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Séance du 23 juillet 2003 (compte rendu intégral des débats)

Chapitre IV

Dispositions relatives à la sécurité

dans les immeubles collectifs à usage d'habitation

et aux copropriétés en difficulté

M. le président. L'amendement n° 196, présenté par M. Mercier, Mme Gourault et les membres du groupe de l'Union centriste, est ainsi libellé :

« Dans l'intitulé de ce chapitre, après les mots : "à usage d'habitation", insérer les mots : "ou commercial". »

La parole est à M. Michel Mercier.

M. Michel Mercier. Je le retire, monsieur le président.

M. le président. L'amendement n° 196 est retiré.

Articles additionnels avant l'article 15

Art. 14
Dossier législatif : projet de loi d'orientation et de programmation pour la ville  et la rénovation urbaine
Art. 15 (début)

M. le président. L'amendement n° 344 rectifié, présenté par M. Coquelle, Mmes Beaufils, Didier et Terrade, MM. Le Cam, Loridant et les membres du groupe Communiste Républicain et Citoyen, est ainsi libellé :

« Avant l'article 15, insérer un article additionnel ainsi rédigé :

« I. - L'article L. 641-1 du code de la construction et de l'habitation est ainsi rédigé :

« Art. L. 641-1. - Sur proposition du service municipal du logement et après avis du maire, le représentant de l'Etat dans le département peut procéder, par voie de réquisition, pour une durée maximum d'un an renouvelable, à la prise de possession partielle ou totale des locaux à usage d'habitation vacants, inoccupés ou insuffisamment occupés, en vue de les attribuer aux personnes mentionnées à l'article L. 641-2.

« Ce pouvoir s'étend à la réquisition totale ou partielle des hôtels, pensions de famille et locaux similaires, à l'exception des hôtels et pensions de famille affectés au tourisme.

« A titre transitoire, le représentant de l'Etat dans le département peut, après avis du maire, exercer le droit de réquisition prévu au présent article dans toutes les communes où sévit une crise du logement.

« La durée totale des attributions d'office prononcées postérieurement au 1er janvier 1959 ne peut excéder cinq ans, sauf dérogation accordée à titre exceptionnel pour une durée supplémentaire de deux ans au plus dans les conditions fixées par décret. »

« II. - Il est créé une taxe additionnelle aux droits prévus aux articles 575 et 575 A du code général des impôts. »

La parole est à Mme Evelyne Didier.

Mme Evelyne Didier. La question de la rénovation urbaine ne peut permettre de faire oublier que se posent de manière récurrente les problèmes d'accès au logement, concomitamment à la vacance d'une partie du parc locatif privé.

Dans les territoires où la tension sur le marché du logement est la plus forte, l'existence d'une vacance de logements, qui n'a rien de technique mais a souvent à voir avec la spéculation, apparaît bel et bien comme l'un des obstacles majeurs au plein exercice du droit au logement.

Si nous nous fixons, avec le présent projet de loi, des objectifs ambitieux de rénovation urbaine, de restructuration des espaces bâtis, de mobilité sociale et professionnelle des habitants des quartiers dits sensibles, alors il convient de s'en donner les moyens.

Si se développe, par exemple, la politique de démolition des logements vétustes ou inadaptés, il faudra trouver des logements « passerelles » pour les familles concernées, d'autant que se poseront les questions de l'adaptation de l'offre réelle de nouveaux logements à la demande des habitants, notamment le fait que le « desserement » familial et la réduction du nombre de logements disponibles sur les sites concernés par les plus grosses opérations de renouvellement urbain ne pourront être totalement pris en compte.

Il faudra donc, pour mener à bien ces opérations de renouvellement, disposer d'un parc de logements aujourd'hui vacants et dont la remise sur le marché procédera de mesures à caractère exceptionnel, mais parfois indispensables.

Cet amendement vise donc à aménager les règles applicables à la mise en oeuvre du droit de réquisition des logements vacants, en vue notamment de permettre leur application à la ville de Paris et aux communes de sa proche banlieue, où de telles mesures ne peuvent encore l'être tout à fait.

Compte tenu du fait qu'un grand nombre d'opérations lourdes de restructuration urbaine sont prévues dans cet espace, on comprendra aisément la portée de la disposition que nous préconisons.

Voilà pourquoi nous vous proposons d'adopter cet amendement.

M. le président. Quel est l'avis de la commission ?

M. Pierre André, rapporteur. La question des réquisitions étant plus générale que le programme de rénovation urbaine, ce débat aura lieu au moment de la discussion du projet de loi sur l'habitat.

L'avis de la commission est donc défavorable.

M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?

M. Jean-Louis Borloo, ministre délégué. Je précise que les logements vacants en centre-ville et en centre-bourg représentent un réel problème puisque, selon l'ANAH, on en dénombre 2 millions sur l'ensemble du territoire national, dont 200 000 sont effectivement réutilisables assez rapidement.

C'est bien pour cette raison que l'ANAH siégera au conseil d'administration de la future agence et qu'il est prévu de « flécher » des financements particuliers de l'agence au profit de l'ANAH, crédits destinés à contribuer à la reconquête des logements vacants en centre-ville.

L'avis du Gouvernement est donc défavorable, car ce sujet doit être renvoyé à la discussion du projet de loi sur l'habitat social.

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 344 rectifié.

(L'amendement n'est pas adopté.)

M. le président. L'amendement n° 345, présenté par M. Coquelle, Mmes Beaufils, Didier et Terrade, MM. Le Cam, Loridant et les membres du groupe communiste républicain et citoyen, est ainsi libellé :

« Avant l'article 15, insérer un article additionnel ainsi rédigé :

« Le premier alinéa du II de l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 est ainsi rédigé :

« II. - Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant le délai de préavis. »

La parole est à Mme Evelyne Didier.

