Projet de loi de finances pour 2011 : Articles de la deuxième partie

II. RAPPORT ASSEMBLÉE NATIONALE N° 2857 TOME III (2010-2011) ANNEXE 1

Observations et décision de la Commission :

Par amendement au projet de loi de finances pour 2010 ^{1

(
*
)} , M. Michel Piron et le Rapporteur général proposaient de transformer le crédit d'impôt sur le revenu afférent aux intérêts d'emprunt en une annulation d'intérêts d'emprunt, prenant la forme d'un prêt sans intérêt. L'État prendrait ainsi à sa charge, non plus une fraction des intérêts versés par les propriétaires au titre des cinq années suivant l'acquisition de leur résidence principale, mais le montant des intérêts non versés au titre du prêt sans intérêt pour toute sa durée. Une telle transformation du crédit d'impôt permettait :

- de renforcer la solvabilité des ménages à la date de l'acquisition ;

- d'adapter le gain de pouvoir d'achat des acquéreurs en fonction de divers critères, notamment géographique ;

- d'organiser la dégressivité de l'avantage en fonction des revenus.

L'amendement a été retiré, le Gouvernement ayant proposé de constituer un groupe de travail sur le sujet. Dans son rapport n° 2692 de juillet 2010 relatif à l'application de la loi fiscale ^{2

(

*
)} , le Rapporteur général présentait les conditions et perspectives d'une telle réforme, sur la base de simulations concluant à l'impossibilité d'envisager une pure transformation du crédit d'impôt en prêt à 0 %. L'objectif impérieux consistant à ramener la dépense à son niveau de 2010, à savoir 1,5 milliard d'euros, s'oppose à la création d'un dispositif totalement universel, ayant une efficacité réelle en matière d'accession. Trois alternatives étaient présentées : un prêt à 0 % universel restreint à la primo-accession, une refonte complète du PTZ existant toujours réservé à la primo-accession mais ouvert sans condition de ressources, ou une amélioration du PTZ combinée à un prêt universel réservé au secteur du neuf.

Le présent article propose de mettre en oeuvre la seconde option, au travers d'une fusion des aides existantes intégrant le PTZ, de la transformation du crédit d'impôt TEPA et du PASS-foncier, arrivant à échéance. Le choix est donc fait de concentrer l'aide sur la primo-accession, comme phase critique dans le parcours résidentiel. Mais au-delà du principe de la fusion, la création du PTZ + constitue l'occasion de restructurer complètement un dispositif qui a largement fait ses preuves mais a perdu de son efficacité avec la montée des prix de l'immobilier. Le PTZ + est conçu à partir d'une approche beaucoup plus fine des besoins effectifs des ménages souhaitant accéder à la propriété, qui a conduit à revoir les critères de modulation de l'aide pour combler au mieux le différentiel entre la capacité de financement et les prix constatés.

L'accent est dans ce cadre porté sur les classes modestes et moyennes, les familles et les zones tendues, tant pour la fixation des montants de prêts que pour la définition des modalités de remboursement. Pour autant, le choix est fait de conserver l'universalité d'un dispositif d'aide et de ne pas dégrader l'avantage qu'aurait représenté le PTZ actuel dans les zones détendues. Le nouveau dispositif doit continuer à y favoriser l'acquisition de logements plus confortables.

Le I du présent article crée un nouveau chapitre dans le code de la construction et de l'habitation (CCH), comportant 15 nouveaux articles fixant les modalités d'octroi des prêts et les critères permettant de calculer leurs montants et modalités de remboursement.

Les A à F du II définissent les conditions afférentes au crédit d'impôt accordé aux établissements de crédit au titre des prêts institués.

Le V prévoit l'entrée en vigueur du nouveau dispositif. Le G du II et les III et IV mettent fin au crédit d'impôt sur le revenu et à l'actuel PTZ.

I.- UN DISPOSITIF DE PRÊT À 0 % QUI SE SUBSTITUE AUX AIDES EXISTANTES

1.- L'entrée en vigueur du PTZ+

Le V du présent article prévoit l'entrée en vigueur de l'ensemble des dispositions afférentes au PTZ +, qu'elles soient codifiées au CCH ou au CGI, aux prêts émis du 1 ^er janvier 2011 au 31 décembre 2014. Des PTZ + devraient donc pouvoir être distribués dès le 1 ^er janvier 2011, ce qui impose, d'une part, au Gouvernement une publication des décrets ^{3

(
*
)} dans les jours qui suivront la publication de la loi de finances pour 2011, d'autre part, aux établissements de crédits d'avoir finalisé les évolutions de leurs logiciels. On soulignera que le dispositif est borné dans le temps à l'échéance de la loi de programmation des finances publiques.

2.- La fermeture du crédit d'impôt sur le revenu afférent aux intérêts d'emprunt mis en place par la loi TEPA

L'article 5 de la loi n° 2007-1223 du 21 août 2007 en faveur du travail, de l'emploi et du pouvoir d'achat a institué un crédit d'impôt en faveur des contribuables qui acquièrent ou construisent leur résidence principale au titre des intérêts des prêts. Le montant annuel des dépenses est plafonné à 3 750 € pour un célibataire et à 7 500 € pour un couple. Ces montants sont doublés lorsqu'au moins un des membres du foyer fiscal est handicapé. Ils sont également majorés de 500 € par personne à charge ou de 250 € lorsqu'il s'agit d'un enfant réputé à charge égale de l'un et l'autre de ses parents. Le crédit d'impôt est égal à 40 % du montant des intérêts pris en compte pour les intérêts versés au titre de la première annuité puis 20 % pour les quatre années suivantes. Toutefois, d'une part, la durée du crédit d'impôt est portée à sept ans à un taux unique de 40 % pour l'acquisition ou la construction d'un logement BBC, d'autre part, depuis le 1 ^er janvier 2010 le taux est dégradé (30 % et 15 % en 2010) pour les logements neufs non BBC.

Le G du II du présent article insère un nouvel alinéa à l'article 200 quaterdecies du code général des impôts pour mettre un terme à ce dispositif longuement commenté dans le rapport d'information n° 2692 précité. Il n'y a pas en revanche de remise en cause de l'avantage pour les acquisitions antérieures au 1 ^er janvier 2011 (application de la fermeture du dispositif aux seuls flux nouveaux).

Le crédit d'impôt sur le revenu ne sera plus accordé qu'aux offres de prêts émises avant le 1 ^er janvier 2011, sous les deux conditions suivantes :

- chacun des prêts concourant au financement de l'opération devra avoir fait l'objet d'une offre de prêt avant le 1 ^er janvier 2011, afin d'exclure le cumul avec le nouveau PTZ+ pour une même opération ;

- le bénéfice du crédit d'impôt sur le revenu ne sera accordé que si l'acquisition du logement achevé ou en l'état futur d'achèvement ou la déclaration d'ouverture de chantier en cas de construction intervient au plus tard le 30 septembre 2011. Une période transitoire est donc organisée pour les acquisitions qui n'auront pas encore donné lieu au déblocage des fonds au 1 ^er janvier 2011 mais dont le plan de financement a été constitué avant cette date. Cette période n'est que transitoire afin d'éviter que des offres en sommeil depuis de longues périodes puissent encore déclencher le crédit d'impôt. Il s'agit d'une position rationnelle mais aussi très concrète, puisque le transfert d'un prêt sur une nouvelle acquisition ne donne pas nécessairement lieu à l'émission d'une nouvelle offre. Une acquisition en 2013 par exemple financée par le transfert d'un prêt dont l'offre a été émise en 2009 aurait pu, à défaut, être éligible au crédit d'impôt sur le revenu ainsi « rechargé ».

3.- La mise en extinction du PTZ

Le dispositif existant du prêt à taux zéro est destiné aux personnes physiques qui n'ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux années précédant l'offre de prêt. Les ressources de ces personnes doivent être inférieures à des plafonds fonction du nombre de personnes destinées à occuper le logement et de la localisation du logement, qui ne peuvent excéder 64 875 euros.

Nombre de personnes destinées à occuper le logement	Zone A	Zone B ou C
1 personne	31 250 €	23 688 €
2 personnes	43 750 €	31 588 €
3 personnes	50 000 €	36 538 €
4 personnes	56 875 €	40 488 €
5 personnes et plus	64 875 €	44 425 €

Le PTZ dans le neuf peut être majoré, d'une part, d'un montant pouvant atteindre 15 000 euros pour les ménages disposant de ressources inférieures ou égales aux plafonds PLUS et qui bénéficient d'une aide d'une ou de plusieurs collectivités territoriales ou groupements de collectivités. D'autre part, il est majoré d'un montant maximum de 20 000 euros lorsque le logement présente un niveau élevé de performance énergétique globale (label BBC).

Le montant maximal du PTZ est égal à 20 % du coût de l'opération retenu dans la limite d'un montant maximal en fonction du nombre de personnes destinées à occuper le logement, de la zone et du caractère neuf ou ancien du logement. Ce taux est porté à 30 % dans les ZUS et dans les ZFU. Il est porté à 40 % dans les DOM lorsque l'emprunteur justifie de ressources inférieures ou égales à 60 % des plafonds de la zone B, et porté à 50 % sous ces conditions dans les ZFU et ZUS des DOM. Dans tous les cas, le montant est plafonné à 50 % du montant du ou des autres prêts d'une durée supérieure à deux ans contractés.

Pour les acquisitions ou constructions de logements neufs, un doublement du PTZ a été mis en oeuvre dans le cadre du plan de relance (article 30 de loi de finances rectificative pour 2008). Le montant de PTZ maximum a été porté à 65 100 euros. Cette mesure a été prorogée en 2010 par la loi de finances pour 2010 pour les prêts émis au premier semestre et une majoration de moitié a été mise en place pour ceux émis au second semestre (montant maximum de 48 750 euros). La quotité a été relevée à 30 % du coût ainsi plafonné, dans la limite de 100 % du montant des autres prêts.

MONTANTS HORS MAJORATIONS DANS L'ANCIEN


Nombre de personnes destinées à occuper le logement	Plafond d'opération			Montant maximum de prêt
Nombre de personnes destinées à occuper le logement	Zone A	Zone B	Zone C	Zone A	Zone B	Zone C
1 personne	72 000 €	44 000 €	41 250 €	14 400 €	8 800 €	8 250 €
2 personnes	101 250 €	66 000 €	61 875 €	20 250 €	13 200 €	12 375 €
3 personnes	112 500 €	76 000 €	71 250 €	22 500 €	15 200 €	14 250 €
4 personnes	123 750 €	86 000 €	80 625 €	24 750 €	17 200 €	16 125 €
5 personnes	135 000 €	96 000 €	90 000 €	27 000 €	19 200 €	18 000 €
6 personnes et plus	146 250 €	106 000 €	99 375 €	29 250 €	21 200 €	19 875 €

MONTANTS HORS MAJORATIONS DANS LE NEUF EN 2011


Nombre de personnes	Plafond d'opération		Montant maximum de prêt
Nombre de personnes	Zone A	Zones B et C	Zone A	Zones B et C
1 personne	80 000 €	55 000 €	16 000€	11 000 €
2 personnes	112 500 €	82 500 €	22 500 €	16 500 €
3 personnes	125 000 €	95 000 €	25 000 €	19 000 €
4 personnes	137 500 €	107 500 €	27 500 €	21 500 €
5 personnes	150 000 €	120 000 €	30 000 €	24 000 €
6 personnes et plus	162 500 €	132 500 €	32 500 €	26 500 €

MONTANTS DE PTZ DANS LE NEUF AU SECOND SEMESTRE 2010


Nombre de personnes destinées à occuper le logement	Plafond d'opération		Montant maximum de prêt
Nombre de personnes destinées à occuper le logement	Zone A	Zones B et C	Zone A	Zone B et C
1 personne	80 000 €	55 000 €	24 000 €	16 500 €
2 personnes	112 500 €	82 500 €	33 750 €	24 750 €
3 personnes	125 000 €	95 000 €	37 500 €	28 500 €
4 personnes	137 500 €	107 500 €	41 250 €	32 250 €
5 personnes	150 000 €	120 000 €	45 000 €	36 000 €
6 personnes et plus	162 500 €	132 500 €	48 750 €	39 750 €

Les durées de remboursement du PTZ sont modulées en fonction des ressources des emprunteurs, classés en cinq tranches, dont les trois premières donnent lieu à un différé d'une fraction du prêt (période 1). Ces durées ont été majorées pour les PTZ bénéficiant de la mesure de doublement.


MODALITÉS DE REMBOURSEMENT DANS L'ANCIEN ET DANS LE NEUF EN 2011
Ressources (RFR)	% du prêt avec différé	Durée Période 1		Durée Période 2
Ressources (RFR)	% du prêt avec différé	Hors majoration	Avec majoration	Hors majoration	Avec majoration
Moins de 15 801 euros	100 %	18 ans	18 ans	4 ans	6 ans
De 15 801 euros à 19 750 euros	75 %	18 ans	18 ans	3 ans	4,5 ans
De 19 751 euros à 23 688 euros	50 %	15 ans	15 ans	2 ans	3 ans
De 23 689 euros à 31 588 euros	0 %	8 ans	12 ans	-	-
31 589 euros et plus	0 %	6 ans	9 ans	-	-

MODALITÉS DE REMBOURSEMENT DANS LE NEUF EN 2010


Ressources (RFR)		% du prêt avec différé	Durée Période 1		Durée Période 2
Ressources (RFR)			Hors majoration	Avec majoration	Hors majoration	Avec majoration
Zone A	Zones B et C		Hors majoration	Avec majoration	Hors majoration	Avec majoration
Moins de 23 689 euros	Moins de 15 801 euros	100 %	18 ans	18 ans	8 ans	12 ans
-	De 15 801 euros à 19 750 euros	75 %	18 ans	18 ans	6 ans	9 ans
De 23 689 euros à 43 750 euros	De 19 751 euros à 23 688 euros	50 %	15 ans	15 ans	4 ans	6 ans
43 751 euros et plus	De 23 689 euros à 31 588 euros	0 %	12 ans	16 ans	-	-
-	31 589 euros et plus	0 %	9 ans	12 ans	-	-

Le III du présent article modifie le IV de l'article 93 de la loi de finances rectificative pour 2004 ayant institué le PTZ et prévu ses modalités d'application, pour prévoir son application ^{4

(

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)} aux avances remboursables émises jusqu'au 31 décembre 2010 au lieu de 2012, date fixée par la loi de finances pour 2010 ayant prorogé le PTZ.

