EXAMEN DES ARTICLES
Article premier -
Prise à bail de
logements vacants par les organismes d'habitations à loyer
modéré
L'article premier de la proposition de loi créé
un nouveau chapitre composé de six articles (articles L.444-1
à L.444-6) qui regroupe l'ensemble des dispositions relatives à
la prise à bail de logements vacants par les organismes d'habitations
à loyer modéré (HLM).
Il est proposé d'insérer ce chapitre dans le livre IV du
code de la construction de l'habitation relatif aux habitations à loyer
modéré, dans le titre IV qui règle les rapports des
organismes HLM avec leurs bénéficiaires.
En conséquence, les logements vacants pris à bail par les
organismes HLM seront soumis aux mêmes règles que l'ensemble des
logements appartenant ou gérés par ces organismes tant en ce qui
concerne leurs conditions d'attribution, que pour la détermination des
loyers applicables.
Article L.144-1 -
Définition des
organismes HLM
ayant la faculté d'intervenir sur les logements
vacants
L'article L.444-1 énumère quatre
catégories d'organismes HLM qui pourront intervenir pour prendre
à bail des logements vacants.
Il s'agit des principales catégories d'organismes citées à
l'article L.411-2 à savoir :
- les offices publics d'aménagement et de construction ;
- les offices publics d'habitation à loyer
modéré ;
- les sociétés anonymes d'habitations à loyer
modéré ;
- les sociétés anonymes coopératives du production
d'habitations à loyer modéré.
Pour ces dernières, dont la mention résulte d'un amendement
adopté par la Commission de la production et des échanges de
l'Assemblée nationale, il importe de préciser que seules pourront
recourir au dispositif de la prise à bail celles qui, selon les
dispositions de l'article L.422-3-2 du code de la construction et de
l'habitat, peuvent par décision de l'autorité administrative,
être autorisées à construire, acquérir ou
gérer des immeubles en vue de la location et destinés à
l'habitation. Sinon, elles ne pourront offrir de garanties sérieuses de
relogement aux sous-locataires, telles qu'elles sont prévues à
l'article L.444-6
Sont, en revanche, écartées du champ d'application de la
présente proposition de loi, les sociétés anonymes de
crédit immobilier, qui ne détiennent pas de parc immobilier
locatif ainsi que les fondations d'habitations à loyer
modéré.
Article L.444-2 -
Conditions fixées pour
la prise à bail de logements vacants
Cet article fixe trois conditions cumulatives pour permettre
aux organismes HLM de prendre à bail des logements vacants.
a) Le logement doit appartenir à une ou des personnes physiques. Cette
limitation aux seules personnes physiques permet d'éviter que des
organismes HLM ne deviennent gestionnaires d'un patrimoine immobilier pour le
compte de sociétés. Ceci serait en effet contraire à la
vocation initiale de ces organismes et induirait une concurrence
déloyale vis à vis des administrateurs de biens ou des syndics.
Enfin, il n'est pas souhaitable que, par ce biais, les financements publics,
par le conventionnement au titre de l'allocation personnalisée au
logement des logements pris à bail, bénéficient,
même de façon temporaire, au patrimoine immobilier privé de
ce type de sociétés.
b) Le logement pouvant faire l'objet d'une prise à bail par l'organisme
HLM doit être vacant et cette vacance doit être
avérée et révéler une carence effective de
l'initiative privée. L'intervention de l'organisme HLM ne peut se faire
qu'après avoir épuisé toutes les solutions offertes par le
seul secteur privé.
Le délai de carence, après beaucoup de discussions à
l'Assemblée nationale et dans un souci d'équilibre entre
l'initiative privée et l'initiative publique, a été
fixé à deux ans.
Les moyens permettant d'apporter la preuve de cette carence et de sa
durée seront définis dans le cadre contractuel. Le
propriétaire demandeur de la prise à bail devra apporter la
preuve de la réalité de la vacance et de sa permanence depuis
deux ans.
c) Le contrat de prise à bail ne peut être conclu qu'avec l'accord
du maire de la commune où se trouve le logement concerné, et ce
dans les communes dont le parc locatif social représente au moins
20 % du parc total de logements.
