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Accès des ménages au crédit en France

 

C- Les obligations foncières

Les obligations foncières, créées sous leur forme actuelle par la loi n°99-532 du 25 juin 1999, figurent parmi les actifs financiers les plus sûrs du marché. Elles peuvent avoir pour contrepartie soit des créances hypothécaires, soit des créances sur des personnes publiques, non nécessairement immobilières.

Le cadre français repose sur le mécanisme suivant :

- un établissement cède ses créances qui disposent d'une forte garantie (par la sûreté rattachée ou le caractère public du débiteur) à un organisme de refinancement spécialisé, appelé société de crédit foncier (SCF) ;

- en contrepartie, la société de crédit foncier émet sur le marché obligataire des titres sécurisés par un privilège sur les créances sous-jacentes, garantissant au porteur le principal et les intérêts.

Les sociétés de crédit foncier sont des établissements de crédit, agréés en qualité de sociétés financières par le Comité des établissements de crédit et des entreprises d'investissement. Elles ont pour objet exclusif d'acquérir et de consentir des prêts et des titres éligibles, et d'émettre en contrepartie des obligations foncières.

Les critères d'éligibilité des créances sont sensiblement les mêmes que ceux décrits dans le cas de la Caisse de refinancement de l'Habitat :

prêts assortis d'une hypothèque de premier rang ou d'une sûreté immobilière conférant une garantie au moins équivalente ;

respect d'une quotité (loan-to-value) maximum de 60 % de la valeur du bien financé pour les prêts cautionnés ou du bien apporté en garantie pour les biens hypothécaires, portée à 80 % si le prêt est consenti à une personne physique dans le but de financer l'acquisition ou la construction de logements, et à 100 % pour les prêts bénéficiant de la garantie du fonds de garantie à l'accession sociale ;

prêts cautionnés dans la limite de 20 % de l'actif de la SCF, et sous réserve d'un apport personnel minimal de 20 % du prix du bien s'il est à usage professionnel, de 10 % s'il s'agit d'un logement ou de 5 % si l'apport est constitué à partir de dépôts sur un plan contractuel d'épargne logement ;

prêts accordés aux États, aux établissements publics, aux collectivités locales ou à leurs groupements appartenant à l'Espace économique européen, la Suisse, les États-Unis, le Canada et le Japon ainsi que les prêts totalement garantis par ces États, collectivités locales ou groupements de celles-ci ;

parts de fonds communs de créance lorsque l'actif de ces fonds est composé à hauteur de 90 % au moins de créances de même nature que les prêts garantis ou cautionnés ;

- titres et valeurs « sûrs et liquides »94(*), dans la limite de 20 % de l'actif de la SCF.

La cession à la société de crédit foncier des prêts ouvrant droit à l'émission d'obligations foncières est effectuée, comme dans le cas de la titrisation, par la simple remise d'un bordereau. De manière analogue au mécanisme des fonds communs de créance, la remise du bordereau entraîne de plein droit, et sans autre formalités, le transfert des accessoires des créances cédées et des sûretés garantissant chaque prêt, y compris les sûretés hypothécaires.

Comme pour les créances mises à disposition de la CRH, l'actif de la société de crédit foncier est soumis à une obligation de dimensionnement par rapport à son passif privilégié. Cependant, il ne s'agit pas d'un surdimensionnement à hauteur de 125 % comme dans le cas de la CRH, une couverture à 100 % étant suffisante.

Les obligations foncières émises par les SCF présentent des garanties extrêmement sûres en raison du privilège reconnu à leurs détenteurs sur les créances cédées. En cas de défaillance de l'établissement prêteur, les créances des porteurs d'obligations foncières prennent rang avant :

- le superprivilège des salariés défini par les articles L 143-10 et suivants du code du travail ;

- le droit de préférence des créances de l'article L 621-32 du code de commerce (frais de justice, créances des fournisseurs ayant accordé des délais de paiement, etc.) ;

- les privilèges du Trésor et de la Sécurité sociale ;

- les autres créanciers selon leur rang.

Ce moyen de refinancement est soumis à des règles proches de celles gouvernant l'activité de la CRH, mais présente néanmoins deux avantages comparatifs : d'une part, davantage de souplesse est autorisée pour le surdimensionnement de l'actif ; d'autre part, lorsque les titres sont détenus par des établissements de crédit, la pondération appliquée pour le calcul du ratio de solvabilité est plus favorable pour les obligations foncières que pour les obligations de la CRH (10 % contre 20 %).

* 94 Titres émis sur le marché réglementé, qui répondent à des critères de sûreté définis par la Banque centrale européenne, ou titres d'autres sociétés de crédit foncier (Code monétaire et financier, art. L 515-17).