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Projet de loi portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique : Rapport

4 juillet 2018 : Évolution du logement, de l'aménagement et du numérique - Rapport ( rapport - première lecture )

III. AMÉLIORER LES RELATIONS BAILLEURS/LOCATAIRES ET FACILITER LE FONCTIONNEMENT DES COPROPRIÉTÉS

A. FACILITER LE FONCTIONNEMENT DES COPROPRIÉTÉS

Votre commission a estimé que la copropriété était un sujet trop important pour pouvoir faire l'objet d'une habilitation à légiférer par ordonnances. Elle a donc supprimé cette demande d'habilitation et adopté plusieurs mesures modifiant les règles de copropriété qui permettront une première amélioration de son fonctionnement.

L'absentéisme au sein des assemblées générales est régulièrement dénoncé et des propositions ont été émises pour y remédier. Votre commission, sensible à cette question, a en conséquence proposé qu'un copropriétaire puisse recevoir plus de trois délégations si le total des voix dont il dispose (les siennes et celles de ses mandants) ne dépasse pas 10 % (au lieu de 5 % actuellement) des voix du syndicat. Elle a également autorisé le vote par correspondance et le vote électronique dans des conditions définies par décret (article 59 bis M).

En matière de travaux, votre commission a unifié les majorités de vote applicables aux travaux d'économie d'énergie pour limiter les risques de contentieux. Elle a apporté des précisions sur la mise en oeuvre du fonds de travaux qui devront nécessairement être complétées par des mesures de nature réglementaire (article 59 bis N). Enfin, elle a souhaité que le syndic engage une politique de maîtrise des charges qui permettrait de dégager des ressources que les copropriétaires pourraient réinvestir dans des projets de rénovation (article 59 bis C).

La loi du 24 mars 2014 pour un accès au logement et un urbanisme rénové a instauré une mise en concurrence du contrat de syndic qui devait « permettre d'améliorer l'offre des professionnels sur le marché et de réduire les coûts tout en améliorant la qualité du service rendu ». Votre commission a supprimé cette obligation après avoir constaté qu'elle faisait l'objet de dispenses régulières votées par les assemblées générales et que le conseil syndical ou un copropriétaire pourra toujours procéder à une telle mise en concurrence (article 59 bis I).

B. AMÉLIORER LES RELATIONS BAILLEURS/LOCATAIRES

Votre commission a souhaité rééquilibrer les relations entre bailleurs et locataires notamment en facilitant la délivrance du congé en cas d'acquisition d'un logement occupé, en unifiant à deux mois le délai de préavis donné par un locataire sauf lorsque l'état de santé ou la situation économique du locataire le justifient, en proposant de réviser tous les deux ans le décret fixant la liste des charges récupérables, qui n'a pas été modifié depuis 1987, enfin en ne maintenant la gratuité que des seuls frais de première relance (articles 53 ter et suivants).

Votre commission a approuvé les dispositions de l'article 40 qui coordonnent la procédure de surendettement avec celles de résiliation du bail. Elle a également précisé que le fonds de solidarité pour le logement sera un financeur en dernier recours des diagnostics financiers et sociaux qui doivent être réalisés pour toute personne faisant l'objet d'une assignation en résiliation du bail. Cette clarification devrait permettre de rendre la réalisation de ces diagnostics plus effective (article 40 bis B). Votre commission a par ailleurs souhaité accélérer les procédures en matière de résiliation du bail en divisant par deux les délais incompressibles de la procédure (article 40 bis A).

Elle a facilité la résiliation du bail en cas de condamnation pour trafic de drogue qui est une cause majeure de troubles de voisinage et a rendu possible la résiliation du bail pour cause de trouble de voisinage aux contrats en cours (article 40 bis).

Elle a estimé devoir renforcer de nouveau le dispositif de lutte contre les squatteurs, trois ans après l'examen de la proposition de loi sénatoriale tendant à préciser l'infraction de violation de domicile. Elle a ainsi renforcé le dispositif existant en faisant bénéficier les locaux à usage d'habitation des mesures de protection dont bénéfice actuellement le domicile des personnes (article 58 ter).

Ne souhaitant pas cantonner le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières (CNTGI) à une fonction de conseil comme le proposait le Gouvernement, votre commission a proposé de modifier les dispositions relatives au CNTGI afin de répondre aux critiques des professionnels sur son fonctionnement. Elle a ainsi créé une commission de contrôle au sein du CNTGI, dont le rôle serait d'instruire les cas de pratiques abusives qui lui seraient signalées et de transmettre au président du CNTGI un rapport afin que le conseil se prononce sur l'opportunité de le transmettre à l'autorité administrative chargée de la concurrence et de la consommation (article 53).