Mme Evelyne Didier. Cet amendement vise à poser la question des rapports entre bailleurs et locataires du secteur locatif privé.

Les règles relatives au congé-vente ont été fixées par les dispositions de l'article 15 de la loi Méhaignerie, celles-ci ayant été modifiées par deux lois ultérieures : la loi de 1989 sur les rapports locatifs et la loi sur l'habitat de 1994.

Le congé-vente met aujourd'hui les locataires dans l'obligation de donner, dans les deux mois suivant la spécification du congé, accord ou non à l'achat de l'appartement qu'ils occupent.

Ce processus a conduit au développement progressif de ce que l'on peut appeler des « copropriétés obligées », nombre de locataires ayant opté, une fois signifié le congé, pour l'achat de leur appartement, faute de solution de remplacement pour reloger leur famille.

C'est ainsi que, dans de nombreux immeubles de centres-villes anciens comme dans des copropriétés plus ou moins importantes, on a pu voir se développer le morcellement de la propriété immobilière, où une bonne partie des problèmes soulevés dans le chapitre IV du présent titre trouve d'ailleurs son origine.

Combien de familles se sont en effet trouvées contraintes d'acheter un appartement vétuste, trop petit ou inadapté à leur situation personnelle, tandis que le niveau de leurs ressources les privait incontestablement des moyens de faire face tant au coût des emprunts souscrits pour acheter leur logement qu'aux charges de copropriété ?

C'est sans doute là aussi qu'il faut chercher la source d'une partie des problèmes dont nous allons reparler en examinant les articles 15 à 19.

Telles sont les raisons pour lesquelles nous ne pouvons que préconiser l'adoption de cet amendement tendant à allonger le délai de réflexion du locataire devant répondre à une proposition de congé-vente.

M. le président. Quel est l'avis de la commission ?

M. Pierre André. La commission émet un avis défavorable, pour les mêmes raisons que sur l'amendement précédent.

M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?

M. Jean-Louis Borloo, ministre délégué. Idem !

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 345.

(L'amendement n'est pas adopté.)

Art. additionnels avant l'art. 15
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Art. 15 (interruption de la discussion)

Article 15

M. le président. « Art. 15. - Le titre II du livre Ier du code de la construction et de l'habitation est complété par un chapitre IX intitulé "Sécurité des immeubles collectifs à usage principal d'habitation" et comprenant les articles L. 129-1 à L. 129-6 ainsi rédigés :

« Art. L. 129-1. - Lorsque, du fait de la carence du ou des propriétaires, des équipements communs d'un immeuble collectif à usage principal d'habitation présentent un fonctionnement défectueux ou un défaut d'entretien de nature à créer des risques sérieux pour la sécurité des occupants ou à compromettre gravement leurs conditions d'habitation, le maire peut, par arrêté, prescrire leur remise en état de fonctionnement ou leur remplacement, en fixant le délai imparti pour l'exécution de ces mesures.

« L'arrêté est notifié aux propriétaires et aux titulaires de droits réels immobiliers sur les locaux tels qu'ils figurent au fichier immobilier de la conservation des hypothèques. Lorsque l'immeuble est la propriété d'une société civile dont les parts donnent droit ou non à l'attribution ou à la jouissance en propriété des locaux, la notification est faite au gérant tel qu'il figure au registre du commerce où la société est immatriculée. Lorsque les mesures prescrites ne portent que sur les parties communes d'un immeuble en copropriété, la notification aux copropriétaires est valablement faite au syndicat des copropriétaires.

« A défaut de connaître l'adresse actuelle des personnes mentionnées à l'alinéa précédent ou de pouvoir les identifier, la notification les concernant est valablement effectuée par affichage à la mairie de la commune ou, à Paris, Marseille et Lyon, de l'arrondissement où est situé l'immeuble ainsi que par affichage sur la façade de l'immeuble.

« Art. L. 129-2. - Si les propriétaires contestent les motifs de l'arrêté ou les mesures prescrites, ils peuvent demander à un expert de procéder, contradictoirement et au jour fixé par l'arrêté, à la constatation de l'état des équipements et d'établir un rapport.

« Si, au terme du délai imparti, les mesures prescrites n'ont pas été exécutées et si les propriétaires n'ont pas cru devoir désigner d'expert, il est procédé à la visite par l'expert désigné par le maire.

« Le tribunal administratif, après avoir convoqué les parties, statue, le cas échéant, sur le litige d'expertise et décide des mesures à réaliser et du délai pour leur exécution. Il peut autoriser le maire à y faire procéder d'office et aux frais des propriétaires si cette exécution n'a pas eu lieu au terme prescrit.

« Art. L. 129-3. - En cas d'urgence ou de menace grave et imminente, le maire, après avertissement adressé aux propriétaires selon les modalités de la notification prévue à l'article L. 129-1, provoque la nomination par le juge du tribunal d'instance d'un expert chargé d'examiner l'état des équipements communs dans les vingt-quatre heures suivant sa nomination.

« Si le rapport de l'expert constate l'urgence ou la menace grave et imminente, le maire ordonne les mesures provisoires nécessaires pour garantir la sécurité des occupants et, si nécessaire, l'évacuation de l'immeuble.

« Dans le cas où ces mesures provisoires ne sont pas exécutées dans le délai imparti, le maire peut faire exécuter d'office et aux frais des propriétaires les mesures indispensables. Il est ensuite procédé conformément à l'article L. 129-2.

« Art. L. 129-4. - Le montant des frais afférents à l'exécution d'office des mesures prescrites est avancé par la commune et recouvré comme en matière d'impôts directs.

« Art. L. 129-5. - A Paris, les compétences du maire prévues aux articles L. 129-1 à L. 129-4 sont exercées par le préfet de police.

