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Proposition de loi visant à améliorer la lutte contre l'habitat insalubre ou dangereux

29 mai 2019 : Lutte contre l'habitat insalubre ou dangereux ( rapport - première lecture )

EXAMEN DES ARTICLES

CHAPITRE IER A
Prévenir les situations d'insalubrité et de dangerosité des immeubles (Division et intitulé nouveaux)

Votre commission a estimé que le volet préventif était tout aussi important que le volet curatif pour lutter contre l'habitat indigne. En conséquence, elle a créé au début de la proposition de loi, sur proposition de votre rapporteur, un chapitre dédié à ce sujet.

Article 1er A (nouveau)
(articles L. 731-4 du code de la construction et de l'habitation)

Obligation pour les copropriétés de plus de 15 ans de réaliser le diagnostic technique global

Objet : cet article rend obligatoire la réalisation du diagnostic technique global pour les copropriétés de plus de 15 ans.

I. Le droit en vigueur

La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour un accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi ALUR, a prévu que les copropriétés pourraient réaliser un diagnostic technique global (DTG) afin d'assurer l'information des copropriétaires sur la situation générale de leur immeuble et, le cas échéant, aux fins d'élaboration d'un plan pluriannuel de travaux.

Ce diagnostic technique global comprend :

- une analyse de l'état apparent des parties communes et des équipements communs de l'immeuble ;

- un état de la situation de la copropriété au regard de ses obligations légales et réglementaires ;

- une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l'immeuble ;

- un diagnostic de performance énergétique de l'immeuble.

Grâce au diagnostic, les copropriétaires disposent d'une liste des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble et d'une évaluation sommaire de leur coût.

Le diagnostic technique global demeure facultatif sauf en cas :

- de mise en copropriété d'un immeuble construit depuis plus de dix ans ;

- de demande de l'autorité compétente dans le cadre des procédures de péril et d'insalubrité.

Les données essentielles du diagnostic technique global doivent être transmises au registre des copropriétés qui est accessible aux pouvoirs publics.

II. La position de votre commission

Considérant qu'il s'agit d'un outil intéressant de prévention de la dégradation des copropriétés et de détection des copropriétés en voie de dégradation pour les maires via l'accès au registre des copropriétés, votre rapporteur a proposé de rendre obligatoire le diagnostic technique global pour les logements construits depuis plus de 15 ans et soumis aux règles relatives à la copropriété. Lorsque la copropriété comportera moins de 50 lots, le contenu du diagnostic sera simplifié.

Cette obligation entrera en vigueur dans un délai d'un an à compter de la promulgation de la présente loi pour permettre aux professionnels de s'organiser. Votre commission a adopté en conséquence l'amendement COM-10 de votre rapporteur.

Votre commission a adopté cet article additionnel ainsi rédigé.

Article 1er B (nouveau)
(article 4-3 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce)

Rôle des syndics dans la détection des logements indignes et non décents

Objet : cet article propose de compléter les cas dans lesquels le syndic peut effectuer un signalement au maire d'un logement indigne, insalubre, en péril ou non décent.

I. Le droit en vigueur

L'article 4-3 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, dite loi Hoguet, précise que les syndics doivent respecter un principe de confidentialité des données dont ils ont connaissance lors de leurs activités.

Toutefois, ce principe de confidentialité ne s'oppose pas à ce que les syndics signalent les cas de logements manifestement indignes.

II. La position de votre commission

Comme l'avait indiqué votre rapporteur dans son rapport n° 325 (2018-2019) du 20 février 2019 sur cette proposition de loi, il existe différents degrés de dégradation de l'habitat. Aussi, en fonction de la situation, un logement sera-t-il qualifié d'habitat en péril, d'habitat insalubre, d'habitat dégradé ou encore d'habitat indécent.

Source : Rapport « L'habitat dégradé et indigne en Île-de-France - Enjeux et politiques en 2018 » de l'Institut d'aménagement et d'urbanisme d'Île-de-France

Par mesure de sécurité juridique et afin de permettre aux syndics de pouvoir signaler au maire l'ensemble des situations d'habitat dégradé qu'ils rencontrent, votre rapporteur a proposé d'étendre la possibilité de signalement aux immeubles insalubres, en péril et non décents.

Votre commission a adopté en conséquence l'amendement COM-27 de votre rapporteur.

Votre commission a adopté cet article additionnel ainsi rédigé.

CHAPITRE IER B
Clarifier, simplifier et accélérer les procédures en matière de lutte contre l'habitat insalubre ou dangereux (Division et intitulé nouveaux)

Pour des raisons de clarté, votre commission a souhaité déplacer le contenu des dispositions du chapitre II de la proposition de loi et élargir son objet afin de clarifier, simplifier et accélérer les procédures en matière de lutte contre l'habitat insalubre ou dangereux dans un nouveau chapitre inséré avant l'article 1er.

Article 1er C (nouveau)
(article 198 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, articles L. 1331-22 à L. 1331-30 et L. 1337-4 [abrogés] du code de la santé publique, articles L. 511-1 à L. 511-7 et L. 511-8 à 511-18 [nouveaux] du code de la construction et de l'habitation, article 25-1 A de la loi n° 2000-321 du 12 avril 2000 relative aux droits des citoyens dans leurs relations avec les administrations)

Création d'une police du logement - Harmonisation des procédures de péril et d'insalubrité - Entrée en vigueur accélérée d'une interdiction définitive d'habiter - Raccourcissement du délai d'instruction dans les procédures de péril et d'insalubrité

Objet : cet article propose via la création d'une police spéciale du logement d'harmoniser les procédures de péril et d'insalubrité. Les délais d'instruction dans le cadre de ces procédures sont raccourcis. Les délais maxima d'habitation d'un logement ayant fait l'objet d'une interdiction définitive d'habiter sont réduits.

I. Le droit en vigueur

La réglementation actuelle comprend pas moins de treize polices applicables en matière de lutte contre l'habitat indigne qui s'appliquent à des situations différentes (habitat insalubre, indigne, indécent...) et qui font intervenir des autorités différentes (commune, établissement public de coopération intercommunale, État) et des procédures différentes.

Dans son vade-mecum « Agir contre l'habitat insalubre ou dangereux - Méthodes, choix et conduite des procédures », la Délégation interministérielle à l'hébergement et à l'accès au logement (DIHAL) classe les différentes polices administratives en deux catégories : celles relatives à la salubrité publique et celles relatives à la sécurité publique.

A. Police relevant de la salubrité publique

1. Plusieurs polices traitent les cas d'occupation non conforme du bien.

· En cas de mise en location de locaux impropres à l'habitation comme les caves ou les pièces sans fenêtres, le préfet doit mettre en demeure la personne ayant mis à disposition ces locaux de faire cesser cette situation dans un délai déterminé. À défaut d'exécution, la personne sera redevable d'une astreinte. Le préfet peut imposer des mesures pour empêcher l'accès ou l'usage du bien comme lieu d'hébergement et décider de les faire exécuter d'office (article L. 1331-22 CSP). Le maire au nom de l'État peut également décider ces mesures. La personne doit assurer le relogement des occupants.

· Le préfet doit mettre en demeure la personne ayant mis en location des locaux dans des conditions conduisant à leur suroccupation manifeste de faire cesser cette situation dans le délai qu'il impose. À défaut d'exécution, la personne sera redevable d'une astreinte. La personne doit assurer le relogement des occupants (article L. 1331-23 CSP).

· Lorsque l'utilisation des locaux présente un danger pour la santé ou la sécurité des occupants, le préfet après avis de la commission départementale compétente en matière d'environnement, de risques sanitaires et technologiques (Coderst) a la possibilité de délivrer une injonction à la personne qui a mis ces locaux à disposition ou qui utilise ces locaux de le faire conformément à ses prescriptions ; l'injonction peut comprendre en outre une interdiction temporaire ou définitive d'habiter. La personne doit assurer le relogement des occupants. À l'issue du délai, si les mesures ne sont pas réalisées, la personne est redevable d'une astreinte et le préfet exécute les mesures aux frais de la personne (article L. 1331-24 CSP).

2. D'autres polices traitent de la dégradation du bâti

· La police spéciale en matière d'insalubrité est définie aux articles L. 1331-26 et suivants du code de la santé publique et s'applique lorsqu'un bâtiment constitue « soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé ou exploité, un danger pour la santé des occupants ou des voisins ».

