EXAMEN DES ARTICLES
Article premier - Supplément de loyer de solidarité
L'article premier prévoit l'ensemble du dispositif relatif au supplément de loyer de solidarité. Il est divisé en trois paragraphes, dont les deux premiers ont pour unique objet de restructurer le chapitre premier du titre IV du livre IV du code de la construction et de l'habitation. L'intitulé actuel de ce chapitre : « Conditions d'attribution des logements. Plafonds de ressources. Indemnités d'occupation » est modifié par le paragraphe I et s'intitule désormais « Conditions d'attribution des logements et plafonds de ressources. Supplément de loyer de solidarité ». Ce chapitre est également divisé en deux sections. La section 1 est créée par le paragraphe II. Intitulée « Conditions d'attribution des logements et plafonds de ressources », elle regroupe les articles L. 441-1, L. 441-1-1. L. 441-1-2 et L. 441-2. Le paragraphe III substitue à l'actuel article L. 441-3 une section 2 intitulée « Supplément de loyer de solidarité », composée des articles L. 441-3 à L. 441-14 Cette restructuration du chapitre premier du titre IV du livre IV du code de la construction et de l'habitation tire les conséquences de l'instauration du supplément de lover de solidarité, dont le dispositif comporte donc 12 articles.
• Article L. 441-3 : Instauration du
supplément de loyer de solidarité
Suite aux propositions de sa commission de la production et des échanges, Assemblée nationale a adopté une nouvelle rédaction de l'article L. 441-3 issu du projet de loi initial.
Elle a ainsi fait apparaître, dans le premier alinéa de cet article, les conditions dans lesquelles les organismes d'HLM peuvent ou doivent, selon les cas, appliquer des suppléments de loyer de solidarité, alors que la rédaction initiale de cet alinéa était imprécise et renvoyait à l'article L-441-5 le soin de préciser ces modalités.
Cet alinéa pose donc clairement le cadre général du dispositif, qui repose sur la coexistence de trois régimes :
- l'interdiction de percevoir le surloyer, lorsque le dépassement des plafonds de ressources est inférieur à 10 % ;
- la faculté pour les organismes d'HLM de le percevoir, lorsque ce dépassement est compris entre 10 % et 40 % ;
- le caractère obligatoire du surloyer, si le dépassement des plafonds de ressources est supérieur à 40 %, ce qui est le cas pour 240.000 personnes sur un total de 770.000 locataires dont les ressources excèdent les plafonds.
Le premier alinéa de l'article L. 441-3 précise que le surloyer peut être exigé « dès lors qu'au cours du bail les ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer » excédent -dans les conditions indiquées ci-dessus-les plafonds de ressources en vigueur pour l'attribution des logements visés.
Cette précision ne figure pas dans la rédaction de l'actuel article L. 441-3, mais elle figure d'ores et déjà dans le droit positif. En effet, l'appréciation des ressources des locataires de logements à loyer modéré se fait en fonction des règles fixées par l'arrêté du 29 juillet 1987, dont l'article premier précise que les plafonds de ressources « sont fixés pour l'ensemble des personnes vivant au foyer ».
L'article 4 du même arrêté indique que « le montant des ressources prendre en considération au cours d'une année donnée est égal à la somme des revenus imposables à l'impôt sur le revenu de chaque personne composant le ménage, au titre de l'avant-dernière année ». Cette référence « l'avant-dernière année » a été reprise par l'article 14 de la loi de finances pour 1996 et implique un décalage de deux ans pour l'appréciation ressources. L'Assemblée nationale a considéré que ce décalage, tant en matière d'attribution de logement que de surloyer, était beaucoup trop important.
En effet, un tel mode de calcul ne tient pas compte du changement de situation familiale et/ou professionnelle des locataires et peut entraîner des décisions absurdes.
En deux ans, la situation financière d'un ménage peut changer du tout au tout. Ainsi, un chômeur pourrait se voir imposer un surloyer au motif que ses revenus salariés passés entraînaient un dépassement des plafonds.