Par coordination, le F du II du présent article modifie en conséquence le seizième alinéa du I de l'article 244 quater J du code général des impôts pour substituer la date du 31 décembre 2012 à celle du 31 décembre 2010. Cet alinéa concerne la majoration conditionnée à une aide à l'accession sociale à la propriété octroyée par des collectivités territoriales ou leurs groupements.

Le second alinéa du nouvel article L. 31-10-2 du CCH prévoit expressément qu'un PTZ + ne peut être cumulé avec un PTZ pour une même opération. Il s'agit de traiter le cas des offres de PTZ émises avant le 1 ^er janvier 2011, non encore acceptées à cette date, afin qu'elles ne soient pas complétées par un PTZ + émis pour la même acquisition ou construction à compter de cette date. En effet, les offres de prêt afférentes à une même opération peuvent être émises à des dates différentes.

4.- L'arrivée à terme du Pass-foncier

Créé par la convention entre l'État, l'UESL et la CDC du 20 décembre 2006, le Pass-foncier faisait initialement l'objet d'un bail à construction donnant lieu à la dissociation « juridique » entre le terrain et le bâti : le ménage était seulement propriétaire de la maison et un organisme collecteur du 1 % logement (devenu Action logement) était propriétaire du terrain, qui était remboursé dans un deuxième temps. Ce mécanisme ne trouvait pas à s'appliquer en copropriété.

Un dispositif complémentaire de Pass-foncier sous forme de prêt à remboursement différé a été mis en place par la loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion. Le ménage est propriétaire de l'intégralité du logement dès le départ et la dissociation est « financière » : un prêt bancaire ainsi qu'un prêt à 0 % couvrent le coût de la construction, et un prêt Pass-foncier, octroyé par un collecteur, couvre le coût du terrain et fait l'objet d'un remboursement différé. Le montant du prêt Pass-foncier est égal à 30 % du coût de l'opération et plafonné en fonction de la situation géographique du logement. La période de différé d'amortissement est au maximum de 25 ans, au cours desquels l'emprunteur s'acquitte du montant des intérêts dus sur le capital à un taux bonifié, et la durée d'amortissement est ensuite au maximum égale à 10 ans.

Le Pass-foncier est ouvert aux primo-accédants de leur résidence principale disposant de ressources inférieures aux plafonds PSLA (égaux à ceux du prêt à 0 % depuis avril 2009) et bénéficiaires d'une aide à l'accession sociale à la propriété attribuée par une ou plusieurs collectivités territoriales ou par un groupement de collectivités territoriales. Seuls sont éligibles les logements neufs, dont le prix de vente ou de construction est par ailleurs inférieur à des plafonds fixés par arrêté ^{5

(
*
)} , identiques à ceux du dispositif PSLA : 3 932 €/m² en zone A, 2 637 €/m² en zone B1, 2 302 €/m² en zone B2, 2 014 €/m² € en zone C.

Le Pass-foncier permet de bénéficier du taux réduit de TVA à 5,5 % jusqu'au 31 décembre 2010 ^{6

(

*
)} .

Le Pass-foncier a connu un véritable succès, y compris avec une augmentation en 2010 de la part d'opérations en zones tendues augmentant son coût unitaire ^{7

(

*
)} . Dans le cadre de la sortie du plan de relance, et pour s'assurer que le réseau d'Action Logement serait en mesure de délivrer des Pass-foncier sur l'ensemble de l'année 2010 tout en respectant son enveloppe d'engagement d'un milliard d'euros sur 2009-2010, les montants maximaux des Pass-foncier ont été diminués de 20 000 euros pour chaque zone à compter du 29 juillet 2010 ^{8

(

*
)} : 30 000 euros en zone A, 25 000 euros en zone B1, 20 000 euros en zone B2 et 10 000 euros en zone C. C'est donc une fin progressive du Pass-foncier qui a été mise en place permettant d'atteindre l'objectif de 30 000 en 2009 et 2010. Il disparaît, sans nécessiter de disposition législative, avec la création du PTZ+.

II.- LE PTZ + INSTITUÉ PAR LE PRÉSENT ARTICLE

Le PTZ + institué par le présent article présente des caractéristiques similaires au PTZ actuel, bien qu'il soit proposé de légaliser certaines dispositions aujourd'hui règlementaires et de codifier toute la partie non fiscale du dispositif dans le code de la construction et de l'habitation. Par souci de lisibilité, seules les différences sont signalées au fur et à mesure du commentaire. L'essentiel des changements, c'est-à-dire les montants et les barèmes effectifs, étant toutefois fixés par voie réglementaire, les mesures d'application qui sont d'ores et déjà prévues pour 2011 sont aussi présentées.

Le I du présent article crée un nouveau chapitre dans le CCH afférent au PTZ +. Ses sections I à IV, comportant les nouveaux articles L. 31-10-1 à L. 31-10-12 , définissent les caractéristiques du prêt et les modalités de son octroi et de son maintien aux emprunteurs.

A.- LES OPÉRATIONS ÉLIGIBLES

Le nouvel article L. 31-10-2 prévoit que les PTZ + sont consentis à des personnes physiques pour l'acquisition ou la construction de leur résidence principale en accession à la première propriété.

? Sont ainsi éligibles les opérations :

- de construction ou d'acquisition d'un logement neuf : la construction d'une maison individuelle, avec ou sans acquisition du terrain, l'acquisition d'un logement neuf (appartement ou maison) construit ou vendu en l'état futur d'achèvement et n'ayant jamais fait l'objet d'une occupation. L'acquisition et l'aménagement à usage de logements de locaux non destinés à l'habitation ou leur transformation seule sont assimilés à de la construction neuve ;

- d'acquisition d'un logement existant, avec ou sans travaux, le PTZ + pouvant financer ces travaux ;

- les opérations de location-accession.

? Le PTZ ne s'appliquera qu'aux acquisitions ou constructions de résidence principale, comme les dispositifs auxquels il se substitue. L'article R. 318-7 du CCH considère comme résidence principale un logement occupé au moins huit mois par an, sauf en cas d'obligation de déplacement liée à l'activité professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, par l'emprunteur et les personnes destinées à occuper le logement. Le nouvel article L. 31-10-6 prévoit que le logement doit demeurer la résidence principale de l'emprunteur pendant toute sa durée. Il ne peut notamment pas être proposé à la location, sauf exceptions fixées par décret. L'article R. 318-7 du CCH prévoit, sous réserve d'une durée de location maximale de six ans et de conditions afférentes au locataire et aux loyers, que le prêt est maintenu lorsque la location résulte d'une mobilité professionnelle entraînant un trajet de plus de 70 km, d'un décès, d'un divorce ou de la dissolution d'un pacte civil de solidarité, d'une invalidité ou incapacité, d'un chômage d'une durée supérieure à un an.

? Le nouvel article L. 31-10-3 explicite la condition d'accession à la première propriété : le PTZ + est destiné aux personnes physiques qui n'ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux années précédant l'offre de prêt. Il est dérogé à cette condition lorsque l'emprunteur ou l'un des occupants du logement :

- est titulaire de la carte d'invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories prévues à l'article L. 341-4 du code de la sécurité sociale (personnes absolument incapables d'exercer une profession quelconque) ;

- bénéficie d'une allocation de logement ou d'une allocation aux adultes handicapés (article L. 541-1 et L. 821-1 du code de la sécurité sociale) ;

- est victime d'une catastrophe ayant conduit à rendre inhabitable de manière définitive sa résidence principale ^{9

(

*
)} .

Par ailleurs, le deuxième alinéa du nouvel article L. 31-10-6 prévoit expressément la possibilité de transférer le capital restant dû du PTZ + pour l'acquisition ou la construction d'une nouvelle résidence principale. Cette possibilité figurant aujourd'hui à l'article R. 318-8 du code de la construction et de l'habitation est mal connue. On peut espérer que sa « légalisation » évitera à certains emprunteurs de « sortir » d'un dispositif dont l'établissement de crédit a tiré bénéfice du fait de l'imputation sur cinq ans du crédit d'impôt.

? Outre celles déjà présentées afférentes au non-cumul avec les dispositifs auxquels le PTZ + se substitue, plusieurs clauses anti-cumul sont « légalisées » :

- un seul PTZ + peut être accordé pour une même opération ( second alinéa du nouvel article L. 31-10-2 du CCH ) ;

- un PTZ + ne peut concourir au financement de travaux financés par un éco-PTZ ( premier alinéa du nouvel article L. 31-10-10 ). Le non-cumul s'applique sur les seuls montants financés au moyen de l'éco-PTZ.

B.- LES CARACTÉRISTIQUES FIXÉES DANS LES NOUVEAUX ARTICLES DU CODE DE LA CONSTRUCTION ET DE L'HABITATION

Le nouvel article L. 31-10-4 du CCH fixe sept critères qui, combinés, déterminent les modalités du prêt :

- le coût total de l'opération TTC,

- le nombre d'occupants du logement,

- l'ensemble des ressources des occupants,

- la localisation géographique,

- le caractère neuf ou ancien du bien,

- le niveau de performance énergétique globale du logement,

- l'appartenance initiale du logement au patrimoine immobilier d'un organisme HLM (offices publics de l'habitat, sociétés anonymes d'habitations à loyer modéré, sociétés anonymes coopératives de production et sociétés anonymes coopératives d'intérêt collectif d'habitations à loyer modéré, fondations d'habitations à loyer modéré) ^{10

(
*
)} .

Ces critères peuvent intervenir soit pour la détermination du montant du prêt, au niveau des plafonds d'acquisition et/ou des quotités financées ( nouveaux articles L. 31-10-8 à L. 31-10-10 ), soit pour la détermination des conditions afférentes aux périodes de remboursement ( nouveaux articles L. 31-10-11 et L. 31-10-12 ). Ils sont présentés au stade où ils interviennent.

1.- Les montants de prêt

Le nouvel article L. 31-10-8 énonce que le montant du PTZ + est déterminé en fonction du coût total de l'opération (C), lui-même plafonné à un montant (M), auquel est appliquée une quotité (X %). Le montant ainsi déterminé est en outre lui-même plafonné au montant du ou des autres prêts d'une durée au moins égale à deux ans concourant au financement de l'opération. Cette limite permet de réduire l'avantage consenti à des ménages disposant d'un apport important. Elle était fixée à 50 % des autres prêts pour le PTZ, et relevée à 100 % uniquement pour les PTZ dans le neuf bénéficiant du doublement en 2009 et 2010.

La formule est donc : PTZ + = (X % x C = M) = autres prêts

a) Le montant d'opération retenu ( nouvel article L. 31-10-10 )

Le coût total de l'opération toutes taxes ^{11

(

*
)} comprises est défini comme incluant le coût des travaux éventuellement prévus par l'emprunteur lors de l'acquisition (sauf ceux financés par un éco-PTZ).

Comme pour le PTZ, le montant plafond d'opération retenu est fonction de trois critères :

? la localisation du logement, qui, conformément au d du nouvel article L. 31-10-4 , est définie dans des conditions fixées par décret en fonction du déséquilibre entre l'offre et la demande de logements. Il s'agit du classement par zone des communes ;

? le caractère neuf ou ancien du logement ;

Pour ces deux critères, il s'agit de tenir compte des montants réels des opérations à financer, qui sont effectivement corrélés à la localisation et au caractère neuf ou ancien ;

? le nombre de personnes destinées à occuper à titre principal le logement. Le montant plafond d'opération résultant des deux premiers critères s'applique à une personne seule. Ce montant est multiplié par un coefficient familial qui est de 1,4 pour deux personnes puis 0,3 supplémentaire par personne jusqu'à cinq personnes. Les plafonds ainsi déterminés sont arrondis au millier d'euros le plus proche. Le nombre de personnes à retenir est indépendant de la composition du foyer fiscal et seules sont retenues les personnes destinées à occuper « à titre principal » le logement (le rattachement des enfants au foyer est sans effet).

Le troisième alinéa de l'article L. 31-10-10 prévoit que le plafond d'opération est compris entre 79 000 euros et 156 000 euros pour une personne seule. En conséquence, la loi autorise les plafonds minima et maxima suivants :


Coefficient Familial		Plafond minimum	Plafond maximum
1 personne	1,0	79 000 €	156 000 €
2 personnes	1,4	111 000 €	218 000 €
3 personnes	1,7	134 000 €	265 000 €
4 personnes	2,0	158 000 €	312 000 €
5 personnes	2,3	182 000 €	359 000 €

Il convient d'insister sur le fait qu'aujourd'hui, 98 % des PTZ saturent le montant plafond applicable, car les plafonds sont sous-dimensionnés par rapport à la réalité des prix de l'immobilier. Avec le PTZ+, le relèvement est tel que cette proportion sera fortement diminuée. C'est alors la quotité seule qui produira l'avantage. Les montants fixés retrouvent donc un vrai rôle de plafond.

b) La quotité applicable au montant d'opération ( nouvel article L. 31-10-9 )

Dans le souci de répondre de la façon la plus efficace possible au besoin, il a été choisi de faire intervenir plusieurs critères pour déterminer la quotité qui produira le montant de prêt. Cette modulation permet d'aboutir à un dispositif beaucoup plus fin que la quotité unique de 20 % du PTZ ^{12

(

*
)} qui de facto s'appliquait aujourd'hui systématiquement au plafond d'opération.

La quotité applicable au montant d'opération est comprise entre 20 % et 40 % et dépend de quatre critères :

? la localisation du logement, qui se doit d'intervenir à ce niveau pour les opérations ne saturant pas les plafonds en ce qu'elle détermine grandement le besoin de financement ;

? le caractère neuf ou ancien du logement : le PTZ ne procédait à cette distinction que pour l'application du plan de relance venant à échéance au 31 décembre 2010. Elle permet de mieux ajuster l'écart entre l'aide dans le neuf et dans l'ancien en fonction de la zone ;

? la performance énergétique globale du logement : lorsque cette performance est inférieure à un niveau fixé par décret, la quotité est inférieure et comprise entre 10 % et 30 %. Le critère énergétique était jusqu'alors intégré dans le dispositif du PTZ au travers d'une majoration forfaitaire de 20 000 euros des montants de prêt pour le neuf BBC. La logique n'est plus au bonus mais au malus, avec une dégradation de l'avantage ;

? pour l'ancien, l'appartenance initiale du logement au patrimoine immobilier d'un organisme HLM : dans ce cas, la quotité est majorée de 5 points.

