D. DEUX AUTRES ÉLÉMENTS SONT FACTEURS D'INCERTITUDES
1. Le coût et la durée des opérations de dépollutions des emprises
La dépollution constitue également un frein dans le processus de cession. L'état de pollution pyrotechnique, présumé, puis, le cas échéant avéré des terrains, crée des obligations pour le ministère de la défense avant toute cession. Le régime actuellement en vigueur peut accroître de manière significative les délais de cession et avoir des conséquences sur le montant des recettes attendues.
Les obligations de la Défense lors des cessions concernent autant la dépollution préalable à la vente effectuée par la Défense 11 ( * ) , que la prise en charge de la dépollution par l'acquéreur (dispositions introduites en 2008) qui permet à l'acquéreur de faire procéder à la dépollution, "le coût de la dépollution s'imputant alors sur le prix de vente" (article L. 3211-1 du code général de la propriété des personnes publiques), que les cessions à l'euro symbolique, le cessionnaire étant substitué à l'Etat pour les droits et obligations liés aux biens qu'il reçoit "en l'état".
Dans ce dernier cas, les communes éligibles au dispositif ont en charge l'ensemble des opérations de dépollution dont le coût vient s'imputer, le cas échéant, sur le complément de prix dû en cas de cession ultérieure par la commune. Le ministère de la défense fournit l'étude historique aux collectivités concernées et lorsque celles-ci le demandent, un diagnostic qui permet d'évaluer le degré de pollution des différentes zones en pratiquant la détection sur des zones réduites réparties de façon représentative, à partir des résultats de la recherche historique (article 6 du décret du 26 octobre 2005 précité).
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Les immeubles « établissement militaire Pion » (Versailles) et l'établissement aéronautique naval (Dugny) - Le Bourget ont fait l'objet d'une cession dans le cadre du dispositif qui permet à l'acquéreur de faire procéder à la dépollution, « le coût de dépollution s'imputant alors sur le prix de vente » (article L. 3211-1 du CG3P). |
Vos rapporteurs ont souhaité connaître les coûts de dépollution des emprises cédées et cessibles . Le ministère de la défense en réponse au questionnaire budgétaire a indiqué que « ces chiffres ne sont pas disponibles dans la mesure où le niveau de dépollution à financer dépend de l'usage futur des terrains qui n'est pas toujours connu. Les dépollutions sont financées sur le compte d'affectation spéciale (CAS) « Gestion du patrimoine immobilier de l'État » . Vos rapporteurs s'étonnent de cette réponse dans la mesure où les dépollutions étant financées sur le compte d'affectation spéciale (CAS) « Gestion du patrimoine immobilier de l'État », il est parfaitement possible d'en connaître le coût, de même lorsque la dépollution incombe à l'acquéreur dans la mesure où elle se traduit par une décote sur le prix de cession.
En raison des difficultés récurrentes rencontrées pour la mise en oeuvre du dispositif lors des cessions immobilières , vos rapporteurs pour avis avaient mis l'accent sur cette question dans leur rapport sur le PLF 2013.
Les services du ministère de la défense ont engagé une réforme du cadre juridique de la dépollution pyrotechnique.