De même, tant la « dé-cohabitation » d'un ou plusieurs enfants que la mise à la retraite d'une personne ou son décès peuvent modifier très sensiblement la situation financière d'une famille.
Si elle n'a pas réglé ce problème pour l'accès au logement social, le Projet de loi ne traitant pas de cet aspect de la politique du logement, l'Assemblée nationale l'a cependant résolu pour ce qui concerne l'application du surloyer.
Elle a donc comblé cette lacune du texte en prévoyant, dans un deuxième alinéa, que lorsqu'un ménage peut justifier que ses ressources sont inférieures d'au moins 10 % à celles de l'année de référence (à savoir année N-2), il peut demander à ce que soient prises en compte ses dernières ressources connues.
Le cas d'une chute brutale des ressources des ménages est ainsi traité d'une façon satisfaisante.
Le fait de fixer à plus de 10 % d'évolution des revenus le seuil de sa prise en compte est raisonnable. Il faut, en effet, que cette évolution soit suffisamment significative d'un changement de situation du ménage et non pas d'une inflexion conjoncturelle.
Votre commission vous propose cependant d'adopter une nouvelle rédaction de cet alinéa, de façon à énoncer le principe avant l'exception, c'est-à-dire à préciser que les ressources sont appréciées selon les modalités applicables en matière d'attribution des logements, sauf à faire valoir la diminution des ressources.
Le troisième alinéa de l'article précise -ce que ne faisait pas l'actuel article L. 441-3- que « les plafonds pris en compte sont ceux qui sont applicables à la date à laquelle le supplément de loyer est exigé ».
Cette précision ne semble pas inutile, dans la mesure où le laconisme actuel du code de la construction et de l'habitation sur ce sujet a été à la source de difficultés contentieuses certaines. Le contenu de l'article 4 du projet de loi le prouve qui, par une disposition interprétative, dispose que la rédaction actuelle de l'article L. 441-3 doit être comprise de cette manière. Le quatrième alinéa du texte proposé pour l'article L. 441-3 fait apparaître la souplesse du dispositif mis en place, qui permet à chaque organisme d »HLM de déterminer, dans le cadre fixé par la loi, les modalités de calcul du supplément de loyer de solidarité.
Le dernier alinéa du texte proposé pour l'article L. 441-3 prévoit que le supplément de loyer de solidarité ne sera pas applicable dans les zones urbaines sensibles mentionnées au paragraphe I de l'article 1466 A du code général des impôts. La liste des grands ensembles et quartiers d'habitat dégradé concernés est donnée par l'annexe du décret n° 93-203 du 5 février 1993 pris pour l'application de la loi d'orientation pour la ville et relatif a l'article 1466 A du code général des impôts ( ( * )5) . Votre commission estime que cette exclusion des quartiers en difficulté est essentielle.
En effet, le maintien de la mixité sociale est un aspect fondamental de la politique du logement et le présent projet de loi sur le surloyer n'a en aucune façon pour objectif d'inciter les locataires ayant des revenus moyens a libérer les logements sociaux qu'ils occupent. Au contraire, comme il a été dit précédemment, le surloyer apparaît comme la contrepartie du droit au maintien dans les lieux. Il pourrait cependant, dans les quartiers en difficulté s'ajouter aux éléments pouvant inciter les locataires aux revenus les plus élevés à quitter leur quartier.
C'est pourquoi, l'exclusion de certaines zones urbaines en difficulté du champ d'application du projet de loi s'avère indispensable.
Toutefois, l'Assemblée nationale a, dans un premier temps suivant en cela sa commission, considéré que le mécanisme de la liste nationale présentait des limites.
En effet, une telle liste doit être actualisée à intervalles réguliers » sous peine d'être vite dépassée en raison de l'évolution rapide des quartiers-Ainsi, la liste figurant dans le décret précité de 1993 apparaît incomplète et d'ores et déjà obsolète.
Élu d'un département où les quartiers en difficulté sont nombreux votre rapporteur peut témoigner de cette difficulté d'établir une liste à jour ces quartiers et qui tienne réellement compte des réalités locales.