Le directeur général de l'agence régionale de la santé (ARS), ou le directeur du service communal d'hygiène et de santé, établit un rapport sur la situation de l'immeuble. Lorsque le rapport conclut à l'insalubrité de l'immeuble, le préfet demande à la Coderst de rendre un avis dans un délai de deux mois sur la réalité de l'insalubrité, ses causes et les mesures pour y remédier. Si la Coderst émet un avis différent, le Haut conseil de la santé publique est saisi.

Si la Coderst considère qu'il n'existe aucun moyen technique de mettre un terme à l'insalubrité ou que le coût des travaux est supérieur au coût de reconstruction, alors le préfet déclare que l'immeuble est insalubre irrémédiable, prononce une interdiction définitive d'habiter et fixe sa date d'effet qui ne peut aller au-delà d'un an.

Le maire, ou le président de l'EPCI, agissant au nom de l'État, ou à défaut le préfet, peut réaliser d'office les mesures destinées à écarter les dangers immédiats pour la santé et la sécurité des occupants ou des voisins. Il peut faire procéder à la démolition sur ordonnance du juge statuant en la forme des référés.

Si la Coderst juge que l'immeuble est insalubre remédiable, le préfet doit prescrire les mesures permettant de remédier à la situation et le délai pour leur réalisation ; il prononce éventuellement une interdiction temporaire d'habiter. Si les mesures n'ont pas été exécutées dans le délai imparti, le préfet met en demeure le propriétaire de les réaliser, éventuellement sous astreinte, dans le délai d'un mois. À défaut d'exécution, les mesures pourront être réalisées d'office aux frais du propriétaire par le maire ou le président de l'EPCI agissant au nom de l'État, ou à défaut le préfet, y compris si les locaux sont devenus vacants et constituent un danger.

Un immeuble inoccupé ne constituant pas un danger pour la santé et la sécurité des voisins peut être interdit à l'habitation par arrêté du préfet qui précise les mesures à prendre pour empêcher l'accès à l'immeuble et les travaux à réaliser.

Si l'immeuble devient inoccupé après l'édiction de l'arrêté, qu'il est sécurisé et ne constitue pas un danger pour la santé ou la sécurité des voisins, le propriétaire n'est plus tenu de réaliser les mesures prévues par l'arrêté dans le délai fixé mais doit les réaliser avant toute nouvelle occupation.

Lorsque le rapport de l'ARS constate l'existence d'un danger imminent pour la santé ou la sécurité des occupants résultant de l'insalubrité de l'immeuble le préfet met en demeure, en application de l'article L. 1331-26-1 CSP, le propriétaire de prendre dans un délai donné toutes mesures permettant de faire cesser ce danger. Le préfet peut interdire temporairement l'habitation des lieux. Si les mesures ne sont pas réalisées dans le délai imparti, le préfet peut les exécuter d'office.

· Lorsque l'État souhaite éradiquer l'existence de bidonvilles, le préfet peut, après avis de la Coderst, définir des périmètres insalubres en application de l'article L. 1331-25 CSP, dans lequel il pourra déclarer insalubres des locaux impropres à l'habitation pour des raisons d'hygiène, de salubrité ou de sécurité. L'arrêté emporte interdiction d'habiter et d'utiliser les locaux.

· Les sanctions encourues en cas de non-respect des polices en matière de santé publique sont prévues à l'article L. 1334-7 CSP.

Manquement

Sanction

Ne pas déférer à une injonction prise en matière de police relative à l'utilisation des locaux présentant un danger pour la santé ou la sécurité des occupants (L. 1331-24)

Refuser, sans motif légitime et après une mise en demeure, d'exécuter les mesures prescrites par un arrêté d'insalubrité remédiable (II de l'article L. 1331-28)

un an d'emprisonnement et une amende de 50 000 euros

Ne pas déférer à une mise en demeure du préfet prise en cas de mise en location de locaux dans des conditions conduisant à leur suroccupation manifeste (L. 1331-23)

deux ans d'emprisonnement et une amende de 75 000 euros

Ne pas déférer, dans le délai fixé, à une mise en demeure du préfet prise en cas de mise en location de locaux impropres à l'habitation (L. 1331-22)

Le fait, à compter de la notification de la réunion de la Coderst ou à compter de la notification de la mise en demeure prise dans le cadre des différentes polices du CSP de dégrader, détériorer, détruire des locaux ou de les rendre impropres à l'habitation de quelque façon que ce soit dans le but d'en faire partir les occupants

Ne pas respecter de mauvaise foi, une interdiction d'habiter et le cas échéant d'utiliser des locaux prise en application des polices prévues dans le CSP

Remettre à disposition des locaux vacants ayant fait l'objet de mesures prises en application des polices prévues dans le CSP

trois ans d'emprisonnement et une amende de 100 000 euros

B. Police relevant de la sécurité publique

· En matière de sécurité publique, la police relative aux bâtiments menaçant ruine est définie aux articles L. 511-1 du code de la construction et de l'habitation (CCH) et suivants.

Ainsi, lorsqu'un bâtiment menace ruine et peut par son effondrement compromettre la sécurité ou, ne présente pas les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité publique, le maire peut mettre en demeure le propriétaire de réaliser des travaux de réparation ou la démolition dans un délai déterminé. Le maire peut également prononcer une interdiction d'habiter temporaire ou définitive. Dans ce cas, la durée maximale d'habitation ne peut excéder une année. Lorsqu'il s'agit d'un immeuble d'habitation, le propriétaire qui ne réalise pas les travaux demandés dans le délai pourra être condamné au paiement d'astreinte.

Si le propriétaire n'a pas réalisé les travaux prescrits, le maire met la personne en demeure d'y procéder dans un délai qui ne peut être inférieur à un mois, éventuellement sous astreinte. À défaut de réalisation des travaux, le maire procède à l'exécution d'office des travaux.

· En cas de péril grave et imminent établi par un expert, le maire prescrit en application de l'article L. 511-3 CCH les mesures provisoires garantissant la sécurité. Si les mesures ne sont pas réalisées dans le délai imparti, le maire peut les exécuter d'office.

· Une procédure spéciale est mise en oeuvre en cas d'atteinte à la sécurité des équipements communs des immeubles collectifs d'habitation. Cette procédure permet au maire à l'issue d'une procédure contradictoire de prendre des mesures en cas de fonctionnement défectueux ou de défaut d'entretien de nature à créer des risques sérieux pour la sécurité des occupants ou à compromettre gravement leurs conditions d'habitation. Lorsque les mesures n'ont pas été exécutées, le maire peut mettre la personne en demeure de le faire dans un délai qui ne peut être inférieur à un mois. À défaut d'exécution, il peut réaliser d'office les travaux. En cas d'urgence ou de menace grave et imminente, le maire dispose de pouvoirs spécifiques (article L. 129-1 CCH et suivants).

· Enfin, des règles sont prévues en matière de sécurité des établissements recevant du public à des fins d'hébergement afin de protéger les personnes contre les risques de panique et d'incendie (article L. 123-3 CCH).

· Les sanctions encourues en cas de non-respect des polices du péril sont prévues à l'article L. 511-6 CCH.

Manquement

Sanction

Refus délibéré et sans motif légitime, constaté après mise en demeure, d'exécuter les travaux prescrits en application de la police du péril

un an d'emprisonnement et une amende de 50 000 euros

Le fait de dégrader, détériorer, détruire des locaux ou de les rendre impropres à l'habitation de quelque façon que ce soit dans le but d'en faire partir les occupants lorsque ces locaux sont visés par un arrêté de péril ;

Le fait, de mauvaise foi, de ne pas respecter une interdiction d'habiter et d'utiliser des locaux et l'interdiction de les louer ou mettre à disposition prise dans le cadre de la police du péril

trois ans d'emprisonnement et une amende de 100 000 euros

C. Une simplification des polices prévue pour 2021

L'article 198 de la loi ELAN habilite le Gouvernement à légiférer par ordonnance pour :

- harmoniser et simplifier les polices administratives en matière de lutte contre l'habitat indigne ;

- modifier les dispositions relatives au transfert des polices de l'habitat du maire aux présidents des EPCI, afin de préciser « les modalités de décision des maires, de façon à établir un cadre stable à l'exercice des compétences transférées et sécuriser les actes juridiques pris pendant les périodes transitoires de transfert de compétences » ;

- favoriser la création par les EPCI de services qui mutualisent au niveau intercommunal les moyens matériels et financiers de lutte contre l'habitat indigne et les immeubles dangereux et de favoriser en présence d'un tel service la délégation à l'EPCI des polices de santé publique du préfet.

