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Les coopératives en France : un atout pour le redressement économique, un pilier de l'économie sociale et solidaire

25 juillet 2012 : Les coopératives en France : un atout pour le redressement économique, un pilier de l'économie sociale et solidaire ( rapport d'information )
b) Élargir le champ d'action des coopératives de HLM

Ce champ d'action est pour l'essentiel déterminé par l'objet social des coopératives de HLM, tel que défini à l'article L. 422-3 du code de la construction et de l'habitation. Votre rapporteur estime opportun de prévoir son élargissement dans trois directions.

(1) Faciliter l'exercice des fonctions de syndic de copropriété

La première voie d'évolution concerne l'exercice des fonctions de syndic de copropriété et administrateurs de biens d'immeubles d'habitations et la réalisation de prestations de service pour le compte de syndicats de copropriétaires. A ce jour, en effet, les coopératives de HLM ne peuvent prendre en mandat de syndic que les copropriétés issues de leur propre production, de la production d'autres organismes de HLM ou SEM ou de collectivités locales. Or, c'est un marché trop étroit pour assurer la pérennité et l'assise financière de cette activité, dont on sait qu'elle est difficile et peu rémunératrice (elle l'est d'ailleurs d'autant moins que cette activité n'entre pas dans le champ du service d'intérêt général confié aux organismes de HLM et est donc fiscalisée). C'est pourquoi il serait souhaitable d'étendre le champ d'action des coopératives de HLM dans ce domaine. Votre rapporteur propose donc de clarifier et d'élargir la portée des dispositions relatives à cette matière (alinéas 14, 15 et 18 de l'article L. 422-3 du code de la construction et de l'habitation). Précisons que cette disposition n'est pas de nature à déroger aux droits de la concurrence, puisque cette activité est totalement fiscalisée.

(2) Restaurer la capacité juridique de prêteur secondaire

Le deuxième point concerne la compétence de prêteur secondaire des coopératives de HLM : il serait souhaitable de leur redonner cette compétence. Pour mémoire, jusqu'en 1995, les coopératives de HLM, tout comme les autres familles d'organismes de HLM, étaient à la fois constructeurs de logements et financeurs de leurs acquéreurs. Concrètement, la coopérative de HLM contractait un prêt global auprès d'un établissement bancaire ; elle reprêtait ensuite de manière individuelle cette somme à ses clients et en assurait le recouvrement jusqu'à son amortissement complet. Cette double compétence était de nature à assurer un accompagnement complet des clients et une gestion au plus près de leurs besoins et de leurs difficultés. Elle permettait en particulier aux coopératives de HLM d'offrir un service complet en direction des familles à revenus modestes dans une logique de guichet unique (un produit logement de qualité à un prix réduit, un financement, un accompagnement dans la durée au travers notamment des garanties de sécurisation, la gestion des copropriétés qui évite les dérives,...). Seule une démarche globale de ce type est véritablement en mesure de sécuriser les projets et sa disparition s'est donc traduite par une dégradation de la qualité de l'accompagnement des acquéreurs.

Par ailleurs, on remarque que les établissements bancaires n'intègrent pas de façon satisfaisante dans leur calcul du risque (et donc dans le coût des financements offerts) la démarche de sécurisation HLM. Les garanties de rachat et de relogement que le maître d'ouvrage apporte à sa clientèle devrait pourtant se refléter dans l'appréciation du risque et donc dans le taux offert. Par conséquent, on peut penser que la restauration de la capacité de prêteur secondaire devrait se traduire in fine par une baisse du coût du financement pour les ménages.

Votre rapporteur estime par conséquent que les coopératives de HLM doivent de nouveau pouvoir, si elles le souhaitent, disposer du pouvoir de décision d'octroi du prêts et de la gestion de la dette de l'emprunteur jusqu'à son complet amortissement. Dans ce cadre, elles doivent être en mesure de :

- proposer le crédit le mieux profilé au regard de la situation du ménage ;

- instruire le dossier selon leurs propres critères, adaptés à leur clientèle sociale ;

- décider d'engager le crédit ;

- accompagner le coopérateurs jusqu'au terme de son prêt, en assurant éventuellement la gestion de la copropriété afin de pouvoir développer une démarche ciblée et personnalisée qui lui permet de prévenir les défaillances, lisser certaines difficultés conjoncturelles, traiter socialement l'échec.

D'un point de vue juridique, la manière la plus simple et la plus efficace d'aboutir à ce résultat est d'inscrire la compétence de prêteur secondaire des coopératives de HLM (on parlera de capacité à être intermédiaire en opération de banque) dans la liste des compétence figurant à l'article L. 422-3 du code de la construction et de l'habitation, en indiquant que les coopératives de HLM peuvent réaliser pour le compte de leurs membres utilisateurs les opérations visées à l'article L. 519-1 du code monétaire et financier.