Pour ces raisons, l'Assemblée nationale avait, au cours d'une première délibération, complété le dispositif prévu par le dernier alinéa l'article L. 441-3.
Outre les quartiers figurant sur la liste, elle avait ainsi prévu que dérogations puissent être accordées pour d'autres quartiers présentant « par leur situation et leurs conditions d'occupation, des caractéristique identiques » . Ces dérogations auraient été autorisées pour une durée minimale de trois ans, sur la demande des organismes concernés, par un arrêté du ministre du logement pris après avis du Conseil départemental de l'habitat.
Ce dispositif avait pour mérite de laisser une certaine souplesse aux organismes pour apprécier la réalité locale.
Le ministre s'est cependant opposé au principe de cette extension
Pour un double motif. Il a, en premier lieu, indiqué que la délégation interministérielle à la ville était en train de procéder à l'actualisation de la liste des quartiers figurant dans le décret de 1993. Il a, en second lieu, insisté sur la souplesse du dispositif proposé, qui confie à la responsabilité des organismes d'HLM la décision d'appliquer un surloyer nul dans certains immeubles, en fonction de leur localisation et de leur confort, en compensant au moyen des surloyers perçus sur le reste de leur parc de façon à respecter la moyenne qui leur est imposée.
Ces arguments sont réels et il est vrai que les exceptions à un Principe risquent toujours d'aboutir à une remise en cause préjudiciable de celui-ci.
C'est pourquoi, le Gouvernement a-t-il demandé à l'Assemblée nationale de supprimer cet amendement, au cours d'une seconde délibération.
En réalité, le problème que pose cet article concerne essentiellement les organismes d'HLM dont le parc n'est pas suffisamment étendu ou varié Pour leur permettre d'utiliser toute la souplesse permise par le dispositif.
Dans ces conditions, votre commission a souhaité modifier article 1466 A du code général des impôts et prévu que le décret précité devrait faire l'objet d'une actualisation tous les deux ans au moins, après avis conforme du Conseil national des villes et du développement social urbain, de façon à tenir compte de l'évolution de la situation dans les grands ensembles et les quartiers d'habitat dégradé. Cette disposition fait l'objet d'un amendement tendant à insérer un article additionnel après l'article premier.
Votre commission vous demande d'adopter le texte proposé pour article ainsi modifié.
• Article L. 441-4 :
Détermination du montant du supplément de loyer de
solidarité
Le texte proposé pour l'article L. 441-4 du code de la construction et de l'habitation fixe les modalités de calcul du supplément de loyer de solidarité. Il résulte de son premier alinéa que le montant du surloyer exigible est obtenu en faisant le produit de deux termes :
- le coefficient de dépassement du plafond de ressources,
- le supplément de loyer de référence du logement,
ces deux éléments étant arrêtés localement par les organismes d'HLM, dans les conditions fixées aux articles L. 441-5 et L. 441-6.
Il faut souligner l'absence de connexion entre ces dispositions et celles de l'article 9 du projet de loi de finances pour 1996 qui prévoit, pour le calcul de la taxe sur les surloyers, des majorations de 50 % et de 100 % applicables aux logements dont les occupants bénéficient de ressources excédant les plafonds respectivement de 60 % et de 80 %.
Une grande liberté est ainsi laissée à l'appréciation des organismes d'HLM, qui peuvent décider de répercuter ou non sur les locataires concernes ces majorations de la taxe sur les surloyers, en fonction des situations locales-
Comme l'indique très justement M. Joseph KLIFA, rapporteur de la commission de la production et des échanges de l'Assemblée nationale :
« En surtaxant les organismes HLM au titre de leurs locataires les plus aisés, l'article 9 du projet de loi de finances les oblige à s'interroger sur leur politique de peuplement et sur les seuils souhaitables en matière de mixité de l'habitat. En leur laissant la faculté de répercuter ou non ces majorations sur les personnes visées, le projet de loi leur confère un moyen d'inciter au départ certains locataires dont le maintien n'apparaît pas indispensable pour garantir la diversité sociale d'un quartier ou, inversement dans les cas où ce maintien s'avérerait nécessaire à l'équilibre d'un quartier, de renoncer à alourdir les charges de loyer de certaines familles. »
L'Assemblée nationale a amélioré la rédaction du dernier alinéa du texte proposé pour l'article L. 441-4, qui prévoit le plafonnement du montant du supplément de loyer de solidarité pendant trois ans au plus lorsque ce dernier « cumulé avec le montant du loyer principal excède une fraction... des ressources du locataire et des autres personnes vivant au foyer » et renvoie sa mise en oeuvre à un décret en Conseil d'État. D'après les informations recueillies par votre rapporteur, ce taux devrait s'élever à 25 %.
