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Accès des ménages au crédit en France

 

2- Un statut spécifique étroitement encadré

Le statut de la Caisse est celui d'une société anonyme de nationalité française, agréée en qualité de société financière par décision du comité des établissements de crédit du 16 septembre 1985. Elle a pour objet, aux termes de l'article 2 de son statut :

« de refinancer au profit exclusif des actionnaires (...) les billets à ordre souscrits ou avalisés par ceux-ci en mobilisation de créances hypothécaires représentatives de prêts au logement » ;

« d'émettre, en contrepartie de ces emplois, des obligations et valeurs mobilières ayant des caractéristiques analogues à celles des billets mobilisés » ;

« et généralement de procéder à toutes opérations mobilières et immobilières se rattachant à l'objet ci-dessus ou à tous objets similaires ou connexes susceptibles d'en faciliter le développement ».

Sont éligibles au refinancement par la CRH, les billets à ordre émis par les établissements de crédit pour mobiliser des créances à long terme destinées au financement d'un bien immobilier situé en France ou dans les autres États de l'Espace économique européen, garanties par une hypothèque de premier rang ou une sûreté équivalente. Depuis 1999, les prêts cautionnés, ainsi que les parts de fonds communs de créance dont l'actif est lui même composé à hauteur de 90 % de prêts hypothécaires ou cautionnés, sont également éligibles.

Pour l'ensemble des créances éligibles, des règles de quotité régissent le rapport maximal entre le capital dû de la créance éligible et la valeur du bien (loan-to-value), le reste du financement pouvant être constitué par emprunt. En pratique, si le capital dû dépasse le plafond, les établissements prêteurs découpent la créance et ne cèdent que la portion satisfaisant aux règles de quotité. Ce plafond est fixé à 60 % pour les crédits hypothécaires ou cautionnés. Il est porté à 80 % s'il s'agit de prêts à l'habitat. Ces règles de quotité peuvent être assouplies lorsque le montant des créances mobilisées excède de 25 % celui des billets à ordre qu'elles garantissent, ou pour les prêts bénéficiant de la garantie du fonds de garantie à l'accession sociale (FGAS).

Pour les créances cautionnées, l'éligibilité est encadrée par des règles supplémentaires :

le montant total des créances cautionnées ne peut dépasser 20 % du montant total des créances mises à disposition de la CRH ;

outre les règles de quotité régissant la loan-to-value, les créances cautionnées doivent respecter des seuils minimaux d'apport personnel, ce dernier ne pouvant être constitué par emprunt. L'apport personnel lors de la conclusion du prêt doit être supérieur à 10 % s'il s'agit d'un logement ou à 5 % si l'apport est constitué à partir de dépôts sur un plan contractuel d'épargne logement.

La sécurité des obligations émises par la CRH est renforcée par des contraintes liées au surdimensionnement du portefeuille de créances et à la protection du détenteur d'obligations contre le risque de faillite de l'établissement prêteur :

- le taux de surdimensionnement du portefeuille de créances mis à disposition par rapport au montant du billet garanti est fixé à 125 % ;

- en cas de défaut de paiement sur les obligations, à l'échéance du capital ou des intérêts, la propriété des créances (qui sont demeurées au bilan du prêteur initial) est transférée au porteur avec les intérêts, les avantages et les garanties qui y sont attachées.

Les obligations de la CRH font l'objet d'un traitement prudentiel spécifique, pour les établissements de crédit qui les détiennent. La commission bancaire impose à ces derniers de pondérer les obligations de la CRH à 20 % dans le calcul de leur ratio de solvabilité, à la différence des obligations foncières qui font l'objet d'une pondération à 10 %.

Au total, ces règles rendent très sûres les obligations émises par la CRH à un niveau équivalent à celui des obligations foncières créées en 1999, mais, en contrepartie, la rigidité des règles de surdimensionnement, de quotité et de solvabilité peut contribuer à rendre cet outil de refinancement comparativement plus coûteux que d'autres pour les gestionnaires de passif des établissements prêteurs.