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Un nouveau pacte de solidarité pour les quartiers (rapport)

 

4. Attirer les entreprises : mieux prendre en compte le développement économique dans les projets de rénovation urbaine

Comme l'a souligné le directeur général de l'ANRU lors de son audition, les questions de développement économique sont à l'heure actuelle insuffisamment prises en compte dans les opérations de rénovation urbaine. Celles-ci constituent pourtant une occasion pour améliorer la mixité des fonctions urbaines dans les quartiers en difficulté, en favorisant l'implantation d'activités économiques. En outre, l'implication du secteur privé est une des conditions de réussite des projets de renouvellement urbain.

a) Renforcer la place des acteurs économiques dans les projets de rénovation urbaine

En libérant du foncier, les opérations de rénovation urbaine peuvent être l'occasion de réaffecter des espaces à l'activité économique. Il est constaté, à l'heure actuelle, que même là où l'attractivité fiscale et sociale est forte, dans les zones franches urbaines, l'implantation d'entreprises peut être freinée par la pénurie de foncier. La mission a observé à cet égard qu'à Barcelone, la mixité logement/activités économiques est activement recherchée, avec l'obligation de consacrer 50 % des opérations de rénovation urbaine à l'activité économique.

Sans aller jusque là, la mission ne peut que regretter l'insuffisance de la dimension économique dans les projets de rénovation urbaine faute, notamment, d'un partenariat suffisant entre acteurs privés et publics46(*). C'est pourquoi elle préconise de mieux mobiliser les représentants du monde économique, notamment les associations d'entrepreneurs en ZUS sur les projets de rénovation urbaine, et de solliciter leur avis plus systématiquement, notamment pour cerner leurs besoins en matière d'immobilier.

En outre, afin de soutenir les projets de réaffectation de l'espace à des activités économiques dans le cadre de ces conventions, un soutien spécifique des fonds européens au volet économique des conventions ANRU devrait être mis en place.

Enfin, il est souhaitable d'alléger les contraintes réglementaires qui pèsent actuellement sur les possibilités de diversification des fonctions dans les quartiers en difficulté, comme l'agrément préfectoral nécessaire pour la réalisation de bureaux.

b) Mobiliser les fonds européens en faveur des projets de développement économique dans les quartiers

Outre les projets de transports urbains, la mission estime nécessaire de mobiliser prioritairement les fonds européens alloués au titre des politiques urbaines pour la période 2007-2013 sur les projets de développement économique dans les quartiers en difficulté.

En effet, si les zones franches urbaines constituent un dispositif attractif pour les entreprises, l'installation de celles-ci, notamment pour les plus petites d'entre elles, peut être freinée par le manque de savoir-faire et d'ingénierie. En outre, les ZFU ne concernent pas l'ensemble des zones urbaines sensibles.

C'est pourquoi il apparaît nécessaire de faire émerger des « pôles de développement économique » au niveau du quartier, à l'image de ce qui a été réalisé dans le cadre des pôles de compétitivité. La mission se félicite à cet égard du lancement, à l'automne, d'« appels à projets » dans les quartiers en difficulté. Ces projets pourraient permettre la constitution d' « agences de développement économique » dans ces quartiers, réunissant des représentants des chambres consulaires et placées sous la responsabilité du maire, afin de favoriser l'implantation d'entreprises. Elles permettraient notamment d'accompagner les créateurs d'entreprises.

Enfin, les investisseurs privés pour l'immobilier d'entreprise sont rares dans les quartiers sensibles, du fait des risques importants et de l'absence de financement bancaire. C'est pourquoi il pourrait être opportun de développer une forme « d'investissement-relais » public, afin de couvrir le risque de l'investissement. Sur le fondement de l'expérience de l'EPARECA dans le secteur du commerce, la puissance publique assurerait les principaux risques (rentabilité, visibilité, stabilité), en amont d'une revente ultérieure au secteur privé. Un effort pourrait être fourni, par l'intermédiaire de la Caisse des dépôts et consignations, pour organiser cette association public-privé, à l'instar de l'action menée aux États-Unis, avec le « Re-investment act », qui a favorisé l'implantation d'entreprises dans les quartiers en difficulté47(*). A titre d'exemple, des fonds de garantie de caution de loyer, abondés par la Caisse des dépôts, pourraient être mis en place afin d'aider l'installation des jeunes entrepreneurs, à qui l'on demande, souvent six mois de caution de loyer.