Votre commission est très favorable à cette disposition qui permettra, en tout état de cause, de limiter l'impact du surloyer sur les revenus des ménages.
Mais, elle estime nécessaire de compléter ce dispositif par un Plafonnement permanent, de nature à éviter que les locataires puissent se voir imposer des charges locatives qui pourraient finir par excéder les loyers du marché libre. C'est pourquoi, votre commission a prévu que le montant cumulé du loyer principal et du surloyer ne pourrait pas excéder le montant des loyers pratiqués dans le voisinage pour des immeubles ou groupes d'immeubles du parc locatif privé.
Elle vous demande d'adopter le texte proposé par cet article ainsi modifié.
• Article L. 441-5 : Coefficient de dépassement du plafond de ressources
Le texte proposé pour l'article L. 141-5 du code de la construction et de l'habitation précise le mode de fixation du coefficient de dépassement du plafond de ressources, qui est l »un des deux éléments intervenant dans le calcul du surloyer (en vertu de l'article L. 441-4), établi à partir de données propres aux locataires.
Les valeurs de ce coefficient sont fixées par chaque organisme d'HLM pour l'ensemble des logements qu'il donne en location dans un même département sans zonage, et ceci en fonction d'un critère : celui de l'importance du dépassement du plafond de ressources. Il faut souligner que l'actuel article L. 441-3 prévoit la prise en compte de deux autres critères : le nombre et l'âge des personnes vivant au foyer. Sur la proposition de son rapporteur, qui a reçu l'avis favorable du Gouvernement, l'Assemblée nationale a décidé de réintroduire ces critères, mais en faisant de leur prise en compte dans la fixation du coefficient de dépassement, une simple faculté, et non plus une obligation.
Votre commission est favorable à cette disposition, qui permettra aux organismes d'HLM de tenir compte de certaines situations sociales.
L'article L. 441-5 laisse, par ailleurs, à l'organisme le soin de fixer le seuil de dépassement en-deçà duquel le supplément de loyer de solidarité est obligatoire, sous les réserves suivantes : au delà de 40 % le supplément de loyer est obligatoire ; en-deçà de 10 % de dépassement, le supplément de loyer de solidarité ne peut être perçu, ceci contrairement au droit en vigueur mais conformément à la pratique actuelle. Au sein de cette fourchette, l'organisme a toute liberté pour décider d'appliquer ou non le surloyer, sachant que la taxe sur les surloyers ne s'applique pas dans pareil cas.
Le deuxième alinéa du texte proposé pour l'article L. 441-5 précise que les valeurs du coefficient doivent être au moins égales à un niveau minimal qui sera fixé par le décret en Conseil d'État mentionné à l'article L. 441-8, dont le dispositif est décrit ci-après.
Votre commission vous demande d'adopter une nouvelle rédaction de cet article. Le fait de renvoyer la dernière phrase du premier alinéa à la fin de l'article permet d'en alléger la rédaction et d'en améliorer la logique interne.
• Article L. 441-6 : Supplément de loyer de référence
Le texte prévu pour l'article L. 441-6 définit les modalités du second élément intervenant dans le calcul du supplément de loyer de solidarité. Il s'agit du supplément de loyer de référence, qui est établi en fonction de données relatives au logement, et non plus aux locataires comme précédemment.
Le projet de loi initial préconisait que les organismes d'HLM fixent ce supplément de loyer de référence en fonction de la « qualité de la localisation de l'immeuble ou du groupe d'immeubles » .