Le Gouvernement bénéficie de 18 mois pour publier l'ordonnance dont le contenu entrera en vigueur le 1er janvier 2021.

II. La position de votre commission

Votre rapporteur estime que la multiplication des polices en matière d'habitat indigne n'est pas un gage d'efficacité et peut aussi être source de contentieux. Chacun admet la nécessité de simplifier ces polices.

Néanmoins, elle a estimé que le délai de 18 mois dont dispose le Gouvernement pour légiférer par ordonnances était devenu trop long depuis les événements dramatiques de la rue d'Aubagne à Marseille. C'est pourquoi elle a proposé de supprimer la partie de l'habilitation visant à harmoniser et simplifier les polices administratives en matière de lutte contre l'habitat indigne (I de l'article) afin de modifier directement le droit en vigueur (II, III et IV de l'article).

S'agissant des deux autres points de l'habilitation (pouvoirs dévolus au maire dans le cadre de ses pouvoirs de police générale en matière de visite des logements et de recouvrement des dépenses engagées pour traiter les situations d'urgence ; organisation au niveau intercommunal des outils et moyens de lutte contre l'habitat indigne), votre rapporteur a proposé de les maintenir mais de réduire de 6 mois le délai de l'habilitation.

Votre rapporteur a proposé d'harmoniser et d'accélérer les procédures de police spéciale en matière d'habitat insalubre ou dangereux, en créant une police spéciale du logement qui a pour but de traiter des différents cas de dégradation du logement selon une procédure identique dont les dispositions sont rassemblées dans le code de la construction et de l'habitation.

Estimant que les élus sont les mieux à mêmes de traiter ces situations d'habitat dégradé qui les concernent au premier chef, votre rapporteur souhaite que cette police du logement soit exercée par les présidents des EPCI, sauf si les maires demandent à exercer leurs pouvoirs en la matière, l'État conservant son pouvoir de substitution en cas de carence. Pour des raisons de procédure et notamment de respect de l'article 40 de la Constitution, votre rapporteur n'a pas pu déposer d'amendement en ce sens. Dès lors, dans le dispositif adopté par votre commission, le président de l'EPCI ou le maire selon le cas continue à prendre les arrêtés de péril, le préfet à prendre les arrêtés d'insalubrité.

Le fait de ne pas pouvoir pour des raisons de procédure désigner une autorité unique emporte pour conséquence le maintien de définition distincte d'un immeuble en péril et d'un immeuble insalubre. Mais votre rapporteur estime qu'à terme la police du logement devra s'appliquer à « l'habitat dégradé » qui recouvrirait les cas de péril, d'insalubrité, d'indignité et de non décence.

Votre rapporteur a cependant pu harmoniser les procédures applicables aux deux situations les plus importantes : les immeubles en péril et les immeubles insalubres.

Elle a donné une définition de ces deux situations. Si la définition du bien en péril correspond au droit actuel, votre rapporteur a rassemblé sous une seule définition les différents cas d'insalubrité (articles L. 511-1, L. 511-2, L. 511-3).

Le droit de visite mentionné dans la loi du 12 avril 2000 relative aux droits des citoyens dans leurs relations avec les administrations est également inscrit pour plus de lisibilité dans le code de la construction et de l'habitation. Les délais pour, d'une part, constater la situation d'insalubrité ou de péril et, d'autre part, remettre le rapport de constat, fixés aujourd'hui chacun à 3 mois sont raccourcis. L'article 5 de la proposition de loi propose de réduire à un mois le délai de visite. Votre rapporteur partage avec Bruno Gilles sa volonté d'accélérer la phase d'instruction. Néanmoins, elle a estimé préférable de donner un délai global de deux mois pour à la fois visiter les locaux et transmettre le rapport à la personne concernée (articles L. 511-4 et L. 511-5).

Votre rapporteur a choisi de maintenir une distinction entre les situations d'urgence et de non-urgence. Elle a considéré que l'existence de revêtements dégradés au plomb en présence d'enfants mineurs et de femmes enceintes entrait dans un cas d'urgence (articles L. 511-6 et L. 511-7).

Elle a ensuite harmonisé les procédures de non-urgence sur le modèle de la police du péril. En effet, les représentants des propriétaires entendus par votre rapporteur ont regretté de ne pas être associés en amont dans le cadre de la procédure d'insalubrité. C'est pourquoi il est proposé qu'à l'issue d'une phase contradictoire qui durerait au maximum deux mois à compter de la transmission du rapport, l'immeuble soit déclaré en péril ou insalubre par arrêté. Cet arrêté vaudrait mise en demeure pour le propriétaire de procéder dans un délai déterminé aux mesures et travaux nécessaires pour mettre un terme au péril ou à la dangerosité de l'immeuble. La saisine de la Coderst actuellement prévue pour les cas d'insalubrité serait supprimée.

Une interdiction définitive ou temporaire d'habiter les lieux ou de les utiliser peut être prononcée. L'article 6 de la proposition de loi prévoit qu'en cas d'interdiction définitive, sa date d'entrée en vigueur devrait intervenir au plus tard dans un délai de trois mois contre un délai d'un an actuellement. Votre rapporteur partage avec Bruno Gilles son souhait d'accélérer la phase de relogement mais elle estime pour des raisons de pragmatisme qu'il est essentiel de tenir compte du marché du logement. Aussi, le délai maximal est-il fixé à six mois dans les zones tendues et à trois mois dans les zones non tendues.

À l'issue du délai, si la personne n'a pas exécuté les mesures et travaux prescrits, elle est redevable du paiement d'une astreinte et l'autorité compétente peut exercer les travaux d'office sans qu'il soit procédé de nouveau à une mise en demeure (articles L. 511-8 à L. 511-14).

Les sanctions sont également harmonisées. Le refus délibéré et sans motif légitime d'exécuter les arrêtés de péril ou d'insalubrité, le fait de dégrader les locaux pour les rendre impropres à l'habitation dans le but d'en faire partir les occupants, et le fait de ne pas respecter de mauvaise foi les interdictions d'habiter ou de louer sont soumis à la même peine maximale soit trois d'emprisonnement et 100 000 euros d'amende (article L. 511-15).

À ce stade, votre rapporteur a maintenu de manière autonome les cas du péril des monuments funéraires, du traitement des bidonvilles, de la police spéciale en cas d'atteinte à la sécurité des équipements communs des immeubles collectifs d'habitation et de la police en matière de sécurité des établissements recevant du public à des fins d'hébergement.

En conséquence, votre commission a adopté l'amendement COM-28 rectifié de votre rapporteur.

Votre commission a adopté cet article additionnel ainsi rédigé.

Article 1er D (nouveau)
(article L. 2212-4 du code général des collectivités territoriales)

Clarification de la situation des occupants en cas de mise en oeuvre des pouvoirs de police générale du maire

Objet : cet article propose de clarifier la situation des occupants en cas de mise en oeuvre des pouvoirs de police générale du maire.

I. Le droit en vigueur

Outre ses pouvoirs de police spéciale en matière de péril, le maire qui est chargé d'assurer le bon ordre, la sûreté, la sécurité et la salubrité publiques dispose à cette fin de pouvoirs de police générale en application des articles L. 2212-1 et suivants du code général des collectivités territoriales.

II. La position de votre commission

Votre rapporteur a souhaité clarifier la situation de l'occupant d'un bien présentant un danger grave et immédiat affectant la santé ou la sécurité des occupants pendant la période intermédiaire entre l'exercice des pouvoirs de police générale du maire et l'exercice des pouvoirs de police spéciale en matière d'habitat indigne.

Le maire pourra ainsi interdire pendant cette période intermédiaire l'accès, l'habitation ou l'utilisation des locaux en raison d'un danger grave et immédiat affectant la santé ou la sécurité des occupants. Dans ce cas, la personne ayant mis à disposition ces locaux devra procéder au relogement des occupants et le bail et le paiement des loyers seront suspendus jusqu'à la suppression du risque à l'origine de l'arrêté.

Votre commission a adopté l'amendement COM-22 rectifié de votre rapporteur en ce sens.

Votre commission a adopté cet article additionnel ainsi rédigé.

Article 1er E (nouveau)
(article 17 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis)

Nomination d'un syndic professionnel en cas d'arrêté de péril ou d'insalubrité

Objet : cet article propose de rendre obligatoire la présence d'un syndic professionnel en cas d'arrêté de péril ou d'insalubrité.

