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INTRODUCTION

Mesdames, Messieurs,

L'évolution, au cours des dernières années, du parc immobilier locatif privé dans les grandes agglomérations apparaît inquiétante à bien des égards.

En effet, on constate progressivement l'apparition, ou le renforcement, de fortes tensions sur les marchés locatifs privés, caractérisées par des envolées de loyers, surtout dans les agglomérations dynamiques, et par le développement de phénomènes de « files d'attente » pour l'accès au logement.

Cette situation exclut de facto des catégories entières de populations du droit au logement dans la mesure où le parc social insuffisant ne peut leur offrir de place et où elles ne disposent pas des ressources stables nécessaires pour obtenir un logement dans le parc locatif privé.

Dans le contexte d'une progression déséquilibrée de l'offre et de la demande et d'un développement des problèmes économiques, nombreux sont les bailleurs qui élèvent leur niveau d'exigences auprès des candidats à la location.

Plusieurs raisons expliquent ces situations de « crises » localisées. En premier lieu, l'offre locative privée est insuffisante du fait d'un manque d'investissements locatifs. Le poids de la fiscalité et l'insuffisante rentabilité de ces placements au regard de celle des investissements financiers ont contribué à détourner les investisseurs, aussi bien les personnes physiques que les institutionnels, de ce secteur.

Par ailleurs, les vocations de bailleurs semblent s'affaiblir face à une jurisprudence des tribunaux judiciaires trop déséquilibrée en faveur des locataires qui permet, dans bien des cas, le maintien dans les lieux de personnes ne respectant pas leurs obligations locatives.

Il résulte de ces évolutions un amenuisement de l'offre ne permettant pas de faire face à la demande.

Or, l'existence d'un secteur locatif privé dynamique et fluide est essentielle pour assurer le bon fonctionnement de la chaîne du logement car le passage dans ce mode d'habitat constitue une étape normale dans la lente progression vers l'accession à la propriété.

Au total, ce rapport, dans le prolongement du colloque1(*) organisé par votre rapporteur sur ce sujet, s'attachera à dresser un panorama du parc locatif privé et de mettre en évidence ces principales évolutions au cours des cinq dernières années. Il tentera, dans un second temps, de mettre en exergue les raisons qui peuvent expliquer les difficultés rencontrées dans le secteur locatif privé et d'avancer, enfin, des propositions qui permettraient de contribuer à une amélioration de la situation actuelle.

* 1 Logement : l'équilibre rompu ? Colloque organisé au Sénat le 2 juin 2003 par M. Marcel-Pierre Cléach, sénateur de la Sarthe.

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