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Un nouveau pacte de solidarité pour les quartiers (rapport)

 

B. LUTTER CONTRE LA SÉGRÉGATION SPATIALE : RETISSER LA TRAME URBAINE

Pour éviter, à l'avenir, les phénomènes qui ont conduit à la dégradation progressive des « grands ensembles », les investissements financiers considérables effectués en faveur de la rénovation urbaine doivent permettre d'agir sur les causes profondes des processus de ségrégation. Cette action nécessite notamment la diversification des formes d'habitat, l'accroissement de l'offre de services publics et l'implantation d'entreprises.

1. Combattre la ségrégation spatiale

L'amélioration de la situation des habitants des quartiers en difficulté passe nécessairement par une diversification des formes d'habitat et des statuts d'occupation. Cette nécessité a été soulignée par de nombreux maires qui ont répondu au questionnaire, l'un deux appelant à « rendre les quartiers plus attractifs, plus aérés avec plus de mixité en matière de logement (habitat horizontal, vertical, semi-horizontal) et de catégories sociales. »

a) Diversifier les statuts d'occupation dans les ZUS 

La mission a constaté, au cours de ses déplacements en Europe, que dans la plupart des pays européens, l'amélioration des conditions de logement s'était accompagnée d'un développement soutenu de l'accès à la propriété, évolution particulièrement forte en Espagne, en Italie et au Royaume-Uni. En France et en Allemagne, l'effort consacré au parc social dans les années 1960 et 1970 a en revanche concurrencé le développement de la propriété30(*). La proportion de ménages propriétaires est particulièrement faible en ZUS, puisqu'une résidence principale sur cinq constitue la propriété d'un ménage en ZUS, contre une sur deux en moyenne en France.

Cette situation n'est pas étrangère au constat de la très forte mobilité résidentielle effectué par l'Observatoire national des ZUS dans son dernier rapport : « la mobilité résidentielle a transformé le peuplement des ZUS en accentuant le poids des personnes professionnellement les plus fragiles. Elle exerce un fort effet de sélection : les plus fragiles ont plus de chances d'arriver en ZUS et de s'y maintenir ; les autres poursuivent leur trajectoire résidentielle vers d'autres quartiers, devenant souvent propriétaires31(*) ».

Dans le droit fil de ce constat, la mission estime indispensable de diversifier les statuts d'occupation dans les ZUS et de permettre à leurs habitants d'y effectuer des parcours résidentiels ascendants. Cette préconisation est indissociable de celles visant à améliorer l'offre de services et d'équipements publics dans ces quartiers, notamment au niveau scolaire, l'habitat ne pouvant, à lui seul, « retenir » les populations.

La plupart des élus rencontrés partagent cet objectif de diversification des formes d'habitat, et le mettent en oeuvre, notamment dans le cadre d'opérations de renouvellement urbain. Ainsi M. Maurice Charrier, maire de Vaulx-en-Velin a insisté, lors de la visite de la mission, sur la nécessaire diversification de l'habitat et sur la possibilité donnée aux habitants d'accomplir des parcours résidentiels satisfaisants. Il a été relevé au cours de ce déplacement qu'alors qu'en 1990, 70 % du parc y était composé de logements sociaux, cette proportion est aujourd'hui de 64 %, l'objectif étant de la ramener à 40 %.

Toutefois, cette politique d'accession sociale à la propriété se heurte, en pratique, à la faiblesse des revenus des habitants concernés. Comme l'a relevé le maire de Vaulx-en-Velin, dans sa commune, 70 % des ménages ont un revenu inférieur au seuil des prêts locatifs à usage social (PLUS). De manière plus générale, d'après le rapport 2005 de l'ONZUS, « dans la quasi-totalité des cas, le revenu médian vivant en ZUS est inférieur à celui des ménages de leur agglomération ».

C'est pourquoi un effort financier particulier doit être effectué en direction de ces ménages pour faciliter leur accession à la propriété. L'institution récente32(*) d'un taux réduit de TVA pour encourager l'accession sociale dans les quartiers faisant l'objet d'un projet de rénovation urbaine33(*) constitue un premier pas dans ce sens. Les élus doivent désormais se saisir de cet outil, notamment en lançant les opérations dites « maisons à 100.000 euros », à l'instar de ce qui a été réalisé à Mantes-la-Jolie ou à Montereau.

Afin de faciliter l'accession sociale à la propriété dans les ZUS, au-delà des seules opérations de rénovation urbaine, la mission estime que ces mesures doivent être complétées par un accompagnement financier supplémentaire en faveur des ménages modestes, qui pourrait passer par une majoration du prêt à taux zéro ou/et une exonération des droits de mutation, sous les mêmes conditions de ressources et sur les mêmes territoires que la mesure relative à la TVA34(*).

* 30 Ségrégation urbaine et politiques publiques : étude comparative, IAURIF, octobre 2005.

* 31 Observatoire national des zones urbaines sensibles, rapport 2005.

* 32 Loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, article 28.

* 33 Va également dans ce sens l'augmentation de l'avance remboursable sans intérêt (15.000 euros de prêt à taux zéro en plus) jusqu'au 31 décembre 2010 pour les opérations d'accession sociale à la propriété soutenues par la commune et pour les ménages disposant de revenus inférieurs aux plafonds PLUS.

* 34 Quartiers « Anru » étendus à un périmètre de 500 mètres.