« Art. L. 129-6. - Un décret en Conseil d'Etat détermine les conditions d'application de l'article L. 129-1 et établit notamment la nature des équipements communs qui sont concernés. »

La parole est à M. Yves Coquelle, sur l'article.

M. Yves Coquelle. Mon propos portera sur l'ensemble du chapitre IV du titre Ier, relatif à la sécurité dans les immeubles collectifs et aux copropriétés.

Même si nous sommes plutôt en accord avec les dispositions inscrites aux articles 15 à 19, force est de constater qu'elles soulignent le manque flagrant d'engagement de la part de l'Etat, qui renvoie ses responsabilités sur les collectivités locales. Il est donc nécessaire de faire clairement le point sur la portée de ces dispositions et sur les moyens mis en place pour leur réalisation.

L'énoncé de l'article 15 rend possible la prise d'un arrêté de péril lorsque des dysfonctionnements sont constatés dans les équipements communs d'un immeuble. Sont ici implicitement visés les ascenseurs. Cela permettrait de mettre en place des dispositions préventives pour éviter des accidents aussi dramatiques que ceux qui sont survenus ces derniers mois, en ouvrant une possibilité supplémentaire de prescription de travaux.

Il convient que M. le ministre et M. le rapporteur apportent des précisions sur le champ d'application de ces dispositions, notamment qu'ils nous indiquent si celles-ci concernent d'autres équipements que les ascenseurs.

Il nous semble en effet que les réseaux de distribution d'eau et d'électricité, par exemple, ne sont pas concernés par ces prescriptions de travaux, puisqu'ils sont déjà pris en considération dans la procédure des arrêts préfectoraux d'insalubrité prévue dans le code de la santé publique.

Il nous paraît opportun de bien faire la distinction entre ces deux procédures, un risque d'interférence et de contentieux pouvant naître d'une éventuelle confusion.

Les termes de l'article 16 offrent à l'administrateur provisoire d'une copropriété défaillante la possibilité de faire appel aux compétences d'un expert. Les expériences en ce domaine montrent en effet que, souvent, les administrateurs provisoires ne peuvent faire face seuls à la somme des tâches qui leur incombent. Cet article, bien que modeste, a donc une utilité incontestable.

L'article 17 vise également à faciliter les procédures de résorption de l'habitat insalubre. Lorsque sera établi que la copropriété ne peut plus assurer l'entretien ni garantir la sécurité ou la salubrité d'un immeuble, il sera possible d'établir que seule une solution publique est envisageable. Ce constat de carence de la copropriété permettra l'expropriation, prononcée par le tribunal de grande instance avec l'accord des collectivités.

Ces dispositions représentent donc un progrès en termes de procédure, mais il convient d'apporter plusieurs précisions.

Tout d'abord, il faut définir de manière claire les critères qui permettent de déclarer l'état de carence en prenant en compte la comptabilité de la copropriété, l'état de dégradation de l'immeuble et la situation sociale des copropriétaires et des locataires.

Il conviendra alors de préciser qui supportera le coût de ce diagnostic, qui risque fort d'être long et onéreux.

Le texte du projet de loi prévoit que ce sont les collectivités, plus précisément les communes, qui payeront. M. le ministre devra nous indiquer quelles subventions ou quelles aides de l'Etat il a prévu de mobiliser, notamment auprès de l'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat.

Doit s'ajouter au montant du diagnostic le coût, plus important encore, du relogement des habitants et des travaux de démolition ou de réhabilitation qu'entraîneront ces expropriations. Le projet de loi pèche, là encore, par l'absence de prévision de moyens.

Les communes qui ont l'expérience de ces opérations d'expropriation savent que d'énormes déficits suivent souvent la réhabilitation ou la vente du terrain après démolition.

Les communes confrontées à un habitat privé dégradé sont souvent parmi les plus modestes, et il serait injuste qu'elles supportent seules le coût de ces opérations utiles à l'intérêt général.

La solidarité nationale doit être mobilisée et leur venir en aide.

Enfin, l'article 19 répond à une demande ancienne des professionnels secouristes des copropriétés dégradées et des communes en prévoyant l'extension de l'aide juridictionnelle aux personnes morales que sont les syndicats de copropriété.

Jusqu'alors l'aide juridictionnelle, limitée aux seules personnes physiques, empêchait les syndicats de copropriété de porter en justice un contentieux mettant en cause un copropriétaire de mauvaise foi.

Toutes ces mesures viennent renforcer le dispositif de soutien aux copropriétés dégradées contenues dans la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains, qui prévoyait déjà une simplification administrative pour lutter contre les logements insalubres.

La possibilité pour les locataires de suspendre le paiement des loyers et ainsi inciter les propriétaires à effectuer les travaux de salubrité est souvent efficace, mais d'autres mesures prévues par la loi SRU perdent de leur efficacité faute d'être accompagnées de moyens financiers renforcés.

Les familles les plus modestes, victimes de la pénurie de logements et exclues des logements sociaux, sont contraintes de vivre dans des immeubles anciens et souvent dégradés. Les conséquences de cette absence de lieu d'habitation décent sont très importantes dans des domaines aussi différents que la santé ou l'échec scolaire.

Les communes, face à cet épineux problème, sont souvent démunies et n'ont pas les ressources nécessaires pour y faire face.

De plus, les logements dégradés sont bien souvent reloués avant même que les travaux de mise en conformité soient effectués.

Les communes sont donc confrontées à d'énormes difficultés quant au relogement des familles dans un logement décent.

L'enjeu d'une loi sur la réhabilitation de l'habitat ancien dégradé est donc capital.

C'est pourquoi il nous apparaît inévitable, dans un souci d'efficacité, de souligner que la présente loi de programmation n'est pas accompagnée de prévisions de financement et d'engagement de la part de l'Etat pour les crédits de l'ANAH.

