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Logement en outre-mer : passer du discours à la réalité

 

B. LA DÉFISCALISATION À L'IMPÔT SUR LE REVENU

La forme la plus utilisée de défiscalisation est celle réalisée au titre de l'impôt sur le revenu, prévue à l'article 199 undecies A du code général des impôts, article modifié par la loi de programme pour l'outre-mer précitée du 21 juillet 2003. Un autre vecteur possible est la défiscalisation au titre de l'impôt sur les sociétés, mais il demeure marginal en termes de montant.

1. Les deux types de bénéficiaires

Les bénéficiaires de la défiscalisation sont en fait de deux types : d'un côté, les particuliers qui bénéficient d'un avantage fiscal pour la construction de leur résidence principale, de l'autre, des investisseurs, domiciliés dans les DOM ou non, qui bénéficient de l'avantage fiscal, cet avantage s'assimilant alors à une forme de « prime » qui améliore le rendement des capitaux investis. Même si l'on ne dispose d'aucun chiffrage précis sur la répartition entre ces deux types de bénéficiaires, il semble que les investisseurs soient, de loin, les plus nombreux : le logement en outre-mer est alors avant tout un placement.

Ainsi, les contribuables fiscalement domiciliés en France métropolitaine ou dans les départements d'outre-mer qui réalisent, entre le 20 juillet 2003 et le 31 décembre 2017, des investissements dans le logement et d'autres secteurs, bénéficient d'une réduction d'impôt sur le revenu. De même, les associés des sociétés immobilières « transparentes », qui sont réputés directement propriétaires des logements correspondant à leurs droits dans la société, peuvent bénéficier de la réduction d'impôt au titre des logements acquis par l'intermédiaire de ces sociétés.

Les investissements ouvrant droit à la réduction d'impôt sont ceux réalisés dans le secteur du logement. Ils peuvent prendre plusieurs formes :

- l'achat ou la construction pour faire de l'habitation une résidence principale ;

- l'acquisition d'un immeuble neuf situé outre-mer que le contribuable (bénéficiaire direct de l'aide) donne dans les six mois en location non meublée pendant la même durée à des personnes qui en font leur résidence principale ;

- la souscription de parts ou actions de sociétés dont l'objet réel est de construire des logements neufs. Il s'agit des souscriptions de parts ou actions de sociétés dont l'objet réel est exclusivement la construction de logements neufs situés outre-mer, donnés en location non meublée pendant cinq ans à des personnes qui en font leur résidence principale ;

- la souscription au capital de SCPI. Il s'agit de souscriptions au capital de SCPI qui s'engagent à affecter intégralement le produit de la souscription annuelle à l'acquisition des logements neufs situés outre-mer et affectés pour 90 % au moins de leur surface à usage d'habitation dans les six mois de la clôture de la souscription. Les immeubles doivent être acquis neufs et achevés avant le 31 décembre 2006. Les SCPI doivent alors s'engager à donner les immeubles en location nue pendant cinq ans au moins à compter de leur achèvement ou de leur acquisition si elle est postérieure à des personnes, autres que les associés de la société, leur conjoint ou partenaire du pacs, les membres de leur foyer fiscal qui en font leur habitation principale. Les parts doivent être conservées pendant 5 ans à compter de l'achèvement des immeubles ou de leur acquisition si elle est postérieure ;

- les travaux de réhabilitation de logements achevés depuis plus de 40 ans et réalisés par des entreprises. Le contribuable doit prendre l'engagement pour une durée de 5 ans, soit d'affecter ce logement à son habitation principale, soit de le louer dans les 6 mois qui suivent les travaux, à une personne qui en fait son habitation principale.

Par ailleurs, les investissements réalisés dans le secteur du logement à caractère intermédiaire peuvent également être éligibles à la défiscalisation. Le contribuable ou la société doit alors s'engager à louer nu l'immeuble dans les six mois de son achèvement ou de son acquisition si elle est postérieure et pendant six ans au moins à des personnes qui en font leur habitation principale. En cas de souscription, le contribuable doit s'engager à conserver ses parts pendant 6 ans, à compter de la date d'achèvement ou d'acquisition si elle est postérieure.

Les montants annuels du loyer et des ressources du locataire ne peuvent excéder des plafonds définis par décret et révisés chaque année.