Projet de loi portant diverses dispositions d'ordre économique et financier

ARTICLE 11 bis (nouveau)

Prorogation temporaire du régime de l'amortissement des logements neufs donnés en location

Commentaire : le présent article, issu d'un amendement adopté à l'Assemblée Nationale, tend à proroger, pour une période de six mois, le régime de la déduction au titre de l'amortissement des logements neufs donnés en location (amortissement Périssol).

I - LE REGIME DE L'AMORTISSEMENT DES LOGEMENTS NEUFS DONNES EN LOCATION

A. UN REGIME D'AMORTISSEMENT AUTONOME

1 - Les dispositions de l'article 31 du code général des impôts

L'article 29 de la loi n°96-314 du 12 avril 1996 portant diverses dispositions d'ordre économique et financier a créé un régime autonome d'amortissement pour les biens locatifs neufs (nouvelles dispositions du f. du 1° du I de l'article 31 du code général des impôts, relatif aux charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu net)

Il permet aux contribuables qui, entre le 1er janvier 1996 et le 31 décembre 1998 font construire un logement, ou encore un local en vue de sa transformation en logement, de déduire de leurs revenus fonciers un amortissement égal, les quatre premières années, à 10% du prix de revient ou d'acquisition de l'immeuble et à 2% les vingt années suivantes.

L'amortissement est donc égal à 80% du coût de l'investissement, étalé dans le temps. Les 20 % restant sont représentatifs de la charge foncière (terrain viabilisé) qui n'est pas amortissable.

Le taux de la déduction forfaitaire applicable au montant annuel des loyers, prévu au e. du 1° du I du code général des impôts, est parallèlement ramené de 14% à 6%. Cette déduction représente les frais de gestion et les primes d'assurance.

Les dépenses d'amélioration ne sont plus immédiatement déductibles du revenu foncier comme le prévoit le b. du 1° du I de l'article 31 du code général des impôts, mais sont amortissables sur dix ans.

Enfin, pour les opérations entrant dans le champ d'application de ce régime, le plafond d'imputation du déficit foncier sur le revenu global est porté à 100.000 F contre 70.000 F dans le droit commun (neuvième alinéa du 3° du I de l'article 156 du code général des impôts).

2 - Un régime sous conditions

Plusieurs conditions sont posées :

1) Le bénéfice du dispositif est réservé aux contribuables qui en font la demande expresse , à l'occasion de leur déclaration de revenus.

2) L'option pour le régime est irrévocable

3) Le propriétaire du logement s'engage à le louer pour 9 ans

4) Il dispose d'un délai de 12 mois entre l'achèvement des travaux et la mise en location.

5) Le régime ne doit pas se cumuler avec d'autres avantages fiscaux

6) L'opération doit être commencée avant le 31 décembre 1998 .

Ce dispositif devait donc cesser de s'appliquer aux investissements réalisés à compter du 1er janvier 1999.

B. LA MISE EN OEUVRE DE L'AMORTISSEMENT PERISSOL : UN DISPOSITIF EFFICACE

Sur 40.000 logements locatifs neufs construits en 1997, 35.000 ont bénéficié des dispositions de l'amortissement Périssol, tandis que 5.000 bénéficiaient du dispositif Quilès-Méhaignerie qui a pris fin le 31 décembre 1997.

Ainsi, 85 % des constructions de logements locatifs neufs s'opèrent grâce à l'amortissement Périssol.

Depuis plus de six mois, la tendance des permis de construire s'améliore, en partie en raison de l'effet de ce dispositif. Le rythme annuel des autorisations est de 327.000 logements contre 309.000 sur les douze derniers mois et 304.000 en 1997.

Cependant, cette conjoncture plutôt favorable ne doit pas masquer la faiblesse persistante du marché de la construction neuve : alors qu'en 1988, il y avait 420.000 autorisations de construire, il y en a moins de 300.000 par an aujourd'hui.

De plus, les besoins en termes de logements locatifs restent très importants.

En 1997, près d'un logement sur trois a été acquis dans le cadre du régime "Périssol".