Finalement, monsieur le ministre, nous voudrions être certains que la dotation annuelle, qui va venir s'ajouter aux crédits de droit commun affectés à la politique du logement social et à la politique de la ville, ne provient pas d'un redéploiement de crédits existants.

M. le président. L'amendement n° 197, présenté par M. Mercier, Mme Gourault et les membres du groupe de l'Union centriste, est ainsi libellé :

« Dans le premier alinéa de cet article, après les mots : "à usage principal d'habitation" insérer les mots : "ou commercial". »

La parole est à Mme Jacqueline Gourault.

Mme Jacqueline Gourault. Je le retire, monsieur le président.

M. le président. L'amendement n° 197 est retiré.

 
 
 

ARTICLE L. 129-1 DU CODE DE LA CONSTRUCTION

ET DE L'HABITATION

M. le président. L'amendement n° 198, présenté par M. Mercier et les membres du groupe de l'Union centriste, est ainsi libellé :

« Dans le premier alinéa du texte proposé par cet article pour l'article L. 129-1 du code de la construction et de l'habitation, après les mots : "à usage principal d'habitation", insérer les mots "ou commercial". »

La parole est à Mme Jacqueline Gourault.

Mme Jacqueline Gourault. Je le retire également, monsieur le président.

M. le président. L'amendement n° 198 est retiré.

L'amendement n° 199, présenté par M. Mercier et les membres du groupe de l'Union centriste, est ainsi libellé :

« Dans le premier alinéa du texte proposé par cet article pour l'article L. 129-1 du code de la construction et de l'habitation, après les mots : "la sécurité des occupants" insérer les mots : "ou des usagers". »

La parole est à Mme Jacqueline Gourault.

Mme Jacqueline Gourault. Cet amendement se justifie par son texte même.

M. le président. Quel est l'avis de la commission ?

M. Pierre André, rapporteur. Défavorable.

M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?

M. Jean-Louis Borloo, ministre délégué. Je voudrais apporter une explication d'ordre général sur cet article 15.

Le problème des copropriétés dégradées est très difficile à gérer pour les maires qui y sont confrontés. Il soulève des questions assez complexes, que nous avons examinées avec le Conseil d'Etat et quelques constitutionnalistes, car il s'agit en fait d'atteinte à la propriété privée.

L'article 15 a donc été soigneusement « calibré » pour assurer un équilibre entre les droits des uns et des autres, entre l'aspect commercial et les intérêts des usagers, dans la mesure où, même s'il s'agit de propriétés privées, des fonds publics sont en jeu.

Il serait souhaitable, par souci de cohérence, de ne suivre que les amendements de la commission, qui a eu le temps d'étudier très précisément la question.

M. le président. Madame Gourault, l'amendement n° 199 est-il maintenu ?

Mme Jacqueline Gourault. Je le retire.

M. le président. L'amendement n° 199 est retiré.

L'amendement n° 200, présenté par M. Mercier et les membres du groupe de l'Union centriste, est ainsi libellé :

« Dans le premier alinéa du texte proposé par cet article pour l'article L. 129-1 du code de la construction et de l'habitation, après les mots : "à compromettre gravement leurs conditions d'habitation" insérer les mots : "ou d'usage,". »

La parole est à Mme Jacqueline Gourault.

Mme Jacqueline Gourault. Je le retire.

M. le président. L'amendement n° 200 est retiré.

L'amendement n° 52 rectifié, présenté par M. Pierre André, au nom de la commission des affaires économiques, est ainsi libellé :

« Dans la troisième phrase du deuxième alinéa du texte proposé par cet article pour insérer un article L. 129-1 dans le code de la construction et de l'habitation, remplacer les mots : "en copropriété," par les mots : "soumis aux dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,". »

La parole est à M. le rapporteur.

M. Pierre André, rapporteur. Il s'agit de mettre en cohérence la notification de l'arrêté du maire au syndicat de copropriétaires avec celle qui est prévue pour les propriétaires des autres types d'immeubles.

M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?

M. Jean-Louis Borloo, ministre délégué. Favorable.

M. le président. La parole est à M. Alain Vasselle, pour explication de vote.

M. Alain Vasselle. Je souhaite obtenir un éclaircissement de la part de la commission et du Gouvernement.

La référence à la loi du 10 juillet 1965 signifie-t-elle que ne sont de facto concernés par cet article L. 129-1 que les immeubles en copropriété privée mais que sont exclus tous les immeubles collectifs à usage social, c'est-à-dire les HLM ?

M. Jean-Jacques Hyest, rapporteur pour avis. Non !

M. Alain Vasselle. Les logements sociaux et les immeubles collectifs réalisés par des offices publics HLM sont donc également concernés ? (M. le ministre délégué acquiesce.)

M. le ministre le confirme, et je l'en remercie.

En tant que président d'un organisme d'HLM, je me permets cependant d'appeler votre attention sur un point, monsieur le ministre.

Lorsque le maire constatera sur le territoire de sa commune qu'un immeuble ou ses parties communes sont dégradés, il notifiera au président de l'organisme concerné que des travaux doivent être engagés dans les plus brefs délais, mais je peux donner l'exemple d'un immeuble qui était la propriété de la société que je préside et que nous savions très dégradé : il a fallu plus de deux ans de procédure et de démarches auprès de la direction départementale de l'équipement et du ministère pour obtenir les crédits et le feu vert pour lancer les opérations de réhabilitation. Deux ans !

Si des immeubles restent dans des situations dégradées, ce n'est donc pas uniquement à cause de l'absence de volonté des organismes d'HLM, c'est aussi parce que les procédures sont aujourd'hui beaucoup trop longues et pèsent sur les organismes d'HLM.

