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Projet de loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové

16 octobre 2013 : Logement et urbanisme ( avis - première lecture )

D. L'INDISPENSABLE CONNAISSANCE DES PROBLÉMATIQUES FONCIÈRES

Votre commission regrette qu'aucune disposition ne vise, stricto sensu, la question de la connaissance du foncier par les collectivités territoriales.

Elle a donc adopté un amendement permettant aux communes de plus de 10 000 habitants et aux établissements publics de coopération intercommunale de plus de 10 000 habitants ayant mis en place un système d'information géographique (SIG), destiné à disposer des éléments nécessaire à la conduite de politiques foncières adaptées, de bénéficier d'une part du concours particulier relatif aux documents d'urbanisme au sein de la dotation générale de décentralisation.

Le recyclage foncier : une question en friche

Votre rapporteur regrette que la question relative au recyclage foncier ne soit pas abordée par le présent projet de loi.

Or, la reconquête des friches et anciens sites industriels, souvent imbriqués avec l'habitat, constitue une véritable opportunité en matière de renouvellement urbain et de recyclage foncier pour les collectivités territoriales. Elle concourt par ailleurs à l'amélioration et à la création de logements, la requalification d'espaces publics et la réalisation d'équipements publics, répondant aux besoins des habitants.

Le recyclage des friches présente cependant un coût financier important : en effet, les coûts de démolition, de dépollution et de remise en état des anciens sites industriels peuvent avoir des conséquences majeures sur les bilans d'opération d'aménagement urbain.

Alors que la France compte plus de 300 000 sites potentiellement pollués et plus de 4 000 présentant une pollution avérée susceptible d'engendrer des risques sanitaires importants, il apparaît pertinent à votre rapporteur d'accompagner les collectivités territoriales dans tout projet de recyclage foncier, visant à une meilleure prise en compte de la problématique relative à la pollution, notamment dans l'évaluation pécuniaire d'un terrain et les coûts de production du foncier recyclé.

Deux orientations pourraient, à ce titre, être privilégiées.

1° Conditionner l'estimation domaniale à l'état du bien

Aujourd'hui, France Domaine évalue les terrains sans prendre en compte la question de la pollution des sols. Il en est de même pour le juge de l'expropriation, lors de la préemption ou de l'expropriation d'un bien. Par conséquent, un acteur public achètera un terrain à une valeur supérieure à sa valeur réelle. Or, il convient de rappeler que les acteurs privés prennent en compte le facteur « pollution » dans l'établissement d'un prix de vente.

Le prix d'un terrain pollué ne peut être évalué selon les mêmes conditions que celui d'un terrain non pollué. Pour répondre à cette spécificité, deux mesures pourraient être proposées :

- la première viserait à intégrer, dans les méthodes d'estimation de la valeur de France Domaine, le mode de calcul dit de « récupération foncière » prévu par la loi du 10 juillet 1970 tendant à faciliter la suppression de l'habitat insalubre, dite « loi Vivien »2(*), y compris dans le cas de réhabilitations. La valeur serait ainsi calculée en fonction du prix du marché, minorée du coût des travaux de réhabilitation à effectuer ;

- la seconde consisterait à créer un dispositif permettant à France Domaine et au juge de l'expropriation de prendre en compte la pollution des sols et les coûts de dépollution dans l'évaluation des terrains :

soit par la désignation, par le juge de l'expropriation, d'un expert avant le prononcé du jugement ;

soit, en cas de difficultés, par la possibilité, pour le juge de l'expropriation, de prononcer une indemnité alternative dès lors que serait connu le coût de la dépollution.

2° Adapter la fiscalité au recyclage des friches

L'adaptation de la fiscalité sur la cession des terrains à bâtir à la problématique des friches pourrait être envisagée via notamment un droit de mutation spécifique aux friches.

Des possibilités d'exonération totale ou partielle de la TVA pourraient être envisagées pour les collectivités territoriales rachetant les friches et ayant un projet de reconversion : l'allègement de la TVA serait principalement orienté sur les travaux de déconstruction, de désamiantage, de dépollution des friches industrielles destinées à accueillir à terme du logement, dont du logement social et très social.

Plus largement, la France est le seul pays européen qui ne dispose pas aujourd'hui d'encadrement règlementaire sur les sites et sols pollués. Il apparaît urgent de remédier à cette situation en intégrant dans le droit en vigueur des dispositions relatives à une meilleure prise en compte des sites et sols pollués.


* 2 Loi n° 70-612 du 10 juillet 1970 tendant à faciliter la suppression de l'habitat insalubre, dite loi VIVIEN.