2.- Les conditions de remboursement du prêt

Les conditions de remboursement du prêt sont fixées aux nouveaux articles L. 31-12-11 et L. 31-10-12 du CCH. Le nouvel article L. 31-10-12 prévoit un barème à dix tranches contre cinq pour le PTZ actuel. Il s'agit de tenir compte du caractère universel du dispositif, mais aussi d'introduire une plus grande progressivité de l'avantage en évitant des effets de seuil qui s'avèrent assez brutaux dans le PTZ actuel.

L'avantage résultant d'un prêt à 0 % correspond à la prise en charge du coût des intérêts, qui s'accroît avec la durée des prêts et les mécanismes de différé. C'est au travers des modalités de remboursement, de la capacité supplémentaire d'emprunt qu'il offre, que le prêt à zéro % a fait la preuve de son efficacité, en termes de capacité d'accession et de répartition pertinente du coût du dispositif. Les modalités de remboursement sont revues pour optimiser cette efficacité.

a) Les critères de ventilation des emprunteurs par tranche

Les conditions de remboursement du PTZ + sont déterminées à la date de l'émission de l'offre de prêt en fonction de la situation de l'emprunteur au regard du barème. Les tranches du barème dépendent de trois critères qui, combinés, permettent de disposer d'une approche fondée sur le reste à vivre, plus fine que la seule prise en compte des revenus :

? les ressources des emprunteurs :

- le nouvel article L. 31-10-5 définit les ressources des personnes destinées à occuper à titre principal le logement comme la somme des revenus fiscaux de référence de ces personnes au titre de l'avant dernière année précédant celle de l'offre de prêt. Il s'agit d'une simplification par rapport au PTZ qui distingue deux périodes pour retenir, soit les ressources de l'avant-dernière année précédant celle de l'offre de prêt (offre émise avant le 31 mai), soit les ressources de l'année précédant celle de l'offre (offre émise du 1 ^er juin au 31 décembre). Comme aujourd'hui ^{13

(

*
)} , le ou les RFR sont retraités pour ne tenir compte que des personnes destinées à occuper le logement à titre principal, le cas échéant de manière forfaitaire ;

- corrélativement à cette simplification, le montant des ressources à prendre en compte est celui résultant de la division du montant total des prêts concourant au financement de l'opération par six lorsque le produit obtenu est supérieur à la somme des RFR de l'année N-2 ( b du nouvel article L. 31-10-5 ). Ce « revenu plancher » est une nouveauté. Il vise à ne pas accorder un avantage excessif à des ménages dont les ressources ont fortement augmenté entre l'année de référence et la demande de prêt et qui bénéficient d'un effet d'aubaine. Le taux d'endettement d'un emprunteur est corrélé à ses revenus réels. Le raisonnement consiste donc à reconstituer un niveau de revenus réels par rapport aux montants empruntés. Il semble toutefois que la division par six des montants empruntés conduit à écrêter l'avantage un peu trop largement, avec des effets pervers ;

? le nombre de personnes destinées à occuper à titre principal le logement : il s'agit sans doute de la plus grande nouveauté puisque jusqu'à présent les barèmes de remboursement du PTZ n'étaient pas « familialisés ». Il en résulte un accroissement de la solvabilité des familles considérable, qui tient compte des contraintes de revenu disponible en allégeant le poids des mensualités.

Le montant des ressources pris en compte dans les conditions précitées est multiplié par un coefficient familial qui est de 1,4 pour deux personnes puis 0,3 supplémentaire par personne, c'est-à-dire comme pour la fixation des montants d'opération mais avec une majoration de 0,3 par personne y compris au-delà de la cinquième. Concrètement, pour des actifs percevant un salaire égal aux SMIC, le revenu retenu pour déterminer la tranche dont l'emprunteur relève (RFR intégrant l'abattement de 10 % pour frais professionnels) sera de 22 797 euros pour une personne seule, 16 283 euros pour deux personnes, 13 410 euros pour trois personnes, 11 398 euros pour quatre personnes, 9 912 euros pour cinq personnes, 8 768 euros pour six personnes etc.

? la localisation du logement : une différenciation entre la zone A et les autres zones avait été introduite pour les logements neufs bénéficiant des majorations provisoires du PTZ liées au plan de relance (doublement jusqu'au 31 juin 2010 puis majoration de moitié pour le second semestre 2010). Le nouvel article L. 31-10-12 prévoit la possibilité de telles différenciations, rendues indispensables par les montants de prêts susceptibles d'être octroyés, calibrés en fonction des prix constatés dans les différentes zones.

b) Les conditions de remboursement associées aux tranches

Le remboursement s'effectue, comme pour le PTZ actuel, en une seule période ou en deux périodes lorsqu'une fraction du prêt fait l'objet d'un différé (c'est-à-dire que son remboursement intervient après une première période consacrée en priorité au remboursement des autres prêts), ce qui permet d'assurer un lissage des différents prêts pour garantir un niveau de mensualités supportable. Les nouveaux articles L. 31-10-11 et L. 31-10-12 fixent le cadre suivant :

- la fraction du prêt qui fait l'objet d'un différé ne peut être supérieure à 45 % du montant du prêt. Cette fraction est aujourd'hui comprise pour le PTZ entre 50 % et 100 %. De telles proportions n'étaient pas envisageables avec les montants de prêts ouverts. Il faut en effet que la fraction de prêt différé puisse être remboursée dans une durée assez courte sans ressaut excessif de mensualités au changement de période ;

- le remboursement s'effectue par mensualités constantes dans chacune des périodes ;

- la durée totale du prêt peut inclure une période de mise à disposition des fonds durant laquelle l'emprunteur ne rembourse pas le PTZ + et qui s'ajoute donc aux périodes de remboursement associées au PTZ+ applicables à l'opération ;

- la première période de remboursement est comprise entre 5 et 23 ans. Elle peut être réduite à la demande de l'emprunteur, sans pouvoir être inférieure à quatre ans. À l'inverse, lorsqu'une fraction du prêt fait l'objet d'un différé, elle ne peut excéder la durée la plus longue des autres prêts concourant au financement de l'opération. L'objet du différé est en effet de rembourser prioritairement les autres prêts. Si ces derniers sont remboursés, le différé doit prendre fin ;

- la durée de la deuxième période de remboursement est comprise entre 2 et 7 ans.

Il résulte de ces durées que le PTZ+, selon les tranches, pourra être d'une durée comprise entre 5 et 30 ans, cette dernière durée correspondant à celle constatée sur les Pass-foncier. L'allongement des durées de remboursement est réel. Le maximum était de 26 ans pour les PTZ dans le neuf bénéficiant du doublement en 2009 et 2010, porté à 30 ans en cas de majoration, et aurait été de 22 ans à compter du 1 ^er janvier 2011, porté à 24 ans en cas de majoration.

C.- DES MODALITÉS PRÉCISES D'APPLICATION PRISES PAR VOIE RÉGLEMENTAIRE

1.- Des modalités fixées par décret dans la limite d'un plafond de coût

Comme c'est le cas aujourd'hui - et plus encore - pour le PTZ, les modalités précises du PTZ + seront définies par voie réglementaire. La nouveauté réside dans les contraintes qui s'imposeront au pouvoir exécutif dans la définition de ces modalités.

Le deuxième alinéa du I du nouvel article 244 quater V du code général des impôts énonce en effet le principe d'une fixation annuelle, par décret, des conditions prévues aux nouveaux articles insérés dans le code de la construction et de l'habitation. Cette périodicité a pour objet d'assurer le respect de l'enveloppe de dépense assignée au nouveau PTZ + à savoir un coût pour l'État par génération de prêt (et non par année de dépense fiscale) de 2,6 milliards d'euros. En effet, l'alinéa prévoit explicitement qu'une étude d'impact jointe au décret fait apparaître les mesures prises pour que le montant de crédits d'impôt accordés au titre des PTZ + versés la même année (mis en force), devant s'entendre d'une période de douze mois, ne dépasse pas ce montant. Il est précisé que cette limite s'entend du montant brut des crédits d'impôt accordés, diminué de l'impôt sur les bénéfices correspondants, c'est-à-dire la dépense fiscale nette.

Il convient d'insister sur le caractère novateur d'une telle disposition. La multiplication des dépenses fiscales, souvent en substitution de crédits budgétaires, s'est traduite par une accumulation de dépenses difficiles à évaluer a priori , non pilotées et non maîtrisées. Si l'utilisation de l'outil fiscal peut s'avérer pertinente en termes d'efficacité, elle peut aussi annuler les efforts consentis en matière de dépense budgétaire. Le fonctionnement pratique du plafond de dépenses fiscales institué mérite toute l'attention des parlementaires.

En pratique, l'information sur le coût associé à un PTZ + est disponible dans un délai de 90 jours. Le coût associé à la génération de prêt 2011 sera donc connu au 1 ^er avril 2012. La période de douze mois ne correspondrait pas à l'année civile afin de disposer d'une référence glissante. Un décret sera cependant pris chaque année pour déterminer les conditions du PTZ+, le cas échéant identiques à celles en vigueur l'année précédente, avec une fiche d'impact à vertu informative. En tout état de cause, la latitude laissée au pouvoir réglementaire ne devra pas se traduire par une instabilité juridique excessive, ni par des majorations aveugles ayant pour unique objet de relever la dépense jusqu'au plafond.

Concernant le plafond, le montant de 2,6 milliards d'euros permet de disposer d'une chronique budgétaire acceptable. Il convient de rappeler la contrainte posée par les flux de dépense afférents au crédit d'impôt sur le revenu au titre d'acquisitions passées : le coût pour l'État d'une génération de prêt s'étale sur six ou huit années pour le neuf non BBC. La dépense continuera de dériver et ne pourra être ramenée à un niveau inférieur à 2010 qu'en 2015.

Les tableaux suivants présentent les chroniques de coût avant et après réforme. Ils sont schématiques, dès lors que la dépense est ramenée sur des années pleines (les acquisitions de 2010 en neuf BBC peuvent donner lieu à imputation de crédit d'impôt sur le revenu jusqu'en 2018). Les simulations sont effectuées sur la base des taux d'intérêt 2011 supposés avoir augmenté d'un point et un effet induit de 15 000 primo-accédants supplémentaires, hypothèses plutôt majorantes.

CHRONIQUE BUDGÉTAIRE EN L'ABSENCE DE RÉFORME

(en millions dfffeuros)

Année de dépense fiscale	2010	2011	2012	2013	2014	2015	2016	2017	2018
Crédit d'IR	1 600	2 075	2 600	3 000	3 200	3 350	3 500	3 650	3 750
PTZ	1 200	1 375	1 450	1 500	1 500	1 500	1 450	1 450	1 350
Pass-Foncier	300	-	-	-	-	-	-	-	-
Total	3 100	3 450	4 050	4 500	4 700	4 850	4 950	5 100	5 100

CHRONIQUE BUDGÉTAIRE APRÈS RÉFORME

(en millions dfffeuros)

Année de dépense fiscale	2010	2011	2012	2013	2014	2015	2016	2017	2018
PTZ+	-	-	390	910	1 430	1 950	2 470	2 600	2 600
Crédit d'IR (stock)	1 600	2 075	1 950	1 600	1 100	650	200	-	-
PTZ (stock)	1 200	1 375	1 250	950	700	400	50	-	-
Pass-Foncier	300	-	-	-	-	-	-	-	-
Total	3 100	3 450	3 590	3 460	3 230	3 000	2 720	2 600	2 600

ÉCONOMIES RÉALISÉES

(en millions dfffeuros)

Année de dépense fiscale	2010	2011	2012	2013	2014	2015	2016	2017	2018
Total	-	-	460	1 040	1 470	1 850	2 230	2 500	2 500

Source : D'après les données du secrétariat d'État chargé du Logement et de l'Urbanisme .

2.- Les options retenues dans le respect du plafond de 2,6 milliards

Outre une forte familialisation de l'aide qui résulte des dispositions législatives, plusieurs orientations appellent plusieurs commentaires. Certaines traduisent des choix politiques. D'autres résultent aussi de choix imposés par la contrainte budgétaire et pourront évoluer si le coût le permet.

a) Un dispositif universel

Il a donc finalement été choisi de maintenir le caractère universel du dispositif d'accession à la propriété avec une tranche 10 correspondant à peu près dans l'ancien aux montants de revenus supérieurs aux plafonds PLI (prêts locatifs intermédiaires) qui sont les plafonds règlementaires les plus élevés (entre 140 et 180 % des plafonds PLUS) et s'établissent pour une personne seule à 39 370 euros en zone A, 30 426 euros en zones B1 et B2, et 26 622 euros en zone C. Hormis la zone C pour laquelle le plancher de tranche 10 est un peu inférieur, les planchers de tranches sont au-delà des plafonds PLI et très nettement pour ce qui concerne le neuf (49 500 euros en zone A). La tranche 10 concernerait environ 75 000 accédants, qui n'étaient pas éligibles au PTZ.

La tranche 9 est quant à elle plus profonde. Elle ne concerne pas que des ménages très aisés, mais aussi des ménages qui sans être modestes ne peuvent pas aujourd'hui accéder à la propriété. Ils seraient quelques 106 000 ménages dans cette tranche, dont plus de la moitié en zone C. 50 000 ménages sur les 106 000 auraient bénéficié d'un PTZ dans les conditions actuelles.

L'universalité du dispositif doit être relativisée, d'une part, par la restriction à la primo-accession, qui en réservant l'avantage à ceux qui n'ont pas encore pu accéder, affecte indirectement les emprunteurs les plus aisés. D'autre part, elle masque des disparités en termes de revenus, les tranches plus élevés permettant aussi de conserver un dispositif d'aide pour les célibataires voire les couples, et des montants d'avantage efficaces. Ainsi, les conditions de remboursement applicables à ces tranches, c'est-à-dire 8 ans pour la tranche 9 et surtout 5 ans pour la tranche 10, se traduisent en pratique pas des avantages très modérés, malgré des montants de prêt élevés voire très élevés. Au-delà d'un certain coût d'acquisition, l'avantage accordé en pourcentage du financement est quasi inexistant. Un couple de cadre gagnant 15 000 euros par mois, achetant un appartement d'un million d'euros dans l'ancien à Paris, financé à hauteur de moitié par emprunt, pourrait bénéficier de 34 800 euros de PTZ +, mais à rembourser en cinq ans, donc des mensualités non négligeables pour un moindre coût d'intérêt d'environ 2 000 euros, à comparer à 1 million d'euros.

