chapitre deux : retournement du marché immobilier et croissance économique
Une baisse des prix de l'immobilier peut avoir un impact sur l'économie réelle à travers deux canaux :
- une diminution de la valeur du patrimoine immobilier des ménages entraîne une baisse de la consommation (« effet de richesse ») ;
- une forte baisse des prix entraîne un comportement plus restrictif des banques en matière de crédit dans la mesure où elle renforce le risque associé à l'octroi d'un crédit.
Ces deux effets sont couramment mis en avant par les économistes, sans que, cependant, l'évaluation de cet impact aille plus avant. L'OFCE propose au contraire une évaluation quantitative de la relation entre prix de l'immobilier, endettement, consommation et croissance, qui intègre donc le comportement des banques. Cette analyse peut être complétée par la prise en compte d'un mouvement de baisse des prix immobiliers dans la plupart des pays de l'OCDE.
L'impact d'une baisse éventuelle des prix
La simulation de l'impact d'une baisse des prix immobiliers dépend de l'ampleur de cette baisse et du contexte dans lequel on suppose qu'elle aurait lieu.
le faible degré d'exposition des banques au risque immobilier
La crise de l'immobilier du début des années 1990 s'est accompagnée d'une crise bancaire, du fait de la forte exposition des banques au risque immobilier.
On peut distinguer trois catégories d'exposition des banques au risque immobilier :
- l'exposition au risque de défaut des ménages ;
- l'exposition au risque de défaut des promoteurs immobiliers ;
- l'exposition au risque de taux.
Le risque de défaut des ménages apparaît aujourd'hui assez faible :
- l'essentiel des emprunts en France se font à taux fixe (70 à 80 %) et les prêts à taux variable sont généralement « capés » (dans 86 % des cas) ; ceci rend les charges d'emprunt des ménages relativement insensibles à une hausse des taux ;
- selon les appréciations de la Banque de France, l'exposition des banques à un risque sur les prêts personnels à l'habitat ne serait pas préoccupante.
La dégradation de la rentabilité bancaire à la suite de la crise immobilière du début des années 90 est largement imputable à l' engagement des banques auprès des promoteurs immobiliers . La situation est très différente aujourd'hui : la hausse des prix concerne uniquement le logement et non les bureaux ; la hausse actuelle est beaucoup plus le fait des ménages que des promoteurs ; ceux-ci sont nettement moins endettés qu'au début des années 90 ; enfin, les banques ont mis fin à des politiques de crédit aux promoteurs douteuses (« découverts revolving »).
La Banque Centrale Européenne est extrêmement attentive au risque de taux pris par les banques : celles-ci pratiquent des marges très faibles sur les crédits immobiliers (ces crédits constituant, dans la politique commerciale des banques, un « produit d'appel ») accumulant ainsi des créances faiblement rémunérées - entre 3 et 4 % -, ce qui pourrait susciter des difficultés en cas de hausse des taux (et donc du coût de refinancement des banques). Le développement progressif de la titrisation rend cependant ce risque de plus en plus théorique .