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Logement en outre-mer : passer du discours à la réalité

 

C. UN DISPOSITIF QUI EST INSUFFISAMMENT CIBLÉ

1. Des constructions peu adaptées aux besoins des populations d'outre-mer

Le principe général de la défiscalisation est de permettre, en plus de la construction de logements, un soutien à l'emploi.

On peut cependant se demander si les constructions réalisées sont adaptées aux besoins de l'outre-mer ou bien si une partie au moins n'a servi que de « véhicule fiscal ».

Ainsi, 80 % des ménages outre-mer sont éligibles au logement social. Or les loyers de sortie des programmes défiscalisés, qui concernent d'autres types de logement, ne leur sont pas accessibles. On constate de plus que la typologie des logements produits en défiscalisation n'est pas adaptée à la structure familiale des ménages : plus de 75 % des logements construits en défiscalisation sont des T1 ou des T2. De même, leur localisation géographique n'est pas toujours pertinente au regard des besoins en logement.

2. Un outil qui « vise trop large » ?

Dans le cadre d'opérations au titre de l'impôt sur le revenu, il convient de rappeler que le logement social n'est pas spécifiquement visé par la loi de programme pour l'outre-mer : celle-ci permet le financement de tout type de logement.

Toutefois, en pratique, l'application, en toute circonstance, d'un plafond unique d'aide au m² fixé par la loi, combinée à l'absence d'un régime spécifique pour le social, est une des causes de l'orientation des flux d'investissements vers les secteurs intermédiaires et libres au détriment du parc de logements sociaux qui constituent pourtant un besoin prioritaire des collectivités ultramarines.

A cet égard, les opérations de défiscalisation peuvent créer un effet d'éviction majeur à l'égard des opérations de logement social : d'une part, le foncier devient de plus en plus rare et cher, ce qui le réserve de fait aux opérations défiscalisées, d'autre part, les entreprises du BTP, entièrement mobilisées par ces opérations, ne répondent plus que difficilement aux appels d'offre des opérateurs sociaux.

Il résulte aussi de la hausse des prix des marchés de construction des appels d'offre infructueux et des écarts de prix qui conduisent à différer le lancement des opérations lorsque les financements nécessaires ne peuvent pas être mobilisés, notamment du fait des retards de paiement sur les crédits d'Etat.

De même, on doit relever que la réduction d'impôt pour investissements outre-mer est plus incitative, si l'on considère lex taux pratiqués, que les avantages fiscaux de type « Robien », alors même que, dans ce cas, la durée de location minimum est de 9 ans, contre 5 ou 6 pour l'outre-mer.

Enfin, certaines incitations fiscales supplémentaires (4 points de réduction d'impôt supplémentaire pour les logements équipés à l'aide d'énergie renouvelable et 10 points pour les logements construits en ZUS), lorsqu'elles sont utilisées, entraînent, en raison de leur mode de calcul, un avantage disproportionné.

A ce stade, votre rapporteur spécial a eu le sentiment, conforté par les entretiens qu'il a pu avoir, que la défiscalisation des investissements en logement - qui représente pour l'Etat un effort plus important que la dépense budgétaire - était très insuffisamment ciblée vers le développement d'un parc de logements adapté aux besoins, notamment en logement social des collectivités ultramarines. Ce déséquilibre semble se faire probablement au profit d'un soutien excessivement orienté vers le développement d'un comportement patrimonial, porté par des investisseurs et des promoteurs métropolitains ou ultramarins.