Le coût de la tranche 10 est évalué à 137 millions d'euros, pour un total de 75 465 accédants, dont 27 millions en zone A, 31 millions en zone B1, 30 millions en zone B2 et 50 millions en zone C. S'agissant de la tranche 9, plus profonde et qui trouverait à s'appliquer à 106 370 accédants, dont les deux tiers en zone C, le coût est évalué à 346 millions d'euros, dont 68 millions en zone A, 52 millions en zone B1, 51 millions en zone B2 et 107 millions en zone C. Ce coût est sans comparaison avec celui du crédit d'impôt sur le revenu. Sur les 1,9 milliards d'euros de coût de ce dernier en année pleine représentatif des crédits d'impôts bénéficiant à des primo-accédants, les ménages relevant de la tranche 9 captent 700 millions d'euros et ceux relevant de la tranche 10 500 millions d'euros. Plus de 60% de la dépense actuelle bénéficiant à des primo-accédants est ainsi consacrée à la moitié de ménages la plus aisée. Cette proportion est de 20 % avec le PTZ+.

Le coût unitaire des PTZ+ est estimé pour la tranche 10 à 1 810 euros, à comparer à 19 709 euros pour la tranche 1, et serait compris entre 1 426 euros dans l'ancien en zone C et 5 971 euros dans le neuf en zone A. Le coût unitaire des PTZ + pour la tranche 9 est estimé à 3 250 euros et compris entre 2 601 euros dans l'ancien en zone C et 10 040 euros dans le neuf en zone A.

b) La territorialisation de l'aide

Elle passe par une meilleure différenciation des territoires. D'une part, la zone B (45 % de la population) est scindée en deux zones B1 et B2, qui reflètent la diversité des marchés locaux de l'immobilier. Le PTZ + se fondera donc sur les zones définies dans l'arrêté du 29 avril 2009 relatif au classement des communes par zone applicable à certaines aides au logement. Le PTZ + ne sera en revanche pas concerné par la scission de la zone A.

D'autre part, la localisation du logement intervient à tous les niveaux (montants plafonds d'opération, quotité, barème de remboursement) de façon très appuyée. Si le PTZ prévoyait déjà des conditions de localisation pour les montants plafonds, d'une part, les zones B et C étaient traitées de manière identique pour le neuf et à peine différente pour l'ancien, et, d'autre part, il n'y avait pas de différence, ni pour la quotité (sauf majoration provisoire dans le neuf liée au plan de relance), ni pour le barème.

En pratique, les montants de prêt sont très fortement augmentés en zone A et B1, assez fortement en zone B2 et légèrement améliorées en zone C. S'agissant des durées de prêt, qui produisent l'avantage effectif, le plafond de la tranche 9 est de 26 500 euros par « part » en zone C, contre 49 500 euros en zone A.

En zone C, de nombreux ménages disposeront de revenus supérieurs à 26 500 euros. Mais, l'avantage demeurera réel pour deux raisons. La première c'est l'effet très puissant du coefficient familial qui produit une « descente » dans les tranches et qui est très favorable au type d'accédants en zones non tendues. La seconde, c'est que même dans le cas où ces ménages figureraient dans les tranches 9 ou 10, la fraction de leurs revenus qu'ils peuvent consacrer à un remboursement de prêt leur permet in fine d'accéder à la propriété dans de meilleures conditions que les ménages de ces mêmes tranches dans les autres zones, du fait des prix beaucoup plus bas en zone C. Plus généralement, s'agissant du PTZ+, réfléchir en valeur absolue n'a pas grand sens.

En revanche, en optant pour des montants de prêt corrélés aux prix de l'immobilier, le nouveau dispositif n'est plus lié à l'aménagement du territoire et aux politiques locales d'accession. Le fait qu'il n'y ait plus de majorations des quotités de prêt pour certaines zones particulières ne pose pas de problème car en pratique les conditions de prêt sont améliorées dans ces zones. Il en est ainsi des DOM qui bénéficieront des conditions de la zone B1 et où s'appliqueront systématiquement les conditions liées aux logements performants (une réglementation thermique spécifique y est applicable et le DPE dans l'ancien ne s'y applique pas). En revanche, le principe d'une aide déclenchée par une aide d'une collectivité ou d'un groupement, qui existait autant pour le Pass-foncier que pour le PTZ, disparaît, ce que l'on pourrait regretter. C'est un des points qui pourrait évoluer si le coût fiscal du PTZ + était inférieur aux prévisions.

c) Des différences importantes entre le neuf et l'ancien

S'agissant des écarts entre le neuf et l'ancien, il a été choisi de fortement les moduler pour qu'ils soient d'autant plus importants que la zone est tendue. S'agissant des plafonds, l'écart est de 25 % en zones A et B1 et nul en zones B2 et C. Quant à la quotité, l'écart est, pour les logements énergétiquement performants, de 20 points en zone A, 15 points en zone B1, 10 points en zone B2 et 5 points seulement en zone C. Pour les autres, il est de 17 à 22 points en zone A, 12 à 17 points en zone B1, 7 à 12 points en zone B2, 5 à 10 points en zone C.

Il en résulte une aide très majorée pour l'acquisition de logements neufs en zones A et B1, alors que le PTZ + aura sans nul doute un effet beaucoup moins déclencheur dans l'ancien. À l'inverse, l'écart de 5 points en zone C doit permettre de rendre attractive l'acquisition de logements anciens, notamment dans les centres bourgs, sous réserve de leur performance énergétique. Pour cette zone, l'écart était même nul dans les premières versions du dispositif. C'est afin de compenser la disparition des majorations forfaitaires applicables aux logements neufs (BBC et pour aide d'une collectivité), et compte tenu du fait que le PTZ était doublé en 2010, qu'il a été obtenu de relever la quotité applicable aux logements neufs situés en zone C. Initialement prévue à 20 %, elle s'établira à 25 %, ce qui améliore la prise en charge du financement des constructions de maisons individuelles en tenant compte du coût de construction.

S'agissant des conditions de remboursement, il est apparu nécessaire que les seuils de tranche soient plus élevés par rapport à l'ancien pour les zones A, B1 et B2. Les simulations ont révélé qu'en zones tendues, les classes moyennes ne parviendraient pas à boucler leur financement avec les durées initialement fixées. Le besoin d'assouplissement concernait toutes les tranches pour les zones A et B1, et jusqu'à la tranche 8 comprise pour la zone B2. Cela n'était pas cohérent avec le souhait de favoriser l'accession dans le neuf en zones tendues. De même, en zone C, du fait du surcoût occasionné par l'acquisition ou la construction neuve, la tranche 9 du barème apparaissait trop profonde et poser des difficultés de remboursement, une durée assez courte de huit ans lui étant associée. Le plafond de la tranche 8, donnant lieu à une durée de 12 ans devait être relevé.

Cette différence de tranches de revenus s'explique par des montants de prêt plus élevés, qui à revenu égal, nécessitent un remboursement plus étalé pour que les mensualités soient d'un niveau compatible avec les contraintes de solvabilité. On notera que, lors de la mise en place du doublement du PTZ, les durées avaient été allongées pour les mêmes raisons. Le caractère neuf ou ancien devra donc être introduit comme critère pour les modalités de remboursement.

d) La performance énergétique

La quotité du prêt est réduite pour les logements neufs, s'ils ne présentent pas une performance énergétique globale élevée. Il sera renvoyé, au moins dans un premier temps, au label BBC, aujourd'hui bien maîtrisé ^{14

(

*
)} . La dégradation de l'avantage a été accentuée pour compenser la création d'un barème dédié au neuf.

Les taux s'étalent de 15 % pour la zone C à 27 % pour la zone A. La décote représente 13 points, sauf en zone C afin de maintenir un avantage raisonnable dans cette zone à l'acquisition et surtout à la construction de logements neufs. C'est en effet dans le secteur de la construction de maisons individuelles que la norme BBC est la moins appliquée. On pourrait d'ailleurs considérer que les taux applicables au non BBC sur l'habitat collectif demeurent très élevés. Enfin, la zone C n'a pas été concernée par l'augmentation des décotes en contrepartie du barème dans le neuf, puisqu'elle n'en bénéficie pas.

La grande nouveauté, c'est que la quotité du prêt sera également réduite pour les logements anciens, s'ils appartiennent à une catégorie énergétique E, F ou G. La dégradation d'un avantage dans l'ancien pour des motifs de performance énergétique est une première. Elle se fondera donc sur les diagnostics de performance énergétiques obligatoires à l'occasion d'une vente. L'objectif est d'inciter les acheteurs à acquérir des logements performants, et les vendeurs à réaliser les travaux de rénovation thermique qu'ils peuvent valoriser lors de la vente. C'est cohérent avec l'obligation bientôt en vigueur de faire figurer la classe énergétique des logements dans les annonces immobilières.

Initialement, la quotité devait être divisée par deux (10 % contre 20 %). Afin de compenser notamment le relèvement à 25 % de la quotité dans le neuf BBC en zone C, la quotité serait divisée par quatre pour les logements G (5 %), ce qui reviendra à un avantage très faible. Ce choix est difficile. En effet :

- la répartition des logements par classe de DPE fait apparaître que 48 % des logements figurent dans les catégories E à G :


Zone	A	B	C	D	E	F	G
Pourcentage	0 %	2 %	19 %	31 %	26 %	14 %	8 %
Pourcentages par quotité	52 %				40 %		8 %

- ces logements ne sont pas uniquement de beaux appartements haussmaniens des grandes villes. Ce sont aussi des logements en mauvais état acquis par des personnes disposant de ressources modestes qui engagent, au fur et à mesure de leurs possibilités, des travaux de rénovation ;

- les DPE des logements appartenant à des immeubles antérieurs à 1948 ne sont pas établis sur la base d'une étude du logement mais sur factures d'énergie, c'est-à-dire en fonction de la consommation des précédents occupants, dépendant de divers facteurs (résidence principale ou secondaire, nombre d'occupants, comportements etc.) ;

- le taux de 10 % (catégories E et F) ou 5 % (catégorie G) s'appliquera quand bien même l'accédant a l'intention d'effectuer des travaux améliorant la performance énergétique. Si ces travaux seront bien pris en compte pour le montant d'opération à retenir (y compris sous condition par lui-même), la quotité sera extrêmement basse. Cette difficulté tient au fait que le DPE n'est pas un diagnostic établissant les travaux à effectuer qui garantiraient que le logement soit ensuite classé dans telle ou telle catégorie. En outre, le calcul de l'avantage par rapport à un état après travaux poserait sans doute de vraies difficultés de reprise de l'avantage dans le cas où le logement ne s'avérerait pas conforme à la catégorie anticipée

Un logement de catégorie G vendu 130 000 euros avec 20 000 euros de travaux, ouvrira donc droit à 7 500 euros de prêt à 0 %, ce qui est faible. Après la première année de vie du nouveau dispositif, s'il apparaît qu'il existe quelques marges budgétaires, il conviendra de revoir le niveau de la décote pour les logements de catégorie G.

3.- Les barèmes prévus pour les PTZ+ émis en 2011

(Source des tableaux : SECRÉTARIAT D'ÉTAT CHARGÉ DU LOGEMENT ET DE L'URBANISME)

LES PLAFONDS D'OPÉRATION


Logement neuf
	Zone A	Zone B1	Zones B2	Zone C
1 personne	156 000	117 000	86 000	79 000
2 personnes	218 000	164 000	120 000	111 000
3 personnes	265 000	199 000	146 000	134 000
4 personnes	312 000	234 000	172 000	158 000
5 personnes	359 000	269 000	198 000	182 000
Logement ancien
	Zone A	Zone B1	Zones B2	Zone C
1 personne	124 000	93 000	86 000	79 000
2 personnes	174 000	130 000	120 000	111 000
3 personnes	211 000	158 000	146 000	134 000
4 personnes	248 000	186 000	172 000	158 000
5 personnes	285 000	214 000	198 000	182 000

LA QUOTITÉ FINANCÉE


Logement neuf
	Energétiquement performant	Non énergétiquement performant
Zone A	40%	27%
Zone B1	35%	22%
Zone B2	30%	17%
Zone C	25%	15%
Logement ancien
	Energétiquement performant	Non énergétiquement performant
Toutes Zones	20%	10% en E et F
Toutes Zones		5 % en G
Toutes zones bonus vente HLM	25% (20% + 5%)	15% (10%+5 %) en E et F 10 % (5% +5%) en G

BARÈME APPLICABLE AUX CONDITIONS DE REMBOURSEMENT


Logement neuf
Tranches	Zone				Capital	Durée
Tranches	Zone A	Zone B1	Zones B2	Zones C	différé	période 1	période 2	totale
1	= 15 000 €	= 12 000 €	= 10 000 €	= 8 000 €	45,0%	23 ans	7 ans	30 ans
2	= 17 500 €	= 14 000 €	= 11 500 €	= 9 500 €	35,0%	23 ans	5 ans	28 ans
3	= 20 500 €	= 16 000 €	= 12 500 €	= 10 500 €	20,0%	23 ans	3 ans	26 ans
4	= 23 000 €	= 18 000 €	= 14 000 €	= 11 500 €	15,0%	23 ans	2 ans	25 ans
5	= 25 500 €	= 19 500 €	= 15 000 €	= 13 000 €	0,0%	23 ans	-	23 ans
6	= 28 500 €	= 21 500 €	= 16 500 €	= 14 000 €	0,0%	20 ans	-	20 ans
7	= 31 000 €	= 23 500 €	= 18 000 €	= 15 000 €	0,0%	16 ans	-	16 ans
8	= 36 000 €	= 26 000 €	= 20 000 €	= 18 500 €	0,0%	12 ans	-	12 ans
9	= 49 500 €	= 32 500 €	= 26 500 €	= 26 500 €	0,0%	8 ans	-	8 ans
10	> 49 500 €	> 32 500 €	> 26 500 €	> 26 500 €	0,0%	5 ans	-	5 ans
Logement Ancien
Tranches	Zone				Capital			Durée
Tranches	Zone A	Zone B1	Zones B2	Zones C	différé	Période 1	Période 2	totale
1	= 12 000 €	= 10 000 €	= 9 000 €	= 8 000 €	45,0%	23 ans	7 ans	30 ans
2	= 15 000 €	= 12 000 €	= 10 000 €	= 9 500 €	35,0%	23 ans	5 ans	28 ans
3	= 17 500 €	= 14 000 €	= 11 500 €	= 10 500 €	20,0%	23 ans	3 ans	26 ans
4	= 20 500 €	= 16 000 €	= 12 500 €	= 11 500 €	15,0%	23 ans	2 ans	25 ans
5	= 23 000 €	= 18 000 €	= 14 000 €	= 13 000 €	0,0%	23 ans	-	23 ans
6	= 25 500 €	= 19 500 €	= 15 000 €	= 14 000 €	0,0%	20 ans	-	20 ans
7	= 28 500 €	= 21 500 €	= 16 500 €	= 15 000 €	0,0%	16 ans	-	16 ans
8	= 31 000 €	= 23 500 €	= 18 000 €	= 16 500 €	0,0%	12 ans	-	12 ans
9	= 43 500 €	= 30 500 €	= 26 500 €	= 26 500 €	0,0%	8 ans	-	8 ans
10	> 43 500 €	> 30 500 €	> 26 500 €	> 26 500 €	0,0%	5 ans	-	5 ans

4.- La ventilation de l'avantage et du coût

Le nouveau dispositif aboutit à une meilleure répartition du coût de l'avantage par rapport au PTZ.