Jugeant, à juste titre, cette rédaction à la fois imprécise et réductrice, l'Assemblée nationale a, sur la proposition de sa commission de la production des échanges, remplacé ce critère par ceux de « la qualité et de la situation géographique » des immeubles. Cette rédaction est, en effet, plus précise et plus pertinente.
Le supplément de loyer de référence est fixé par mètre carré. Le produit de ce supplément par la surface habitable du logement fournit alors supplément de loyer solidarité qui lui est applicable.
Certains font valoir l'intérêt qu'il y aurait à substituer les notions « surface corrigée » ou de « surface utile » à celle de « mètre carré habitable » , au motif que les premières seraient mieux connues des locataires de logements à loyers modérés du parc HLM. A l'inverse, ces notions semblent plus étrangères aux locataires éventuellement concernés par le surloyer au titre d'un logement social hors parc HLM. La référence au mètre carré habitable semble, en définitive, plus simple et de nature à faciliter les comparaisons entre immeubles. En outre, elle a pour mérite de ne pas tenir compte des annexes du logement, telles que la cave ou le parking, auxquelles le surloyer n'a pas lieu de s'appliquer.
Le dernier alinéa du texte proposé pour l'article L. 441-6 impose aux organismes d'HLM le respect d'un montant minimum pour la fixation du montant moyen par mètre carré habitable des suppléments de loyer de référence. Ce montant minimum sera fixé au niveau national par décret.
Par ailleurs, ce montant s'impose à tous les logements d'un organisme d'HLM « situés dans une même zone et dans un même département ».
Il convient, en effet, d'éviter que des appartements voisins ne se voient appliquer des modalités de calcul des surloyers différentes.
Votre commission vous demande d'adopter sans modification le texte proposé pour cet article.
• Article L. 441-7 : Entrée en vigueur de la délibération relative au supplément de loyer solidarité
Les organismes d'HLM doivent, au cours d'une délibération, déterminer les paramètres intervenant dans le calcul des suppléments de loyer de référence.
L'actuel article L. 441-3 prévoit que ces organismes doivent communiquer leurs barèmes de surloyer -lorsqu'ils choisissent d'en adopter- d'une part, au représentant de l'État dans le département de leur siège ; d'autre part, à celui du département du lieu de situation des logements, seul le premier pouvant cependant s'opposer à l'adoption de ces barèmes. Le texte proposé pour l'article L. 441-7 allège cette tutelle du préfet sur les organismes d'HLM. Il prévoit, en effet, dans son premier alinéa, que la délibération afférente au de calcul du supplément de loyer est communiquée au seul représentant de l'État dans le département de situation des logements et qu'elle comporter, en annexe, la justification que ce mode de calcul respecte les exigences légales.
Le deuxième alinéa précise que la délibération devient exécutoire un mois après sa transmission au préfet si, dans ce délai, ce dernier n'a pas demandé une seconde délibération.
Le troisième alinéa dispose que la demande de seconde délibération doit être motivée et communiquée aux membres de l'organe délibérant de l'organisme d'HLM concerné avant la réunion de ce dernier. La seconde délibération devient exécutoire dès que le préfet en a reçu communication.
Désormais, la seule possibilité reconnue au préfet est donc de demander une seconde délibération, qui sera exécutoire dès sa transmission et à laquelle il ne peut s'opposer sauf, en cas d'illégalité flagrante, à saisir le juge administratif. Cette réduction de pouvoirs du préfet va dans le sens d'une responsabilisation des organismes et va naturellement dans le sens de la liberté permise par la souplesse du dispositif mis en place.
On peut certes s'interroger sur le bien fondé du choix de confier cette tutelle allégée au représentant de l'État dans le département de situation des logements, alors qu'en matière de fixation des loyers le pouvoir de demander une seconde délibération est reconnu au représentant de l'État dans le département du siège de l'organisme, le préfet du département de situation des logements étant simplement informé, ceci en vertu de l'article L. 442-1-2 du code de la construction et de l'habitation. Cette réglementation a été instituée par une loi récente de février 1994.
