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Accès des ménages au crédit en France

 

III- Propositions de réformes en Europe

La création d'un groupe de discussion sur le crédit hypothécaire (« forum group »), constitué par la Commission européenne et plus de vingt experts émanant de onze États membres, qui s'est réuni pour la première fois le 27 mars 2003, témoigne de la volonté des autorités européennes de promouvoir l'intégration financière des marchés hypothécaires81(*). Plus précisément, la tâche de ce forum est de conseiller la Commission européenne sur la manière de progresser vers la réalisation d'un marché européen des prêts au logement, ce qui permettra au consommateur de souscrire un produit hypothécaire auprès d'un organisme de crédit situé dans tout État membre82(*) . Dans le contexte de cette réflexion, le FMI attire l'attention sur la nécessité d'accompagner les mutations des marchés hypothécaires et le rapport de Mercer Oliver Wyman produit pour la Fédération Hypothécaire Européenne alimente de ses réflexions le Groupe de travail.

A- Le FMI

Le FMI (World Economic Outlook, septembre 2004) préconise une attention accrue des décideurs politiques vis-à-vis des développements structurels affectant le marché hypothécaire. En particulier, l'introduction d'un ensemble plus riche de contrats hypothécaires devrait s'accompagner, selon cet institut, d'une régulation financière accrue, incluant une réforme des règles régissant les faillites, ainsi que des normes comptables, et une amélioration de l'information et de la transparence des contrats hypothécaires. De plus, certains pays devraient évaluer la portée et la désirabilité de leurs garanties implicites/explicites sur les dettes hypothécaires.

Ainsi, les pays offrant les structures de marché hypothécaire les plus sophistiquées et flexibles (possibilité de « mortgage equity withdrawals » et de prêt viager hypothécaire) sont ceux dont les prix de l'immobilier ont enregistré les plus fortes hausses au cours des dernières années. Pour illustration, les prix de l'immobilier observés en Australie, en Irlande, en Espagne et au Royaume-Uni dépassent de 10 à 20 % leur valeur « fondamentale », ce qui laisse planer la menace d'un éclatement brutal de cette bulle immobilière avec son cortège d'ajustements économiques douloureux.

B- Etude de Mercer Oliver Wyman

Cette étude réalisée pour la Fédération hypothécaire européenne a alimenté les réflexions du Forum Group. Sa mission était de comprendre les différences tarifaires existant entre pays, tout en analysant les bénéfices et obstacles liés à l'harmonisation des marchés hypothécaires. Elle faisait suite au rapport publié en février 2002, par la Table ronde européenne sur les services financiers, qui suggérait que les emprunteurs européens pourraient bénéficier de meilleures conditions tarifaires sur un marché hypothécaire européen plus harmonisé.

Après avoir mis en évidence les différences de taille des divers marchés hypothécaires européens expliquées par des raisons de nature macro-économique, démographique, culturelle ou politique, l'étude s'est concentrée sur l'analyse de l'offre et des conditions de marchés des prêteurs afin d'identifier les niveaux d'efficience des pays (efficience : mise à disposition d'une offre compétitive aux emprunteurs, tout en laissant une marge suffisante aux prêteurs).

Comme en atteste le graphique suivant, la mise en perspective des taux nominaux moyens pratiqués au sein des huit pays révèle des différences importantes : 166 points de base antre le Danemark et l'Espagne. L'étude s'est employée à analyser les caractéristiques des produits et les conditions de marché des prêteurs afin de relativiser cette hiérarchie. Elle a ainsi intégré dans son approche : les types de taux pratiqués (fixes avec un risque élevé ; révisables à court ou moyen terme avec un risque moindre) ; le coût du risque (variable selon les typologies de clientèles exigibles) ; les frais obligatoires qui accompagnent la mise en place, et la gestion du crédit immobilier. L'ensemble de ces critères liés en partie à des facteurs structurels, expliquerait près de 60 % des écarts constatés. La mission a ainsi recalculé des tarifications ajustées moyennes pondérant ces variables et ajustant les résultats précédents. D'une part, l'écart entre les extrêmes baisse (passant de 166 points de base à 64 points de base) ; d'autre part, le classement même des pays offrant les taux les plus compétitifs aux emprunteurs.

Figure 63 : Taux d'intérêt et rentabilité des acteurs européens
du crédit immobilier

Ainsi, les résultats transcrivent que les écarts de rentabilité importants (courbe de rentabilité ajustée des risques, RAROC sur le graphique) s'expliquent partiellement par les différences tarifaires mais également par les niveaux des coûts d'exploitation par prêt, les processus d'instruction et de recouvrement, l'orientation du modèle de distribution et le type d'offres à destination des clientèles atypiques.

Les bénéfices attendus d'une harmonisation européenne serait une harmonisation par le bas des coûts, le développement d'un marché de refinancement, l'élargissement de l'éventail produit et l'élargissement du panel de clientèle. Les obstacles sont réels : une demande réduite des emprunteurs, une rentabilité de long terme pour les prêteurs, un manque de transparence en termes d'accès à l'information, des écarts législatifs-fiscaux et un cadre réglementaire concernant la protection du consommateur très variable.

* 81 Cette initiative s'inscrit plus généralement dans le cadre du « Plan d'action pour les Services Financiers » lancé par la Commission Européenne.

* 82 Un rapport devrait être rendu public en automne 2004 sur les possibilités d'harmoniser les pratiques dans l'Union Européenne.