I. Le droit en vigueur

Les copropriétaires sont libres de choisir un syndic professionnel ou de désigner un ou plusieurs d'entre eux pour exercer les fonctions de syndic.

En application de l'article 17 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles, si l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas désigné de syndic, ce dernier pourra l'être par le président du tribunal de grande instance saisi à la requête :

- d'un ou plusieurs copropriétaires ;

- du maire de la commune ;

- du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat du lieu de situation de l'immeuble.

II. La position de votre commission

Les syndics professionnels sont, par leur compétence et leur formation, des acteurs importants de la lutte contre l'habitat indécent et indigne. Leur présence peut contribuer à prévenir mais aussi à enrayer le processus de dégradation d'une copropriété.

Pour votre rapporteur, lorsque le maire ou le préfet décide de prescrire des mesures et travaux pour faire cesser des situations de péril ou d'insalubrité, l'existence d'un syndic professionnel apparaît alors comme un atout pour la mise en oeuvre des mesures demandées, notamment lorsqu'elles concernent des parties communes.

C'est pourquoi, votre rapporteur a proposé que, lorsque l'autorité publique concernée prescrit des mesures pour faire cesser des situations de péril ou d'insalubrité et qu'elle constate l'absence de syndic professionnel, elle saisisse dans un délai d'un mois le président du tribunal de grande instance aux fins de cette désignation. La présence du syndic professionnel sera obligatoire jusqu'à la mainlevée de l'arrêté.

Votre commission a adopté en conséquence l'amendement COM-11 de votre rapporteur.

Votre commission a adopté cet article additionnel ainsi rédigé.

CHAPITRE IER
Renforcer les capacités de contrôle et d'intervention des collectivités territoriales et de leurs groupements en matière de logements insalubres ou dangereux
Article 1er
(articles L. 111-6-1-1 à L. 111-6-1-3 du code de la construction et de l'habitation, article 8-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986)

Régime du « permis de diviser » - Application des règles de la division des immeubles en cas de colocation à baux multiples

Objet : cet article propose d'appliquer le permis de diviser aux opérations tendant à diviser le logement qu'elles nécessitent ou non des travaux. Il précise que la collectivité sera la bénéficiaire des amendes prononcées en cas de non-respect des règles du permis de diviser. Elle soumet la colocation à baux multiples à l'ensemble des règles relatives à la division des immeubles.

I. Le droit en vigueur

L'article L. 111-6-1 du code de la construction et de l'habitation interdit les divisions d'immeubles dans les cas suivants :

- lorsque l'immeuble est frappé d'une interdiction d'habiter, d'un arrêté de péril ou d'insalubrité, ou lorsqu'il comprend pour un quart au moins de sa superficie des logements classés en catégorie IV de la loi du 1er septembre 1948 sur les rapports locatifs, c'est-à-dire qui ne comportent aucun équipement et ne répondent pas aux normes de décence ;

- lorsque la division envisagée conduirait à créer des locaux à usage d'habitation d'une superficie et d'un volume inférieurs respectivement à 14 m2 et 33 m3 ou qui ne bénéficieraient pas d'un accès à l'eau potable, d'une installation d'évacuation des eaux usées ou d'un accès à l'électricité ou qui n'ont pas fait l'objet d'un diagnostic évaluant la présence d'amiante et le risque de saturnisme ;

- lorsque s'agissant d'immeubles de grande hauteur, la commission de sécurité a donné un avis défavorable à la division.

Le non-respect de ces interdictions est puni d'une peine de deux ans d'emprisonnement et d'une amende de 75 000 euros.

Les colocations à baux multiples constituent une division du logement et doivent respecter les articles L. 111-6-1 et L. 111-6-1-1 du code de la construction et de l'habitation. Néanmoins, l'article 141 de la loi ELAN, a décidé de leur appliquer par dérogation aux dispositions de l'article L. 111-6-1, la surface et le volume habitables des locaux privatifs soit 9 mètres carrés et 20 mètres cubes.

Constatant que les marchands de sommeil n'hésitaient pas à diviser des logements ou des immeubles pour les louer, la loi ALUR a créé une autorisation préalable communément appelée « permis de diviser » pour les demandes de travaux ayant pour conséquence de créer plusieurs locaux à usage d'habitation dans un immeuble existant. Deux cas doivent être distingués.

Dans le premier cas, l'EPCI compétent en matière d'habitat ou, à défaut la commune, peut, en application de l'article L. 111-6-1-1 du code de la construction et de l'habitation, instaurer cette autorisation préalable « dans les zones présentant une proportion importante d'habitat dégradé ou dans lesquelles l'habitat dégradé est susceptible de se développer ».

Il doit tenir compte :

- du plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées ;

- et du programme local de l'habitat (PLH). Si la commune n'est pas couverte par un PLH, la délimitation est prise après avis du préfet.

Lorsque ce dispositif d'autorisation préalable est mis en place, le président de l'EPCI, ou à défaut le maire :

doit refuser le permis de diviser dès lors que les dispositions de l'article L. 111-6-1 précité ne sont pas respectées ;

peut refuser le permis de diviser ou le soumettre à conditions lorsque les locaux sont susceptibles de porter atteinte à la sécurité des occupants et à la salubrité publique.

Dans le second cas, l'EPCI compétent en matière de plan local d'urbanisme (PLU) ou, à défaut la commune peut, en application de l'article L. 111-6-1-2 du code de la construction et de l'habitation, instaurer le permis de diviser dans des zones délimitées en application de l'article L. 151-14 du code de l'urbanisme, soit des zones dans lesquelles les programmes de logements doivent comporter une proportion de logements d'une taille minimale fixée par le règlement d'urbanisme.

Lorsque le permis de diviser est mis en place, le président de l'EPCI, ou à défaut le maire, peut refuser l'autorisation de créer les locaux lorsque ces derniers ne respectent pas les proportions et tailles minimales fixées par le PLU.

La personne qui réalise les opérations de division conduisant à la création de locaux dans des immeubles à usage d'habitation sans permis de diviser, peut être condamnée par le préfet au paiement d'une amende administrative maximale de 15 000 euros, le montant étant porté à 25 000 euros en cas de nouveau manquement dans un délai de trois ans. L'amende doit être proportionnée à la gravité des manquements et ne peut être prononcée plus d'un an à compter de la constatation des manquements. Le produit de l'amende est versé à l'Anah.

II. La proposition de loi initiale

L'article 1er propose d'étendre l'autorisation préalable à toutes opérations tendant à diviser le logement que cela nécessite ou non des travaux, et non aux seules opérations nécessitant des travaux.

III. La position de votre commission

Comme le souligne l'IAU d'Île-de-France dans son rapport précité, « la demande d'autorisation préalable n'étant obligatoire qu'en cas de travaux, les logements créés sans travaux ou les divisions « de fait », de type colocation, méthode la plus utilisée par les marchands de sommeil, y échappent ».

Votre rapporteur salue la proposition de notre collègue Bruno Gilles visant à supprimer la condition de travaux. En effet, les marchands de sommeil cherchant les économies, il est rare qu'ils entament des travaux pour diviser les logements.

Ayant été alertée sur le fait que les marchands de sommeil bénéficiaient de la nouvelle réglementation prévue par la loi ELAN qui applique en cas de colocation à baux multiples des règles de surface et de volume plus favorables, votre rapporteur a proposé de revenir sur ces dispositions. Elle a proposé qu'en cas de colocation à baux multiples, les règles de surface et de volume de l'article L. 111-9-1 du code de la construction et de l'habitation (soit 14 m2 et 33 m3) s'appliquent. Votre commission a adopté un amendement COM-13 de votre rapporteur en ce sens.

Outre un amendement rédactionnel COM-12 de votre rapporteur, votre commission a également adopté un amendement COM-23 de votre rapporteur qui propose d'affecter à l'établissement public de coopération intercommunale, ou à défaut à la commune, qui a instauré le « permis de diviser » le produit des amendes prononcées par le préfet pour non-respect des règles relatives au « permis de diviser ».

Au regard des coûts induits par la mise en place de cette procédure, il paraît plus logique que ce soient les collectivités territoriales qui bénéficient du produit des amendes.

Votre commission a adopté cet article ainsi modifié.

Article 2

Expérimentation en matière de délivrance du permis de louer

Objet : cet article propose d'expérimenter le principe selon lequel le silence de l'EPCI, ou de la commune, sur la demande de permis de louer pendant deux mois vaut décision de rejet.

