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IV. UNE NOUVELLE AIDE A L'INVESTISSEMENT LOCATIF

A. LE NOUVEAU RÉGIME SE MET EN PLACE EN 1999

La fin du dispositif dit " Périssol " a mis logiquement un terme à la forte envolée des permis de construire et mises en chantier entre la fin de 1998 et le premier semestre 1999. Plusieurs mois de transition seront nécessaires entre les deux régimes en faveur de l'investissement locatif.

Un décret est intervenu en août 1999 afin de préciser les modalités d'application du nouveau régime.

B. UN DISPOSITIF QUI NÉCESSITE QUELQUES AMÉLIORATIONS

Il apparaît que, suite aux améliorations du dispositif " Besson " lors de l'examen de la loi de finances (le taux maximal d'amortissement est passé de 50% à 65% suite à un amendement du Sénat repris par l'Assemblée nationale) et aux dispositions réglementaires qui ont permis d'inclure les surfaces annexes dans le total des surfaces prises en compte pour la détermination du loyer, le rendement du dispositif " Besson " dans le neuf devient, dans certains cas, comparable au dispositif Périssol.

Ainsi, au bout de quinze ans, pour un investissement d'un million de francs, un contribuable imposé dans la tranche de 54% peut économiser jusqu'à 398.000 francs dans le dispositif Besson, contre seulement 379.000 francs dans le dispositif Périssol.

La seule véritable contrainte pour le logement neuf est l'interdiction de louer à des ascendants ou descendants, contrairement à ce qui existait dans le dispositif Périssol.

Cette interdiction est difficile à comprendre dans la mesure où le mécanisme du conventionnement impose des contraintes en termes de ressources et de logements.

Il apparaît, par ailleurs, que le dispositif " Besson " dans l'ancien est largement moins favorable, la majoration de la déduction forfaitaire à 25 % étant loin d'apporter un avantage fiscal significatif. Pourtant, l'idée d'étendre l'avantage fiscal au logement ancien est intéressante.

Pour rendre le dispositif vraiment attractif, il conviendrait d'élargir l'incitation fiscale, avec soit une déduction forfaitaire plus importante, soit un autre mécanisme. A cet égard, on peut rappeler que la commission des finances du Sénat a adopté un amendement portant article additionnel à la première partie de la loi de finances pour 2000, ayant pour objet d'exonérer de mutation à titre gratuit, pour les trois quarts de leur valeur, les logements anciens donnés en location dans les conditions du dispositif dit " Besson ", dans la limite d'un plafond de 300.000 francs.

MODIFICATIONS APPORTÉES
PAR L'ASSEMBLÉE NATIONALE

L'Assemblée nationale a adopté en seconde délibération deux amendement consistant à majorer à titre non reconductible :

- de 35.000 francs en dépenses ordinaires le chapitre 44-30, article 20, du titre IV (actions de concertation, de formation et d'animation dans le secteur du logement et de l'urbanisme)

- de 2,263 millions de francs en autorisations de programme et crédits de paiement le chapitre 65-48 article 10 du Titre VI (construction et amélioration de l'habitat locatif social).

EXAMEN EN COMMISSION

Réunie le mercredi 3 novembre 1999, sous la présidence de M. Alain, Lambert, président, la commission a procédé, sur le rapport de M. Jacques Pelletier, rapporteur spécial, à l'examen des crédits de l'équipement, des transports et du logement consacrés à l'urbanisme et au logement dans le projet de loi de finances pour 2000.

M. Jean-Pierre Plancade, rapporteur pour avis des crédits du logement de la commission des affaires économiques, a félicité le rapporteur spécial pour sa présentation. Il a estimé que le budget du logement était un bon budget. Il s'est toutefois interrogé sur la mise en place du prêt locatif à usage social (PLUS), et notamment sur le fait qu'il pourrait être réservé aux seuls organismes HLM, à l'exclusion des collectivités locales. Il s'est également inquiété de la complexité des dispositions fiscales, contenues dans le projet de loi de finances, et relatives au droit de bail. Il a partagé le souhait du rapporteur spécial d'élargir le dispositif du prêt à taux zéro.

M. Jacques Bellanger, rapporteur pour avis des crédits de l'urbanisme de la commission des affaires économiques, a considéré que les crédits de l'urbanisme pour 2000 étaient acceptables, tout en notant la diminution des crédits de fonctionnement du budget. Il a déploré que la modification incessante du périmètre du budget de l'urbanisme rende la lecture de l'évolution des crédits presque impossible, même si les modifications étaient présentées comme des opérations de clarification budgétaire.