Mais on peut surtout douter de la réalité du contrôle réalisé par le préfet du département du siège qui n'a, s'agissant d'organismes d'HLM disposant de logements dans plusieurs départements, aucun moyen de contrôle sérieux.
Cet argument peut s'appliquer également au contrôle des barèmes des surloyers. C'est pourquoi, votre commission a retenu le dispositif prévu par le présent projet de loi.
Regrettant cependant l'application de procédures différentes aux loyers et aux surloyers, elle souhaite que celles-ci soient harmonisées.
Votre commission vous demande d'adopter sans modification texte proposé pour cet article.
• Article L. 441-8 : Calcul du supplément de loyer de solidarité en absence de délibération exécutoire
Le texte proposé pour l'article L. 441-8 précise le dispositif qui serait applicable en l'absence de décision exécutoire de l'organisme d'HLM. Une telle situation peut se présenter dans trois cas : s'il n'a jamais délibéré ; s'il n'a pas pris de seconde délibération ; si la délibération a été annulée.
Cet article dispose qu'en l'absence de décision exécutoire, organisme d'HLM doit établir le supplément de loyer de solidarité en fonction d'une part, des valeurs du coefficient de dépassement du plafond de ressources et, d'autre part, des montants par mètre carré habitable du supplément de loyer de référence, fixés par décret en Conseil d'État et constituant des minima que les organismes doivent respecter en vertu des dispositions des articles L. 441-5 et L. 441-6.
Dans ce cas, le surloyer ne sera exigé qu'à partir d'un dépassement des plafonds de ressources supérieur à 40 %.
Cette disposition concernant les minima est essentielle. Son application priverait l'organisme concerné de la souplesse que lui offre le projet de loi et de sa faculté d'appliquer des surloyers en cas de dépassements des plafonds de ressources de 10 à 40 %.
Elle l'incite donc à ne pas entrer dans le cas de figure évoqué par cet article, afin de conserver la possibilité de déterminer, sur l'ensemble de son parc, la contribution qui peut être ou non demandée aux locataires.
D'après les informations communiquées à votre rapporteur, les valeurs du coefficient de dépassement du plafond de ressources pourraient être les suivantes :
- 0 pour les dépassements de plafonds inférieurs à 40 %,
- 1 pour les dépassements compris entre 40 % et 60 %,
- 1,5 pour les dépassements compris entre 60 % et 80 %,
- 2 pour les dépassements supérieurs à 80 %.
Quant au supplément de loyer de référence, le texte proposé pour le dernier alinéa de l'article L. 441-8 précise que les montants fixés par décret le seront par zones géographiques en « tenant compte notamment de la population des agglomérations » . Sous ce vocable, le Gouvernement pourrait retenir des montants par mètre carré habitable calculés en fonction des tarifs arrêtés par le paragraphe II de l'article 9 de la loi de finances pour 1996 pour la taxe annuelle prélevée par l'État sur les recettes de surloyer. Les zones retenues seront en principe les zones habituellement utilisées par la politique du logement, qui distingue Paris et les communes limitrophes, le reste de l'agglomération parisienne et les villes nouvelles de la région Île-de-France, les autres communes d'Île-de-France et les agglomérations de plus de 100.000 habitants et, enfin, le reste de la France.
Votre commission vous demande d'adopter sans modification le texte proposé pour cet article.
• Article L. 441-9 : Recueil des informations nécessaires à l'établissement du supplément de loyer de solidarité
Le texte proposé par cet article pour l'article L. 441-9 du code de la construction et de l'habitation prévoit les conditions dans lesquelles les organismes d'HLM pourront collecter les informations nécessaires à la détermination des montants de surloyers éventuellement applicables à leurs locataires.
Dans un premier alinéa, il dispose que l'organisme doit demander chaque année à ses locataires communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu ainsi que des renseignements « concernant l'ensemble des personnes visant au foyer » -précision apportée par l'Assemblée nationale- « permettant de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer et, le cas échéant, de calculer l'important du dépassement du plafond de ressources » . Cette rédaction, un peu vague » vise implicitement les renseignements ne résultant pas de l'avis d'imposition.