I. Le droit en vigueur

Pour lutter contre l'habitat indigne, la loi ALUR a créé aux articles L. 635-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation le permis de louer.

L'EPCI ou, à défaut la commune, peut instaurer en application de l'article L. 635-1 une autorisation préalable de mise en location, communément appelée permis de louer, dans des zones présentant une proportion importante d'habitat dégradé. Il doit pour déterminer ces zones tenir compte de l'objectif de lutte contre l'habitat indigne et prendre en compte le programme local de l'habitat et le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées (PDLHPD).

Pour chaque zone délimitée, l'EPCI, ou la commune, peut préciser les catégories et caractéristiques des logements soumis au permis de louer. Le dispositif ne peut entrer en vigueur moins de six mois à compter de la publication de la délibération de l'EPCI ou de la commune.

Le dispositif ne s'applique pas à la location des logements du parc social ni aux logements conventionnés APL.

L'EPCI peut déléguer à une ou plusieurs communes sur leur demande, la mise en oeuvre et le suivi du permis de louer sur leurs territoires pour la durée du PLH.

Le président de l'EPCI, ou à défaut le maire, peut refuser de délivrer le permis de louer ou peut le conditionner lorsque le logement est susceptible de porter atteinte à la sécurité des occupants et à la salubrité publique. Lorsqu'il rejette la demande, le président de l'EPCI, ou à défaut le maire, doit motiver sa décision et indiquer les travaux ou aménagements nécessaires pour que le logement soit conforme aux exigences de sécurité et de salubrité.

En l'absence de décision expresse dans le délai d'un mois à compter du dépôt de la demande de permis de louer, le silence du président de l'EPCI ou le maire vaut autorisation préalable de mise en location en application de l'article L. 635-4. Cette demande d'autorisation doit être renouvelée à chaque nouvelle mise en location.

Le bailleur doit joindre cette autorisation au contrat de bail en application de l'article L. 635-5.

Le bailleur qui a mis en location un logement sans avoir préalablement déposé une demande d'autorisation encourt une sanction administrative d'un montant maximal de 5 000 euros prononcée par le préfet. En cas de nouveau manquement dans le délai de trois ans, le montant maximal est porté à 15 000 euros d'amende. Lorsque le bailleur a mis en location un logement malgré une décision de rejet de sa demande de permis de louer, il encourt une amende d'un montant maximal de 15 000 euros en application de l'article L. 635-7.

L'amende doit être proportionnée à la gravité des manquements et ne peut être prononcée plus d'un an à compter de la constatation des manquements. Le produit de l'amende est versé à l'Anah.

L'autorisation préalable de mise en location ne peut être opposée aux autorités chargées d'assurer la police de la salubrité ou de la sécurité publiques en application de l'article L. 635-9. Lorsqu'elle a été délivrée tacitement, elle ne rend pas automatiquement le logement décent ou digne. Enfin, la location sans autorisation préalable n'a pas d'incidence sur le bail du locataire en application de l'article L. 635-8.

II. La proposition de loi initiale

Le présent article propose d'inverser le principe selon lequel le silence de l'EPCI, ou de la commune, sur la demande de permis de louer vaut autorisation de mise en location en précisant que le silence gardé pendant deux mois vaut décision de rejet.

Il supprime par coordination le second alinéa de l'article L. 635-8 relative aux autorisations délivrées tacitement.

III. La position de votre commission

Les professionnels entendus par votre rapporteur ont exprimé des positions divergentes sur les dispositions du présent article.

Certains d'entre eux ont fait part de leurs réticences à l'instauration d'une règle prévoyant que le silence de la collectivité emporte rejet de la demande. Ils craignent que l'inversion du principe n'entraîne un ralentissement du marché locatif. En effet, les bailleurs pourraient ne pas pouvoir louer leur bien pendant deux mois alors même qu'ils auraient trouvé un nouveau locataire. Cette nouvelle disposition pourrait entraîner un manque à gagner pour les propriétaires bailleurs des zones tendues dans lesquelles le préavis est d'un mois. Cette disposition pourrait ainsi pénaliser les propriétaires de bonne foi sans forcément atteindre les marchands de sommeil.

D'autres personnes se sont au contraire montrées favorables à cette nouvelle procédure sous réserve que les collectivités aient mis en place les moyens humains adéquats au traitement des dossiers.

Votre rapporteur a jugé la proposition de notre collègue prématurée et a proposé dans un premier temps de mettre en place une expérimentation dans certains territoires volontaires. Tel est l'objet de l'amendement COM-14 adopté par votre commission.

Votre commission a adopté cet article ainsi modifié.

Article 2 bis (nouveau)
(article L. 635-4 du code de la construction et de l'habitation)

Interdiction de facturation du traitement des demandes de permis de louer

Objet : cet article interdit aux collectivités de facturer le traitement des demandes de permis de louer.

I. Le droit en vigueur

Pour une présentation du permis de louer, le lecteur se reportera au commentaire de l'article 2 du présent rapport.

II. La position de votre commission

L'article 200 de la loi ELAN prévoit que les EPCI ou communes ne peuvent exiger aucuns frais pour le traitement des demandes de permis de louer. Cette disposition a cependant été censurée par le Conseil constitutionnel qui a considéré qu'il s'agissait d'un cavalier législatif car elle ne présentait pas de lien même indirect avec le texte.

Votre rapporteur a souhaité reprendre cette disposition. En effet, dès lors que la mise en place d'un permis de louer n'est pas une nouvelle compétence imposée aux collectivités mais un choix que ces dernières ont fait dans la lutte contre l'habitat indigne, rien ne justifie que cette mesure donne lieu à facturation.

Votre commission a adopté deux amendements identiques COM-16 de votre rapporteur et COM-1 rectifié de M. Jean-Pierre Grand en ce sens.

Votre commission a adopté cet article additionnel ainsi rédigé.

Article 2 ter (nouveau)
(article L. 635-4 du code de la construction et de l'habitation)

Dispense de permis de louer en cas de nouvelle mise en location depuis moins d'un an

Objet : cet article propose de dispenser le bailleur de demander un permis de louer lorsqu'il aura déjà obtenu un permis de louer pour le même logement il y a moins d'un an. Il devra cependant déclarer cette mise en location auprès de la collectivité.

I. Le droit en vigueur

Pour une présentation du permis de louer, le lecteur se reportera au commentaire de l'article 2 du présent rapport.

II. La position de votre commission

Lorsque l'autorisation préalable de mise en location a été instaurée, une demande d'autorisation doit être déposée à chaque nouvelle mise en location.

Les communes peuvent être découragées face à l'ampleur de la tâche que représente l'instruction des permis de louer.

Votre rapporteur a donc proposé de dispenser le bailleur de demander un permis de louer lorsqu'il aura déjà obtenu une autorisation expresse de mise en location du bien concerné il y a moins d'un an. Il devra cependant déclarer cette mise en location auprès de la collectivité.

Votre commission a adopté en conséquence l'amendement COM-18 rectifié de votre rapporteur en ce sens.

Votre commission a adopté cet article additionnel ainsi rédigé.

Article 3 (Supprimé)
(article 776 du code de procédure pénale)

Possibilité pour les maires et les présidents d'EPCI de pouvoir accéder au bulletin n° 2 du casier judiciaire en cas de permis de louer et de permis de diviser

Objet : cet article permet aux maires et aux présidents d'EPCI de pouvoir accéder au bulletin n° 2 du casier judiciaire lorsqu'ils sont saisis d'une demande de permis de diviser, d'une déclaration de mise en location et d'une demande de permis de louer. Il a été supprimé par votre commission.

I. Le droit en vigueur

Le casier judiciaire de chaque personne comprend trois bulletins :

- le bulletin n° 1 est le bulletin le plus complet qui comprend l'ensemble des condamnations. Il n'est accessible qu'aux autorités judiciaires ;

- le bulletin n° 2 comporte la plupart des condamnations et décisions de justice. L'accès au bulletin n° 2 du casier judiciaire est encadré à l'article 776 du code de procédure pénale. Seules certaines autorités peuvent obtenir le bulletin n° 2 et pour certains cas précis. À titre d'exemple, on citera le cas des administrations chargées de contrôler l'exercice d'une activité professionnelle ou sociale lorsque l'exercice fait l'objet de restrictions reposant sur l'existence de condamnations pénales ou de sanctions disciplinaires ;

- le bulletin n° 3 comporte uniquement les condamnations les plus graves. Ce bulletin n'est accessible qu'à la personne concernée.

