spéciale a adopté cet article ainsi modifié.
Article 24 bis B (art. L.123-1-5 du code de l'urbanisme) - Construction d'annexes aux bâtiments dans les zones agricoles ou naturelles
Objet : cet article autorise la construction d'annexes aux bâtiments en zone agricole ou naturelle dans des conditions fixées par le règlement du plan local d'urbanisme (PLU).
I - Le texte adopté par le Sénat en première lecture
Cet article additionnel adopté en séance publique résulte d'un amendement de notre collègue François Aubey tendant à autoriser, en zone agricole ou naturelle la construction d'annexes à des bâtiments existants en dehors des secteurs de taille et de capacité d'accueil limitées (STECAL) résultant de la loi du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR), dans des conditions strictement encadrées par le plan local d'urbanisme (PLU). Celui-ci délimitera la zone d'implantation et fixera des dispositions encadrant ces annexes afin de protéger la zone en cause, telles que des conditions de hauteur, d'implantation et d'emprise. Celles-ci seront soumises pour avis à la commission départementale de la préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers (CDPENAF).
II - Le texte adopté par l'Assemblée nationale en nouvelle lecture
La commission a adopté cet article assorti d'un amendement des rapporteurs précisant qu'il s'agissait d'annexes à des bâtiments d'habitation existants et que les dispositions encadrant ces annexes devaient fixer également des critères de densité.
Votre commission spéciale a adopté cet article sans modification.
Article 24 bis (art. L. 631-7-1 du code de la construction et de l'habitation et art. 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs) - Allègement de la procédure de changement d'usage en faveur des Français de l'étranger disposant d'un logement unique en France
Objet : cet article, supprimé par l'Assemblée nationale en nouvelle lecture, propose d'assouplir la procédure de changement d'usage en faveur des Français de l'étranger disposant d'un logement unique en France.
I - Le texte adopté par le Sénat en première lecture
Le paragraphe I de cet article résulte de l'adoption par la commission spéciale d'un amendement présenté par notre collègue Roger Karoutchi : il vise à permettre aux Français expatriés disposant d'un seul et unique local d'habitation en France de le louer pour de courtes durées sans être soumis au régime d'autorisation prévu par l'article L. 631-7 et suivants du code de la construction et l'habitation.
L'article 16 de la loi ALUR du 24 mars 2014 qui a institué cette procédure d'autorisation assez lourde, dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans celles de la petite couronne parisienne, en a explicitement dispensé la résidence principale. Or le logement unique en France d'un Français de l'étranger ne satisfait pas toujours cette condition. Par conséquent, la disposition adoptée apparait comme une mesure de simplification et d'équité pour les Français de l'étranger qui conservent leur ancienne ou future résidence principale sur notre territoire. Économiquement, une telle simplification lèverait un obstacle administratif à l'amélioration de l'offre de logements alors même qu'une demande se manifeste.
Le paragraphe II a été introduit en séance publique par le Sénat qui a adopté un amendement présenté par notre collègue Jacky Deromedi, visant à préciser la notion de résidence principale au sens de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. Selon le droit en vigueur, issu de la loi dite ALUR, « la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle , raison de santé ou cas de force majeure... ». Or la notion d'"obligation professionnelle" est interprétée de façon restrictive puisqu'elle s'applique aux salariés expatriés mais pas à ceux qui partent à l'étranger pour y créer leur entreprise ou y travailler sous contrat local.
II - Le texte adopté par l'Assemblée nationale en nouvelle lecture
En commission, les députés ont adopté deux amendements identiques de suppression de cet article.
Rappelant que la déclaration de changement d'usage pour les locations touristiques de courte durée introduite dans la loi ALUR a pour objectif de « lutter contre les pratiques rentables et en pleine expansion mais souvent non déclarées », les députés écologistes, tout en reconnaissant que le caractère spéculatif n'est pas en cause concernant les français de l'étranger, ont estimé nécessaire de soumettre ceux-ci à la déclaration de changement d'usage.
