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Projet de loi de finances pour 2003 : Urbanisme

 

II. LES POLITIQUES DES ACTEURS DE L'URBANISME

Votre rapporteur pour avis s'est intéressé, cette année, d'une part à la gestion du patrimoine foncier de l'Etat et, d'autre part, à l'action de plusieurs acteurs de l'urbanisme opérationnel.

A. LA GESTION DU PATRIMOINE FONCIER

1. La gestion du patrimoine de l'État

Les crédits de diverses lignes budgétaires ont permis la constitution de réserves foncières, notamment dans le cadre de l'aménagement de l'Ile-de-France et de la création de cinq villes nouvelles qui y sont situées, quatre autre se trouvant en province. Si la plus grande part de ces réserves a été utilisée, le foncier encore détenu par l'Etat représentait encore, au 31 décembre 2001, une superficie totale de près de 13.471 hectares, dont 8.622 situés dans les villes nouvelles.

Ce patrimoine est géré par divers opérateurs spécialisés : les établissements publics d'aménagement des villes nouvelles (EPAVN), les Etablissements publics fonciers (EPF) d'Etat et, en Ile-de-France, l'Agence foncière et technique de la région parisienne (AFTRP). La politique foncière vise désormais à :

- effectuer des acquisitions sélectives dans les sites stratégiques d'intervention prioritaire, notamment les villes nouvelles dont l'aménagement n'est pas encore achevé (Marne-la-Vallée et Sénart) et les zones d'aménagement différé (ZAD), au titre du droit de préemption, exercé par l'AFTRP pour le compte de l'Etat en Ile-de-France, afin de prévenir la spéculation foncière ;

- dynamiser la gestion du patrimoine foncier de l'Etat, en remettant sur le marché les réserves devenues sans utilité, pour diminuer les coûts de portage et dégager des produits de cession ;

- réduire le périmètre des zones d'aménagement différé (ZAD) : au 31 décembre 2001, l'AFTRP gérait, pour le compte de l'Etat, une superficie de ZAD de 17.563 ha contre 27.704 ha en 1997 ;

- poursuivre, l'assainissement de la situation foncière des EPAVN, engagée en 1999, en clarifiant, les règles du portage du foncier dans les villes nouvelles.

Votre commission des Affaires économiques approuve ces principes d'optimisation de la gestion du patrimoine foncier de l'Etat. Toutefois votre rapporteur pour avis déplore, à titre personnel, la modicité des moyens mobilisés par l'Etat pour mettre en oeuvre les politiques foncières.

2. L'évolution des prix sur les marchés fonciers

Quelle que soit la diversité des marchés fonciers, il est apparu souhaitable à votre rapporteur pour avis d'interroger les services compétents sur l'évolution récente des marchés fonciers. En effet, comme la valeur d'un bien est, le plus souvent, liée à sa constructibilité il est utile de savoir si les modifications récentes du droit de l'urbanisme ont eu une incidence sur le prix des biens échangés. Il convient de distinguer, en la matière, les marchés fonciers en zone urbaine, le marché du logement et enfin celui des biens fonciers en zone rurale.

? Les marchés fonciers en zone urbaine

Selon une étude récente menée par la direction régionale de l'équipement d'Ile-de-France, sur les 25 dernières années, les prix des terrains ont augmenté au même rythme sur l'ensemble de la région, la bulle spéculative des années 1990 ayant aggravé la spécialisation des territoires et leur « marquage » social. Les écarts de valeurs foncières entre les différents secteurs restent considérables puisque les ventes de terrains à bâtir de Paris intra-muros ont représenté 6 % de la superficie du total des mutations de Paris et les trois départements centraux, mais plus de la moitié du montant financier total du marché foncier de cette zone. Des évolutions des prix comparables, à une échelle plus réduite, sont observées dans les plus grandes agglomérations françaises : Lyon, Marseille et Toulouse où les rares parcelles vendues en 2000, en première couronne, avoisinaient les 76.224 € (contre une fourchette de 16.769 à 35.063 € en secteur diffus pour des parcelles trois fois plus vastes à la même époque). Un phénomène analogue se rencontre également dans les régions frontalières (Pays genevois, Alsace) et sur les façades maritimes (PACA, Languedoc-Roussillon, Bretagne, Pays Basque). En Bretagne, en 1997, le foncier constructible se négociait à 5,34 € en commune rurale, presque le double en commune urbaine, le triple en commune littorale et le quadruple en zone très urbanisée ou touristique.

