D. RENDRE LE DROIT AU LOGEMENT PLUS EFFECTIF
De nombreuses associations agissant dans le domaine du logement militent depuis longtemps pour que le droit au logement, reconnu aujourd'hui comme un principe à valeur constitutionnelle 41 ( * ) et dont l'Etat est le garant, soit reconnu comme un droit opposable à l'égard de la puissance publique.
Sans méconnaître le caractère fondamental du droit au logement, votre groupe de travail juge cependant que l'opposabilité de ce droit ne peut constituer qu'une perspective. En effet, pour que ce principe ne reste pas lettre morte, il est indispensable que l'offre de logements soit suffisante pour répondre aux besoins de la population. Les objectifs du plan de cohésion sociale et les obligations posées aux communes par l'article 55 de la loi SRU devraient permettre de résorber le grave déficit de logements constaté dans notre pays et de porter l'offre de logements à un niveau plus conforme aux besoins de la population.
Dans l'attente, votre groupe de travail se prononce en faveur du renforcement du rôle des commissions de médiation. Créées par la loi d'orientation relative à la lutte contre les exclusions 42 ( * ) , ces commissions 43 ( * ) reçoivent, sur requête des demandeurs de logements locatifs sociaux, les réclamations relatives à l'absence d'offre de logement dans un délai anormalement long. Elles émettent alors un avis qu'elles adressent aux demandeurs, aux organismes bailleurs et aux collectivités locales concernées et peuvent également saisir le préfet de ces dossiers. Toutefois, leurs interventions, en vertu du droit en vigueur, ne se traduisent pas nécessairement par la satisfaction de la requête du demandeur.
Votre groupe de travail vous propose ainsi que les commissions puissent saisir le préfet ou la collectivité locale délégataire du contingent préfectoral de logements locatifs sociaux , du cas d'une famille ou d'une personne qui n'a pas eu de réponse à une demande de logement dans un délai manifestement anormal et qu'elle estime prioritaire. L'autorité saisie aurait alors pour obligation de répondre à cette sollicitation et de désigner cette famille ou cette personne à un organisme disposant de logements correspondant à la demande en fixant le délai dans lequel celui-ci est tenu de lui faire une proposition de logement .
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Proposition : Renforcer le rôle des commissions de médiation pour renforcer le droit au logement. |
E. REDONNER CONFIANCE AUX BAILLEURS PRIVÉS
Le parc locatif privé constitue un segment important du secteur immobilier français puisqu'il loge plus de 5 millions de ménages. Force est pourtant de constater, malgré l'engouement apparent pour l'investissement locatif avec le système « Robien », que le statut de bailleur ne fait plus recette en France. Cette désaffectation des vocations de bailleur repose notamment sur le déséquilibre existant dans la fiscalité française en défaveur de la pierre et des problèmes rencontrés par certains bailleurs dans leurs rapports avec les locataires.
Cette évolution est d'autant plus dommageable que les situations d'impayés de loyers restent, en réalité, faibles au regard de l'ensemble des baux d'habitation. Ainsi, en 2002, seulement 1,2 % des locataires du parc privé se trouvait dans une situation d'impayés de loyers d'une durée supérieure à deux mois (0,4 % des locataires en impayés d'une durée supérieure à six mois 44 ( * ) ). La proportion de contentieux locatifs rapportée au nombre de logements locatifs (privés et sociaux 45 ( * ) ) est également faible puisqu'elle représentait 1 % en 2002. Au surplus, comme le rappelait notre collègue Marcel-Pierre Cléach 46 ( * ) , les contentieux liés à des locataires de mauvaise foi restent encore plus minoritaires. Toutefois, il ne faut pas négliger les « effets de contagion » de l'entourage d'un bailleur qui, échaudé par une mauvaise expérience, décide de revendre son bien à l'issue du bail ou de réoccuper le logement.
Votre groupe de travail estime donc nécessaire de créer les conditions juridiques permettant de redonner confiance aux propriétaires bailleurs, en assurant notamment la sécurisation du paiement du loyer par la création d'un mécanisme de garantie contre les risques locatifs.
1. Créer un mécanisme de garantie contre les risques locatifs
Dans la majorité des cas, les propriétaires immobiliers français ne disposent pas d'un patrimoine important puisque selon l'Union nationale de la propriété immobilière (UNPI), environ un propriétaire sur deux possède un ou deux logements locatifs. Pour ces personnes, la mise en location constitue souvent un complément de recettes indispensable ou un capital en vue de la retraite. Ainsi selon les résultats d'une enquête réalisée par l'UNPI en 2000, 76,6 % des propriétaires bailleurs déclarent que leurs revenus locatifs représentaient environ 50 % de leurs revenus globaux.
Votre groupe de travail estime que la crise de la vocation de bailleur suscite une double tension sur le marché locatif : d'une part, les locataires sont confrontés à des propriétaires de plus en plus exigeants qui réclament des garanties parfois excessives et, d'autre part, les ménages les plus modestes sont exclus de l'accès à ce marché pourtant essentiel.
C'est pourquoi votre groupe de travail ne peut que réaffirmer avec force qu'il est indispensable de sécuriser le paiement du loyer . Dans la mesure où les dispositifs d'aides existants en faveur des locataires (en particulier les Fonds de solidarité pour le logement) restent réservés à ceux qui connaissent les plus grandes difficultés, il apparaît aujourd'hui nécessaire que l'Etat crée les conditions à même de redonner confiance aux bailleurs, ce qui permettra de détendre les relations bailleurs/locataires. En effet, il apparaît justifié que l'Etat assume les conséquences financières du défaut du paiement du loyer dans la mesure où une telle garantie relève de ses missions au titre de la solidarité nationale.
Pour autant, la mise en place d'un système de garantie du paiement des loyers est une idée qu'il convient de manier avec précaution. En premier lieu, il ne faut pas négliger le coût d'une telle mesure. C'est pourquoi le fait d'associer les propriétaires à un tel système qui couvrirait tout le parc privé nécessiterait à tout le moins de supprimer la contribution sur les revenus locatifs, ne serait-ce que pour ne pas pénaliser un peu plus les revenus locatifs par rapport aux revenus mobiliers.
En outre, il est indéniable qu'un tel système pourrait avoir des effets pervers et serait de nature à inciter les locataires de mauvaise foi à ne pas payer leur loyer, compte tenu de la garantie dont bénéficieraient les propriétaires. C'est pourquoi, il est indispensable d'être attentif aux détails de mise en oeuvre d'un tel système.
Votre groupe de travail est quant à lui favorable à la mise en place d'un dispositif couvrant tout le parc locatif privé, sous la forme d'un fonds de garantie national placé sous la tutelle de l'Etat, dont le financement serait assuré de manière tripartite par l'Etat, les bailleurs et les locataires.
* 41 Le Conseil constitutionnel, dans sa décision du 19 janvier 1995 sur la loi relative à la diversité de l'habitat (décision n° 94-359 DC), a considéré que « la possibilité pour toute personne de disposer d'un logement décent est un objectif de valeur constitutionnelle ».
* 42 Loi n° 98-657 du 29 juillet 1998 d'orientation relative à la lutte contre les exclusions.
* 43 Placées auprès du préfet du département, elles sont composées au plus de quatre représentants des organismes bailleurs, de deux représentants des associations de locataires et de deux représentants des associations agréées dont l'un des objets est l'insertion ou le logement des personnes défavorisées oeuvrant dans le département.
* 44 Données issues de l'enquête logement de l'INSEE de 2002.
* 45 L'INSEE ne fournit pas de données en fonction des parcs concernés.
* 46 Op. Cit.