D'une part, on constate une meilleure répartition géographique traduisant le parti pris d'affecter prioritairement la dépense fiscale supplémentaire vers les zones tendues. On rappellera que cette dépense passe, en régime de croisière, de 1,5 milliard pour le PTZ à 2,6 milliards pour le PTZ +.

19 % de la population réside en zone A, 37 % en zone B et 44 % en zone C. Le PTZ + serait réparti sur le territoire suivant les mêmes proportions, alors que le PTZ actuel est accordé pour 17 % en zone A, 33 % en zone B et 50 % en zone C.

Tenant compte des écarts de prix, la répartition géographique du coût serait harmonieuse, avec un coût presque identique : 32 % sur la zone A, 37 % sur la zone B et 31 % sur la zone C.

D'autre part, la répartition du coût en fonction des revenus est optimale, puisque le coût unitaire de PTZ+ est dégressif, comme l'illustre le graphique « Ventilation de l'avantage par tranches de barème ». On rappellera que la situation dans le barème dépend du nombre de personnes destinées à occuper le logement.

VENTILATION DES EFFECTIFS BÉNÉFICIAIRES PAR TRANCHES ET PAR ZONES

Tranches de barème	Zone A	Zone B1	Zone B2	Zone C	Total	% par tranches
1	1 562	5 779	2 002	3 283	12 626	3,34 %
2	6 470	6 002	2 087	7 963	22 522	5,95 %
3	7 793	5 317	2 616	6 163	21 889	5,78 %
4	9 126	6 423	2 638	7 782	25 969	6,86 %
5	6 347	6 248	3 094	8 111	23 800	6,29 %
6	8 601	5 991	3 474	10 326	28 392	7,50 %
7	6 738	6 418	4 074	9 479	26 710	7,06 %
8	4 892	5 904	4 261	19 636	34 692	9,17 %
9	14 874	13 353	17 082	61 062	106 370	28,11 %
10	10 801	15 301	17 003	32 360	75 465	19,94 %
Total	77 204	76 736	58 331	166 165	378 437	100 %
% par zones	20%	20%	15%	44%	100%

Source : Secrétariat d'Etat chargé du Logement et de l'Urbanisme.

RÉPARTITION DU COÛT PAR TRANCHE ET PAR ZONE


Coût - PTZ+	Neuf					Ancien					Grand
Coût - PTZ+	Zone A	Zone B1	Zone B2	Zone C	Total	Zone A	Zone B1	Zone B2	Zone C	Total	Total
1	49	89	19	22	180	4	36	13	16	69	249
2	58	58	11	57	184	73	40	15	39	168	352
3	69	30	11	40	151	66	37	17	24	145	296
4	47	42	14	40	144	85	40	12	35	173	316
5	36	21	8	43	109	52	42	20	33	147	255
6	34	33	12	34	112	67	28	16	38	150	262
7	18	17	6	37	77	47	30	18	25	120	197
8	18	11	9	68	106	22	22	12	26	81	187
9	18	24	14	81	137	50	28	37	94	209	346
10	6	11	11	23	51	21	20	19	27	86	137
Total	353	337	115	446	1 250	486	323	180	357	1 346	2 596
	14%	13%	4%	17%	48%	19%	12%	7%	14%	52%	100%
		RÉPARTITION DU COÛT UNITAIRE PAR TRANCHE ET PAR ZONE
Coût unitaire - PTZ+	Neuf					Ancien					Moyenne
Coût unitaire - PTZ+	Zone A	Zone B1	Zone B2	Zone C	Moyenne	Zone A	Zone B1	Zone B2	Zone C	Moyenne	générale
1	40 747	28 705	18 642	12 892	25 454	11 533	13 606	13 504	9 965	12 428	19 709
2	36 950	23 663	15 267	13 519	20 533	14 825	11 263	11 150	10 599	12 356	15 612
3	32 749	20 762	14 612	11 384	19 168	11 670	9 608	9 183	9 275	10 326	13 515
4	29 454	19 701	12 955	10 724	16 695	11 290	9 331	8 088	8 787	9 947	12 183
5	26 190	18 923	12 403	10 639	15 066	10 394	8 254	8 057	8 160	8 843	10 733
6	24 389	17 629	10 099	7 901	12 919	9 307	6 756	7 133	6 290	7 590	9 221
7	22 440	13 417	8 865	7 243	9 930	7 875	5 759	5 343	5 631	6 318	7 366
8	15 045	9 570	5 736	5 168	6 199	5 975	4 529	4 443	3 961	4 611	5 392
9	10 040	6 244	3 936	3 245	4 014	3 802	2 944	2 738	2 601	2 889	3 250
10	5 971	3 427	2 111	1 703	2 219	2 089	1 647	1 559	1 426	1 631	1 810
Total	25 228	15 518	7 077	5 687	9 595	7 688	5 862	4 272	4 068	5 423	6 860

Source : Secrétariat d'État chargé du Logement et de l'Urbanisme.

EXEMPLES D'UNE FAMILLE AVEC DEUX ENFANTS (COEFFICIENT FAMILIAL : 2)

? Une famille en zone A qui n'était pas éligible au PTZ :

Pour une famille dont les revenus sont de 6 000 euros par mois, le RFR s'établit à 64 800 euros. Le revenu retenu est de 32 400 euros, ce qui place cette famille dans la tranche 8 pour un logement neuf et 9 pour un logement ancien.

- Pour un logement neuf, le plafond d'opération serait de 312 000 euros avec une quotité de 40 % pour du BBC et 27 % pour du non BBC, soit un PTZ+ maximum de 124 800 euros ou 84 240 euros, à rembourser en douze ans ;

- pour un logement ancien, le plafond d'opération serait de 248 000 euros avec une quotité de 20 % pour les classes A à D, 10 % pour les classes E et F et 5% pour la classe G, soit un PTZ+ maximum de 49 600 euros, 24 800 euros ou 12 400 euros, à rembourser en 8 ans.

Pour cette famille, qui dispose de revenus importants mais insuffisants à ce jour pour accéder à la propriété en zone A (sauf apport élevé), sera fortement aidée à acheter un logement neuf.

? Une famille en zone B1 complètement « resolvabilisée »

Pour une famille dont les revenus sont de 3 700 euros par mois, le RFR s'établit à 39 960 euros. Le revenu retenu est de 19 980 euros, ce qui place cette famille dans la tranche 6 pour un logement neuf et 7 pour un logement ancien.

- Pour un logement neuf, le plafond d'opération serait de 234 000 euros avec une quotité de 35 % pour du BBC et 22 % pour du non BBC, soit un PTZ+ maximum de 81 900 euros ou 51 480 euros, à rembourser en vingt ans ;

- pour un logement ancien, le plafond d'opération serait de 186 000 euros avec une quotité de 20 % pour les classes A à D, 10 % pour les classes E et F et 5% pour la classe G, soit un PTZ+ maximum de 37 200 euros, 18 600 euros ou 9 300 euros, à rembourser en 16 ans.

Cette famille était éligible de très peu au PTZ (plafond de 40 488 euros en zone B pour 4 personnes). Elle aurait bénéficié en 2011 d'un PTZ maximum de :

- de 41 500 euros pour le neuf BBC à rembourser en neuf ans ;

- de 21 500 euros dans le neuf non BBC à rembourser en six ans ;

- de 17 200 euros dans l'ancien à rembourser en six ans.

Pour cette famille, la création du PTZ + est une amélioration considérable, de nature à lui permettre d'accéder à la propriété.

? Une famille modeste en zone C

Les deux parents gagnent chacun le SMIC. Le revenu fiscal de référence s'établit à 22 797 euros. Le revenu retenu est de 11 398,5 euros, ce qui place cette famille dans la tranche 4. Le plafond d'opération serait de 158 000 euros :

- pour un logement neuf BBC, le PTZ + maximum serait de 39 500 euros (25 %) et non BBC de 23 700 euros (15 %) ;

- pour un logement ancien de classe A à D, il serait de 31 600 euros (20 %), E et F de 15 800 euros (10%) et G de 7 900 euros (5 %).

Le prêt obtenu serait d'une durée de 25 ans, avec 15 % du prêt différé et remboursé les deux dernières années.

Cette même famille aurait bénéficié en 2011, en l'absence de réforme du PTZ, d'un prêt sans intérêt de 21 500 euros dans le neuf non BBC, 41 500 euros dans le neuf BBC et 16 125 euros dans l'ancien. Cependant, les durées auraient été plus courtes et donc l'effort plus élevé : 17 ans hors BBC (dont différé 2 ans) et 18 ans pour le neuf BBC (dont différé 3 ans).

L'avantage est donc globalement supérieur. Le montant comme la durée du nouveau PTZ sont plus favorables pour l'ancien des classes A à D et le neuf non BBC. Le montant est légèrement inférieur pour l'ancien non performant (-2 % pour les classes D et E), mais la durée est bien plus favorable (25 ans contre 17 ans), ce qui produit un avantage très supérieur. Le montant du neuf BBC est un peu inférieur (-4,8 %) mais là aussi la durée est majorée de 7 ans avec un différé, ce qui produit un gain en coût d'intérêt nettement supérieur. La quotité de 25 % qui a finalement été décidée permet d'aboutir à un dispositif plus qu'équilibré. On ajoutera qu'une famille disposant des mêmes revenus (2 SMIC) mais avec trois enfants sera en tranche 1 et bénéficiera pour les mêmes montants d'une durée de 30 ans avec 45 % de différé.

III.- LE NOUVEAU CRÉDIT D'IMPÔT INSTITUÉ AFFÉRENT AUX PTZ +

A.- LES CONDITIONS AFFÉRENTES AUX ÉTABLISSEMENTS BÉNÉFICIAIRES

Le nouvel article L. 31-10-1 qui ouvre le nouveau chapitre X du titre I ^er du livre III du code de la construction et de l'habitation créé par le I du présent article énonce que les établissements de crédit peuvent consentir des prêts ne portant pas intérêt dans les conditions prévues par ce chapitre qui leur ouvrent droit au bénéfice du crédit d'impôt prévu au nouvel article 244 quater V . Si la section V du nouveau chapitre X prévoit la conclusion préalable d'une convention par les établissements, c'est dans le code général des impôts modifié par le II du présent article que sont définis les établissements éligibles ( A du II ) et les conditions attachées à l'avantage fiscal dont ils bénéficient ( B, C et D du II).

1.- Les établissements de crédits bénéficiaires (premier alinéa du I du nouvel article 244 quater V - alinéa 62)

Pourraient bénéficier du crédit d'impôt l'ensemble des établissements de crédit, personnes morales effectuant à titre habituel des opérations de banque ^{15

(

*
)} et pouvant effectuer des opérations connexes à ces activités ^{16

(

*
)} , passibles de l'impôt sur les sociétés ou de l'impôt sur le revenu (ou d'un impôt équivalent), ayant leur siège dans un État membre de la Communauté européenne ou dans un autre État partie à l'Espace économique européen si cet État a signé avec la France une convention fiscale contenant une clause d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude ou l'évasion fiscale (ce qui exclut le Liechtenstein).

2.- Les conventions avec l'État et la société de gestion du fonds de garantie de l'accession sociale à la propriété

La section V du nouveau chapitre créé dans le CCH par le I du présent article reprend les dispositions figurant actuellement pour le PTZ aux III et IV de l'article 244 quater J du code général des impôts et prévoyant la signature de conventions. Le III du nouvel article 244 quater V reprend quant à lui les dispositions figurant actuellement pour le PTZ au V de l'article 244 quater J relatif aux obligations de la société de gestion du fonds de garantie de l'accession sociale à la propriété (SGFGAS). La rédaction retenue est quasiment identique à celle, plus récente, figurant pour l'éco-PTZ (article 244 quater U).

Le nouvel article L. 31-10-13 du CCH (alinéa 55), d'une part, subordonne le bénéfice du crédit d'impôt à la conclusion d'une convention entre l'établissement de crédit et l'État conforme à une convention type. D'autre part, il prévoit également une convention conclue entre l'établissement de crédit et l'organisme chargé de gérer le « fonds de garantie de l'accession sociale à la propriété » mentionné à l'article L. 312-1 du code de la construction et de l'habitation, à savoir la société de gestion du fonds de garantie de l'accession sociale à la propriété (SGFGAS). Il est conseillé de se reporter au commentaire de l'article 45 de la loi de finances pour 2009 pour une présentation de la SGFGAS ^{17

(
*
)} .

Il insère à cet égard des précisions nouvelles, prévues jusqu'à présent par les textes réglementaires :

- le premier alinéa du nouvel article L. 31-10-14 énonce expressément que les ministres chargés de l'économie et du logement sont autorisés à confier la gestion, le suivi et le contrôle des crédits d'impôt à la SGFGAS ;

- le deuxième alinéa du même article précise que le droit de contrôle confié à la SGFGAS s'exerce sans préjudice de celui dévolu à l'administration fiscale, qui demeure seule compétente pour procéder à des rectifications.

À cet égard, le E du II du présent article étend l'obligation de déclaration à l'administration fiscale des émissions de prêts sans intérêts, applicable à l'actuel PTZ et à l'éco-PTZ, à celles de PTZ+ bénéficiant du crédit d'impôt institué. Cela permettra à l'administration d'effectuer des rapprochements avec l'utilisation des autres crédits d'impôt pour s'assurer du non-cumul des deux dispositifs. L'absence de déclaration donne lieu à l'application des sanctions prévues au IV de l'article 1736, à savoir une amende de 1 500 euros par prêt non déclaré.

Le III du nouvel article 244 quater V du CGI précise les informations que doit fournir la SGFGAS à l'administration fiscale dans les quatre mois suivant la clôture de l'exercice de chaque établissement de crédit : les informations relatives aux prêts ne portant pas intérêt versés par chaque établissement, le montant total des crédits d'impôt correspondants obtenus ainsi que leur suivi.