Je crois, monsieur le ministre, qu'un toilettage des procédures et de toute la réglementation qui régit le financement des logements sociaux et la réhabilitation du patrimoine est nécessaire. On attend parfois des années - moins de cinq ans bien entendu, mais cela peut tout de même prendre deux ou trois ans - avant d'obtenir les crédits PALULOS pour permettre la réhabilitation de certains logements ou de leurs parties communes.

M. Charles Revet. Et il y a à faire !

M. Alain Vasselle. On peut se faire plaisir en prenant des dispositions de cette nature, mais sans le nerf de la guerre, c'est-à-dire si le préfet ne dispose pas d'une dotation mobilisable à tout moment pour engager des travaux de réhabilitation dans le patrimoine HLM, on n'aura pas avancé d'un iota !

Je me suis permis de profiter de l'occasion qui m'était donnée par cet article 15 pour appeler votre attention sur cette difficulté à laquelle nous sommes quotidiennement confrontés. Je suis persuadé que vous en avez conscience, comme maire de Valenciennes et, maintenant, comme ministre délégué à la ville et à la rénovation urbaine.

Il va falloir que vous usiez de toute votre force de conviction auprès de votre collègue Francis Mer pour qu'il prévoit dans la loi de finances des moyens mobilisables à tout moment pour les maires confrontés à ces situations.

M. Pierre André, rapporteur. Très bien !

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 52 rectifié.

(L'amendement est adopté.)

M. le président. Je mets aux voix, modifié, le texte proposé pour l'article L. 129-1 du code de la construction et de l'habitation.

(Ce texte est adopté.)

 
 
 

ARTICLE L. 129-2 DU CODE DE LA CONSTRUCTION

ET DE L'HABITATION

M. le président. Je mets aux voix le texte proposé pour l'article L. 129-2 du code de la construction et de l'habitation.

(Ce texte est adopté.)

 
 
 

ARTICLE L. 129-3 DU CODE DE LA CONSTRUCTION

ET DE L'HABITATION

M. le président. Je suis saisi de deux amendements qui peuvent faire l'objet d'une discussion commune.

L'amendement n° 53 rectifié, présenté par M. Pierre André, au nom de la commission des affaires économiques, est ainsi libellé :

« Rédiger comme suit le texte proposé par cet article pour insérer un article L. 129-3 dans le code de la construction et de l'habitation :

« Art. L. 129-3. - En cas d'urgence ou de menace grave et imminente, le maire, après en avoir informé les personnes visées au deuxième alinéa de l'article L. 129-1, selon les modalités prévues à cet article, demande au juge d'instance de désigner un expert chargé d'examiner l'état des équipements communs dans un délai de vingt-quatre heures suivant sa désignation.

« Si le rapport de l'expert constate l'urgence ou la menace grave et imminente, le maire ordonne les mesures provisoires permettant de garantir la sécurité des occupants, et, si nécessaire, l'évacuation de l'immeuble.

« Dans le cas où ces mesures provisoires ne sont pas exécutées dans le délai imparti par l'arrêté, le maire peut les faire exécuter d'office et aux frais des propriétaires et des titulaires de droits réels immobiliers concernés.

« Il est ensuite procédé conformément à l'article L. 129-2. »

L'amendement n° 201, présenté par M. Mercier et les membres du groupe de l'Union centriste, est ainsi libellé :

« Compléter le second alinéa du texte proposé par cet article pour l'article L. 129-3 du code de la construction et de l'habitation par les mots : "ou du centre commercial". »

La parole est à M. le rapporteur, pour présenter l'amendement n° 53 rectifié.

M. Pierre André, rapporteur. Cet amendement vise à rédiger l'article afin de clarifier et de simplifier le texte qui était proposé.

M. le président. La parole est à Mme Jacqueline Gourault, pour présenter l'amendement n° 201.

Mme Jacqueline Gourault. Je le retire, monsieur le président.

M. le président. L'amendement n° 201 est retiré.

Quel est l'avis du Gouvernement sur l'amendement n° 53 rectifié ?

M. Jean-Louis Borloo, ministre délégué. Avis favorable.

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 53 rectifié.

(L'amendement est adopté.)

M. le président. En conséquence, le texte proposé pour l'article L. 129-3 du code de la construction et de l'habitation est ainsi rédigé.

ARTICLES L. 129-4 ET L. 129-5

DU CODE DE LA CONSTRUCTION ET DE L'HABITATION

 
 
 

M. le président. Je mets aux voix les textes proposés pour les articles L. 129-4 et L. 129-5 du code de la construction et de l'habitation.

(Ces textes sont adoptés.)

 
 
 

ARTICLE L. 129-6 DU CODE DE LA CONSTRUCTION

ET DE L'HABITATION

M. le président. L'amendement n° 54, présenté par M. P. André, au nom de la commission des affaires économiques, est ainsi libellé :

« Rédiger comme suit le texte proposé par cet article pour insérer un article L. 129-6 dans le code de la construction et de l'habitation :

« Art. L. 129-6. _ Un décret en Conseil d'Etat détermine les conditions d'application du présent chapitre et établit la liste des équipements communs visés à l'article L. 129-1. »

La parole est à M. le rapporteur.

M. Pierre André, rapporteur. Il s'agit d'un amendement rédactionnel.

M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?

M. Jean-Louis Borloo, ministre délégué. Avis favorable.

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 54.

(L'amendement est adopté.)

M. le président. En conséquence, le texte proposé pour l'article L. 129-6 du code de la construction et de l'habitation est ainsi rédigé.

ARTICLES ADDITIONNELS APRÈS L'ARTICLE L. 129-6

DU CODE DE LA CONSTRUCTION ET DE L'HABITATION

 
 
 

M. le président. Je suis saisi de deux amendements identiques.

L'amendement n° 308 rectifié est présenté par M. Alduy.

L'amendement n° 392 rectifié bis est présenté par M. Pierre André, au nom de la commission des affaires économiques.