Cet ajout de la commission de la production et des échanges de
l'Assemblée nationale, traduit la nécessité de tenir
informé le maire des implantations de logements sociaux. Le seuil de
20 % est prévu par l'article L.302-5 du code de la
construction et de l'habitation issu de la loi n° 91-662 du
13 juillet 1991 d'orientation pour la ville.
Article L.444-3 -
Normes minimales de
confort et d'habitabilité des logements pris à bail et prise en
charge des travaux de mise aux normes
Le premier alinéa de cet article indique que le
logement pouvant être donné à bail doit répondre
à des normes minimum de confort et d'habitabilité.
Pour la définition de ces normes, il est fait référence
à l'article 25 de la loi n° 86-1290 du
23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement
locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux
et le développement de l'offre foncière, qui prévoit qu'un
décret pris après avis de la commission nationale de concertation
fixe des normes minimales de confort et d'habitabilité des logements
loués depuis 1986.
L'article premier du décret n° 87-149 fixe en
conséquence les caractéristiques des logements offerts à
la location, notamment en ce qui concerne le nombre de pièces
principales, de pièces de service attenantes, les hauteurs sous plafond,
les obligations d'ouverture, de ventilation et d'équipement minimum, en
eau, électricité et éventuellement gaz.
Les logements donnés à bail relèvent donc du droit commun
pour ce qui concerne leurs caractéristiques et leur niveau de confort.
Le second alinéa de l'article L.444-3 apporte une précision
par rapport à la proposition de loi initiale en indiquant que les
travaux de mise aux normes sont à la charge financière du
propriétaire. Mais ce dernier peut confier aux organismes HLM la
réalisation de ces travaux. L'organisme n'intervient alors que comme
mandataire du propriétaire. Ces travaux pourront faire l'objet de
subventions attribuées par l'Agence nationale d'Amélioration de
l'habitat dans les conditions de droit commun.
Article L.444-4 -
Conditions d'attribution du
logement donné à bail
Cet article indique que pour attribuer un logement pris à bail, l'organisme HLM fait application des règles générales prévues pour l'attribution des logements sociaux, notamment en ce qui concerne les conditions de ressources, l'intervention de la commission d'attribution, les critères de priorité, et le paiement éventuel d'un supplément de loyer de solidarité.
Article L.444-5 -
Règles applicables
à l'exécution du contrat de sous-location
Le premier alinéa de cet article fait application au
contrat de sous-location conclu entre l'organisme HLM et le
bénéficiaire de plusieurs dispositions de la loi
n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à
améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi
n° 86-1290 du 23 décembre 1986. En ce qui concerne
les logements appartenant aux organismes HLM, on peut rappeler que
l'article 40 de la loi du 6 juillet 1989 fait application sous
certaines conditions de plusieurs dispositions de ce texte.
Pour ce qui est des logements pris à bail, sont applicables aux contrats
de sous-location, les dispositions des articles suivants :
- 3 : forme et contenu du contrat de location ;
- 4 : clauses réputées non-écrites ;
- 5 : partage à parts égales entre le bailleur et le
locataire de la rémunération des personnes prêtant leur
concours à l'établissement d'un acte de location ;
- 6 : obligations du bailleur ;
- 7 : obligations du locataire ;
- 9-1 : opposabilité de plein droit des notifications ou
significations faites aux conjoints des locataires ;
- 12 : résiliation du contrat de location par le
locataire ;
- 15-I deuxième et troisième alinéas :
règles relatives aux délais de préavis ;
- 17 d : règles de révision de loyer ;
- 21 : quittances de loyer ;
- 22 : dépôts de garantie ;
- 22-1 : cautionnement ;
- 23 : charges récupérables ;
- 24 : cas de résiliation de plein droit du contrat de
location.
Ce premier alinéa prévoit également qu'il peut être
fait application des règles prévues à l'article 14 de
la loi du 6 juillet 1989, en cas d'abandon du domicile par le
locataire ou de décès de ce dernier, si le
bénéficiaire du transfert de contrat de location remplit
lui-même les conditions pour bénéficier d'un logement HLM.