Pour une présentation des régimes des permis de diviser, des permis de louer et des déclarations de mise en location, le lecteur se reportera aux commentaires des articles 1er, 2, 7 et 8 du présent rapport.

II. La proposition de loi initiale

Le présent article propose de reprendre une disposition adoptée par le Sénat lors de l'examen du projet de loi portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, dite loi ELAN, tendant à permettre aux maires et aux présidents d'EPCI de pouvoir accéder au bulletin n° 2 du casier judiciaire lorsqu'ils sont saisis d'une demande de permis de diviser, d'une demande de permis de louer ou d'une déclaration préalable de mise en location.

III. La position de votre commission

À l'issue des auditions, votre rapporteur a constaté que la mesure proposée présente plusieurs difficultés juridiques ce qui avait d'ailleurs justifié sa suppression par la commission mixte paritaire sur le projet de loi ELAN.

Comme l'ont indiqué les représentants du ministère de la justice à votre rapporteur, la mesure risque tout d'abord de désorganiser le service du casier judiciaire au regard du nombre de demandes à traiter alors même qu'il est déjà fortement sollicité par ailleurs.

En outre, le maire ou le président de l'EPCI disposera d'une information sur le passé judiciaire du demandeur qu'il ne pourra pas utiliser pour refuser de délivrer le permis de louer ou le permis de diviser car le passé judiciaire du demandeur n'est pas une condition de délivrance de ces permis. S'ils venaient à utiliser cette information, ils pourraient voir leur décision contestée en justice.

Dans la mesure où les données du bulletin n° 2 font l'objet d'une procédure d'effacement à l'issue d'un certain délai, cette disposition ne préserve pas la collectivité de délivrer un permis de louer à une personne ayant été condamnée par le passé comme marchand de sommeil.

Enfin, outre qu'il s'agit d'un signal de défiance envoyé aux propriétaires de bonne foi, votre rapporteur constate que l'article 189 de la loi ELAN a prévu que le maire de la commune sur laquelle est situé le bien est informé par le notaire en cas de non-conclusion d'une vente à une personne condamnée à une interdiction d'acheter un bien. Il ne lui a pas paru souhaitable d'aller au-delà et a proposé de supprimer cet article.

En conséquence, votre commission a adopté un amendement COM-15 de votre rapporteur supprimant cet article.

Votre commission a supprimé cet article.

Article 4
(article L. 511-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique)

Nouveau cas relevant de la procédure d'expropriation simplifiée - Bénéficiaire du bien exproprié selon la procédure simplifiée

Objet : cet article introduit un nouveau cas soumis à la procédure d'expropriation simplifiée et donne aux collectivités territoriales un droit de priorité à bénéficier des expropriations menées dans ce cadre.

I. Le droit en vigueur

Dans la mesure où l'expropriation d'un bien porte atteinte au droit de propriété, principe reconnu dans l'article 17 de la Déclaration des droits de l'Homme et du Citoyen, les cas et les conditions de l'expropriation d'un bien immobilier sont encadrés par la loi.

Les modalités de l'expropriation des immeubles insalubres ou menaçant ruine sont définies aux articles L. 511-1 et suivants du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique. Ces immeubles bénéficient d'une procédure simplifiée dérogatoire au droit commun.

Peut être décidée au bénéfice de l'Etat, d'une collectivité territoriale, d'une société de construction dont la majorité du capital est détenu par l'Etat, d'un organisme y ayant vocation ou d'un concessionnaire d'une opération d'aménagement, l'expropriation :

- des immeubles déclarés insalubres à titre irrémédiable ;

- des immeubles ayant fait l'objet d'un arrêté de péril et accompagné d'une ordonnance de démolition ou d'interdiction définitive d'habiter ;

- à titre exceptionnel des immeubles ni insalubres, ni impropres à l'habitation mais dont l'expropriation est indispensable pour la démolition d'immeubles insalubres ou menaçant ruine ;

- à titre exceptionnel, des terrains comportant des immeubles insalubres ou menaçant ruine lorsque leur acquisition est nécessaire pour résorber l'habitat insalubre ; peu important que le terrain comprenne également des immeubles salubres ou ne menaçant pas ruine.

L'État déclare l'expropriation d'utilité publique et désigne le bénéficiaire de l'expropriation qui est tenu de reloger les occupants des immeubles expropriés. Il fixe le montant de l'indemnité provisionnelle d'expropriation et celle de déménagement si ce dernier n'est pas assuré par l'administration. La date de prise de possession ne peut intervenir moins d'un mois après la publication de l'acte déclarant l'expropriation d'utilité publique.

Dans sa décision n° 2010-26 QPC SARL l'Office central d'accession au logement, le Conseil constitutionnel a rappelé que l'expropriation supposait pour être constitutionnelle de respecter les principes suivants :

- la loi ne peut autoriser l'expropriation d'immeubles que pour la réalisation d'une opération dont l'utilité publique est légalement constatée ;

- la prise de possession doit être subordonnée au versement préalable d'une indemnité ;

- l'indemnisation doit être juste c'est-à-dire qu'elle doit couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain, causé par l'expropriation ;

- l'existence d'une voie de recours doit être prévue en cas de désaccord sur la fixation du montant de l'indemnisation.

La procédure d'expropriation en matière d'insalubrité est une procédure dérogatoire au droit commun qui a été déclaré conforme à la constitution par le Conseil constitutionnel dans la même décision n° 2010-26 QPC, qui a souligné que :

- le champ de la dérogation est étroitement circonscrit ;

- l'entorse au calcul de l'indemnisation est justifiée par des motifs impérieux d'intérêt général ;

- les droits des propriétaires concernés sont préservés car ils sont informés de la procédure et peuvent être entendus lors des différentes étapes de la procédure.

II. La proposition de loi initiale

Le présent article propose de créer un nouveau cas soumis à la procédure d'expropriation simplifiée pour les immeubles déclarés insalubres remédiables et objets d'une interdiction temporaire d'habiter à la condition que le propriétaire n'ait pas réalisé les travaux prescrits dans le délai d'un mois à compter de sa mise en demeure de le faire et que la personne ne s'est pas libérée de son obligation en ayant conclu un bail à réhabilitation.

III. La position de votre commission

Si votre rapporteur comprend l'intention de l'auteur de la proposition de loi, néanmoins plusieurs personnes auditionnées ont estimé que la mesure proposée par le présent article était contraire à l'article 17 de la déclaration des droits de l'Homme et du Citoyen. En effet, si le Conseil constitutionnel a validé les règles dérogatoires en matière d'expropriation c'est en raison du caractère très encadré de la procédure.

Or, en étendant cette procédure dérogatoire à des cas d'immeubles déclarés insalubres remédiables qui n'auraient pas fait l'objet de travaux dans un délai d'un mois, et alors même que le droit en vigueur prévoit la possibilité de réaliser d'office les travaux aux frais du propriétaire, l'article ouvre considérablement le champ d'application de la procédure dérogatoire d'expropriation. Dès lors, l'article présente un risque sérieux d'inconstitutionnalité.

C'est pourquoi votre rapporteur a proposé d'encadrer le dispositif en ajoutant plusieurs conditions supplémentaires. Ainsi, l'expropriation selon la procédure simplifiée serait possible pour les immeubles objets d'un arrêté de péril ou d'insalubrité et faisant l'objet d'une interdiction temporaire d'habiter ou d'utiliser les lieux si :

- les mesures prescrites par l'arrêté de péril ou d'insalubrité n'ont pas été prises et la personne tenue de les exécuter ne s'est pas libérée de son obligation en souscrivant un bail à réhabilitation ;

- après une mise en demeure notifiée par l'autorité publique concernée, mentionnant la possibilité pour la personne d'être expropriée de son bien, celle-ci n'a pas exécuté les mesures et travaux prescrits par l'arrêté de péril ou d'insalubrité dans le nouveau délai fixé par la mise en demeure et ne s'est pas libérée de son obligation en souscrivant un bail à réhabilitation ;

- la réalisation d'office des travaux n'est pas possible ;

- le coût des mesures et travaux prescrits est supérieur à la moitié de la valeur du bien.

En conséquence, votre commission a adopté un amendement COM-26 de votre rapporteur en ce sens.