Ces deux amendements sont ainsi libellés :

« I. - Après le texte proposé par cet article pour l'article L. 129-6 du code de la construction et de l'habitation, ajouter un article ainsi rédigé :

« Art. L. .... - Le maire exerce le pouvoir de police visé au présent chapitre au nom de l'Etat. En cas de carence du maire, le représentant de l'Etat peut se substituer dans les conditions visées au 1° de l'article L. 2215-1 du code général des collectivités territoriales. »

L'amendement n° 308 rectifié n'est pas soutenu.

La parole est à M. le rapporteur, pour présenter l'amendement n{o 392 rectifié bis.

M. Pierre André, rapporteur. La commission a repris à son nom l'amendement de M. Alduy, car, en prévoyant que le préfet peut se substituer au maire en cas de carence de celui-ci, on limite la responsabilité que feront peser sur les élus locaux les nouvelles dispositions.

La commission souhaite cependant procéder à une rectification et remplacer les mots « les pouvoirs de police » par les mots « les compétences ».

M. Charles Revet. Très bien !

M. le président. Je suis donc saisi d'un amendement n° 392 rectifié ter, présenté par M. Pierre André, au nom de la commission des affaires économiques, ainsi libellé :

« I. - Après le texte proposé par cet article pour l'article L. 129-6 du code de la construction et de l'habitation, ajouter un article L. 129-7 ainsi rédigé :

« Art. L. 129-7 - Le maire exerce les compétences visées au présent chapitre au nom de l'Etat. En cas de carence du maire, le représentant de l'Etat peut se substituer dans les conditions visées au 1° de l'article L. 2215-1 du code général des collectivités territoriales. »

Quel est l'avis du Gouvernement ?

M. Jean-Louis Borloo, ministre délégué. Le Gouvernement est favorable à cette nouvelle rédaction.

M. le président. La parole est à M. Alain Vasselle, pour explication de vote.

M. Alain Vasselle. Je souhaite présenter un sous-amendement à l'amendement n° 392 rectifié ter, qui prévoit que, « en cas de carence du maire, le représentant de l'Etat peut se substituer... » Je propose la rédaction suivante : « En cas de carence du maire, le représentant de l'Etat se substitue... »

En effet, il ne faut pas que ce soit une obligation pour le maire, qui « exerce » - et non « peut exercer » - et une faculté pour le représentant de l'Etat.

S'il y a péril en la demeure, il faut que le représentant de l'Etat puisse intervenir en cas de carence du maire dans les délais les plus brefs.

M. le président. Je suis donc saisi d'un sous-amendement n° 406, présenté par M. Vasselle, ainsi libellé :

« Dans le texte proposé par l'amendement n° 392 rectifié ter pour insérer un article après l'article L. 129-6 du code de la construction et de l'habitation, remplacer les mots : "peut se substituer" par les mots : "se substitue". »

La parole est à M. Jean-Jacques Hyest, rapporteur pour avis.

M. Jean-Jacques Hyest, rapporteur pour avis de la commission des lois constitutionnelles, de législation, du suffrage universel, du règlement et d'administration générale. Tout d'abord, il faut rappeler qu'il s'agit d'une possibilité offerte au maire - c'est très important - et c'est d'ailleurs la raison pour laquelle ce n'est pas un pouvoir de police. On le sait très bien, les maires ont souhaité, dans certains immeubles collectifs dégradés, pouvoir intervenir au-delà des arrêtés de péril, selon une procédure spécifique.

Quant au pouvoir de substitution du préfet, ce n'est jamais une obligation. Dans le code général des collectivités territoriales, il est prévu que le préfet « peut se substituer », et c'est toujours cette formule qui est utilisée. Il vaudrait donc mieux, me semble-t-il, que vous retiriez ce sous-amendement, monsieur Vasselle.

C'est la règle : la substitution n'est jamais une obligation pour le préfet, mais un pouvoir. A chacun ses responsabilités : on ne peut pas obliger le préfet à se substituer au maire.

Vous le savez fort bien d'ailleurs : en matière de police, il arrive parfois que le préfet n'exerce pas cette possibilité pour la simple raison que sa vision générale de l'ordre public diffère de celle du maire, et je n'évoquerai pas, pour ne pas rouvrir le débat, le problème, dans nos beaux départements, des expulsions des gens du voyage...

M. le président. Monsieur Vasselle, maintenez-vous le sous-amendement n° 406 ?

M. Alain Vasselle. J'entends bien l'argumentation de M. le rapporteur pour avis, qui apporte d'ailleurs une précision importante : la substitution ne jouerait qu'en cas de carence du maire. Il faut donc qu'il y ait eu carence du maire pour que le préfet se substitue à lui. On n'est donc pas dans le cas général qu'évoque M. le rapporteur pour avis.

C'est la raison pour laquelle il me semble tout à fait justifié de contraindre le représentant de l'Etat à intervenir. De plus, cela permet de lier la responsabilité de l'un et de l'autre dans l'exercice du pouvoir de substitution. Je pense donc souhaitable que nous adoptions le sous-amendement n° 406.

M. le président. La parole est à M. Michel Mercier, pour explication de vote.

M. Michel Mercier. Il nous faut tout de même rester dans le cadre général de l'organisation des pouvoirs administratifs dans notre pays,...

M. Jean-Jacques Hyest, rapporteur pour avis. Eh oui !

M. Michel Mercier. ... sinon on va finir par faire n'importe quoi !

On reconnaît un pouvoir aux maires, et c'est justifié puisque le maire est le premier officier présent sur le terrain et connaît la situation. C'est un pouvoir de police. Le pouvoir de substitution existe de plein droit. On le rappelle, c'est parfait. Mais on laisse à l'autorité de police qu'est le préfet le pouvoir d'apprécier si elle intervient ou non.

