C. LE RENFORCEMENT SOUHAITABLE DE L'ACCOMPAGNEMENT HUMAIN DES PROJETS
1. Améliorer l'accompagnement social et la concertation en amont des projets
Les opérations de démolitions - reconstructions, prévues par de nombreux projets de l'Anru nécessitent le relogement temporaire ou définitif des populations concernées, ce qui a une double conséquence :
- une conséquence sociale : le relogement ou la perspective d'un déménagement crée souvent un traumatisme, une déstructuration du lien social et la crainte d'une perte des relations de voisinage, qui sont très nettement perçus par les associations de terrain que votre rapporteur a auditionnées. De ce point de vue, les démolitions doivent être considérées avec discernement , même si elles permettent dans de nombreux cas de restructurer un quartier et de mettre en place une véritable politique de peuplement visant à favoriser la mixité sociale. Souvent, les requalifications ou les rénovations, à la fois moins coûteuses et moins traumatisantes pour les habitants des quartiers concernés, constituent une réponse mieux adaptée.
C'est pourquoi, votre commission, considérant que la concertation est indispensable à la réussite des projets, propose que les habitants et les associations de quartiers soient systématiquement consultés et associés à la conception des projets, à la définition du calendrier des opérations et à l'organisation du relogement. Elle estime également opportun d'accompagner les programmes de rénovation d'un travail de mémoire sur le patrimoine , qui représente, pour les habitants, un élément identitaire important ;
- une conséquence économique : le relogement entraîne dans la plupart des cas, l'application de loyers plus élevés, ce qui pose de réels problèmes financiers pour les familles disposant de revenus modestes.
Votre commission souhaite que l'Anru prévoie dans chaque programme de rénovation un nombre de logements suffisants, pour lesquels les loyers soient identiques à ceux des logements précédemment occupés ou au moins compatibles avec le niveau de revenus des ménages. A cet égard, les maîtrises d'oeuvre urbaine et sociale (Mous) jouent un rôle essentiel en contribuant, par la médiation collective, au recensement et à l'accompagnement social des ménages en difficulté.
2. Mettre en place une véritable politique de peuplement
La mixité sociale de l'habitat fait l'objet d'un relatif consensus dans son principe, formalisé par l'article 55 de la loi SRU du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains.
Le plus souvent, les communes s'acquittent de leur obligation de construction de logements locatifs sociaux en privilégiant les logements financés à l'aide d'un prêt locatif social (PLS) destinés à des ménages disposant de ressources d'un niveau intermédiaire, nettement supérieur à celui exigé pour obtenir un financement avec un prêt locatif aidé d'intégration (PLA-I).
Or, compte tenu des besoins recensés de logements pour les personnes les plus défavorisées, il paraît aujourd'hui souhaitable d' inciter les communes à produire plus de logements à caractère très social , tels que ceux financés à l'aide d'un PLA-I ou d'une subvention de l'Anah dans le cadre des programmes sociaux thématiques (PST).
De même, l'accession sociale à la propriété mériterait d'être davantage développée, car elle permet de stabiliser l'occupation des logements et de limiter les phénomènes de dégradation dans les parties communes des immeubles. Le pacte national d'engagement pour le logement a prévu plusieurs dispositions incitatives : les maisons à 100.000 euros, le taux réduit de TVA à 5,5 % pour l'achat d'un logement à usage d'habitation principale dans les quartiers sensibles ou la majoration jusqu'à 15.000 euros du montant du prêt à taux zéro. On peut espérer que l'accession à la propriété des ménages disposant de revenus modestes s'en trouvera facilitée.
Ainsi, votre commission plaide en faveur d'une réelle diversification de l'offre de logements afin de limiter les phénomènes de concentration et de relégation des difficultés sociales dans un même quartier, et de favoriser la fluidité des parcours résidentiels.