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Projet de loi de finances pour 2007 : Ville et logement

 

B. FACILITER L'ACCESSION À LA PROPRIÉTÉ

L'action « soutien à l'accession à la propriété » a pour vocation de répondre aux aspirations d'une majorité de ménages, souhaitant devenir propriétaire d'un logement. Or, le plus souvent, l'acquisition d'un logement nécessite le recours à l'emprunt. Pour cette raison, l'Etat a prévu des dispositifs de garantie des prêts qui solvabilisent les ménages et sécurisent leur projet d'accession, tels que le prêt à l'accession sociale (PAS) et le prêt à 0 %, ou encore des mécanismes de garantie adaptés.

Cette action mobilise 14,7 millions d'euros de crédits, dont 10 millions d'euros sont consacrés au financement des prêts à 0 % accordés avant le 1er février 2005. Cette dotation est en diminution de 82,6 %, du fait de la transformation du mode de financement des prêts à 0 % depuis le 1er février 2005, l'absence d'intérêts perçus par les établissements de crédit étant désormais compensée par un crédit d'impôt sur les sociétés, plutôt que par une subvention versée sur les crédits budgétaires.

Cette dotation est donc complétée par une dépense fiscale estimée pour 2007 à 770 millions d'euros.

1. L'amélioration des modalités de financement des acquisitions

a) L'extension du prêt à 0 %

Créé en 1995 pour offrir un financement complémentaire aux particuliers qui souhaitent réaliser une opération de construction, d'acquisition d'un logement neuf ou d'acquisition d'un logement existant en vue de le rénover, le prêt à taux zéro (PTZ) a connu un certain essoufflement ces dernières années, du fait des fortes contraintes qui conditionnaient son octroi.

C'est pourquoi, le nouveau prêt à 0 % (NPTZ) lui a succédé depuis le 1er février 2005, afin de renforcer l'accession à la propriété des ménages modestes :

- dans un premier temps, il a été étendu à l'acquisition d'un logement ancien (avec ou sans travaux) et aux opérations de location-accession, afin de tenir compte du surcoût que représente l'achat d'une habitation neuve ;

- en outre, la loi de finances pour 2006 a prévu d'en étendre le bénéfice aux ménages disposant de revenus intermédiaires, en relevant le niveau des plafonds de ressources et en modulant ses barèmes en fonction de la composition des ménages et de la zone d'implantation du logement ;

- enfin, à compter du 1er janvier 2007, la loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement a prévu que son montant pourra être majoré de 15.000 euros pour permettre l'acquisition ou la construction d'un logement neuf par des ménages dont le niveau de ressources est inférieur au plafond d'accès à un logement social financé par un PLUS et qui bénéficient d'une aide versée par une collectivité territoriale.

Votre commission approuve ces aménagements qui devraient permettre à un plus grand nombre de personnes de bénéficier du nouveau prêt à 0 % et de renforcer la part des ménages modestes parmi les bénéficiaires.

Alors qu'en 2004, le nombre de PTZ émis était inférieur à 80.000, plus de 200.000 PTZ et NPTZ ont été émis en 2005. Pour 2007, le nombre de prêts accordés est estimé à 250.000, soit trois fois plus qu'en 2004.

b) La relance souhaitable du prêt social location-accession et du prêt à l'accession sociale

? Le prêt social location-accession

Créé par le décret n° 2004-286 du 26 mars 2004, le prêt social location-accession (PSLA) est un nouveau dispositif contractuel d'accession à la propriété accordé, sous condition de ressources, aux ménages qui achètent un logement neuf dans le cadre d'une opération agréée par l'Etat. Ce mécanisme leur permet, sans apport personnel, d'acquérir le logement qu'ils occupent en tant que locataires.

Les opérations réalisées dans le cadre de ce dispositif comportent deux phases. Au cours de la première, le logement est financé, comme une opération locative classique, par un opérateur HLM. Le ménage qui occupe le logement acquitte une redevance composée d'une indemnité d'occupation, des frais de gestion et d'une épargne, dite « part acquisitive ». A l'issue de cette première phase, dont la durée peut être variable, le ménage a la possibilité d'opter pour le statut d'accédant à la propriété. Ce contrat est ouvert à l'acquisition dans le neuf comme dans l'ancien.

Ce produit, plus attractif que le précédent dispositif, ouvre droit au taux réduit de TVA de 5,5 %, à une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) pendant quinze ans et à l'APL accession. Il est éventuellement transférable de l'opérateur à un ménage accédant, et ne peut se cumuler avec un PTZ.

Depuis 2006, les plafonds de ressources ont été relevés et le prêt peut se cumuler avec un NPTZ, ce qui devrait permettre la signature d'un plus grand nombre de prêts d'ici à la fin de l'année. En 2004 et 2005, seuls 1.000 PSLA ont été distribués.

? Le prêt à l'accession sociale

Le prêt à l'accession sociale (PAS) est destiné à des ménages dont les revenus sont inférieurs aux plafonds de ressources appliqués au NPTZ. Il est distribué par les établissements de crédit ayant adhéré au dispositif de garantie de l'accession sociale à la propriété. Ce mécanisme permet d'indemniser les organismes prêteurs des pertes qu'ils pourraient supporter en cas d'insolvabilité des emprunteurs.

Votre commission souhaite que ce dispositif qui permet à des ménages à revenus modestes d'emprunter, sans risque de défaut de paiement pour le prêteur, soit pérennisé et conforté.