Si l'on n'est pas satisfait, on ira devant le juge pour demander la mise en jeu de la responsabilité de l'Etat du fait de l'exercice ou du non-exercice du pouvoir de police.

M. Jean-Jacques Hyest, rapporteur pour avis. Absolument !

M. Michel Mercier. Soit on donne un pouvoir aux maires, soit on ne le leur donne pas, mais il faut rester dans le cadre général de l'organisation administrative de notre pays. Il ne faut pas donner un pouvoir aux maires si on veut obliger le préfet à intervenir ensuite.

Je crois pour ma part qu'il est bon qu'on reconnaisse ce pouvoir de police aux maires, et, en vertu de son pouvoir de substitution générale, le préfet prendra ou non la mesure de police le cas échéant suivant l'appréciation qu'il fera de la situation. Je suis donc contre le sous-amendement de M. Vasselle.

M. le président. La parole est à M. le ministre.

M. Jean-Louis Borloo, ministre délégué. Je rejoins M. Michel Mercier : il ne nous appartient pas de réorganiser les rapports entre les collectivités locales et le représentant de l'Etat.

Le Gouvernement est donc défavorable à ce sous-amendement.

M. le président. Je mets aux voix le sous-amendement n° 406.

(Le sous-amendement n'est pas adopté.)

M. le président. La parole est à M. Paul Loridant, pour explication de vote sur l'amendement n° 392 rectifié ter.

M. Paul Loridant. Donner au maire le pouvoir de prendre des mesures d'urgence dans les copropriétés dégradées me paraît une bonne chose. Je m'interroge néanmoins sur le fait que le représentant de l'Etat puisse se substituer à lui.

Mes chers collègues, parlons clair : nous sommes entre nous et nous sommes plusieurs ici à être maires. Nous savons ce qui va se passer : les maires seront un certain nombre à ne pas vouloir prendre leurs responsabilités et à saisir le préfet.

J'aimerais que M. le rapporteur nous dise dans quel esprit il a déposé cet amendement, car, pour ma part, j'ai le sentiment que cela revient à donner un parapluie aux maires.

En effet, dans les cas très précis de danger qui sont visés, qui concernent notamment des immeubles de centre ville, et parfois même des constructions nouvelles - il y a un cas en ce moment dans ma commune -, le fait de prendre un arrêté peut heurter un certain nombre d'intérêts et un certain nombre de copropriétaires. Je conçois donc très bien que des maires demandent au préfet d'en prendre la responsabilité...

M. le président. La parole est à M. le rapporteur.

M. Pierre André, rapporteur. Le problème, c'est que l'on va renforcer la responsabilité et les pouvoirs des maires des 36 000 communes de France alors que le dispositif concerne au maximum 1 000 communes. Essayons donc d'être suffisamment souples et de faire en sorte que tous les maires du pays n'aient pas à supporter de nouvelles responsabilités.

Une fois encore, seules les très grandes villes sont concernées. La plupart des communes petites ou moyennes confrontées au problème soulevé auront les plus grandes difficultés à contrôler sur place ce qui se passe dans les copropriétés dégradées. Telle est la raison pour laquelle cet amendement a été déposé.

M. le président. La parole est à M. le ministre délégué.

M. Jean-Louis Borloo, ministre délégué. Comme l'a excellemment dit tout à l'heure M. Braye, sur ces sujets difficiles, une véritable collaboration entre le préfet et le maire est nécessaire. Il est vrai que certaines copropriétés privées dégradées posent un problème de sécurité publique. Dans certains cas, le maire ne pourra pas déclencher lui-même la procédure, et il sera alors de la responsabilité de l'Etat de le faire en ses lieu et place, au titre de la carence du gestionnaire. Quoi qu'il en soit, il s'agira d'une collaboration étroite entre le préfet et le maire, qui devrait permettre de protéger ce dernier.

M. le président. La parole est à M. Dominique Braye, pour explication de vote.

M. Dominique Braye. Je tiens à rappeler la préoccupation de nombre d'entre nous devant la disposition présentée, qui tend à conférer aux maires de nouvelles compétences, de nouveaux pouvoirs, et donc de nouvelles responsabilités. Ce dernier point est très clair.

Cela étant dit, je pense, à l'inverse de mon collègue Paul Loridant, que les maires voudront intervenir, sans chercher à se protéger à toute force. Ils souhaitent pouvoir intervenir, et ils nous l'ont fait savoir.

Cependant, que se passera-t-il lorsque surviendra un accident, éventuellement mortel dans le cas, par exemple, du dysfonctionnement d'un ascenseur, sans que le maire ait pu le prévenir, le problème à l'origine dudit accident n'ayant pas été identifié ? Comme l'a souligné M. Mercier, c'est bien le maire qui sera déféré devant le tribunal et qui sera, une fois de plus, condamné.

J'attire avec insistance l'attention de notre assemblée sur cette question, car elle préoccupe tous les maires, y compris ceux qui souhaitent pouvoir intervenir pour régler des situations flagrantes de risque qu'ils ne peuvent traiter aujourd'hui.

M. le ministre a évoqué à l'instant la nécessaire collaboration entre le maire et le préfet. A cet égard, il me semble important que le premier puisse alerter, voire saisir le second des cas de copropriétés dégradées présentant des dangers. Le maire sera alors dégagé de toute responsabilité du point de vue pénal.

Si vous m'assurez, monsieur le ministre, que toutes les précautions ont été prises pour que le maire ne puisse être incriminé, je voterai l'article 15 dans la rédaction qui nous est soumise. M. le rapporteur a d'ailleurs indiqué que, d'ici à la réunion de la commission mixte paritaire, nous disposions encore d'un peu de temps pour réfléchir à une autre rédaction. Toutefois, je tenais à exposer le problème devant la Haute Assemblée, sachant que les maires n'en peuvent plus de voir leurs responsabilités s'alourdir chaque jour davantage. Or, une nouvelle fois, nous allons charger encore un peu plus la barque des maires. Il n'en était pourtant nul besoin !