3.- Trois nouvelles obligations à la charge des établissements de crédit

La première obligation nouvelle concerne l'indication dans le contrat de prêt des obligations d'information incombant aux emprunteurs, conformément au dernier alinéa du nouvel article L. 31-10-7 du CCH (alinéa 30). Cela conduit à faire assumer à l'emprunteur la responsabilité en cas de contrôle démontrant que les conditions de destination du logement ne sont pas respectées.

En outre, les établissements de crédits devront communiquer à l'emprunteur au mois de janvier le montant du crédit d'impôt correspondant au prêt dont il a accepté l'offre l'année précédente. Prévue par le nouvel article L. 31-10-15 du CCH, cette information pourra permettre à l'emprunteur de se représenter l'aide à laquelle consent l'Etat pour son accession à la propriété, en lui donnant le montant brut de crédit d'impôt. Cependant, elle pose des problèmes pratiques, tant pour la capacité à délivrer cette information au 1 ^er janvier pour les prêts émis en fin d'année précédente, que du point de vue du formalisme imposé aux établissements de crédits.

La troisième obligation est relative aux conditions commerciales du prêt. La deuxième phrase du nouvel article L. 31-10-2 du CCH énonce qu'aucuns frais de dossier, frais d'expertise, intérêts ou intérêts intercalaires ne peuvent être perçus sur les PTZ+, comme cela est en réalité déjà prévu dans les conventions.

B.- LE MONTANT DU CRÉDIT D'IMPÔT

1.- Le calcul du crédit d'impôt

Aux termes du premier alinéa du II du nouvel article 244 quater V , le montant du crédit d'impôt est égal à la somme actualisée des écarts entre les mensualités dues au titre du prêt ne portant pas intérêt et la somme actualisée des montants perçus au titre d'un prêt de mêmes montant et durée de remboursement consenti à des conditions normales de taux à la date d'émission de l'offre de prêt ne portant pas intérêt. La rédaction diffère quelque peu par rapport à l'actuel PTZ. Le second terme de la comparaison est ainsi constitué du montant du prêt équivalent « virtuel » et non des mensualités de ce prêt, qui est celui qui propose le même montant et la même durée que le PTZ+.

Le deuxième alinéa précise, ce qui n'était pas le cas, que la période de mise à disposition des fonds que la durée totale du prêt peut inclure et qui ne donne lieu à aucun remboursement n'est pas prise en compte pour le calcul du crédit d'impôt. Cette période n'existe pas pour l'application des dispositions afférentes au PTZ. Elle n'est pas incluse dans les périodes de remboursement associées au PTZ+ et n'entre pas en compte pour le calcul du crédit d'impôt.

Le troisième alinéa du II du nouvel article 244 quater V prévoit que les modalités de calcul du crédit d'impôt et de détermination de son taux sont fixées par décret. Le calcul est en effet lié aux modalités du prêt fixées par décret.

2.- L'imputation du crédit d'impôt

Les B et C du II du présent article insèrent des dispositions relatives à l'imputation du crédit d'impôt. Le B crée un nouvel article 199 ter T afférent à l'impôt sur le revenu et le C crée un nouvel article 220 Z ter afférent à l'impôt sur les sociétés (l'article 244 quater V est inséré dans le chapitre IV contenant les dispositions communes aux deux impôts). Les modalités d'imputation définies aux I de l'article 199 ter S et à l'article 220 Z ter sont identiques.

Le crédit d'impôt est versé en cinq parts égales sur cinq ans. Il est imputé à hauteur d'un cinquième de son montant sur l'impôt dû par l'établissement de crédit au titre de l'année au cours de laquelle le prêt est versé. Les quatre années suivantes, le crédit d'impôt est imputé de la même manière sur l'impôt dû à hauteur d'un cinquième de son montant. Chaque année, si le crédit d'impôt excède le montant de l'impôt dû, l'excédent est restitué.

3.- Une créance imposable

Le quatrième alinéa du II du nouvel article 244 quater V énonce que le crédit d'impôt institué fait naître au profit de l'établissement de crédit une créance, inaliénable et incessible, d'égal montant. Le cinquième alinéa du II du nouvel article 244 quater V prévoit une dérogation à la condition d'incessibilité en cas de restructuration. Plus précisément, la créance est transférée à la société absorbante en cas de fusion. Ce transfert est également possible en cas de scission ou d'apport partiel d'actif, à la condition que l'ensemble des PTZ+ versés par la société scindée ou apporteuse soit transféré à la société bénéficiaire des apports. Les modalités et le rythme d'imputation demeurent inchangés.

Selon la deuxième phrase du quatrième alinéa du II du nouvel article 244 quater V , la créance constitue un produit imposable pour la détermination du résultat fiscal et est rattachée à hauteur d'un cinquième au titre de l'exercice au cours duquel l'établissement de crédit a versé des PTZ+ et par fractions égales sur les exercices suivants. Il convient donc de déduire extra-comptablement quatre-cinquièmes du montant de la créance au titre de l'exercice au cours duquel cette créance de crédit d'impôt est comptabilisée, afin de n'en imposer qu'un cinquième. Au titre des quatre années suivantes, l'établissement de crédit réintègre extra-comptablement un cinquième de la créance.

4.- Les situations particulières

? Le IV de l'article 244 quater V reprend les dispositions traditionnelles en matière de crédit d'impôt pour les entreprises. Dans les sociétés de personnes et les groupements n'ayant pas opté pour l'impôt sur les sociétés, le crédit d'impôt est perçu par les associés à proportion de leurs droits dans la société. Sont concernées les sociétés créées de fait, les groupements d'intérêt économique, les groupements d'intérêt public, les groupements européens d'intérêt économique et bien sûr les sociétés visées à l'article 8 du CGI (notamment les SNC, les sociétés en commandite simple, certaines sociétés civiles, les sociétés en participation pour l'imposition des membres qui sont indéfiniment responsables, les SARL de famille, les sociétés à responsabilité limitée dont l'associé unique est une personne physique).

Il est en outre précisé que les personnes physiques membres de sociétés de personnes ne peuvent pas bénéficier du crédit d'impôt lorsqu'elles ne participent pas de manière personnelle, continue et directe à l'accomplissement des actes nécessaires à l'activité (mention du 1° bis de l'article 156 du code général des impôts).

? Le D du II du présent article, qui insère un z bis au 1 de l'article 223 O du code général des impôts, a trait au cas des groupes de sociétés. L'impôt n'est dans le régime de groupe pas dû par les sociétés du groupe mais par la société mère, laquelle est redevable de l'impôt sur les sociétés pour le compte de toutes les sociétés du groupe et vers laquelle remonte l'ensemble des crédits d'impôt constitués au niveau des sociétés du groupe.

C.- LES MODALITÉS DE REPRISE OU DE MISE EN EXTINCTION

En ce qui concerne les modalités de reprise, énoncées au II et III de l'article 199 ter T du code général des impôts dans sa rédaction proposée par le B du II du présent article, il est prévu trois cas de figure. Tant que le PTZ+ n'est pas intégralement remboursé :

- s'il apparaît que les conditions de travaux fixées pour l'octroi du PTZ+ n'ont pas été respectées, la fraction du crédit d'impôt afférente aux travaux concernés est reversée par l'établissement de crédit ( II de l'article 199 ter T ) ;

- si les conditions relatives à l'affectation du logement ne sont plus respectées, les fractions de crédit d'impôt restant à imputer ne peuvent plus être utilisées par l'établissement de crédit ( III de l'article 199 ter T ). Ainsi, si le logement devient ou redevient à usage d'habitation secondaire, la fraction de l'avance restant à imputer ne peut plus l'être. Il en est de même si le logement n'est plus habité à titre de résidence principale ou est destiné à une activité.

Conformément au nouvel article L. 31-10-7 du CCH, l'offre de prêt émise par l'établissement de crédit peut prévoir de rendre le prêt exigible auprès des bénéficiaires dans ces deux cas de reprise. Toutefois, d'une part, s'agissant des conditions d'octroi du prêt, l'exigibilité est subordonnée au respect par l'établissement de crédit de ses obligations de contrôle de l'éligibilité du prêt fixée par la convention avec la SGFGAS. D'autre part, l'établissement est tenu d'indiquer dans le contrat de prêt les obligations d'information incombant à l'emprunteur, notamment en cas de changement de situation ;

- si le prêt fait l'objet d'un remboursement anticipé ( III de l'article 199 ter S du code général des impôts dans sa rédaction proposée par le présent article), les fractions de crédit d'impôt restant à imputer ne peuvent plus être utilisées par l'établissement de crédit ( III de l'article 199 ter T ).

* *

La Commission examine l'amendement II-CF 266 de M. Pierre-Alain Muet, ainsi rédigé :

Après l'alinéa 22, insérer l'alinéa suivant :

« Le montant total des ressources à prendre en compte ne doit pas excéder 64 875 euros ».

M. Pierre-Alain Muet. Le PTZ + proposé l'article 56 devant être accordé sous condition de ressources, cet amendement vise à rétablir les plafonds de ressources du PTZ actuel afin de cibler le dispositif en faveur des primo-accédants modestes, qui en ont réellement besoin.

M. Gilles Carrez, rapporteur général. Je suis défavorable à cet amendement. D'abord, le PTZ renforcé, ou « PTZ + », est destiné à prendre la relève, entre autres, du crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt de la loi TEPA, les moyens jusqu'ici délivrés au dispositif de la loi TEPA devant dorénavant être affectés au renforcement du PTZ, dans la droite ligne du doublement du PTZ opéré dans le cadre du plan de relance. Nous voulons préserver dans ce nouveau dispositif l'universalité du crédit d'impôt TEPA, qui n'était pas soumis à condition de ressources. La durée de remboursement du prêt permet de préserver cette universalité à peu de frais, en allégeant considérablement l'effort fiscal consacré à la dernière tranche du barème, qui devrait être de l'ordre d'une centaine de millions d'euros. Le rapport est de 1 à 10 entre la dépense fiscale en faveur de la première tranche, soit 1 800 euros, et la dernière, soit 19 700 euros. Ce coût est à rapporter aux 2,6 milliards d'euros que devrait coûter ce nouveau dispositif. Ensuite, instaurer un plafond de ressources reviendrait à exclure du dispositif des ménages dont les revenus ne sont certes pas modestes, mais qui sont aujourd'hui dans l'incapacité d'accéder à la propriété, notamment en zones tendues.

M. Jean-Louis Dumont. L'accession à la propriété est un élément essentiel de la politique de logement de notre pays. Je ne remets pas en cause le principe du PTZ, qui en est un bon outil, mais je conteste la suppression de la condition de ressources, mesure d'autant plus incohérente que vous vous apprêtez à taxer les locataires de logements sociaux par le biais d'un prélèvement sur la Caisse de garantie du logement locatif social (CGLLS), qui est exclusivement abondée par les organismes HLM. Il s'agit d'envoyer un signal politique fort.

M. le rapporteur général. L'assiette du prélèvement a été modifiée par amendement de la Commission.

M. René Couanau. J'adhère assez à ce qui vient d'être dit. Outre la question de l'équité, je déplore le déplafonnement pour des raisons pratiques : face à la spéculation foncière, les collectivités ne peuvent aider les jeunes ménages à se loger que par une réfaction du prix de vente du terrain en faveur des bénéficiaires du PTZ. Une fois que la condition de ressources sera supprimée, les communes et les communautés d'agglomération ne disposeront plus d'aucun critère pour fonder leur politique d'aide au logement.

M. le président Jérôme Cahuzac. Même si le crédit d'impôt de la loi TEPA est supprimé à compter de l'année prochaine, il existera toujours en stock. Combien coûtera ce dispositif l'année prochaine ?

M. le rapporteur général. Le dispositif de la loi TEPA sera mis en extinction à partir du 1 ^er janvier prochain. Mais, étant donné qu'il s'appliquait aux cinq premières annuités de l'emprunt, il représentera une dépense budgétaire pendant six ans encore. Alors qu'il aura coûté 1,6 milliard d'euros en 2010, il en coûtera 2 milliards en 2011, son coût commencera à décroître à partir de 2012, pour atteindre 1,950 milliard puis 650 millions d'euros en 2015, et disparaître totalement en 2017.

En 2010, le coût cumulé du crédit d'impôt TEPA, du PTZ et du Pass-Foncier serait de plus de 3,1 milliards d'euros - 1,6 milliard pour le crédit d'impôt TEPA, 1,6 milliard pour le PTZ, et 300 millions pour le Pass-Foncier. En 2011, le coût du crédit d'impôt TEPA devrait être de 2 milliards, et le PTZ actuel devrait coûter 1,375 milliard : le Pass-Foncier étant supprimé, le coût cumulé des aides à l'accession serait de 3,4 milliards d'euros. En 2012, le PTZ +, dont la distribution aura commencé en 2011, ne coûtera encore que 390 millions d'euros ; le coût du crédit d'impôt TEPA sera encore de 1,950 milliard et le coût du PTZ actuel diminuera légèrement, à 1,250 milliard d'euros. Enfin, en 2016, le PTZ + coûtera 2,470 milliards d'euros, le crédit d'impôt TEPA 200 millions et le PTZ actuel 50 millions, soit un total de 2,720 milliards d'euros. On voit que la décrue est sensible, puisqu'on passe de 3,4 milliards d'euros en 2011 à 2,7 milliards en 2016. Le régime de croisière sera atteint en 2017, puisqu'à partir de cette date le PTZ renforcé sera l'unique dispositif d'aide à l'accession, pour un coût annuel de 2,6 milliards d'euros.

Je rappelle que c'est nous qui avions posé la question de l'avenir du crédit d'impôt de la loi TEPA, en raison de son coût exponentiel et du champ extensif couvert par ce dispositif. J'ai proposé qu'on l'intègre au PTZ, et nous sommes parvenus, avec le soutien du ministère du logement, à convaincre l'ensemble de nos interlocuteurs de l'intérêt de notre proposition, qui est devenue le PTZ + . Les dispositifs d'aide à l'accession sont fusionnés dans un seul dispositif.

