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Projet de loi relatif à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logement social

28 novembre 2012 : Logement ( rapport - première lecture )

B. VOTRE COMMISSION SOUTIENT PLEINEMENT CE TEXTE ESSENTIEL POUR FACILITER LA CONSTRUCTION DE LOGEMENTS SOCIAUX ET RENFORCER LA MIXITÉ SOCIALE

1. Le projet de loi vise notamment à mettre en oeuvre deux engagements forts du Président de la République

Votre rapporteur tient à rappeler que le présent projet de loi vise notamment à mettre en oeuvre deux engagements du Président de la République qui ont été au coeur des débats au cours de la campagne présidentielle :

- le renforcement des dispositions de l'article 55 de la « loi SRU », « en multipliant par cinq les sanctions qui pèsent sur les communes refusant d'accueillir les ménages aux revenus modestes et moyens » et en portant à 25 % les exigences en matière de construction de logements sociaux38(*) ;

- la mise à disposition gratuite des collectivités territoriales des terrains de l'État disponibles pour construire de nouveaux logements dans un délai de cinq ans39(*).

2. Le projet de loi reprend la quasi-totalité des dispositions introduites lors des débats sur le précédent projet de loi notamment par le Sénat

Votre rapporteur souligne que le présent projet de loi reprend quasiment intégralement le texte du précédent projet de loi, dans sa rédaction issue des travaux de la commission mixte paritaire (CMP).

Il relève que de nombreuses dispositions introduites par le Sénat lors de l'examen du précédent projet de loi ont été maintenues dans le présent projet de loi, notamment :

- l'article 1er, issu d'un amendement de notre collègue Mireille Schurch et des membres du groupe CRC ;

- à l'article 3, l'avis du comité régional de l'habitat (CRH) sur la liste des parcelles établie par le préfet de région, introduit à l'initiative de votre rapporteur ;

- à l'article 3, la suspension du délai de réalisation du programme de logements en cas de recours ou de fouilles archéologiques, introduite à l'initiative de votre rapporteur ;

- l'article 11, issu d'amendements de nos collègues Valérie Létard, Marie-Noëlle Lienemann et les membres du groupe socialiste et Joël Labbé et les membres du groupe écologiste ;

- l'article 12, issu d'initiatives de nos collègues Marie-Noëlle Lienemann et les membres du groupe socialiste et Joël Labbé et les membres du groupe écologiste ;

- à l'article 14, la possibilité de déduire du montant du prélèvement les coûts des travaux liés aux fouilles archéologiques, introduite à l'initiative de notre collègue Valérie Létard et des membres du groupe centriste ;

- au même article 14, la possibilité de prendre en compte les dépenses déductibles pendant trois ans, au lieu de deux actuellement, disposition issue d'un amendement de notre collègue Philippe Dallier ;

- à l'article 15, l'institution, dans les communes soumises à l'article 55 non couvertes par un PLH, d'un plafond de 30 % de PLS et d'un plancher de 30 % de PLAI, dispositions issues respectivement d'amendements de notre collègue Mireille Schurch et des membres du groupe CRC et du Président Jacques Mézard ;

- l'article 32, issu d'un amendement du Président Gérard Larcher ;

- l'article 33, issu d'un amendement du Président Jacques Mézard.

Votre rapporteur note par ailleurs que le projet de loi comprend également de nombreuses dispositions introduites par l'Assemblée nationale au cours des débats sur le précédent projet de loi, notamment :

- les articles 2, 5, 7, 17, 21, 22, 23, 24, 28, 29 et 30 ;

- à l'article 3, la gouvernance du dispositif de cession gratuite des terrains disponibles de l'État, confié localement au préfet de région, en lien avec le comité régional de l'habitat, et nationalement à une Commission nationale de l'aménagement, de l'urbanisme et du foncier ;

- à l'article 9, issu initialement d'un amendement de notre collègue Christian Cambon, la disposition prévoyant, en cas de désaccord entre le préfet et le maire sur une décision d'aliéner un logement social, l'intervention en dernier ressort du ministre du Logement ;

- à l'article 10, l'application d'un taux obligatoire de 20 % de logements sociaux pour les communes isolées de plus de 15 000 habitants en forte croissance démographique.