Votre rapporteur a également souhaité donner un droit de priorité aux collectivités territoriales pour bénéficier du bien exproprié en raison d'un arrêté de péril ou d'insalubrité. Elle a en effet estimé que les collectivités territoriales qui sont bien souvent à l'origine du signalement de l'insalubrité ou du péril seraient mieux à même de valoriser et de gérer un bien exproprié sur leurs territoires plutôt que l'État. Votre commission a en conséquence adopté un amendement COM-29 de votre rapporteur en ce sens.

Enfin, votre commission a adopté un amendement COM-30 de votre rapporteur procédant aux coordinations nécessaires avec la réforme des polices de l'habitat indigne proposée à l'article 1er C.

Votre commission a adopté cet article ainsi modifié.

Article 4 bis (nouveau)
(article L. 213-2 du code de l'urbanisme)

Mention du nom de l'acquéreur dans la déclaration d'intention d'aliéner

Objet : cet article rend obligatoire la mention du nom de l'acquéreur dans la déclaration d'intention d'aliéner.

I. Le droit en vigueur

Le droit de préemption urbain défini aux articles L. 210-1 et suivants du code de l'urbanisme est très encadré.

Lorsqu'un propriétaire souhaite vendre son bien situé dans le périmètre du droit de préemption, il doit à peine de nullité de la cession remplir une déclaration préalable. Cette déclaration mentionne obligatoirement en application de l'article L. 213-1 le prix et les conditions de l'aliénation.

II. La position de votre commission

Plusieurs personnes entendues par votre rapporteur ont appelé à la mise en place d'un droit de préemption adapté à la lutte contre l'habitat indigne. Considérant l'idée intéressante, votre commission appelle le Gouvernement à déposer un amendement en ce sens, faute de pouvoir le faire elle-même en raison de l'irrecevabilité financière d'une telle disposition.

Votre rapporteur a proposé de rendre obligatoire la mention du nom du futur acquéreur dans la déclaration d'intention d'aliéner. Cette indication utile dans l'exercice du droit de préemption n'est en effet pas obligatoire alors que cela permettrait aux collectivités territoriales de bénéficier d'informations supplémentaires pour détecter d'éventuels marchands de sommeil.

Votre commission a adopté l'amendement COM-31 de votre rapporteur en ce sens.

Votre commission a adopté cet article additionnel ainsi rédigé.

Article 4 ter (nouveau)
(article L. 2334-36 du code général des collectivités territoriales)

Possibilité d'affecter la DETR aux travaux portant sur l'habitat en péril

Objet : cet article rend possible l'affectation d'une part de la dotation d'équipements des territoires ruraux aux opérations de démolition de l'habitat en péril.

I. Le droit en vigueur

Les crédits de la dotation d'équipements des territoires ruraux sont attribués en application de l'article L. 2334-36 du code général des collectivités territoriales par le préfet aux collectivités des territoires ruraux, sous forme de subventions en vue de la réalisation d'investissements, ainsi que de projets dans le domaine économique, social, environnemental, sportif et touristique ou favorisant le développement ou le maintien des services publics en milieu rural.

Une commission départementale composée d'élus définit les opérations prioritaires et les fourchettes de subventions applicables à ces opérations.

II. La position de votre commission

Votre commission a adopté l'amendement COM-2 rectifié bis de Mme Sylvie Vermeillet et plusieurs de ses collègues rendant possible l'affectation d'une part de la dotation d'équipements des territoires ruraux aux opérations de démolition de l'habitat en péril lorsque la commune fait face à des propriétaires défaillants.

Votre commission a adopté cet article additionnel ainsi rédigé.

CHAPITRE II
Accélérer les réponses aux situations d'insalubrité
et de dangerosité des immeubles (Division et intitulé supprimés)

Votre commission a décidé pour des raisons de clarté et de lisibilité de supprimer le présent chapitre. Les deux articles qui le composent sont transférés dans un chapitre à portée plus large portant sur la réforme des procédures en matière d'habitat indigne.

Article 5 (Supprimé)
(article L. 1331-28 du code de la santé publique)

Réduction de la durée maximale d'habitation d'un immeuble déclaré irrémédiablement insalubre.

Objet : cet article propose de réduire d'un an à trois mois la durée maximale d'habitation d'un immeuble déclaré irrémédiablement insalubre.

I. Le droit en vigueur

La police administrative en matière d'insalubrité est définie aux articles L. 1331-26 du code de la santé publique (cf pour une présentation de cette police, le lecteur se reportera au commentaire de l'article 1er C).

Lorsque le préfet déclare, en application de l'article L. 1331-28 du code de la santé publique, l'immeuble insalubre à titre irrémédiable, il prononce une interdiction définitive d'habiter et éventuellement une interdiction d'utiliser les lieux. Le préfet fixe la durée maximale d'habitation de l'immeuble qui ne peut dépasser un an.

II. La proposition de loi initiale

Le présent article propose de réduire d'un an à trois mois, la durée maximale d'habitation d'un immeuble déclaré irrémédiablement insalubre.

III. La position de votre commission

S'il est indispensable de reloger au plus vite les occupants d'un logement déclaré insalubre ou en péril, il convient néanmoins de s'assurer que le délai sera suffisant pour permettre effectivement le relogement. Or, dans les zones tendues, où l'offre ne suffit pas à répondre à la demande, le relogement est en pratique plus long à opérer.

Votre rapporteur a en conséquence proposé de fixer ce délai à six mois dans les zones tendues et à trois mois dans les zones non tendues. Il s'agit d'une solution d'équilibre permettant d'envoyer un signal aux autorités publiques pour que le relogement intervienne dans les délais certes plus courts mais réalistes au regard des tensions constatées dans certains territoires dans l'offre de logement.

Toutefois, cette proposition de votre rapporteur a été intégrée à l'article 1er C et votre commission a adopté un amendement COM-20 de suppression de cet article par cohérence.

Votre commission a supprimé cet article.

Article 6 (Supprimé)
(article 25-1 A de la loi n° 2000-321 du 12 avril 2000 relative aux droits des citoyens dans leurs relations avec les administrations)

Raccourcissement du délai de visite d'un agent pour établir un constat en matière d'insalubrité de l'immeuble

Objet : cet article prévoit de raccourcir de trois mois à un mois le délai dans lequel a lieu la visite d'un agent chargé d'établir un constat en matière d'insalubrité de l'immeuble.

I. Le droit en vigueur

La loi ALUR a créé l'article 25-1 A de la loi n° 2000-321 du 12 avril 2000 relative aux droits des citoyens dans leurs relations avec les administrations afin de préciser qu'en cas de demande d'un particulier relevant des pouvoirs de police spéciale en matière de péril, d'insalubrité, de protection contre les risques d'incendie et de panique et enfin en matière de sécurité des équipements communs des immeubles collectifs d'habitation, un agent assermenté doit visiter le logement dans un délai de trois mois à compter de la demande.

L'article 90 de la loi n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques dite loi Macron a simplifié le dispositif en n'exigeant plus que l'agent soit assermenté.

La loi ELAN a complété le dispositif en précisant que l'agent ayant effectué la visite doit transmettre dans un délai de trois mois son constat à l'autorité compétente et aux intéressés.

II. La proposition de loi initiale

Le présent article propose que la visite de l'agent pour établir le constat ait lieu dans le délai d'un mois et non de trois mois, l'auteur estimant « inacceptable » ce délai de trois mois pour réaliser la visite qui s'ajoute aux trois mois prévus pour la remise du rapport.

III. La position de votre commission

Votre rapporteur estime comme notre collègue Bruno Gilles que le délai de trois mois prévu pour réaliser la visite est trop long au regard des enjeux en termes de salubrité et de sécurité des logements. Elle considère également que le délai de trois mois prévu pour la remise du rapport ne se justifie pas. Elle a en conséquence proposé de réduire ces délais en prévoyant un délai de deux mois dans lequel devront avoir lieu la visite et la transmission du rapport.

Toutefois, cette proposition de votre rapporteur a été intégrée à l'article 1er C et votre commission a adopté un amendement COM-21 rectifié de suppression de cet article par cohérence.

Votre commission a supprimé cet article.

CHAPITRE III
Renforcer l'efficacité des sanctions
contre les marchands de sommeil
Article 7
(article L. 634-4 du code de la construction et de l'habitation)

Renforcement des sanctions en cas de non-respect de l'obligation de déclaration de mise en location.