Dans le même sens, selon les neuf co-rapporteurs du projet de loi, un local qui ne constitue pas la résidence principale du propriétaire et qui est mis en location pour de courtes durées à une clientèle de passage n'est plus un logement mais bien « un local commercial proche de l'hôtel, que son propriétaire soit établi en France ou hors de France ». Ils font également observer que la loi ALUR a par ailleurs créé un régime d'autorisation temporaire de changement d'usage, spécifique aux locations de courtes durées à une clientèle de passage (article L. 631?7?1 A du code de la construction et de l'habitation), que peuvent solliciter les expatriés temporaires.
III - La position de votre commission
Du point de vue humain et économique, comme l'indiquent opportunément les députés, les Français de l'étranger disposant d'un seul et unique logement en France ne poursuivent pas un but spéculatif en le louant mais s'efforcent plutôt de préparer leur éventuel retour ou de préserver leur point d'attache sur notre territoire. Sur cette base, votre commission estime qu'il convient de prendre en considération la difficulté, pour les expatriés, de surmonter à distance la complexité et la lourdeur inhérentes aux procédures et démarches requises par la loi ALUR.
De plus, juridiquement, le raisonnement qui est présenté par les députés se fonde sur le fait que, dans certains cas, le logement unique en France d'un expatrié ne constitue pas sa résidence principale. Or le texte adopté par le Sénat vise précisément, dans son paragraphe II à remédier à une interprétation très restrictive de cette notion de résidence principale, qui ne bénéficie qu'aux seules expatriations des salariés.
Par conséquent, la prise en compte des réalités vécues par les Français de l'étranger et l'équité ont conduit votre commission à rétablir le texte adopté par le Sénat en première lecture en adoptant l' amendement (COM-214) du rapporteur.
Votre commission spéciale a adopté cet article ainsi modifié.
Article 25 (art. 3-2, 8-1, 11-2, 15, 24, 25-3, 25-8 et 25-9 de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989) - Clarification du droit des rapports locatifs et mesures de soutien de l'investissement immobilier
Objet : cet article vise à clarifier le droit des rapports locatifs et à favoriser l'investissement immobilier tout en préservant un niveau de protection élevé du locataire.
I - Le texte adopté par le Sénat en première lecture
Outre des clarifications rédactionnelles, le Sénat avait adopté un amendement du rapporteur supprimant l'application aux contrats de location en cours du dispositif excluant les couples mariés ou pacsés du régime de la colocation. En pratique, cette exclusion ne devrait pas avoir pas de conséquence particulière pour les conjoints ou les personnes unies par un PACS, puisque ceux-ci relèvent d'un régime de solidarité d'ordre public prévu par l'article 1751 du code civil.
II - Le texte adopté par l'Assemblée nationale en nouvelle lecture
Il comporte un ajustement qui résulte de l'adoption en commission, à l'initiative des rapporteurs, d'un amendement visant à appliquer aux contrats de location en cours les nouvelles dispositions relatives à la « vente à la découpe », cette dernière se traduisant juridiquement par une mise en copropriété.
III - La position de votre commission
Votre commission ne s'oppose pas à la modification proposée par les députés. Celle-ci porte sur un article composé de 46 alinéas qui, à travers sa technicité, s'efforce de remédier à un certain nombre de difficultés économiques et juridiques suscitées par la loi du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR).
Votre commission spéciale a adopté cet article sans modification.
Article 25 bis E (art. 21 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965) - Mise en concurrence obligatoire des syndics ayant été désignés deux fois consécutivement
Objet : cet article assouplit le régime de mise en concurrence obligatoire des syndics introduit par la loi ALUR.
I - Le texte adopté par le Sénat en première lecture
L'article 25 bis E qui résultait d'un amendement adopté par l `Assemblée nationale en première lecture rendait obligatoire la mise en concurrence du syndic lors de son renouvellement, si ce dernier avait déjà été désigné deux fois consécutivement. Votre commission spéciale avait rendu facultative cette obligation avant d'adopter, en séance publique, un amendement du Gouvernement rétablissant le caractère obligatoire de la mise en concurrence d'un syndic déjà renouvelé deux fois, à moins que l'assemblée générale des copropriétaires ne déroge à cette obligation par un vote à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 (majorité des voix de tous les copropriétaires).