Votre rapporteur relève ensuite que le présent projet de loi ne comprend que peu de modifications par rapport au précédent projet de loi dans sa rédaction issue des travaux de la CMP. Les principales modifications sont les suivantes :

- à l'article 3, des garanties supplémentaires ont été prévues en contrepartie de la décote, notamment le plafonnement à 50 % de la décote pour les logements financés en PLS et pour les logements en accession sociale à la propriété, ainsi que la fixation à vingt ans de la durée minimale des conventions APL et de l'interdiction de vente pour les logements sociaux réalisés sur des terrains ayant bénéficié d'une décote ;

le dispositif de l'article 8 a été modifié pour des raisons de constitutionnalité : la suppression de la possibilité pour un propriétaire de ne pas voir son logement réquisitionné à condition qu'il s'engage à le rénover et à le remettre sur le marché ne semble en effet pas conforme à la Constitution ;

à l'article 10, la disposition prévoyant l'application d'un taux obligatoire de 10 % de logements sociaux pour les communes non franciliennes de 1 500 à 3 500 habitants situées en « zone tendue » a été retirée ;

- à l'article 16, le plafonnement du prélèvement majoré pour les communes « aisées » a été abaissé de 10 % à 7,5 % des dépenses réelles de fonctionnement.

Enfin, votre rapporteur souligne, pour s'en féliciter, que l'Assemblée nationale a adopté sans modification l'ensemble des articles du présent projet de loi.

3. Le projet de loi constitue une véritable avancée et une première réponse adaptée à la crise du logement

En septembre dernier, dans la perspective de l'examen du précédent projet de loi, votre rapporteur a effectué près d'une quinzaine d'auditions, entendant notamment les associations d'élus, les représentants des bailleurs sociaux, les professionnels du secteur (Fédération française du bâtiment, promoteurs, aménageurs-lotisseurs) ou encore les établissements publics de l'État potentiellement concernés par le dispositif de décote.

La conclusion de votre rapporteur était alors sans ambigüité : « l'ensemble des acteurs du logement salue ce projet de loi. Ce texte apparaît à leurs yeux comme la traduction de la volonté du Gouvernement de faire du logement une priorité nationale. Par ailleurs, les deux principaux volets du projet de loi suscitent une large approbation »40(*).

Votre rapporteur estime que ce jugement s'applique parfaitement au présent projet de loi.

Votre commission soutient donc pleinement ce projet de loi qui constitue une première réponse législative à la hauteur de la grave crise du logement que connaît notre pays.

S'agissant des deux principales dispositions de ce texte, votre commission estime, d'une part, que la possibilité de cession gratuite des terrains de l'État - et de certains de ses établissements publics - en vue de la construction de logements sociaux illustre l'engagement de l'État en matière de logement social en devenant ainsi exemplaire. Cette mesure est loin d'être uniquement symbolique et aura des effets directs et rapides. Elle permettra, entre autres, de débloquer certains projets de construction de logements sociaux et d'augmenter la capacité de financement de logements sociaux par les bailleurs.

Votre commission estime essentiel que le dispositif prévu par le présent projet de loi et qui constitue un engagement fort du Président de la République soit mis en oeuvre sur le terrain. Elle espère que la gouvernance du dispositif prévue par l'article 3 permettra d'assurer l'effectivité de sa mise en oeuvre.

Votre commission se félicite également de la disposition prévue par l'article 5 du projet de loi, le recours au bail emphytéotique administratif constituant un outil complémentaire à la cession avec décote pour assurer la mobilisation du foncier public en faveur du logement.

Votre commission salue, d'autre part, le renforcement des dispositions de l'article 55 de la « loi SRU » : le relèvement du taux obligatoire de logements sociaux dans certaines communes est une nécessité afin d'accélérer le rythme de construction desdits logements, tandis que le renforcement des sanctions financières à l'égard des communes qui ne respectent pas leurs obligations est impératif afin d'atteindre l'objectif de mixité sociale sur l'ensemble du territoire national.

Enfin, votre commission ne peut que saluer la pertinence des autres dispositions du projet de loi, notamment les articles 7 et 8 qui devraient faciliter la réquisition de logements vacants et, surtout, la suppression du « prélèvement HLM » prévue par l'article 33. La suppression de ce prélèvement inique et injuste, conforme à l'annonce du Premier ministre lors du Congrès de l'Union sociale pour l'habitat (USH) de septembre dernier, favorisera la réalisation des objectifs ambitieux du Gouvernement en termes de construction de logements sociaux.


* 38 Engagement n° 22 du candidat François Hollande.

* 39 Engagement n° 23 du candidat François Hollande.

* 40 Rapport n° 757 (2011-2012) fait au nom de la commission des affaires économiques sur le projet de loi relatif à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logement social et sur la proposition de loi de Mme Nicole Borvo Cohen-Seat et plusieurs de ses collègues, pour une stratégie foncière publique en faveur du logement, M. Claude Bérit-Débat, p. 22.