2. Étendre le volet « prévention des expulsions » de la loi de cohésion sociale au parc privé
Votre groupe de travail porte un jugement très positif sur le dispositif voté dans le cadre de la loi de programmation pour la cohésion sociale visant à prévenir les expulsions locatives, même si, dans la pratique, il serait vraisemblablement souhaitable d'associer plus étroitement les préfets à la mise en oeuvre de ce dispositif.
Ce mécanisme permet en effet à un organisme social de conclure un protocole avec un locataire qui a vu son bail résilié pour défaut de paiement du loyer . Le locataire s'engage à apurer sa dette locative selon un échéancier défini dans le protocole et, en contrepartie, il a droit au rétablissement de son bail et du versement de ses aides au logement. Votre groupe de travail préconise d'étendre ce dispositif au secteur privé. Même si une telle extension n'a pas vocation à couvrir un très grand nombre de cas, il estime que ce dispositif pourrait apporter une solution dans un certain nombre de situations délicates.
En outre, votre groupe de travail tient à rappeler qu'en cas de défaut du paiement du loyer, les logements du parc locatifs privés bénéficient du même dispositif de maintien du versement de l'allocation logement que dans le parc social (avant toute décision judiciaire de résiliation du bail) avec le maintien du versement de l'aide personnalisée au logement. En effet, dès que l'impayé est constitué, le versement de l'aide peut être maintenu sans condition pendant une durée d'un an afin que le bailleur et le locataire puissent mettre en place un plan d'apurement, avec, au besoin, recours à l'aide du FSL. Une fois ce plan d'apurement établi, le maintien de l'aide peut être prolongé sous réserve de la bonne exécution du plan. En outre, il convient de rappeler que dès lors qu'un impayé est constaté, le service chargé du versement de l'aide au logement propose au bailleur que l'allocation logement lui soit versée directement. Cette possibilité de versement en tiers payant constitue donc une garantie supplémentaire pour le bailleur confronté à une situation d'impayé.
Or, d'après les auditions que votre groupe de travail a réalisées, il lui apparaît que ce dispositif « précontentieux » est assez largement méconnu des bailleurs. Cette observation est également valable s'agissant des dispositifs proposés par le 1 % Logement, comme le système Loca-Pass 47 ( * ) pour le dépôt de garantie ou les garanties contre les impayés et les dégradations locatives 48 ( * ) que propose cette organisation. Votre groupe de travail en appelle donc à une large communication sur ce point auprès des instances représentatives des propriétaires et auprès des propriétaires directement, que cela soit par l'intermédiaire des Agences département d'information sur le logement ou des services sociaux concernés. La diffusion de cette meilleure information des bailleurs pourrait également s'appuyer sur les réseaux bancaires quand les investisseurs effectuent leurs démarches en vue de réaliser un placement dans l'immobilier locatif.
Votre groupe de travail estime qu'une meilleure connaissance par les bailleurs de ces dispositifs serait, à n'en pas douter, de nature à atténuer leurs réticences à louer à des ménages à revenus modestes et à conforter ceux qui le font.
* 47 Avance gratuite du dépôt de garantie sous forme d'un prêt sans intérêt, remboursable sur une période de 36 mois maximum après un différé de 3 mois.
* 48 Garantie qui couvre les loyers et charges en cas d'impayés pendant 18 mois au cours des trois premières années de location.