II - Le texte adopté par l'Assemblée nationale en nouvelle lecture
La commission a adopté cet article assorti d'un amendement simplifiant la procédure de convocation d'une assemblée générale des copropriétaires aux fins de désignation d'un syndic, dans le cas où un syndicat est dépourvu de syndic. Il permet à tout copropriétaire de convoquer l'assemblée générale, avant d'envisager la saisine du tribunal de grande instance.
Votre commission spéciale a adopté cet article sans modification
Article 25 septies (art. L. 241-1 et L. 243-2 du code des assurances) - Amélioration de l'information relative à la garantie décennale
Objet : cet article précise les modalités d'information relatives à la souscription par les constructeurs d'une assurance de garantie décennale.
I - Le texte adopté par le Sénat en première lecture
La commission spéciale avait adopté ce texte sans modification en estimant que l'automaticité de la transmission de l'attestation de garantie décennale renforce l'information des consommateurs et peut donc contribuer à consolider la confiance dans les professionnels de l'immobilier.
Cet article avait toutefois été supprimé par le Sénat par l'adoption en séance publique d'un amendement de notre collègue Jacques Mézard dont l'objet souligne qu'une attestation d'assurance plus complète générerait une charge administrative et financière supplémentaire inutile pour les entreprises.
II - Le texte adopté par l'Assemblée nationale en nouvelle lecture
En commission, les députés ont rétabli cet article à l'initiative du président de la commission François Brottes, dans une rédaction qui prévoit un modèle type d'attestation d'assurance comportant des informations minimales obligatoires.
III - La position de votre commission
Il convient de rappeler que les articles 1792 et suivants du code civil prévoient que tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit des dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination, pendant dix ans après la réception des travaux. Fondé sur cette présomption de responsabilité, l'article L. 241-1 du code des assurances oblige les constructeurs à se couvrir par une assurance dite de garantie décennale et à être en mesure de le justifier à l'ouverture de tout chantier.
Cet article 27 septies a pour but de renforcer l'information en rendant automatique la communication de l'attestation de garantie décennale alors que le droit en vigueur prévoit que le constructeur ne la transmet que sur demande.
Soucieuse de favoriser toute mesure susceptible d'encourager la reprise du marché de la construction, la commission a approuvé cet article 27 septies qui s'efforce, dans sa nouvelle rédaction, de limiter la charge administrative induite par l'information du consommateur et du maître d'ouvrage.
Votre commission spéciale a adopté cet article sans modification.
Article 25 nonies (art. 1er, 40 et 41 de l'ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004) - Simplification du régime de dissolution des associations syndicales de propriétaires
Objet : cet article, supprimé par l'Assemblée nationale en nouvelle lecture, vise à limiter l'objet social et à faciliter la dissolution des associations syndicales de propriétaires (ASP).
I - Le texte adopté par le Sénat en première lecture
Cet article résulte de l'adoption en commission spéciale d'un amendement de notre collègue Bruno Sido, limitant l'objet social et facilitant la dissolution des associations syndicales de propriétaires (ASP). Ces associations permettent à des propriétaires de se regrouper pour gérer en commun des travaux ou mener des actions d'entretien des cours d'eaux, de prévention des risques de pollution ou de mise en valeur des propriétés et leur régime juridique a été modernisé par l'ordonnance du 1 er juillet 2004.
Dans l'hypothèse où elles seraient inactives, cet article prévoit leur dissolution d'office par le préfet sur simple demande d'un tiers. Il vise également à interdire que des ASP aient pour objet la mise en valeur de leurs propriétés si la commune où elles se situent est dotée d'un plan local d'urbanisme (PLU) afin de ne pas entraver l'action des élus en matière d'aménagement du territoire.