M. Jean-Pierre Demerliat a félicité le rapporteur spécial pour la clarté de son exposé. Il a demandé si les crédits affectés au prêt locatif à usage social pourraient servir à des opérations de rénovation, très demandées par les organismes HLM dont le parc est vieillissant et inoccupé.

M. René Ballayer a souhaité avoir des explications sur les crédits accordés en faveur de la lutte contre le saturnisme.

M. Jacques Oudin a fait observer la remarquable amélioration de l'économie du logement et la progression sans précédent des permis de construire. S'agissant des travaux réalisés dans les logements, il s'est toutefois demandé si le Gouvernement présenterait une comparaison entre l'ancien système des crédits et réductions d'impôts et le nouveau mécanisme de taux réduit de TVA. Il a indiqué que la Commission européenne avait adopté une directive sur le taux de plomb dans l'eau, et s'est demandé si la dotation en faveur de la lutte contre le saturnisme en tenait compte. Il a cité le cas des zones de patrimoine architectural et urbain en se demandant si les crédits de l'ANAH ne pourraient pas être redéployés en faveur de ces zones. Il a enfin évoqué la difficulté de construire des logements sociaux dans les zones à forte pression foncière spéculative, notamment les zones littorales.

Mme Marie-Claude Beaudeau a demandé si l'amélioration de la situation économique avait permis de diminuer le nombre de bénéficiaires des aides au logement, et quel en était le nombre. Elle a également demandé quel montant de crédits serait affecté à la réalisation des aires de nomades. Elle a enfin interrogé le rapporteur spécial sur l'ampleur des opérations de démolition-reconstruction.

M. Jacques Pelletier, rapporteur spécial, a répondu à M. Jean-Pierre Plancade qu'il pensait également que le budget du logement était satisfaisant, dans un contexte très favorable pour l'économie de l'immobilier. S'agissant de la réglementation du PLUS, il a indiqué que ce serait une erreur de réserver le nouveau produit aux seuls organismes HLM, et qu'il convenait d'avoir des réponses précises du Gouvernement sur cette question. Concernant le droit de bail, il a confirmé la nécessité de réformer le dispositif, afin de proposer une réforme simple et compréhensible pour les contribuables.

En réponse à M. Jacques Bellanger, il a expliqué que la diminution des crédits de fonctionnement du budget de l'urbanisme et du logement était permise par l'amélioration de la situation économique, et qu'il se félicitait des opérations de vérité permettant de mettre à niveau les crédits budgétaires.

En réponse à M. Jean-Pierre Demerliat, il a rappelé l'existence d'une ligne fongible, qui permettait d'accroître les crédits de la rénovation lorsque ceux destinés à la construction n'étaient pas utilisés. Il a rappelé l'extension du dispositif de la livraison à soi-même, assimilable à un taux réduit de TVA pour les travaux d'entretien réalisés dans les logements sociaux.

En réponse à MM. René Ballayer et Jacques Oudin, il a indiqué que les crédits nouveaux accordés au titre de la lutte contre le saturnisme, à savoir 75 millions de francs, ne permettraient que les premiers diagnostics et non la réalisation des travaux. Il en a conclu que les sommes consacrées à la lutte contre le saturnisme devraient être beaucoup plus importantes dans les années à venir. Il a ajouté qu'il était évidemment nécessaire de préciser aux contribuables les avantages relatifs du nouveau mécanisme de TVA à taux réduit pour les travaux dans les logements, par rapport à l'ancien système des réductions et crédits d'impôts. Il a reconnu que le prix élevé des terrains créait, dans certaines zones particulières, des tensions, qui rendaient difficiles des programmes de construction de logements sociaux.

En réponse à Mme Marie-Claude Beaudeau, M. Jacques Pelletier a répondu que les chiffres concernant les bénéficiaires d'aides personnelles au logement pour 1999 n'étaient pas encore connus, mais que la révision des dotations budgétaires résultait simplement d'une adaptation des crédits à la réalité des prestations. Il a rappelé que 40 millions de francs de crédits seraient consacrés aux aires de nomades, le projet de loi sur ce thème, adopté en première lecture à l'Assemblée nationale, devant d'ailleurs être discuté prochainement au Sénat. En matière d'opérations de démolition-reconstruction, il a indiqué que les crédits budgétaires étaient satisfaisants, mais que les opérations n'étaient pas réalisées, faute de volonté des acteurs concernés.

A la suite de ce débat, et sur proposition de M. Jacques Pelletier , la commission a décidé de réserver la position de la commission sur le fascicule II. Urbanisme et logement du budget de l'équipement, des transports et du logement, jusqu'à l'audition du ministre de l'Équipement, des transports et du logement.

Dans une séance tenue le jeudi 18 novembre 1999, la commission a décidé de proposer au Sénat de rejeter les crédits du ministère de l'équipement, des transports et du logement.

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