II - LES DISPOSITIONS ADOPTÉES PAR L'ASSEMBLÉE NATIONALE

A. UNE PROROGATION INDISPENSABLE

L'article adopté par l'Assemblée Nationale tend à proroger, pour une période de six mois, le régime de la déduction au titre de l'amortissement.

La prorogation du régime de l'amortissement concerne les logements remplissant cumulativement les conditions suivantes :

- avoir fait l'objet d'un permis de construire avant le 1er janvier 1999 ;

- être acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement entre cette date et le 30 juin 1999 ;

- être achevés dans les deux ans suivant la délivrance du permis de construire.

Ainsi, compte tenu de ce dispositif de sortie, le régime de l'amortissement s'appliquerait comme le montre le tableau suivant.

	Avant le 1er janvier 1999	Du 1er Janvier au 1er juillet 1999	1er juillet 1999		31 décembre 2000
Dispositif Périssol	Logement mis en chantier ou acquis en état futur d'achèvement	Pas de contrainte d'achèvement
Prorogation	Obtient le permis de construire	Logement acquis neuf
		Logement acquis en état futur d'achèvement	Logement achevé dans les deux ans suivant le permis de construire

B. NE PAS CREER DE RUPTURE DANS L'INVESTISSENT IMMOBILIER

Le délai d'instruction d'un permis de construire pour la construction de logements à usage d'habitation est en principe de 2 mois, mais il peut être majoré dans certains cas :

- pour les constructions de plus de 200 logements, il est de trois mois,

- pour les immeubles classés monuments historiques, il est fixé à quatre mois.

Tous ces délais sont d'ordre public et sont donc des maxima : au-delà de ce délai, le demandeur peut se prévaloir d'un permis de construire tacite.

En conséquence, dans le cas général, les dossiers déposés avant le 1er octobre 1998 entreront dans le régime de la prorogation.

Si l'on reprend les trois conditions données à la prolongation du dispositif d'amortissement, il semble qu'il n'y aura pas de rupture dans le dispositif. L'annonce de la prolongation pour six mois devrait avoir pour effet d'accélérer les dépôts de permis de construire dans les mois à venir, avant que le nouveau dispositif soit connu en fin d'année.

Cependant les investisseurs sont en droit d'être rassurés sur les intentions du gouvernement en la matière, et ceci dès à présent. Il convient, en toute hypothèse, qu'ils soient en mesure de connaître, dès la prochaine loi de finances, les propositions du gouvernement pour un nouveau régime applicable à compter du 1er janvier 1999.

Votre rapporteur sera donc attentif au calendrier prévu par le gouvernement pour la réforme de la fiscalité du logement locatif, afin d'éviter toute rupture dans la construction.

III - UNE MISE EN GARDE POUR L'AVENIR

Il convient de rappeler à l'occasion de l'examen de cet article, un certain nombre de points :

- tout d'abord, la commission des finances du Sénat ne peut que se réjouir que le gouvernement reconnaisse l'efficacité du dispositif d'amortissement "Périssol" en le prolongeant. L'amendement adopté par la commission des finances de l'Assemblée Nationale est une reconnaissance de fait la pertinence d'une telle mesure pour la construction neuve.

- ensuite, il convient tout de même d'adresser une mise en garde .

Lors de la mise en place du système d'amortissement des biens immobiliers locatifs neufs, la commission des finances du Sénat avait salué l'intérêt économique très fort du dispositif : cet intérêt ne s'est pas démenti.

Elle avait par ailleurs soulevé le problème du logement locatif ancien , en présentant un amendement pour étendre le régime aux acquisitions se faisant avec une quotité de travaux minimale, soit 30% du total de l'investissement.

Les priorités de votre commission en matière de financement du logement locatif restent les mêmes : le gouvernement doit savoir que la commission des finances du Sénat sera attentive à ce que l'incitation à la construction de biens locatifs neufs reste efficace, et puisse se combiner avec des mesures complémentaires, dans un souci d'équilibre du marché du logement.

Elle rappelle de ce point de vue son attachement à une fiscalité stabilisée.

Décision de la commission : votre commission vous propose d'adopter cet article sans modification.