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Les coopératives en France : un atout pour le redressement économique, un pilier de l'économie sociale et solidaire

25 juillet 2012 : Les coopératives en France : un atout pour le redressement économique, un pilier de l'économie sociale et solidaire ( rapport d'information )
b) Des obstacles juridiques qu'il convient de lever
(1) Les obstacles liés à la loi du 10 septembre 1947

C'est jusqu'à présent la loi du 10 septembre 1947 sur la coopération qui, faute de mieux, est utilisée par les porteurs de projet pour développer les coopératives d'habitants. Cependant cette loi n'a pas été pensée pour accueillir des projets d'habitat en propriété collective et il serait donc utile de définir une nouvelle forme de sociétés coopératives. Les principaux points qui appellent une intervention du législateur sont les suivants :

l'encadrement des conditions de cession des parts entre coopérateurs. Aux termes de l'article 11 de la loi de 1947, cette cession est soumise à l'approbation soit de l'assemblée générale, soit des administrateurs ou gérants, dans les conditions fixées par les statuts. La cession n'est donc pas libre dans le droit existant. Ceci étant, l'immobilier est un domaine sensible et prévoir un encadrement légal du prix de cession serait opportun. Il pourrait se traduire par une cession basée sur la valeur initiale de la part sociale, indexée au coût de la vie (rente viagère), toute autre vente n'étant pas reconnue valable ;

la possibilité de pratiquer des loyers au coût réel. Il est nécessaire pour cela d'autoriser la coopérative à fixer le montant des loyers à un niveau inférieur à celui du marché sans pénalisation juridique ou fiscale. Le respect des règles de la concurrence impose que cette faculté concerne exclusivement les loyers perçus auprès des coopérateurs, puisque par rapport à eux la coopérative n'est pas dans une logique commerciale mais dans une logique non lucrative de minimisation du coût d'accès au logement ;

la possibilité de moduler les loyers demandés aux coopérateurs selon des critères comme l'ancienneté et la contribution à l'apport initial. En effet, comme cela a été indiqué, la charge financière de la construction ou de l'acquisition d'un immeuble coopératif pèse proportionnellement plus sur les coopérateurs les plus anciens. Or, les loyers payés par les coopérateurs sont déterminés par la surface qu'ils occupent et non par leur ancienneté d'occupation des locaux. Ce système conduit donc les occupants les plus anciens à subventionner le prix du logement des coopérateurs les plus récents. D'où l'intérêt de moduler les loyers selon l'ancienneté pour corriger ce phénomène. Cependant, pour l'instant cette modulation se heurte à l'article 4 de la loi de 1947 qui prévoit que, sauf si une loi particulière en dispose autrement, les associés d'une coopérative disposent de droits égaux dans sa gestion et qu'il ne peut être établi entre eux de discrimination suivant la date de leur adhésion. Le législateur doit donc intervenir pour écarter l'application de cet article dans ce cas précis ;

la facilitation des opérations avec les tiers. L'article 3 de la loi de 1947 dispose que les coopératives ne peuvent admettre les tiers non sociétaires à bénéficier de leurs services, à moins que les lois particulières qui les régissent ne les y autorisent. Or, les coopératives d'habitants demandent à pouvoir bénéficier d'une telle dérogation car, si leur objet principal est bien de fournir à leurs membres l'usage ou l'usufruit d'un logement à titre de résidence principale, il n'en reste pas moins qu'à titre accessoire elles peuvent avoir intérêt à réaliser aussi quelques opérations, dont le produit leur permet d'atteindre un équilibre financier (par exemple louer de façon ponctuelle la salle commune ou des espaces communs à des tiers extérieurs). Pour éviter toute dérive commerciale cependant, l'autorisation de délivrer ainsi des services à des non coopérateurs devrait être encadré (ces opérations ne devraient pas représenter plus d'une fraction déterminée du chiffre d'affaires de la société coopérative, par exemple 20 %) ;

la détermination du régime fiscal applicable aux coopératives d'habitants. Les coopératives d'habitants sont dans une relation non lucrative vis-à-vis de leurs membres et elles ne dégageront donc pas de bénéfices par rapport à eux si on les autorise à pratiquer des loyers à prix coûtant. Sous cette condition, leurs seuls bénéfices proviendront des opérations avec les tiers, qui eux doivent être imposés à l'impôt sur les sociétés dans des conditions normales pour des raisons de respect des règles concurrentielles. Il est également important de prévoir une disposition permettant aux coopératives de provisionner sur une longue période en vue de réaliser des travaux (provision « grosses réparations »). Au niveau des coopérateurs, la cession des parts sociales (initiales ou acquises), qui constitue le droit d'entrée dans la coopérative, devrait être assimilée à une vente de résidence principale et être imposée dans les mêmes conditions. C'est la condition pour instaurer une neutralité fiscale vis-à-vis du choix du mode d'habitat (sous forme de propriété individuelle ou coopérative).