Objet : cet article renforce les sanctions en cas de non-respect de l'obligation de déclaration de mise en location, en doublant l'amende maximale encourue qui passe de 5 000 euros à 10 000 euros et en fixant son montant maximal à 20 000 euros en cas de nouveaux manquements dans un délai de trois ans.

I. Le droit en vigueur

La loi ALUR a défini le régime de la déclaration de mise en location aux articles L. 634-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation.

L'EPCI compétent en matière d'habitat ou, à défaut la commune, peut délimiter, en application de l'article L. 634-1, des zones dans lesquelles la mise en location doit faire l'objet d'une déclaration préalable. Ces zones sont définies au regard de l'objectif de lutte contre l'habitat indigne et doivent être cohérentes avec le programme local de l'habitat et le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées (PDALHPD). Pour chaque zone, l'EPCI, ou la commune, peut fixer des catégories et caractéristiques des logements qui s'ils sont mis en location devront faire l'objet d'une déclaration. Le dispositif ne peut entrer en vigueur moins de six mois à compter de la délibération.

Le dispositif de la déclaration de mise en location ne s'applique pas aux logements sociaux ni aux logements objets d'une convention APL.

À la demande d'une ou plusieurs communes, l'EPCI peut leur déléguer pour la durée de validité du PLH la mise en oeuvre et le suivi de ce dispositif sur leur territoire.

Le bailleur doit, en application de l'article L. 634-3, déposer sa déclaration du bien dans les 15 jours suivant la conclusion du contrat de location auprès du président de l'EPCI ou à défaut du maire de sa commune. La déclaration doit être renouvelée à chaque nouvelle mise en location.

L'absence de déclaration de mise en location est sans effet sur le bail du locataire.

Pour bénéficier du paiement en tiers payant des APL, le bailleur devra fournir le récépissé de la déclaration de mise en location.

En cas de non-respect de la déclaration de mise en location, le préfet peut, en application de l'article L. 634-4, condamner le bailleur au versement d'une amende administrative d'un montant maximale de 5 000 euros. Cette amende doit être proportionnée à la gravité des faits et ne peut être prononcée plus d'un an à compter de la constatation des manquements. Le produit des amendes est versé à l'Anah.

TABLEAU RÉCAPITULATIF DES SANCTIONS ADMINISTRATIVES

Manquement

Droit actuel

Proposition de loi

Absence de déclaration de louer

5 000 euros

10 000 euros

Nouveau manquement dans un délai de 3 ans pour la déclaration de louer

Non sanctionné

20 000 euros

Absence de dépôt de permis de louer

5 000 euros

Sanctionné dans le cadre d'un nouveau cas (15 000 euros)

Nouveau manquement dans un délai de 3 ans pour l'absence de dépôt du permis

15 000 euros

Sanctionné dans le cadre d'un nouveau cas (30 000 euros)

Location malgré le rejet de l'autorisation

15 000 euros

Sanctionné dans le cadre d'un nouveau cas (15 000 euros)

Nouveau manquement dans un délai de 3 ans pour la location malgré le rejet de l'autorisation

Non sanctionné

Sanctionné dans le cadre d'un nouveau cas (30 000 euros)

Mise en location sans disposer de l'autorisation de louer

(= fusion des 2 cas précédents)

 

15 000 euros

Nouveau manquement dans un délai de 3 ans pour la location sans autorisation

 

30 000 euros

Permis de diviser

15 000 euros

Non modifié

Nouveau manquement dans un délai de 3 ans pour le permis de diviser

25 000 euros

Non modifié

II. La proposition de loi initiale

Le présent article renforce les sanctions en cas de non-respect de l'obligation de déclaration de mise en location. L'amende administrative maximale est doublée passant de 5 000 euros à 10 000 euros et en cas de nouveaux manquements dans un délai de trois ans, l'amende maximale est portée à 20 000 euros.

III. La position de votre commission

Votre rapporteur est favorable au renforcement des sanctions en cas de non-respect des règles relatives à la déclaration de mise en location.

Elle considère qu'au regard des coûts induits par la mise en place de cette procédure, il paraît plus logique que ce soient les collectivités territoriales qui bénéficient du produit des amendes. Votre commission a en conséquence adopté un amendement COM-24 de votre rapporteur en ce sens.

Votre commission a adopté cet article ainsi modifié.

Article 8
(article L. 635-7 du code de la construction et de l'habitation)

Renforcement des sanctions en cas de location d'un logement sans avoir déposé une demande de permis de louer

Objet : cet article renforce les sanctions en cas de location d'un logement sans avoir obtenu l'autorisation préalable de mise en location.

I. Le droit en vigueur

Le bailleur qui a mis en location un logement sans avoir préalablement déposé une demande d'autorisation encourt, en application de l'article L. 635-7, une sanction administrative d'un montant maximal de 5 000 euros prononcée par le préfet. En cas de nouveau manquement dans le délai de trois ans, le montant est porté à 15 000 euros d'amende.

Lorsque le bailleur a mis en location un logement malgré une décision de rejet de sa demande de location préalable, il encourt une amende d'un montant maximal de 15 000 euros en application de l'article L. 635-7.

L'amende doit être proportionnée à la gravité des manquements et ne peut être prononcée plus d'un an à compter de la constatation des manquements. Le produit de l'amende est versé à l'Anah.

II. La proposition de loi initiale

Le présent article renforce les sanctions encourues en cas de mise en location d'un logement en l'absence d'autorisation préalable de mise en location, soit que le bailleur n'a pas déposé de demande, soit qu'il a mis son logement en location malgré le rejet de sa demande d'autorisation.

Le montant de l'amende administrative maximale que pourra prononcer le préfet est fixé à 15 000 euros. En cas de nouveau manquement dans un délai de trois ans, le montant maximal de l'amende encourue est porté à 30 000 euros.

III. La position de votre commission

Votre rapporteur est favorable au renforcement des sanctions en cas de non-respect des règles relatives au permis de louer.

Elle considère qu'au regard des coûts induits par la mise en place de cette procédure, il paraît plus logique que ce soient les collectivités territoriales qui bénéficient du produit des amendes.

Votre commission a en conséquence adopté un amendement COM-25 de votre rapporteur en ce sens.

Votre commission a adopté cet article ainsi modifié.

Article 9
(article 2-10 du code de procédure pénale)

Extension à trois nouveaux cas de l'exercice de l'action civile des associations de lutte contre l'habitat indigne -Accord de la victime

Objet : cet article étend la possibilité pour des associations de lutte contre l'habitat indigne d'agir en justice dans trois nouveaux cas et n'exige plus l'accord de la victime pour le faire.

I. Le droit en vigueur

Les associations régulièrement déclarées depuis au moins cinq ans et ayant « vocation à lutter contre l'exclusion sociale ou culturelle des personnes en état de grande pauvreté ou en raison de leur situation de famille ou contre l'habitat insalubre et l'hébergement incompatible avec la dignité humaine » peuvent exercer les droits reconnus à la partie civile, pour les cas de discriminations sanctionnés par les articles 225-2, 225-14 et 432-7 du code pénal.

II. La proposition de loi initiale

Le présent article 9 étend les cas dans lesquels les associations de lutte contre l'habitat indigne peuvent agir en justice aux cas suivants :

- les interdictions d'habiter sanctionnées aux articles L. 123-3 et L. 511-6 du code de la construction et de l'habitation ainsi qu'à l'article L. 1337-4 du code de la santé publique ;

- les locations de locaux dans des conditions conduisant manifestement à leur suroccupation sanctionnées à l'article L. 123-3 du code de la construction et de l'habitation ;

- la perception d'un loyer ou autre somme sanctionnée par l'article L. 521-4 du code de la construction et de l'habitation.

III. La position de votre commission

Outre des modifications rédactionnelles pour une plus grande clarté et pour opérer des coordinations avec l'article 1er C, votre rapporteur a proposé de supprimer l'obligation pour l'association qui souhaite exercer l'action civile d'obtenir l'accord de la victime lorsqu'il s'agit des infractions sanctionnant le non-respect des interdictions d'habiter, la détérioration des locaux pour les rendre impropres à l'hébergement dans le but de faire partir les occupants et le non-respect des obligations en matière de relogement en application de l'article L. 521-4 du code de la construction et de l'habitation. Il sera ainsi plus facile d'agir contre les propriétaires indélicats, les locataires d'un logement indigne refusant souvent d'agir en justice par peur des représailles.

Votre commission a en conséquence adopté l'amendement COM-17 de votre rapporteur.

Votre commission a adopté cet article ainsi modifié.