A cet alinéa, votre commission vous demande d'adopter une nouvelle rédaction qui permet de viser les procédures que doit effectuer l'organisme dans leur ordre logique : les renseignements permettent, en premier lieu, de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond ressources, et, en second lieu, de déterminer si le locataire est ou non redevable du supplément de loyer.
Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d'un mois. Le deuxième alinéa prévoit que s'il ne s'exécute pas et après une mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l'organisme doit liquider provisoirement le supplément de loyer au taux maximal, celui qu'il a adopté ou, à défaut, celui fixé par décret en Conseil d'État en application de l'article L. 441-8. En outre, l'organisme perçoit une indemnité pour frais de dossier dont le montant est fixé par décret en Conseil d'État et qui, lui, est versé par le locataire retardataire. Il faut souligner que, hormis ce cas d'un retard dans la communication des informations, l'organisme ne pourra pas mettre à la charge de ses locataires des frais de dossier. Ces derniers viendront donc amputer le produit issu des surloyers, d'un montant que l'Union nationale des fédérations d'organismes HLM évalue à 170 millions de francs par enquête. soit 50 francs par dossier. Le troisième alinéa du texte proposé pour l'article L. 441-9 prévoit que lorsque le locataire retardataire a communiqué les informations nécessaires, le supplément de loyer afférent à la période de retard est définitivement liquidé, le trop-perçu étant remboursé à l'intéressé dans les deux mois.
Enfin, le dernier alinéa précise que la mise en demeure adressée au locataire doit comporter la reproduction du texte du présent article.
Votre commission vous demande d'adopter le texte proposé pour et article ainsi modifié.
• Article L. 441-10 : Renseignements statistiques sur les suppléments de loyer de solidarité
Le texte proposé pour l'article L. 441-10 impose aux organismes d'HLM l'obligation de communiquer au représentant de l'État dans le département du lieu de situation des logements les renseignements statistiques et financiers en vue de l'établissement d'un rapport annuel sur l'application supplément de loyer. Ce dernier sera soumis pour avis au Conseil départemental de l'habitat. Cette disposition permettra, notamment, d'évaluer les résultats de la réforme opérée par le projet de loi et de rassembler des données importantes pour la politique du logement.
L'Assemblée nationale a très utilement complété cet article par un second alinéa, demandant au Gouvernement de déposer, tous les deux ans, sur le bureau, des bureaux des Assemblées, un rapport sur l'application du supplément de le loyer de solidarité.
Les rapports établis au niveau départemental pourront ainsi faire l'objet d'une synthèse à l'échelon national. Votre commission estime qu'un pas rapport s'avère tout à fait nécessaire, surtout quand on sait qu'il n'existe pas véritablement, à l'heure actuelle, d'étude détaillée sur l'application du dispositif existant en matière de surloyers.
Votre commission vous demande d'adopter sans modification le texte proposé pour cet article.
• Article L. 441-11 : Sanctions
Le texte proposé par l'article premier pour l'article L. 441-11 du code de la construction et de l'habitation définit les sanctions applicables aux organismes d'HLM ne s'étant pas acquittés de leurs obligations légales en matière de supplément de loyer de solidarité.
Deux types de manquement sont prévus.
En premier lieu, l'organisme qui n'a pas procédé à l'enquête annuelle organisée par l'article L. 441-9 est passible d'une pénalité dont le montant est fixé par décret dans la limite de 200 francs par logement. Ce montant maximum a été fixé à un niveau suffisamment élevé pour éviter une réévaluation rapide.
En second lieu, l'organisme qui n'a pas exigé le paiement du supplément de loyer ou qui n'a pas « procédé aux diligences lui incombant pour son recouvrement » est passible d'une pénalité dont le montant est égal 60 % des sommes exigibles et non mises en recouvrement.
L'Assemblée nationale a précisé que la sanction ne s'appliquera toutefois pas lorsque le manquement relèverait de la responsabilité propre d'un comptable public. Il paraît, en effet normal, dans le cas d'organismes comptable public, de ne viser alors que les manquements de l'ordonnateur.
