2. Des efforts encore récents de réduction des coûts
a) Des réalisations ponctuelles
Deux séries d'hypothèses ont été relevées.
La première concerne la résiliation de baux onéreux . C'est évidemment une solution radicale ; elle n'est pas toujours possible mais, le cas échéant, il faut en saluer l'initiative.
A ce titre, votre rapporteure spéciale a déjà cité, plus haut, le cas de l'immeuble logeant la MILDT, le Conseil national consultatif d'éthique et le Haut Conseil à l'intégration , dont le bail a été dénoncé par les services du Premier ministre. De la même manière, le ministère de l'éducation nationale a résilié le bail qu'il détenait rue Auber, dans le IX e arrondissement de Paris, et qui occupait la dixième place dans le « top 10 » des baux recensés en 2008 par le service France Domaine, avec un loyer de 644 euros/m 2 (1,1 million d'euros annuels pour une surface de 1.776 m 2 ). Pour prendre cette décision, le ministère a mis à profit le regroupement de l'ensemble des services de sa direction des ressources humaines dans un bâtiment acheté par l'Etat dans le XIII e arrondissement de la capitale.
La seconde hypothèse de réduction des coûts tient à la renégociation de baux . Sur ce plan, le contrôle a révélé deux dossiers tout à faits exemplaires des possibilités de rationalisation de la dépense qui s'offrent à « l'Etat locataire ».
Le premier cas est celui du Médiateur de la République , qui a forcé son bailleur à une renégociation efficace. En effet, alors que le loyer normalement prévu pour 2009 devait s'établir, suivant les clauses du bail, à environ 2,2 millions d'euros pour une surface de 3.148 m 2 , soit un coût de 698 euros du mètre carré, les conditions renégociées ont permis de faire baisser ce loyer à 1,62 million d'euros, soit 514,6 euros/m 2 .
Plus spectaculaire encore s'avère l'opération menée par le secrétariat d'Etat aux sports pour son administration centrale, logée avenue de France dans le XIII e arrondissement de Paris. La renégociation, obtenue auprès du bailleur de l'immeuble grâce à une menace de résiliation du bail, a été couplée à une réduction des surfaces louées. Elle a permis de faire passer le loyer pour 2009 de 745 euros/m 2 (niveau théoriquement dû en application des clauses antérieures) à 428 euros/m 2 . Or, compte tenu des surfaces en cause (13.927 m 2 actuellement), cette renégociation représente une économie de 7,7 millions d'euros : le loyer effectivement dû s'élève à 5,96 millions d'euros, au lieu de 13,7 millions d'euros si rien n'avait été fait.
On doit encore mentionner l'action du CSA , qui a lui aussi procédé, récemment, à une renégociation avec son bailleur. Le loyer de l'institution a ainsi pu être « gelé », pour 2009, à son niveau de 2008, soit une économie de 450.000 euros par rapport au niveau de loyer auquel aurait dû conduire l'application des clauses sans renégociation.
Votre rapporteure spéciale, bien évidemment, approuve sans réserve ces initiatives. Cependant, elle souhaite qu'une telle mobilisation se généralise, suivant les orientations qui lui ont été indiquées.
b) L'annonce d'une politique d'ensemble
Le service France Domaine, en la personne de son responsable auditionné par votre rapporteure spéciale, M. Daniel Dubost, s'est déclaré sur le point de mettre en place une politique de renégociation systématique , qui doit viser le plus grand nombre de baux de l'Etat, en mettant à profit les opportunités de marché actuelles . La crise, en effet, depuis le début de l'année 2009, a sensiblement affecté à la baisse le marché de l'immobilier de bureaux, notamment en Ile-de-France 17 ( * ) ; il s'agit d'ailleurs d'une tendance européenne.
L'opération de renégociation d'ampleur, telle qu'elle a été conçue, doit être réalisée, au plan local, sous l'impulsion des services déconcentrés de France Domaine. Toutefois, elle s'exercera avec l' appui de prestataires privés , spécialement missionnés pour garantir une négociation véritablement professionnelle , ce qui devrait être profitable aux intérêts de l'Etat. C'est donc, bien entendu, une démarche que soutient votre rapporteure spéciale d'autant plus que, d'après les précisions obtenues, la volonté du ministère du budget, des comptes publics, de la fonction publique et de la réforme de l'Etat, à terme, est de faire en sorte que la compétence de négocier les baux soit intégrée par le service France Domaine. L'opération, par conséquent, devrait être l'occasion du transfert de compétences nécessaire.
Néanmoins, de semblables efforts de rationalisation semblent encore rester exceptionnels, ou du moins ils sont tout récents. En outre, les renégociations fructueuses, précitées, auxquelles ont procédé le Médiateur de la République ou le secrétariat d'Etat aux sports, ont profité de l'état actuel du marché ; de même, la renégociation systématique envisagée par France Domaine sera sans doute limitée à la durée d'un tel contexte.
A plus long terme, les améliorations à apporter à la gestion de « l'Etat locataire » sont d'ordre structurel , pour mettre fin au complet défaut de pilotage que le contrôle a révélé. Il faudra organiser les conditions d'une gestion active, par l'Etat, de son parc de locations.
* 17 Au cours du premier trimestre 2009, les loyers des baux les plus élevés, en Ile-de-France, sont tombés de 830 euros/m 2 à 750 euros/m 2 , selon une étude rendu publique en juin 2009 par le cabinet Jones-Lang-Lasalle, qui prévoit que cette tendance devrait se poursuivre au moins jusqu'en 2011.