2. Des outils rénovés
Les lois qui se sont succédé au cours de la législature ont permis de rénover les outils de la politique du logement.
• Le renforcement des acteurs de la politique du logement
La loi n° 2003-710 du 1 er août 2003 a créé une agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU), sous la forme d'un établissement public à caractère industriel et commercial, dans le but de simplifier les procédures, de globaliser et pérenniser les financements de l'Etat et des partenaires publics et privés engagés dans le programme de rénovation urbaine.
La loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 a étendu les missions de l'Agence nationale de l'amélioration de l'habitat (ANAH), renommée Agence nationale de l'habitat .
Elle a habilité le Gouvernement à unifier, par voie d'ordonnance, le statut des offices publics d'habitations à loyer modéré et des offices publics d'aménagement et de construction, sous la forme d'un établissement public à caractère industriel et commercial appelé « office public de l'habitat ». Les élus locaux seront majoritaires au conseil d'administration de cet établissement.
Le Gouvernement a également été habilité à réformer, par ordonnance, le statut des sociétés anonymes de crédit immobilier : cette ordonnance est parue le 25 août 2006 16 ( * ) et a été ratifiée par la loi n° 2006-1615 du 18 décembre 2006.
• Une simplification des règles d'urbanisme et une sécurisation des constructions
La complexité des règles et la longueur des procédures d'urbanisme constituent un frein à la construction de logements.
La loi n° 2003-590 du 2 juillet 2003 « urbanisme et habitat » a aménagé le régime des nouveaux documents d'urbanisme prévus par la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains afin de donner de nouveaux moyens aux élus locaux pour développer leurs communes.
Sur le fondement de la loi n° 2004-1343 du 9 décembre 2004 de simplification du droit, le Gouvernement a pris, le 8 décembre 2005, une ordonnance pour simplifier le régime des autorisations d'utilisation des sols et harmoniser les régimes de retrait des actes administratifs 17 ( * ) . Cette ordonnance a été ratifiée par la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement. Le projet de loi relatif à la fonction publique territoriale adopté par le Sénat en deuxième lecture le 20 décembre 2006 prévoit de reporter son entrée en vigueur du 1 er juillet au 1 er octobre 2007.
Suivant les préconisations du rapport d'un groupe de travail présidé par M. Philippe Pelletier 18 ( * ) et à l'initiative conjointe de vos commissions des lois et des affaires économiques, la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 a en outre amélioré la sécurité juridique des autorisations d'urbanisme et des constructions existantes.
• Une mobilisation du foncier au service de la construction de logements
La loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement a doté les communes et les établissements publics de coopération intercommunale de divers instruments pour mobiliser le foncier au service de la construction de logements, notamment sociaux :
- la possibilité, pour les communes, de majorer la taxe foncière sur les propriétés non bâties et d'instituer une taxe forfaitaire sur les plus values résultant du classement d'un terrain en zone constructible ;
- le remboursement aux collectivités locales, dès la première année, de l'exonération de la taxe foncière sur les propriétés non bâties dont bénéficient les logements très sociaux (PLUS et PLAI) pour favoriser la construction sociale ;
- la possibilité, pour les collectivités locales, de créer à titre expérimental et pour une durée de trois ans des sociétés publiques locales d'aménagement ;
- l'accélération des procédures de cession des terrains de l'Etat pour la réalisation de logements ;
- la faculté d'aménager les plans locaux d'urbanisme pour favoriser la production de logements.
• Une augmentation de l'offre de logements à loyers maîtrisés
La loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement a prévu diverses mesures destinées à augmenter l'offre de logements à loyers maîtrisés , c'est-à-dire la contribution du parc privé au développement d'une offre locative sociale :
- la mise en place de dispositifs d'amortissement fiscal d'aide à l'investissement locatif pour développer le parc locatif privé à loyers intermédiaires, appelé « Borloo populaire » pour les logements neufs et « Borloo ancien » dans les logements existants bénéficiant d'un conventionnement avec l'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat ;
- une déduction forfaitaire de 30 % pour les logements vacants remis sur le marché avant fin 2007 ;
- la possibilité, pour les communes, d'appliquer la taxe d'habitation aux immeubles vacants depuis plus de cinq ans, hors les huit agglomérations à marché tendu où s'applique la taxe actuelle sur les logements vacants.
• Une amélioration de l'accession sociale à la propriété pour les ménages modestes
Pour améliorer l'accession sociale à la propriété, la loi du 13 juillet 2006 a prévu :
- l'application du taux réduit de TVA à 5,5 % pour l'accession sociale dans le neuf dans les quartiers en rénovation urbaine, ce qui permettra de développer notamment les projets de maisons à 100.000 euros ;
- une majoration du prêt à 0 % pouvant atteindre 15.000 euros pour les ménages situés dans les plafonds du logement social (PLUS). 20.000 ménages supplémentaires seront ainsi concernés chaque année à partir de 2007.
• L'accès et le maintien des ménages dans des logements
La loi n° 2005-841 du 26 juillet 2005 relative au développement des services à la personne et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale a prévu la mise en place d'un nouvel indice des loyers prenant largement en compte l'indice des prix à la consommation et la création d'un système de garantie des risques locatifs dans le parc privé.
La loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement a réformé les mécanismes d'attribution de logements sociaux en faveur des ménages fragiles.
Elle a prévu une augmentation du « supplément de loyer de solidarité » dans le parc social afin d'inciter à la mobilité.
