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Logement en outre-mer : passer du discours à la réalité

 

2. Des aides nombreuses qui veulent répondre à la diversité des besoins

Deux éléments chiffrés permettent de montrer que si les besoins en outre-mer sont plus importants, les moyens mis en oeuvre sont également supérieurs. Ainsi :

- chaque année, près de 10.000 logements sont construits ou améliorés ce qui a permis, entre 2003 et 2004, d'augmenter le parc social de 2,2 %, contre 1 % en métropole ;

- chaque année, 242 logements pour 100.000 habitants sont mis en chantier dans les DOM alors que la production sociale nouvelle ne représente en métropole que 92 logements pour 100.000 habitants.

Le ministère de l'outre-mer gère un grand nombre de « produits » logement, au fonctionnement extrêmement complexe, qui visent à venir en aide à telle ou telle catégorie de public.

L'accession très sociale : le logement évolutif social (LES)

Les bénéficiaires du logement évolutif social sont les ménages dont les revenus ne dépassent pas des plafonds de ressources annuelles qui varient en fonction de la composition du ménage. L'aide est constituée par une subvention maximale de 50 % de l'investissement, plafonnée en fonction de la composition des ménages. Les plafonds de ressources sont fixés par arrêté préfectoral dans la limite de 50 % du plafond de ressources du prêt à taux zéro.

L'accession intermédiaire : le prêt à taux zéro (PTZ)

Le prêt à taux zéro finance l'accession intermédiaire dans les DOM dans les mêmes conditions qu'en métropole. Ouverts à l'acquisition de logements anciens depuis 2005, les nouveaux prêts à taux zéro ne donnent plus lieu, comme antérieurement, au versement d'une subvention du ministère de l'outre-mer mais à un avantage fiscal accordé aux organismes bancaires. Les plafonds de ressources, fixés par arrêté interministériel ont été augmentés dans le cadre du nouveau système en vue d'élargir le public éligible à ces prêts. Un projet de décret est actuellement en cours d'élaboration afin de mieux répondre aux attentes locales en instaurant un prêt d'une quotité de 40 % (actuellement elle ne peut excéder 20 %) pour les ménages qui ont des ressources inférieures à 60 % des plafonds de ressources.

Le logement locatif social (LLS)

Il est financé par une subvention de l'Etat pouvant atteindre de 27 % à 30,5 % suivant les départements, et un prêt de la Caisse des dépôts et consignations.

Le logement locatif très social (LLTS)

Il est financé par une subvention de l'Etat pouvant atteindre de 32,5 % à 36 % suivant les départements et un prêt de la Caisse des dépôts et consignations actuellement au taux de 2,5 % sur 40 ans au maximum. La subvention peut être majorée dans certaines conditions d'un montant plafonné à 6.098 euros par logement (valeur 2004). Les loyers du LLTS sont inférieurs ou égaux à 80 % des loyers plafonds LLS.

Les résidences sociales

La mise en oeuvre de la réforme de la déconnexion a ouvert la possibilité de financer les foyers et les « résidences sociales ». Cette aide est destinée à offrir de nouvelles solutions d'hébergement à des ménages présentant des difficultés particulières de logement, telles que les personnes âgées ou handicapées ou celles nécessitant un accompagnement social.

Les prêts locatifs sociaux

Ces prêts à taux préférentiels, étendus aux DOM en avril 2005, permettent aux bailleurs sociaux et aux promoteurs privés de diversifier l'offre de logements en proposant aux ménages dont les plafonds de ressources atteignent 130 % des plafonds LLS, des logements dont les loyers sont inférieurs à 150 % des plafonds réglementaires LLS (soit environ 8 euros par m²). Ces logements bénéficient pour leur construction d'un taux réduit de TVA (2,1 %) et de l'exonération de TFPB pendant 25 ans.

Dans les DOM, 360 logements ont pu être financés par des PLS en 2005. La programmation 2006 s'élève à 1.200 unités.

Le logement locatif intermédiaire (PLI)

Le prêt locatif intermédiaire (PLI) est destiné à financer les logements dont le loyer se situe entre celui pratiqué dans le secteur locatif social et celui observé sur le marché libre. Le PLI finance la construction de logements locatifs, l'acquisition de logements neufs en vue de leur location, l'acquisition amélioration de logements, l'acquisition de locaux ou d'immeubles non affectés à l'habitation et leur transformation ou aménagement en logements. Il est distribué par la Caisse des dépôts et consignation, ou l'Agence française de développement, ou tout établissement de crédit ayant passé une convention avec l'Etat au taux fixe de 5,5 % sur une durée de 25 ans.

Les prêts « construction-démolition » (LLS-CD)

Ils sont en vigueur depuis mai 2000 et ouvrent la possibilité d'entreprendre des opérations de démolition de logements sociaux en assurant le relogement des locataires concernés par les démolitions. Ces prêts bénéficient d'un taux réduit de 3 %.

La réhabilitation du parc locatif social (SALLS)

Les procédures de financement des travaux de réhabilitation du parc locatif social ont été alignées sur celles de la PALULOS en métropole, mais réservent au représentant local de l'Etat un pouvoir dérogatoire plus étendu.

L'amélioration des logements des propriétaires occupants (AH)

Sous conditions de ressources, la subvention, imputée sur la LBU, peut atteindre jusqu'à 70 % du montant des dépenses. Ce taux maximal peut être porté à 80 % pour les travaux d'amélioration qui incluent le ravalement ou la mise en peinture des façades extérieures