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(2) La création d'un produit plus attractif : les OPCI

Un outil de modernisation de l'investissement immobilier

A l'initiative de votre commission des finances, le Sénat a inséré dans le projet de loi de simplification du droit, adopté le 14 octobre 200452(*), un article 53 bis (nouveau) visant à habiliter le gouvernement, dans les conditions prévues par l'article 38 de la Constitution, à définir par ordonnance :

- d'une part, le régime juridique d'organismes de placement collectif dans l'immobilier, à l'exception de leur régime fiscal ;

- d'autre part, les modalités de transformation des sociétés civiles de placement immobilier en organismes de placement collectif dans l'immobilier, à l'exception des dispositions fiscales y afférentes.

Dans ce cadre, le gouvernement devra établir les principes à appliquer en matière de protection des porteurs de parts, notamment en ce qui concerne la dispersion des risques, la liste des actifs éligibles, leur évaluation et le maintien de la liquidité du marché.

Il s'agit de créer un outil bénéficiant des souplesses offertes aux organismes de placement collectif de valeurs mobilières (OPCVM).

L'organisme de placement collectif dans l'immobilier (OPCI) pourrait être créé, à l'initiative conjointe d'un dépositaire et d'une société de gestion, sous la forme d'une copropriété principalement investie en actifs immobiliers. Il pourrait, par ailleurs, être envisagé d'instituer plusieurs catégories d'OPCI, ainsi que des compartiments et des parts conférant des droits différents à leurs porteurs respectifs.

A terme, les SCPI devraient être incitées à se transformer en OPCI afin que ne subsistent pas, sur le même segment de l'épargne immobilière, deux types de véhicules s'adressant aux mêmes catégories de souscripteurs.

Un régime fiscal à définir

Le régime fiscal des OPCI sera établi par la loi de finances. A contrario du régime décrit pour les SCPI, le régime fiscal des OPCI pourrait relever d'un tout autre système de transparence fiscale, dans lequel l'imposition serait établie au nom des porteurs, mais seulement sur les produits qui leur sont effectivement distribués. Ce régime prendrait appui sur le régime fiscal des fonds communs de placement (FCP), moyennant certains aménagements destinés à prendre en compte la nature particulière de l'OPCI (revenus locatifs). D'un point de vue fiscal, il faudrait distinguer entre les OPCI distribuant des revenus fonciers (constitués d'immeubles détenus en direct et de titres de sociétés son soumises à l'impôt sur les sociétés) et ceux qui distribuent des revenus de capitaux mobiliers (constitués de titres de sociétés de capitaux détenant des immeubles et de créances hypothécaires).

S'agissant du statut fiscal de l'OPCI lui-même, il serait hors champ de l'impôt sur les sociétés. Afin d'éviter les doubles impositions, ce régime d'exonération pourrait être étendu aux filiales à 95 % des OPCI, qui se verraient alors appliquer un régime similaire à celui des sociétés d'investissement immobilier cotées (SIIC).

Enfin, le dispositif envisagé pour la transformation des SCPI pourrait engendrer de nouvelles recettes fiscales avec l'instauration d'une « exit tax » selon des modalités à définir.

L'enjeu économique de la réforme

L'immobilier demeure l'un des investissements préférés des Français. Néanmoins, en 2003, 70 % des engagements en immobilier d'entreprise en France ont été réalisés par des acquéreurs étrangers. Les investisseurs allemands représentent, à eux seuls, 37 % de ces engagements. Ce phénomène tend, par ailleurs, à accroître le fossé existant en Ile de France, où sont réalisés la plupart des investissements, et la province, qui n'a représenté que 16 % des engagements totaux en 2003.

La création des OPCI permettrait, enfin, de poursuivre la réforme déjà engagée, grâce au Sénat il y a deux ans, avec la mise en place du nouveau régime fiscal des sociétés d'investissement immobilier cotées (SIIC). Cette première initiative a été un très large succès, pour le dynamisme du secteur immobilier, pour les placements des épargnants, et pour les recettes de l'Etat. Le marché financier disposerait ainsi de deux produits complémentaires s'adressant à des souscripteurs dont les motivations sont bien distinctes.

Cette réforme constitue un facteur important d'attractivité et une contribution à la lutte contre la délocalisation des capitaux.

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L'ensemble de ces pistes de réforme doit prendre en compte, d'une part, la structure de l'épargne actuelle, d'autre part le taux d'imposition des ménages. Comme votre rapporteur général l'a constaté en ce qui concerne la réforme de l'avoir fiscal, des transferts peuvent être opérés entre les différentes catégories de ménages dès lors que le système change. Il convient donc à chaque fois de réaliser des simulations à la fois précises et exhaustives pour mesurer l'impact de tout changement de la fiscalité de l'épargne.

* 52 Texte n° 17 (2003-2004) modifié par le Sénat le 14 octobre 2004.

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