Le deuxième alinéa de l'article L.444-5 indique que le loyer
de ce logement acquitté par le sous-locataire doit être
calculé comme un loyer de logement HLM, en respectant les plafonds
déterminés par l'autorité administrative par zone
géographique. Il sera fait application à ce type de logements de
loyers dont les niveaux seront voisins de ceux définis dans les
conventions ANAH. Ceci nécessitera un arrêté
spécifique puisque les loyers seront fixés sans signature de
convention avec l'Etat. Cet arrêté devra donc également
prévoir le taux d'évolution annuelle de ces loyers.
Le troisième alinéa reprend les dispositions du premier
alinéa de l'article 15-I de la loi n° 89-462 du
6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et
portant modification de la loi n° 86-1290 du
23 décembre 1986 en indiquant que l'organisme d'habitations
à loyer modéré ne peut donner congé que pour un
motif légitime et sérieux indiqué dans le congé.
Article L.444-6 -
Règles applicables
en fin de bail
Cet article fixe les règles applicables en fin de bail
en organisant un régime juridique très protecteur des
intérêts du propriétaire privé.
Ce dernier, s'il le souhaite, peut signer un contrat de location directement
avec le sous-locataire qui devient alors son locataire, et cette solution
serait très souhaitable pour assurer au sous-locataire la
pérennité de son logement.
Mais le propriétaire est également assuré de
récupérer son logement libre de toute occupation, puisque, faute
d'un contrat de location passé avec le sous-locataire, ce dernier est
déchu de tout titre d'occupation et l'organisme HLM doit restituer le
logement libre de toute occupation. A défaut, il devra indemniser le
propriétaire et les modalités de cette indemnisation seront
déterminées par voie contractuelle entre l'organisme HLM et le
propriétaire bailleur.
Une seconde obligation pèse sur l'organisme HLM vis à vis de son
sous-locataire, puisque le second alinéa de l'article L.444-6
prévoit qu'il doit être proposé à ce dernier, s'il
remplit les conditions pour l'attribution d'un logement HLM, la location d'un
logement répondant à ses besoins et à ses
possibilités. L'offre de relogement doit être
présentée trois mois avant l'expiration du contrat conclu par
l'organisme HLM avec le propriétaire.
La commission des affaires économiques vous propose d'adopter cet
article sans modification.
Article 2 -
Dispositions diverses et de
coordination
L'article 2 créé ou complète trois
articles du code de la construction et de l'habitation afin d'assurer la
cohérence de ce dernier avec le dispositif nouveau introduit par
l'article premier.
- Le paragraphe I de cet article introduit un article L.353-9-1
dans le code de la construction et de l'habitation pour indiquer que dans le
cas d'un logement pris à bail conventionné au titre de l'aide
personnalisée au logement (APL), le sous-locataire est assimilé
à un locataire et l'organisme HLM au bailleur du logement.
Cette précision est indispensable pour que le sous-locataire soit
éligible à l'APL et que l'organisme HLM puisse percevoir l'APL
directement, au lieu et place de son sous-locataire.
S'agissant de l'allocation logement familiale ou sociale, il convient de
préciser qu'elles peuvent être versées à tout
occupant d'un logement à titre onéreux, quelque soit son titre
d'occupation. l'instauration du tiers-payant résulte d'un accord conclu
entre les deux parties -bailleur et preneur- que l'organisme HLM pourra signer
avec son sous-locataire.
- Le paragraphe II de cet article complète
l'article L.421-1 du code de la construction et de l'habitation qui
énumère les compétences des offices publics
d'aménagement et de construction, afin de préciser que ces
organismes peuvent prendre à bail des logements vacants dans les
conditions fixées aux articles L.444-1 et suivant.
L'ajout proposé à l'article L. 421-1 permet également
d'assurer la coordination avec les dispositions du code relatives aux
compétences des offices publics d'habitation à loyer
modéré puisque l'article L.421-4 précise que
ces dernières, sur délibération de leur
collectivité de rattachement, peuvent exercer tout ou partie des
compétences mentionnées à l'article L.421-1, qui
inclut désormais la prise à bail de logement vacant.
La Commission des affaires économiques vous propose d'adopter cet
article sans modification.