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La nécessité de revoir le cadre juridique de la dépollution pyrotechnique (1) Elle portera principalement sur le décret du 4 mars 1976 Le décret n°76-225 du 4 mars 1976 modifié fixe les attributions respectives du ministre de l'intérieur et du ministre de la défense en matière de recherche, de neutralisation, d'enlèvement et de destruction des munitions et des explosifs. Il s'agit de prévoir une évolution du partage de responsabilité existant actuellement entre le ministère de la Défense et celui de l'Intérieur. Le principe de l'intervention de la sécurité civile en cas de découverte fortuite sur tous les terrains, civils et militaires, serait consacré, l'intervention du ministère de l'intérieur sur les terrains militaires étant toutefois circonscrite aux seuls cas de découverte d'objets pyrotechniques isolés . Il est également proposé, dans un objectif de protection des intérêts financiers de l'Etat, plusieurs mesures : - la nécessité de la dépollution pyrotechnique serait déterminée après analyse quantitative du risque, et non plus systématiquement aux seules vues des résultats de la recherche historique établissant une suspicion de pollution ; - dans les cas de cession autres que celles à l'euro symbolique, le coût définitif de la dépollution pyrotechnique pris en charge par l'Etat ne pourrait excéder le prix de la vente du terrain. De plus, le bénéficiaire supporterait le financement et la réalisation matérielle des opérations de dépollution pyrotechnique, assurées actuellement par le ministère de défense, pour toutes les opérations autres que les cessions (changements d'utilisation, occupations constitutives de droits réels) ; - les modalités de détermination de l'usage futur du terrain par l'acquéreur seraient renforcées. Cependant, pour tenir compte du fait que les acquéreurs sont souvent dans l'impossibilité de déterminer un usage futur, un mécanisme de dépollution par zones polluées serait institué. (2 ) ...ainsi que sur certaines dispositions du décret du 26 octobre 2005 Certaines dispositions du décret n° 2005-1325 du 26 octobre 2005 relatif aux règles de sécurité applicables lors des travaux réalisés dans le cadre d'un chantier de dépollution pyrotechnique pourraient être assouplies. L'objectif est d'améliorer la fluidité des procédures relatives aux chantiers de dépollution pyrotechnique par : - la redéfinition des opérations relevant du chantier de dépollution pyrotechnique (les opérations préalables telles que la préparation du terrain et le diagnostic sans affouillement ne seraient plus considérées comme relevant du chantier de dépollution) ; - l'assouplissement du principe d'unicité du marché de dépollution pyrotechnique (possibilité de recours à la sous-traitance) ; - la possibilité de co-activité sur le périmètre du chantier de dépollution pyrotechnique. Ces évolutions sont toutefois conditionnées par les conclusions d'une étude de sécurité. |
Cette réforme doit être conduite rapidement. Pour encourager le gouvernement à mener à bien cette réforme avant la fin de l'année 2014, le Sénat a voté un amendement dans le rapport annexé à la loi de programmation militaire 2014-2019 12 ( * ) .
2. L'application de la loi n°2013-61 du 18 janvier 2013 relative à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logement social
La loi n° 2013-61 du 18 janvier 2013 relative à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logement social et le décret n° 2013-315 du 15 avril 2013 pris pour son application ont institué un mécanisme de décote pouvant atteindre 100% de la valeur d'un bien, en fonction du nombre et de la nature des logements prévus par l'acquéreur.
Aucune cession n'a été réalisée en 2012 en application de ce dispositif.
Les listes des biens cessibles en application de la décote sont en cours d'établissement sous le contrôle des préfets.
C'est ainsi que la caserne de Reuilly a été cédée le 9 juillet 2013 à la ville de Paris pour un montant de 40 millions d'euros afin de réaliser des logements dont une moitié de logement sociaux. L'évaluation initiale de France Domaine pour cette emprise était de 72 millions d'euros. On mesure ainsi l'impact qu'un tel dispositif peut avoir notamment sur les emprises les plus facilement vendables, situées en zone urbaine.
Les flux de ventes régionales se réduisant, tout repose en fait sur le produit attendu des ventes d'emprises parisiennes.
Or la réalisation aux montants attendus est loin d'être acquise, compte tenu de la possibilité pour la ville de Paris d'utiliser les clauses de la future loi relative à la mobilisation du foncier public en faveur du logement afin d'obtenir une décote sur la valeur de certains sites.
Un décalage dans le temps de la réalisation de ces cessions, comme le risque de décote, constitue un risque sérieux sur la capacité dont disposera le ministère de la défense pour réaliser le montant attendu de ressources exceptionnelles issues de la cession des emprises immobilières.
* 11 Dans ce cas, elle est financée sur le CAS Immobilier.
* 12 http://www.senat.fr/rap/l13-050/l13-05020.html#toc588