II - Le texte adopté par l'Assemblée nationale en nouvelle lecture
La commission spéciale a supprimé cet article à l'initiative des rapporteurs. Ces derniers ont, en effet, considéré que restreindre l'objet social des associations syndicales de propriétaires, lorsqu'il existe un PLU, n'était pas pertinent dans la mesure où celles-ci doivent, de toute façon, se soumettre aux règles fixées par le PLU.
En outre, rendre obligatoire la dissolution des ASA par l'autorité préfectorale lorsqu'elles sont inactives ou qu'elles n'ont plus d'objet a également semblé excessif aux députés : ceux-ci estiment que le préfet doit conserver un pouvoir d'appréciation en fonction des circonstances locales.
III - La position de votre commission
Comme l'a elle-même fait observer votre commission spéciale en première lecture, le dispositif adopté par le Sénat a pour but essentiel de souligner la nécessité de perfectionner les outils juridiques existants pour surmonter un certain nombre de situations de blocage vécues sur le terrain.
Cependant, le mécanisme proposé en première lecture par le Sénat était un premier « jalon » qui mérite sans doute de faire l'objet de perfectionnements juridiques, d'une part, comme le font observer les députés, pour en réduire l'apparente brutalité et, d'autre part, pour régler, en cas de dissolution d'une association syndicale le sort de son éventuel patrimoine propre.
Votre commission a donc estimé raisonnable, à ce stade, de ne pas rétablir de dispositif sans évaluation préalable, tout en insistant sur la réalité des difficultés soulevées.
Votre commission spéciale a maintenu la suppression de cet article.
Article 25 decies (art. L. 433-2 du code de la construction et de l'habitation) - Extension du mécanisme de la VEFA inversée
Objet : cet article élargit la possibilité donnée aux bailleurs sociaux de construire et de vendre des logements privés dans le cadre d'une opération comportant en majorité des logements sociaux.
I - Le texte adopté par le Sénat en première lecture
Cet article résulte de l'adoption d'un amendement de votre rapporteur en commission spéciale. Il pérennise le dispositif de la VEFA inversée, le rend applicable dans les zones tendues et fixe le plafond de la part de logement libre à 30 % du total de l'opération de construction.
Lors de l'examen en séance publique, le Sénat avait adopté un amendement de votre rapporteur corrigeant une erreur de référence.
II - Le texte adopté par l'Assemblée nationale en nouvelle lecture
Les députés ont souhaité encadrer ce dispositif en prévoyant que l'autorisation du préfet donnée aux bailleurs sociaux pour vendre des logements privés dans le cadre d'une opération comportant en majorité des logements sociaux sera subordonnée à la production par les bailleurs d'une comptabilité séparée permettant de distinguer les opérations relevant du service d'intérêt général (SIEG) de celles qui n'en relèvent pas.
III - La position de votre commission
Votre rapporteur relève que l'obligation de comptabilité séparée entre les activités relevant du service d'intérêt général (SIEG) et celles qui n'en relèvent pas s'impose déjà aux organismes HLM en application de la décision 2012/21/UE de la Commission européenne du 20 décembre 2011. L'Agence nationale de contrôle du logement social (ANCOLS) est chargée de contrôler la bonne application de cette décision par les organismes HLM.
Si votre rapporteur peut comprendre la nécessité de rappeler que les ressources provenant du logement social ne doivent pas concourir à cette nouvelle activité, la rédaction adoptée par les députés pourrait en pratique empêcher la mise en oeuvre du dispositif de VEFA inversée. En effet, le contrôle a priori de l'existence de cette comptabilité est inadapté dans la mesure où la vente n'aura pas encore eu lieu et que les écritures comptables relatives à l'opération ne seront pas encore effectuées. Un contrôle a posteriori par l'ANCOLS serait plus efficace.
Votre commission spéciale a adopté un amendement ( COM-212) de votre rapporteur visant à inscrire dans la loi l'exigence pour l'organisme HLM de distinguer sur le plan comptable les opérations relevant du SIEG des autres opérations sans soumettre la vente du logement à l'obligation de présenter une comptabilité séparée.
Votre commission spéciale a adopté cet article ainsi modifié.