M. le président. La parole est à M. Alain Vasselle, pour explication de vote.

M. Alain Vasselle. Quelle que soit la rédaction de l'article 15 que nous retiendrons finalement, la responsabilité du maire pourra être mise en cause sur l'initiative de l'un de ses administrés. Il en est déjà ainsi aujourd'hui, et nous ne faisons donc que traduire dans le projet de loi une situation que nous vivons au quotidien.

M. Jean-Jacques Hyest, rapporteur pour avis. Bien sûr !

M. Alain Vasselle. Cela étant, je trouve qu'il y a deux poids, deux mesures dans l'interprétation qui est faite du texte. En effet, M. Mercier nous a dit tout à l'heure qu'il faut laisser un pouvoir d'appréciation au préfet, mais non au maire.

M. Jean-Jacques Hyest, rapporteur pour avis. Mais si !

M. Alain Vasselle. Le maire devra exercer les nouvelles compétences qu'il est prévu de lui attribuer.

M. Jean-Jacques Hyest, rapporteur pour avis. Mais non !

M. Alain Vasselle. De toute façon, qu'il intervienne ou non, sa responsabilité sera engagée.

M. Jean-Jacques Hyest, rapporter pour avis. Mais non !

M. Alain Vasselle. Voilà ce qui m'avait choqué dans la rédaction présentée pour l'article, que j'avais d'ailleurs proposé de modifier afin de lever cette obligation d'intervenir pesant sur le seul maire.

Certes, je comprends qu'il s'agit d'une disposition d'ordre général qui recouvre l'ensemble des responsabilités des maires. De ce point de vue, j'adhère à l'argumentation qui a été développée par la commission. Cependant, dans le cas d'espèce, je m'interrogeais sur la différence faite entre le maire et le préfet en matière de pouvoir d'appréciation.

En tout état de cause, je voterai l'amendement n° 392 rectifié ter.

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 392 rectifié ter.

(L'amendement est adopté.)

M. le président. En conséquence, un article additionnel ainsi rédigé est inséré dans le projet de loi, après le texte proposé pour l'article L. 129-6 du code de la construction et de l'habitation.

L'amendement n° 346, présenté par M. Coquelle, Mmes Beaufils, Didier et Terrade, MM. Le Cam, Loridant et les membres du groupe communiste républicain et citoyen, est ainsi libellé :

« A. - Compléter cet article par un paragraphe ainsi rédigé :

« II. - a) Le montant de la dotation globale de fonctionnement est relevé à due concurrence.

« b) Il est créé une taxe additionnelle aux droits prévus aux articles 575 et 575 A du code général des impôts. »

« B. - En conséquence, faire précéder le texte de l'article de la mention : "I". »

La parole est à M. Yves Coquelle.

M. Yves Coquelle. La rédaction de l'article 15 comporte de très nombreuses imprécisions, lesquelles ne nous permettent pas de déterminer avec certitude si cet article donne au maire la possibilité d'intervenir dans les copropriétés dégradées ou s'il s'agit d'un devoir engageant sa responsabilité pénale.

Les dispositions prévues omettent de mentionner les moyens mis à la disposition de l'élu pour constater la carence des propriétaires et mettre en oeuvre la prescription de remise en état des équipements collectifs.

Il nous semble que les moyens juridiques de permettre à un expert ou aux services municipaux d'intervenir dans une copropriété privée n'existent pas.

De plus, les dispositions prévues à l'article 15 ne permettent pas de savoir si les frais occasionnés par la désignation d'un expert pour constater l'état de carence seront directement à la charge de la collectivité ou compensés par l'Etat.

Si le maire ne peut se fonder sur des avis d'experts, s'il ne peut pénétrer dans une copropriété, nous nous interrogeons sur la possibilité d'établir un diagnostic sérieux et motivé.

La porte sera alors ouverte à toutes sortes de contentieux, contentieux d'ailleurs inscrits dans l'article, mais sans qu'il soit précisé si la prise en charge financière de la contestation contradictoire désignée par la copropriété serait assumée par la commune ou par la copropriété.

Pour l'ensemble de ces motifs, il nous semble nécessaire que le Gouvernement prenne le temps d'examiner plus précisément l'ensemble des dispositions.

M. le président. Quel est l'avis de la commission ?

M. Pierre André, rapporteur. La commission n'estime pas souhaitable de modifier la fiscalité au motif qu'il est prévu à l'article 15 d'attribuer de nouvelles compétences aux maires. En effet, ce n'est qu'en cas d'urgence que les communes interviendront et que les frais exposés pour l'exécution des travaux seront récupérables.

La commission émet donc un avis défavorable sur l'amendement.

M. le président. Quel est l'avis du Gouvernement ?

M. Jean-Louis Borloo, ministre délégué. L'avis est d'autant plus défavorable que l'on est bien ici dans le cadre de la rénovation urbaine, donc des travaux à réaliser d'urgence. Il s'agit de dossiers lourds, et l'Agence nationale pour la rénovation urbaine aura donc évidemment vocation à intervenir.

M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 346.

(L'amendement n'est pas adopté.)

M. le président. Je mets aux voix l'article 15, modifié.

(L'article 15 est adopté.)

M. le président. Mes chers collègues, nous allons maintenant interrompre nos travaux ; nous les reprendrons à quinze heures quinze.

La séance est suspendue.

(La séance, suspendue à treize heures dix, est reprise à quinze heures quinze, sous la présidence de M. Adrien Gouteyron.)

Art. 15 (début)
Dossier législatif : projet de loi d'orientation et de programmation pour la ville  et la rénovation urbaine
Art. 16