Pour votre commission des Affaires économiques, ces éléments statistiques confirment la nécessité de permettre aux collectivités publiques de mener une politique foncière active et ambitieuse.

? Le logement

On enregistre, au premier trimestre 2002, une diminution du nombre de 80.200 logements autorisés, soit - 3,1 % de moins par rapport à 2001. Cette baisse est plus marquée dans le logement collectif avec - 5,7 % par rapport au 1er trimestre 2001 contre - 1,6 % pour le logement individuel. Malgré le léger repli du secteur de la maison individuelle, ce marché est toujours dynamique, les ventes croissant de + 9,2 % au premier trimestre 2002. Dans le secteur non résidentiel, les ventes de surfaces de bureaux ont progressé de 5,7 % un an plus tôt. Depuis le 1er trimestre 1999, le prix des logements anciens, hormis à Paris, accusent une nette progression, passant de l'indice 110 à l'indice 137,6 au 4ème trimestre 2001. En région parisienne, le prix moyen a chuté de 2.800 €/m² en 1993 à environ 2.200 €/m² en 1997 avant de remonter à 3.129 €/m² en 2001. Après une baisse en 1993-1994 le prix des logements neufs croît de 120.000 € en 1995 à 160.000 € en 2001.

? Les marchés fonciers en zone rurale

Selon la Fédération nationale des sociétés d'aménagement foncier et d'équipement rural2(*) (FNSAFER) le marché foncier rural a enregistré, en 2001 une hausse de + 11,8 % en valeur, alors même que le nombre des transactions, restait stable, de même que la surface totale concernée. Les biens destines à être « artificialisés », c'est à dire utilisés soit par la puissance publique pour la réaliser des infrastructures (routes, zones industrielles...), soit par des particuliers pour y bâtir ont enregistré une forte hausse au cours des cinq dernières années. Les surfaces vendues ont augmenté de 43 %, tandis que le montant total échangé croissait de + 152 %. On retiendra que le prix moyen de l'hectare non bâti est passé de 39.800 € à 45.000 €, (+ 13 % entre 2000 et 2001). Il s'avère, en outre, que le prix moyen par hectare non bâti payé par les particuliers est de 4,3 fois plus élevé. Cette différence de prix illustre l'intérêt des collectivités à constituer des réserves foncières, puisque la valeur des terrains « artificialisés » s'établit au décuple de celle des terres agricoles. Le marché des biens résidentiels et de loisirs (achats par des citadins ou des ruraux non-agriculteurs de maisons à la campagne à usage de résidence principale et/ou secondaire a enregistré 83.000 transactions (+ 6,2 %) en 2001 (+ 3,8 % en surface et + 19,6 % en valeur). Depuis 1993, ce marché a augmenté de 57 % en nombre de transactions, 29 % en surface et 140 % en valeur réelle. Il représente 38 % du nombre des transactions, 9 % des surfaces et 49 % de la valeur totale du marché foncier rural. Le marché des biens acquis en vue d'une exploitation agricole enregistre une diminution en nombre de transactions (- 4,5%) et en surface (- 3,7 %) et une progression de + 4,7% en valeur. En 2001, le nombre de transactions s'élève à 93.800, la surface à 389.400 hectares. Ce marché représente la plus grande part du marché de l'espace rural en nombre de transaction (43 %) et en surface (71 %), mais seulement la deuxième en valeur (31 %) après le marché résidentiel et de loisirs.

* 2 Espace rural, n° 71 de mai 2002.