Enfin, le dernier alinéa de l'article prévoit que la sanction est prononcée par le représentant de l'État dans le département de situation, après que l'organisme fautif aura été appelé à présenter ses observations, et que le montant de la pénalité est recouvré au profit de l'État comme les créances l'État étrangères à l'impôt et au domaine.
Cet article paraît de nature à garantir une application effective du dispositif prévu par le présent projet de loi. Par conséquent, votre commission vous demande d'adopter le texte proposé pour cet article sous réserve d'un amendement de précision.
• Article L. 441-12 : Application aux baux et autres conventions .
Les relations entre propriétaires et locataires pouvant dépendre conventions autres que les baux, l'Assemblée nationale a adopté à cet article un amendement du Gouvernement précisant que le surloyer était applicable « nonobstant toute convention contraire ».
Cet article permettra d'éviter toute difficulté d'interprétation, par exemple à l'égard de certaines conventions de financement de logements, qui ne prévoient pas le surloyer.
Votre commission vous demande d'adopter sans modification le texte proposé pour cet article.
• Article L. 441-13 : Champ d'application du supplément de loyer de solidarité
Le texte proposé par l'article premier pour l'article L. 441-13 du code de la construction et de l'habitation détermine le champ d'application du supplément de loyer de solidarité.
L'Assemblée nationale a adopté un amendement du Gouvernement qui précise l'article et dispose que le supplément de loyer de solidarité concerne les personnes morales autres que les organismes d'HLM et les sociétés d'économie mixte pour les logements locatifs leur appartenant et ouvrant droit à l'aide personnalisée au logement en application des 2° et 3° de l'article L. 351-2.
Il vise les bailleurs sociaux dont l'intégration dans le champ du dispositif du supplément de loyer de solidarité ne résulte pas d'autres dispositions du code de la construction et de l'habitation.
Cela concerne essentiellement les logements conventionnés après habilitation Palulos ( ( * )6) par les collectivités locales, les établissements publics à caractère administratif et les bailleurs du secteur parapublic. Cette extension concerne, en fait, notamment le parc locatif social détenu par certaines filiales de la Caisse des Dépôts et Consignations.
Votre commission vous demande d'adopter sans modification le texte proposé pour cet article.
• Article L. 441-14 : Champ d'application du supplément de loyer de solidarité
Avec le même objectif de préciser le champ d'application du supplément de loyer de solidarité, l'Assemblée nationale a adopté un amendement présenté par le Gouvernement, tendant à insérer un article L. 441-14. Cet article exclut du dispositif relatif au surloyer :
- les logements dont l'attribution n'est pas subordonnée au respect d'un plafond de ressources (prêts conventionnés locatifs des banques et établissements financiers) ;
- les logements s'apparentant plus au logement intermédiaire qu'au logement social, comme les logements « PLA-Crédit foncier de France », dont les plafonds de ressources sont supérieurs à ceux des PLA classiques (en région parisienne l'écart entre ces plafonds est supérieur à 30 %) et les immeubles à loyer moyen dans les départements d'outre-mer, dont les plafonds sont également supérieurs de plus de 30 % à ceux du parc locatif social de droit commun.
L'Assemblée nationale a, par ailleurs, précisé que le surloyer ne s'appliquerait pas aux logements ayant bénéficié d'une subvention de l'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat (ANAH).
Votre commission vous demande d'adopter sans modification texte proposé pour cet article.
• Article L. 441-15 : Décret en Conseil d'État
Le texte proposé pour l'article L. 441-15 dispose que les conditions d'application de la section 2 du chapitre premier du titre IV du livre IV du code de la construction et de l'habitation seront, en tant que de besoin, déterminées par un décret en Conseil d'État.
Votre commission vous demande d'adopter sans modification texte proposé pour cet article.
Après avoir examiné l'ensemble des dispositions de cette section, votre commission vous demande d'adopter l'article premier modifie par les amendements qu'elle vous a présentés.
* (5) Voir l'annexe n°2 du présent rapport
* (6) Paluloos prime à l'amélioration de logements à usage locatif et à occupation sociale.