Quant à l'universalité du dispositif, permettez-moi de vous indiquer ces quelques chiffres : alors que les seuls primo-accédants relevant de la dernière tranche du barème que nos collègues voudraient exclure du dispositif représentaient une dépense fiscale de 500 millions d'euros au titre du dispositif TEPA - qui je le rappelle n'était pas réservé à la primo-accession -, la dépense serait d'un peu moins de 140 millions d'euros dans le nouveau dispositif, soit un resserrement significatif en faveur des catégories moyennes et des moins aisés. Mais le coût des opérations d'acquisition est très variable, suivant que celles-ci ont lieu dans des zones plus ou moins tendues, et il faut des ressources infiniment plus élevées pour avoir le moindre espoir d'accéder à la propriété dans les zones tendues. C'est ce que montrent les résultats du PTZ : 2 % de PTZ correspondent à des acquisitions et constructions neuves en zone A, 7 % en zone B et 22 % en zone C. Cela signifie que toute une partie de la population française est exclue du bénéfice du PTZ du fait du coût trop élevé des opérations. Un des objectifs du PTZ + est précisément de solvabiliser autant que possible la moitié des Français qui ne peuvent pas accéder à la propriété dans l'immobilier neuf parce qu'ils habitent en zones tendues. Si les revenus des ménages concernés peuvent paraître élevés, leur taux d'effort, soit le coût de leur crédit immobilier rapporté à leur revenu, restera, même après la réforme, beaucoup plus élevé en zones tendues qu'en zones détendues.

M. Henri Emmanuelli. Mais le patrimoine ainsi constitué vaudra beaucoup plus cher !

M. le président Jérôme Cahuzac. Si je vous comprends bien, monsieur le rapporteur général, le crédit d'impôt de la loi TEPA coûtera 1,6 milliard d'euros en 2010, 2 milliards en 2011, 1,9 milliard en 2012.

M. le rapporteur général. Oui. La question est de savoir si l'unique dispositif d'aide à l'accession à la propriété qui existera à partir du 1 ^er janvier prochain doit exclure une part substantielle de la population au motif qu'elle habite en zones tendues. Je réponds par un non catégorique, une telle exclusion me paraissant contraire à notre politique d'accession à la propriété. Par ailleurs, monsieur Couanau, les collectivités locales peuvent parfaitement conditionner leurs aides foncières à l'appartenance à telle ou telle tranche du barème.

M. Pierre Méhaignerie. Si nous plafonnions le dispositif, les ménages suivants seraient exclus de son bénéfice : en zone A, les ménages avec deux enfants disposant de revenus supérieurs à 6 667 euros mensuels ; en zone B1, ceux ayant un revenu mensuel supérieur à 4 815 euros et en zone C ceux dont les revenus sont supérieurs à 3 426 euros par mois.

M. le rapporteur général. Effectivement, si l'on exclut la neuvième tranche, les couples disposant d'un revenu mensuel de 4 700 euros en zone A seront exclus du dispositif.

M. René Couanau. Il reste qu'en supprimant la condition de ressources, on prive les collectivités d'un critère simple pour fonder leur politique d'aide à l'accession à la propriété. Je voterai l'amendement pour une raison supplémentaire : il faut mettre un terme à ces changements incessants des règles du jeu, qui rendent ces dernières illisibles, autant pour les candidats à l'accession à la propriété que pour les bailleurs sociaux. Cette absence de continuité dans la politique de l'État bouleverse l'action des collectivités locales, dont la contribution financière à la politique du logement dépasse pourtant celle de l'État.

M. Olivier Carré. Il faut savoir que l'octroi du PTZ + sera conditionné à toute une série de paramètres, de sorte que l'aide de l'État sera fonction, non seulement du montant du prêt, mais également des durées d'amortissement, d'autant plus longues que les revenus du ménage seront faibles et les familles grandes. De ce fait, les ménages relevant des dernières tranches bénéficieront de conditions sensiblement moins avantageuses que les ménages modestes. Ainsi, en dépit de l'universalité du dispositif, les conditions d'octroi du prêt sont discriminantes.

Par ailleurs, on ne peut pas prétendre que les ménages relevant de la neuvième ou la dixième tranche sont des nantis. Ces personnes doivent pouvoir faire le choix d'être propriétaires, même dans les villes à forte densité de population, dont ils étaient évincés par tous les dispositifs existant actuellement.

M. Henri Emmanuelli. Il faut revenir sur terre, monsieur Carré ! Je rappelle tout de même que le salaire médian est inférieur à 2 000 euros dans notre pays, la moitié des salariés gagnant moins de 1 500 euros. Dès lors, comment expliquer qu'il ne faut opérer aucune distinction alors que, dans les zones tendues, le capital immobilier constitué peut être considérable !

Quoi qu'il en soit, c'est surtout la taxation des locataires d'HLM qui me choque.

M. le rapporteur général . Mais il n'en est pas question !

M. Henri Emmanuelli. Pleurer sur le sort de ménages qui gagnent 4 000 euros par mois et taper sur les habitants des HLM, il faut le faire !

M. le rapporteur général . Un ménage bénéficiant du PTZ + qui se situerait dans la tranche 10 et dont les revenus sont donc les plus élevés recevra en moyenne une aide fiscale de 1 810 euros, soit plus de dix fois moins que celle dont bénéficiera un ménage se situant dans la tranche 1, laquelle s'élèvera à 19 709 euros. À cela s'ajoute que le premier devra rembourser le prêt en cinq ans contre trente pour le second.

Monsieur Couanau, loin de créer un nouveau dispositif, nous unifions en un seul les quatre qui existent à ce jour !

Enfin, des plus values dussent-elles à terme être constituées, je souhaite qu'un certain nombre de collègues reconnaissent la spécificité des zones tendues. Si l'amendement était adopté, un couple de professeurs des écoles ne disposerait d'aucune aide pour accéder à la propriété dans le logement neuf. En quoi une partie des Français devrait-elle être exclue du dispositif unique que nous souhaitons mettre en place ?

M. Henri Emmanuelli. Ce n'est pas la question ! Si l'on veut remédier à ces problèmes, il convient tout d'abord d'enrayer la hausse des prix en taxant les plus-values immobilières et foncières. La spéculation, je le répète, favorise la capitalisation des patrimoines.

M. le rapporteur général . À ce propos, monsieur Emmanuelli, vous ne semblez pas avoir suivi les amendements que nous avons adoptés sur les plus-values immobilières.

M. Hervé Mariton. Quoique n'étant pas l'élu d'une zone tendue, je n'en soutiens pas moins M. le rapporteur général : outre que le dispositif fournit une réponse opérationnelle adéquate, la dimension universelle de certaines interventions de l'État est consubstantielle à notre modèle politique. En l'occurrence, il ne s'agit évidemment pas de servir à tous une prestation identique : il importe seulement de n'exclure personne, position de principe qui me semble pouvoir être entendue.

La Commission rejette l'amendement II-CF 266 .

Elle est ensuite saisie des amendements II-CF 249 de M. Marc Le Fur et II-CF 194 de M. Charles de Courson .

L'amendement II-CF 249 est ainsi rédigé :

I.- Compléter l'alinéa 18 par la phrase suivante :

« Pour l'application du présent alinéa, les zones géographiques sont désignées sous les lettres A, B1, B2 et C. »

II.- Compléter l'alinéa 34 par la phrase suivante :

« Elle est identique pour les zones B1, B2 et C. »

L'amendement II-CF 194 est ainsi rédigé :

I.- L'alinéa 34 est ainsi rédigé :

« Art. L. 31-10-9. - La quotité mentionnée à l'article L. 31-10-8 est fixée par décret, en fonction de la localisation du logement et de son caractère neuf ou ancien. Elle ne peut pas être supérieure à 40 %. Pour les logements situés en zone A et B, mentionnées aux articles 2 duodecies , 2 duodecies A et 2 terdecies A de l'annexe III au Code général des impôts, elle ne peut pas être inférieure à 20 %. Pour les logements situés en zone C, mentionnée aux mêmes articles, elle ne peut pas être inférieure à 30 %. »

II.- Cette disposition n'est applicable qu'aux sommes venant en déduction de l'impôt dû.

III.- La perte de recettes pour l'État est compensée à due concurrence par la création d'une taxe additionnelle aux droits prévus aux articles 575 et 575 A du code général des impôts.

M. Marc Le Fur. L'amendement II-CF 249 vise à tenir compte des spécificités de la zone C, qui représente 90 % du territoire et où vivent 40 % de nos compatriotes. En effet, étant entendu qu'il est difficile d'y louer son habitation - les bailleurs publics sont absents et leurs homologues privés très peu présents faute de dispositif « Scellier » -, l'accession à la propriété constitue le mode normal de logement. Or, la disparition d'un certain nombre d'outils - je songe, notamment, à la possibilité qu'avaient les communautés de communes de réduire le taux de TVA pour favoriser ladite accession - est particulièrement dommageable pour ces zones rurales, lesquelles accueillent par ailleurs la majorité des ouvriers.

Voilà pourquoi nous souhaitons que le différentiel entre la zone C et les zones intermédiaires B1 et B2 ne soit pas excessif.

M. Pierre Méhaignerie. Si je ne conteste en rien le bien-fondé d'un différentiel - en particulier en Île-de-France, mais aussi autour des grandes villes de province - il n'en est en revanche pas de même s'agissant de son amplitude. Nous savons en effet fort bien que des investisseurs privés quittent les territoires situés à une quarantaine de kilomètres autour des villes et se concentrent dans les seules zones où le dispositif « Scellier » est en vigueur.

En outre, la situation que nous connaissons peut induire plusieurs effets pervers : la concentration des aides dans le logement neuf au sein des zones tendues comporte un risque pour les prix faute d'un nombre d'offres suffisant - je ne suis donc pas certain que les constructions seront plus importantes. De plus, il me semble normal - alors que cela ne sera plus le cas dans le cadre du dispositif proposé - qu'un salarié habitant en zone C, à douze kilomètres d'une zone B1 ou B2, bénéficie d'une compensation en raison, par exemple, de ses frais de transport. Par ailleurs, le PTZ + se transformera en PTZ - dans deux cas : dans le logement neuf si les acquéreurs n'ont pas d'enfants, et dans le logement ancien dont les coefficients énergétiques ne seraient pas aux normes. Enfin, et c'est potentiellement dangereux, une frustration supplémentaire peut se faire jour dans les petites villes, telles que celles du Grand Ouest, où toute la politique d'aménagement du territoire a, certes, été fondée sur un réseau de grandes villes, mais également sur un maillage territorial de petites et moyennes agglomérations.

Pour toutes ces raisons, l'amendement de M. Le Fur me semble à la fois juste et efficace.

M. Charles de Courson. En effet, l'écart des prêts entre les zones C et A est de 1 à 4 puisqu'il s'élève respectivement, pour une famille de quatre personnes en maison non labellisée BBC, à 23 700 et 93 600 euros. Si je ne suis pas favorable à l'idée d'une uniformisation des montants indépendamment des zones, un tel écart ne me semble toutefois pas justifié, d'autant que, dans les logements anciens non HLM, celui-ci se situe entre 1 et 1,6. Toutefois, si l'amendement de M. Le Fur soulève une bonne question, l'alignement des zones B1, B2 et C me semble excessif et, de surcroît, le problème de l'écart existant avec la seule zone A n'est en rien résolu - à la différence de mon amendement II-CF 194, prévoyant que l'écart maximal soit de 1 à 2.

De plus, nous savons que les classes sociales les plus modestes quittent les villes pour des zones rurbaines ou rurales dont les prix du foncier et de l'immobilier leur permettent d'accéder à la propriété, même si des surcoûts liés notamment au transport ne manquent pas de survenir.

Enfin, le projet du Gouvernement constitue, si vous me passez l'expression, un revival des Fifties, où l'accroissement du nombre de logements en ville et la réduction du prix du foncier passèrent par l'augmentation de la taille des tours, ce qui suscita les problèmes que l'on sait.

La satisfaction de l'aspiration de nos compatriotes à la propriété passe donc moins par une limitation des moyens dédiés à la zone A que par celle de l'écart avec les trois autres zones.

M. le rapporteur général . Nous constatons, et c'est normal, combien les idées diffèrent en fonction des lieux de résidence et des conceptions de la politique du logement, laquelle ne saurait relever d'une approche exclusivement nationale. Comment cela se pourrait-il, d'ailleurs, quand nous constatons que les loyers privés en Seine-Saint-Denis ou dans le Val-de-Marne sont quatre fois plus élevés que les loyers HLM alors qu'à Cahors, par exemple, la situation est inverse ?

M. Henri Emmanuelli. Mais non !

M. le rapporteur général . Comment mettre en adéquation le général et le particulier ? Tel est le problème.

L'amendement vise donc à inscrire dans la loi une quotité de prêt identique par rapport au montant de l'opération d'acquisition dans les zones B1, B2 et C, alors que la fixation d'un certain nombre de paramètres - dont celui-ci -, pour d'évidentes raisons de souplesse, relève du règlement.

Par ailleurs, un tel dispositif avantagerait moins la zone C qu'il ne pénaliserait les zones B1 et B2, la première comprenant 70 % de propriétaires contre 50 % pour les secondes, lesquelles incluent respectivement les agglomérations de plus de 250 000 habitants - dont la grande couronne en Île-de-France - et des villes dont les prix sont élevés, telles Annecy, La Rochelle ou Saint-Malo, et les agglomérations de plus de 50 000 habitants. En outre, comme j'ai eu l'occasion de le dire, 60 % de l'accession « PTZ » à la propriété dans le logement neuf l'ont été en zone C.

Le PTZ + dégrade-t-il donc ces conditions d'accession en zone C ? En aucun cas ! Outre que la « familialisation » est actée - il est vrai, comme l'a dit M. Méhaignerie, que des personnes célibataires peuvent parfois en pâtir -, les durées de remboursement sont longues et il a été décidé de porter la quotité dans le neuf BBC à 25 %. On a plaidé et obtenu ce relèvement pour qu'il n'y ait pas de dégradation de l'avantage. En revanche, l'alignement des zones B1 et B2, dont la quotité respective est de 35 % et 30 %, dégraderait les conditions d'accès à la propriété dans des zones où le pourcentage de personnes propriétaires de logement n'est guère important.

M. Marc Le Fur. Si, assurément, mon amendement n'est pas parfait, je me réjouis que M. le rapporteur général se place dans la problématique qui est la nôtre.

Le fait que la zone C compte un grand nombre de propriétaires s'explique par l'absence de toute alternative : je le répète, les programmes locatifs privés et les bailleurs publics ont déserté le monde rural. Le « parcours résidentiel » d'autrefois étant terminé, un petit « plus » pour le PTZ + me semble en l'occurrence légitime.

De surcroît, si la situation ne se dégrade pas, monsieur le rapporteur général, qu'en sera-t-il demain pour les intercommunalité rurales lorsque le Pass Foncier aura disparu ?