Les coupures d'eau, d'électricité et de gaz ont été interdites pendant la période hivernale pour les ménages en difficulté.
Enfin, les réseaux de chauffage urbain sont désormais assujettis au taux réduit de TVA.
• Des expérimentations et des ordonnances pour résorber l'habitat indigne
Les règles applicables en matière de lutte contre l'habitat indigne sont complexes et changeantes . Elles font coexister plusieurs régimes de police administrative .
Au titre de son pouvoir de police générale , le maire est tenu, sous le contrôle du préfet, de veiller au bon ordre, à la sécurité, à la tranquillité et à la salubrité publiques. A cet effet, il est en droit de prescrire des travaux prévus par le règlement sanitaire départemental, ou d'autres, dès lors que ces travaux sont seuls susceptibles de faire cesser l'insalubrité.
Le maire détient par ailleurs des pouvoirs de police spéciale qu'il exerce au nom de la commune pour les immeubles menaçant ruine (articles L. 511-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation) et les établissements d'hébergement recevant du public , notamment les hôtels meublés (article L. 123-3 du code de la construction et de l'habitation). Depuis la loi du 1 er août 2003 d'orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine, il détient également le pouvoir de prescrire, au nom de l'Etat, la remise en état ou le remplacement d'équipements communs d' immeubles collectifs à usage principal d'habitation .
Le préfet détient lui aussi des pouvoirs de police spéciale au titre de la lutte contre les immeubles et les îlots insalubres (articles L. 1331-26 et suivants du code de la santé publique) et contre le saturnisme .
Ces différents régimes de police administrative ont été une première fois harmonisés par la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains , qui a également amélioré les droits des occupants d'immeubles insalubres ou menaçant ruines. Toutefois, les procédures demeuraient trop lourdes pour être efficaces, les responsabilités respectives de l'Etat et des collectivités territoriales mal définies et les droits des occupants insuffisamment garantis.
La loi n° 2004-806 du 9 août 2004 relative à la politique de santé publique a renforcé les moyens de lutte contre le saturnisme tandis que l'article 74 de la loi n° 2004-809 du 13 août 2004 relative aux libertés et responsabilités locales a institué une expérimentation consistant à permettre à la ville de Paris et aux 208 communes disposant d'un service communal d'hygiène et de santé de se voir confier la responsabilité de la politique de résorption de l'insalubrité dans l'habitat et de lutte contre le saturnisme.
Le décret fixant la liste des communes retenues pour participer à cette expérimentation est en cours de contreseing. Selon les renseignements communiqués à votre rapporteur pour avis, sept communes se sont portées candidates : Bastia, Carcassonne, Dunkerque, Paris, Perpignan, Toulon et Valenciennes. Dans un rapport d'information publié le 28 juin 2006 au nom de la commission des lois de l'Assemblée nationale sur la mise en application de la loi n° 2004-809 du 13 août 2004 relative aux libertés et responsabilités locales, M. Alain Gest indique que : « seules quatre des sept collectivités qui se sont portées candidates ont été retenues : Dunkerque, Valenciennes, Carcassonne et Perpignan. Les candidatures de Bastia et de Toulon n'ont pas été retenues en raison de l'absence d'un dossier construit. En ce qui concerne la ville de Paris, le préfet de police avait donné un avis défavorable à la candidature, qui a été suivi par le ministère de la santé 19 ( * ) . »
La loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement a prévu une expérimentation consistant à permettre aux maires d'exiger une déclaration préalable pour les nouvelles mises en location dans les immeubles vétuste s.
Enfin, en application de l'article 122 de la loi n° 2005-32 du 18 janvier 2005 de programmation pour la cohésion sociale , le Gouvernement a pris deux ordonnances pour :
- simplifier et harmoniser les divers régimes de police administrative , faciliter la réalisation des travaux ainsi que l' hébergement et le relogement des occupants , préciser les responsabilités respectives de l'Etat et des collectivités territoriales , mieux préserver les droits des occupants et propriétaires de bonne foi , aménager et compléter le régime des sanctions pénales 20 ( * ) ;
- créer un dispositif de séquestre immobilier spécial afin de permettre à la collectivité publique ayant assuré des travaux d'office ou supporté des dépenses d'hébergement ou de relogement des occupants incombant au propriétaire de récupérer tout ou partie de sa créance 21 ( * ) .
La loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement a ratifié la première de ces deux ordonnances et prorogé la durée de l'habilitation du Gouvernement pour prendre la seconde qui vient de paraître.
* 16 Ordonnance n° 2006-1048 du 25 août 2006 relative aux sociétés anonymes coopératives d'intérêt collectif pour l'accession à la propriété.
* 17 Ordonnance n° 2005-1527 du 8 décembre 2005 relative au permis de construire et aux autorisations d'urbanisme.
* 18 Rapport sur la sécurité juridique des autorisations d'urbanisme remis au garde des sceaux, ministre de la justice, et au ministre de l'équipement en janvier 2005.
* 19 Rapport d'information n° 3199 (Assemblée nationale, douzième législature), pages 78 et 79.
* 20 Ordonnance n° 2005-1566 du 15 décembre 2005 relative à la lutte contre l'habitat insalubre ou dangereux.
* 21 Ordonnance n° 2007-42 du 11 janvier 2007 relative au recouvrement des créances de l'Etat et des communes résultant de mesures de lutte contre l'habitat insalubre ou dangereux.