La mission ne peut qu'insister sur cette nécessité, également soulignée par le Conseil national des villes : « Sans cette étroite association des investissements publics et privés, le renouvellement urbain trouve ses limites et n'atteindra pas les objectifs de transformer les quartiers d'exclusion en quartiers de développement -tant économique que culturel48(*) ».

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Au terme de trente ans d'une évolution qui a vu le départ des classes moyennes des quartiers en difficulté, il est aujourd'hui impératif de réintroduire de la mixité et de la mobilité dans ces zones. Pour favoriser celles-ci, plusieurs conditions doivent être remplies : un cadre de vie attractif, une offre de logements de qualité et diversifiée, la présence d'équipements et de services, l'accessibilité du quartier. La mission appelle donc à la poursuite et à l'amplification des efforts en faveur de la rénovation urbaine, afin de mettre fin à ce qui est parfois qualifié « d'apartheid urbain ».

Les propositions de la mission

- Sanctuariser les crédits de l'ANRU en créant un fonds pour la rénovation urbaine doté des crédits non consommés par l'Agence et de fonds provenant de la Caisse des dépôts et consignations ;

- Étendre à l'ensemble des régions et départements la participation à l'effort de solidarité en faveur de la rénovation urbaine, dans un souci de cohérence des politiques publiques ;

- Généraliser, sous la responsabilité du préfet, un pôle administratif spécifique « ville habitat » dans les DDE très sollicitées par le renouvellement urbain, créer des établissements publics d'aménagement dans les zones manquant d'opérateurs et soutenir l'ingénierie de projets dans les communes et intercommunalités ;

- Réaliser une enquête nationale sur les conditions de relogement des habitants concernés par des opérations de rénovation urbaine ;

- Rendre possible l'intervention du FSL pour prendre en charge le différentiel de loyer dans certains projets de rénovation urbaine et bonifier les aides à la pierre pour permettre la stabilité des loyers dans ces opérations ;

- Allouer des crédits budgétaires spécifiques supplémentaires au financement d'actions de traitement préventif des copropriétés en difficulté et de lutte contre l'habitat indigne dans les quartiers en difficulté ;

- Instituer une exonération de charges sociales pour favoriser l'emploi de gardiens ou de médiateurs dans les copropriétés en difficulté situées en ZUS;

- Développer l'accession sociale à la propriété dans les ZUS, en complétant les mesures déjà adoptées par une exonération de droits de mutation accordée sous condition de ressources ou/et une majoration du prêt à taux zéro dans ces zones ;

- Rééquilibrer la répartition des logements sociaux en assurant le respect des obligations des communes en matière de construction de logements sociaux (PLUS, PLAI, PLS) ;

- Cibler une partie des financements européens et de ceux alloués dans le cadre du volet territorial des contrats de projet État-région sur l'amélioration de la desserte en transports des quartiers en difficulté ;

- Favoriser la revitalisation du commerce dans les quartiers en difficulté en renforçant durablement les capacités d'action de l'EPARECA et des collectivités territoriales dans ce domaine, notamment en leur permettant le recours à des procédures de mise en demeure ;

- Lancer des appels à projet dans les quartiers en difficulté afin de faire émerger des pôles de développement économique et accroître la prise en compte du développement économique dans les projets de rénovation urbaine ;

- Supprimer l'agrément préfectoral « bureaux » dans les quartiers faisant l'objet d'une opération de rénovation urbaine.

* 46 C'est ainsi que les acteurs du monde économique soulignaient, lors des Assises de la ville du 25 avril 2005 : «Enjeu majeur pour la rénovation urbaine, le développement économique en est le parent pauvre (...) Les partenaires publics (élus) et privés (entreprises) sont séparés dans le cadre du développement urbain et du développement territorial ».

* 47 Implantation de grands équipements fédéraux dans les quartiers pauvres, obligation pour les banques de réinvestir un pourcentage de leurs dépôts, crédits nouveaux pour la création d'entreprises.

* 48 Conseil national des villes, Les enjeux du développement économique dans le renouvellement urbain, septembre 2003.