Enfin, s'agissant de l'aménagement du territoire, il me semble préférable d'aider au développement des communes rurales - où écoles et services publics sont déjà présents - plutôt que de créer ex nihilo de nouveaux quartiers au coeur de grandes agglomérations dans lesquels tout restera à faire. L'équilibre, en la matière, s'impose.

M. Charles de Courson. Comme je l'ai dit précédemment, quid de l'écart entre les zones A puis B1, B2 et C ?

Dans la Marne, ces dix dernières années, 75 % des constructions de maisons individuelles ont eu lieu en zone C et 25 % dans les zones B1 et B2. L'écart du prix du foncier y est en effet de 1 à 3 : 12 000 euros pour 400 mètres carrés, dans un bourg-centre, contre 60 000 ou 70 000 euros à Reims ou dans sa périphérie, voire 100 000 euros dans les zones viticoles. Il ne faut pas laisser accroire que le nouveau dispositif résoudra le problème majeur de la zone A, qui est l'accès au foncier.

Mon amendement dispose que l'écart de quotité entre les zones ne doit pas se situer au-delà de 1 à 1,5 sachant que le montant du prêt résulte de la multiplication de cette dernière par le montant plafond du projet, pour lequel l'écart est de 1 à 2 : par exemple, le montant maximal de l'opération pour une famille composée de quatre personnes est à ce jour de 158 000 euros pour la zone C contre 312 000 pour la zone A.

M. le rapporteur général . Autant je comprends la logique de l'amendement précédent, autant celui-ci me paraît insensé puisqu'il consiste à rendre plus favorables les conditions d'accession à la propriété dans le neuf comme dans l'ancien en zone C que dans les autres zones. Avis défavorable, donc.

M. Charles de Courson. Les quotités proposées étant respectivement de 20 % à 40 %, je propose simplement de les porter de 30 % à 40 % sans pour autant modifier le montant plafond.

M. le rapporteur général . Je trouve choquant de proposer un amendement concernant la seule zone C.

M. Charles de Courson. Un écart de 1 à 4 du montant des prêts en fonction des zones est considérable quand nous proposons quant à nous de le porter de 1 à 3.

La Commission adopte l'amendement II-CF 249 ( amendement n° II-444 ), puis elle rejette l'amendement II-CF 194 .

La Commission en vient à l'amendement II-CF 192 de M. Charles de Courson, ainsi rédigé :

I.- Ajouter à la fin de l'alinéa 18 la phrase suivante :

« Cependant lorsque le domicile antérieur du primo-accédant est situé dans une zone où l'offre de logement est supérieure à la demande, alors que la localisation du lieu du logement en première propriété n'est pas situé dans une telle zone, la localisation du logement en pleine propriété sera présumée à celle du domicile antérieur. »

II.- La perte de recettes pour l'État est compensée à due concurrence par la création d'une taxe additionnelle aux droits prévus aux articles 575 et 575 A du code général des impôts.

M. Charles de Courson. Cet amendement subtil est davantage conçu pour faire réfléchir que pour être voté.

Expliquez-moi, en effet, comment on peut « détendre » les zones A sans encourager les zones C. Si l'on habite une zone A, où l'on est locataire, et si l'on construit en zone C, on contribue évidemment à « détendre » la zone A. Je propose donc, par cet amendement, qu'un locataire en zone A et primo-accédant à la propriété en zone C, ou en zone B1, bénéficie des conditions de prêt afférentes au lieu dont il vient.

M. le rapporteur général. Défavorable.

L'amendement est rejeté .

La Commission est saisie de l'amendement II-CF 350 du rapporteur général, ainsi rédigé :

I.- Rédiger ainsi l'alinéa 19 :

« e) De l'appartenance initiale du logement ancien au patrimoine immobilier d'un organisme d'habitation à loyer modéré défini à l'article L. 411-2 ou d'une société d'économie mixte mentionnée à l'article L. 481-1. »

II.- Rédiger ainsi l'alinéa 22 :

« b) Le coût total de l'opération mentionné au a) de l'article L. 31-10-4, divisé par dix. »

III.- Après l'alinéa 33, insérer l'alinéa suivant :

« Lorsque le total des périodes de remboursement du prêt est inférieur ou égal à huit ans, le montant du prêt peut être réduit au maximum de moitié à la demande de l'emprunteur. »

IV.- Rédiger ainsi l'alinéa 35 :

« Toutefois, cette quotité est abaissée à un taux qui ne peut être supérieur à 30 % ni inférieur à 5 % lorsque la performance énergétique globale du logement est inférieure à un ou plusieurs niveaux fixés par décret. »

V.- À l'alinéa 49 :

1° Après les mots : « en fonction de la localisation du logement », insérer les mots : « , de son caractère neuf ou ancien » ;

2° compléter l'alinéa par les mots : « dans la limite de 8 personnes au total. ».

VI.- Rédiger ainsi l'alinéa 59 :

« Cette convention prévoit l'obligation de l'établissement de crédit d'informer l'emprunteur, dans l'offre et le contrat de prêt sans intérêt, du montant du crédit d'impôt prévu à l'article 244 quater V du code général des impôts correspondant. »

VII.- La perte éventuelle de recettes pour l'État résultant des I à V est compensée à due concurrence par la création d'une taxe additionnelle aux droits visés aux articles 575 et 575 A du même code.

M. le rapporteur général. Cet amendement apporte plusieurs aménagements à l'article 56.

Il s'agit d'abord de distinguer l'habitat neuf de l'habitat ancien afin de permettre, notamment en zone tendue, un décalage d'une tranche dans les barèmes de ressources. Faute de quoi, les ménages concernés deviendraient insolvables, confrontés à des mensualités supérieures au taux d'effort acceptable pour les montants de prêt nécessaires.

Il s'agit ensuite d'améliorer la quotité, bien que fixée par voie réglementaire, en zone C. Car, on vient de le voir avec l'amendement II-CF 249 de M. Marc Le Fur, nous souhaitons améliorer le différentiel de quotité entre les zones B1, B2 et C.

Il s'agit en outre d'introduire un ajustement pour les ménages dont les revenus augmentent sensiblement, entre l'année où ils sont pris en compte et celle de l'accession à la propriété, deux ans plus tard. Tel est notamment le cas des étudiants obtenant un emploi très bien rémunéré. Il est donc proposé d'ajouter au critère de ressources un critère consistant à diviser le coût de l'opération financée. L'idée est que les revenus doivent être au moins égaux à ceux qui sont nécessaires pour acquérir le logement, comme si l'on consacrait à l'acquisition la totalité des revenus du ménage pendant x années. Une division par dix se substituerait à la division par six prévue par la rédaction initiale de l'article qui s'avère trop dure. Elle s'effectuerait aussi sur une assiette différente : celle du coût de l'opération et non plus celle du montant total des prêts.

Le dernier aménagement proposé tient compte de ce qu'on légifère à enveloppe financière constante, sachant que le coût du dispositif unifié, en régime de croisière à l'horizon de 2016, s'élèvera à 2,6 milliards d'euros. Or les mesures que nous venons d'adopter, notamment l'amélioration envisagée de la quotité en zone C, entraînent un coût supplémentaire. Il faut donc les autofinancer pour rester dans l'enveloppe indiquée. C'est pourquoi je suggère une légère dégradation de la quotité dans l'habitat ancien, insuffisamment performant sur le plan énergétique, afin de défavoriser ce type d'acquisition, classé en catégorie G. La dégradation des quotités pour le neuf non performant est également prévue mais ne nécessite pas de modification législative. Comme l'a rappelé M. Charles de Courson, la loi ne fixe que les fourchettes de quotité : pour les logements performants, la fourchette se situe entre 20 % et 40 % et, pour les logements non performants, entre 10 % et 30 %. Pour ces derniers, la fourchette passerait de 5 % à 30 %.

La Commission adopte l'amendement ( amendements n° II-445 à 451 ).

La Commission examine ensuite l'amendement II-CF 193 de M. Charles de Courson, ainsi rédigé :

Après l'alinéa 56, insérer un alinéa ainsi rédigé :

« Seuls sont habilités les établissements de crédit qui ont répondu à un appel d'offres définissant un cahier des charges dans lequel ils s'engagent à des taux de marge maximum sur les prêts complémentaires aux prêts prévus au présent chapitre. »

M. Charles de Courson. L'évaluation des prêts à taux zéro montre que les banques accordent des prêts couplés comportant, le plus souvent, des marges très élevées sur le prêt dit « complémentaire ».

Cet amendement a donc pour objet de déterminer qui distribue les prêts à taux zéro et à quelles conditions. Ils seraient octroyés à la suite d'un appel d'offres et assortis d'un engagement sur le taux de marge applicable au prêt complémentaire. Car il faut éviter que les banques ne pratiquent des marges excessives sur ce dernier. Mais il existe peut-être d'autres solutions pour parvenir au même résultat.

M. le rapporteur général. En dehors des problèmes rédactionnels que pose cet amendement, j'y suis plutôt réticent. Le secteur du prêt immobilier est très concurrentiel. Le prêt à taux zéro amène de la clientèle aux banques. Celles-ci n'ont donc pas intérêt à étrangler leurs clients avec les prêts complémentaires. En outre, s'engager dans une réglementation des marges ne me paraît pas raisonnable : nous avons, il y a vingt-cinq ans, libéré les prix, et ce n'est pas pour y revenir aujourd'hui.

Il est évidemment facile de clouer les banques au pilori, mais il ne faut pas en abuser. Peut-être s'agit-il d'un amendement d'appel. On peut imaginer que, dans les conventions passées, au titre du crédit d'impôt, entre l'État et les établissements financiers, figurent des dispositions relatives aux prêts complémentaires. Mais faut-il l'écrire dans la loi ? Si notre collègue voulait bien redéposer son amendement dans le cadre de l'article 88 du Règlement, un débat pourrait avoir lieu en séance publique sur cette question.

M. Charles de Courson . Je retire l'amendement.

L'amendement II-CF 193 est retiré .

La Commission est saisie de l'amendement II-CF 267 de M. Victorin Lurel, ainsi rédigé :

Après l'alinéa 85, insérer l'alinéa suivant :

« Le Gouvernement remet un rapport à l'Assemblée nationale avant le 30 juin 2011 déterminant les modalités d'application effective du nouveau dispositif créé par cet article en outre-mer. »

M. Pierre-Alain Muet. L'éco-PTZ n'est toujours pas appliqué outre-mer. Cet amendement a donc pour objet de s'assurer que les conditions d'octroi du PTZ + seront, pour les départements d'outre-mer, adaptées à la notion d'efficacité énergétique ou de production d'énergie renouvelable par les particuliers afin que ceux-ci puissent en bénéficier. Nous demandons un rapport sur le sujet.

M. le rapporteur général. Seriez-vous d'accord pour redéposer cet amendement dans le cadre de l'article 88 du Règlement ? Il convient en effet de recevoir confirmation, d'une part, que s'applique à l'outre-mer le régime applicable à la zone B1 et, d'autre part, qu'en l'absence de réglementation thermique de droit commun, on s'aligne sur le régime le plus favorable, c'est-à-dire celui dont bénéficient les logements les plus performants sur le plan thermique. Le Gouvernement devrait répondre positivement sur ces deux points. La question ne relève pas d'un rapport.

M. Pierre-Alain Muet . Je retire l'amendement.

L'amendement II-CF 267 est retiré .

La Commission adopte l'article 56 ainsi modifié .

* ¹ Amendement II-344 à l'article 45 du projet de loi de finances pour 2010 (n° 1946).

* ² Rapport n° 2692, pages 36 à 61.

* ³ La « légalisation » de certaines dispositions règlementaires permet de renvoyer les modalités d'application à un des décrets simples.

* ⁴ Donc celle des articles du code général des impôts 244 quater J (crédit d'impôt), 199 ter I (imputation du crédit d'impôt et modalités de reprise) et 220 K (imposition du crédit d'impôt).

* ⁵ Arrêté du 26 mars 2004.

* ⁶ En bail à construction, l'accédant paye directement le taux de 5,5 % au promoteur lors d'une acquisition en l'état futur d'achèvement. Pour les opération de construction, il paye le taux de 19,6 % puis réalise une livraison à soi-même donnant lieu à une déclaration de TVA à l'achèvement qui lui permet de récupérer l'avantage de TVA. En prêt Pass-foncier, conformément aux dispositions de la loi n° 2010-237 du 9 mars 2010 de finances rectificative pour 2010, lors d'une opération de construction, l'accédant paye désormais directement le taux de 5,5 % au constructeur, sauf s'il recourt à plusieurs contrats, auquel cas le mécanisme de livraison à soi-même s'applique.

* ⁷ 8 % des opérations sont réalisées en zone A et 52 % en zone B.

* ⁸ Décret n° 2010-876 du 26 juillet 2010 portant modification des plafonds de montant du Pass-foncier.

* ⁹ du fait d'une catastrophe entraînant l'application soit de la loi n° 82-600 du 13 juillet 1982 relative à l'indemnisation des victimes de catastrophes naturelles, soit de l'article L. 122-7 du code des assurances pour des dommages causés par les effets du vent dû aux tempêtes, ouragans ou cyclones, soit du premier alinéa de l'article L. 128-1 du code des assurances pour des dommages dus à des catastrophes technologiques (article R. 318-1 du code de la construction et de l'habitation).

* ¹⁰ Manquent les sociétés d'économie mixte, ce qui relève d'un oubli, ces dernières étant visées à un autre article.

* ¹¹ À ce jour les droits de mutation ne sont pas inclus.

* ¹² 30 % pour le PTZ doublé et hors quotités spécifiques pour les ZUS, SFU et DOM.

* ¹³ Clarification introduite lors de la prorogation du PTZ par l'article 90 de la loi de finances pour 2010.

* ¹⁴ Le renvoi à la RT 2012 n'est pas prévu dans un avenir proche dès lors qu'elle prévoit une forme de contrôle interne de son application et ne déclenche donc pas de certifications, contrairement au label BBC.

* ¹⁵ Les opérations de banque sont définies à l'article L. 311-1 du code monétaire et financier et comprennent la réception de fonds du public, les opérations de crédit, ainsi que la mise à la disposition de la clientèle ou la gestion de moyens de paiement.

* ¹⁶ Les opérations connexes aux opérations de banque sont définies à l'article L. 311-2 du code monétaire et financier et sont les opérations de change, les opérations sur or, métaux précieux et pièces, le placement, la souscription, l'achat, la gestion, la garde et la vente de valeurs mobilières et de tout produit financier, le conseil et l'assistance en matière de gestion de patrimoine, etc.

* ¹⁷ Rapport général n°1198 tome 3, pages 133-134.