Projet de loi de finances pour 2012 : Action extérieure de l'État : moyens de l'action internationale

3. Des cessions immobilières qui touchent des emprises très diverses

Cessions en cours de finalisation 2011

Pays	Poste	Bien	Prix obtenu
ALGERIE	ALGER	Villa dite des Zebboudjs	4 990 000 € Prévu pour 10 000 000 € (surestimation de 50 %)
ALLEMAGNE	BERLIN	Appartement sis 195 Dantziger Strasse Non prévu dans la loi de finances de 2011	150 000 €
ARGENTINE	ROSARIO	Immeuble abritant l'Alliance française Non prévu dans la loi de 2011	80 500 €
BELGIQUE	ANVERS	Chancellerie et résidence consulaires - poste en cours de fermeture Non identifié en ces termes de 2011	2 039 000 €
BELGIQUE	BRUXELLES	Ancien immeuble du SAFU, 63 rue Ducale	2 000 000 € Prévu pour 1 500 000 € (sous-estimation de 25 %)
BELGIQUE	LIEGE	Consulat général - poste en cours de fermeture	865 000 € Prévu pour 500 000 € (sous-estimation de 46 %)
BRESIL	BRASILIA	Logement de fonction - SQS 208 - Bloc C, n°501	360 978 € Prévu pour 418 000 € (sur-estimation de 14 %)
BRESIL	BRASILIA	Appartement de fonction inoccupé, sis SQS 109, bloco A, n°210	349 672 € Prévu pour 483 000 € (surestimation de 38 %)
CANADA	VANCOUVER	Villa de fonction du Consul général	3 318 200 € Prévu pour 2 260 000 (sous-estimation de 32 %)
CHINE	HONG KONG	Résidence consulaire	52 606 000 € Prévu pour 47 000 000 € (sous-estimation de 12 %)
COREE	SEOUL	Appartement inoccupé, sis Wooshin Villa, Seocho Gu, Bangabe Dong - 800-2	556 420 € Prévu pour 655 000 € (sur-estimation de 15 %)
KOWEIT	KOWEIT CITY	Parcelle de terrain pour projet franco-allemand	640 000 €
MALAWI	BLANTYRE	Ancien immeuble du centre culturel et de coopération linguistique	1 392 000 €
MALI	BAMAKO	Villa de fonction inoccupée - Villa Bourbon	644 119 € Prévu pour 195 684 € (sous-estimation de 70 %)
MADAGASCAR	TANANARIVE	Villa Alligator	171 000 € Prévu pour 49 000 € (sous-estimation de 71 %)
MAURICE	PORT-LOUIS	Ancien Centre culturel Charles Baudelaire	490 002 € Prévu pour 692 000 € (surestimation de 29 %)
SYRIE	PALMYRE	Terrain non bâti et inutile	89 060 € Prévu pour 100 000 € (surestimation de 10 %)
TOTAL			70 741 951 €

Au-delà du cas de la Belgique, où l'intitulé imprécis du bien ne permet pas de contrôle, l'analyse du programme des cessions en cours de finalisation pour 2011 fait apparaître deux situations pour le moins étonnantes.

En premier lieu, l'existence de cessions déjà effectives alors même qu'elles n'étaient pas programmées pour le budget de l'année dernière constitue un premier écueil :

- cession d'un appartement en Allemagne (Berlin) pour 150 000 € ;

- cession d'un immeuble abritant l'Alliance française en Argentine (Rosario) pour 80 500 € ;

- cession d'une parcelle de terrain au Koweit (Koweit city) pour 640 000 € ;

- cession d'un ancien immeuble du centre de coopération linguistique au Malawi (Blantyre) pour 1 392 000 € ;

soit un total de 2 262 500 € de cessions non programmées l'année dernière, et déjà effective en novembre 2011.

Est-ce le fait d'opportunités qui se sont fait jour de façon inattendue ?

En second lieu, s'agissant des estimations, il existe des écarts d'évaluation importants, à la hausse comme à la baisse :

- Des prix de vente plus de trois fois supérieurs aux estimations (au Mali, cession de la villa Bourbon pour 644 119 € au lieu de 195 684 €, à Madagascar, cession de la villa Alligator pour 171 000 € au lieu de 49 000 €).

- A contrario, l'estimation des locaux à Alger pour la Villa dite Zjeddboudjs (Alger) s'est avérée être deux fois supérieure à la cession obtenue (10 000 000 € au lieu de 4 990 000 €). Dans le même ordre d'idée, un logement de fonction au Brésil (Brasilia) a été estimé 40 % au-dessus de son prix effectif de vente (349 672 € pour une vente à 483 000 €).

Il est certain que le flou observé sur les cessions du MAEE interdit de facto une politique planifiée et cohérente pour la gestion du parc immobilier à l'étranger.

En effet, comme il est vu plus haut, « dans le cadre du contrat triennal de modernisation conclu en 2006 avec le ministère du budget, le ministère des affaires étrangères et européennes a accepté d'asseoir l'essentiel du financement de sa politique immobilière sur les recettes issues des cessions immobilières à l'étranger ».

En effet, comme il est vu plus haut, « dans le cadre du contrat triennal de modernisation conclu en 2006 avec le ministère du budget, le ministère des affaires étrangères et européennes a accepté d'asseoir l'essentiel du financement de sa politique immobilière sur les recettes issues des cessions immobilières à l'étranger ».

Prévisions 2011-2012

Pays	Poste	Bien	Prix attendu
ARGENTINE	BUENOS AIRES	Résidence du chef de poste	10 000 000 € Prévu pour 8 000 000 €
AUSTRALIE	CANBERRA	Deux villas sur le campus diplomatique, disposant d'un accès direct à la route	939 000 €
BELGIQUE	BRUXELLES	Logement de fonction du Représentant permanent adjoint auprès de l'UE	900 000 € Prévu pour 970 000 €
BRESIL	BRASILIA	Logement de fonction du Ministre conseiller - SHIS QL 10 CJ 07 Casa 04	1 036 000 € Prévu pour 783 000 €
CAMEROUN	YAOUNDE	Villa du SCAC-SAFU	613 673 €
CAMEROUN	YAOUNDE	3 villas quartier du Lac	1 400 000 €
CANADA	OTTAWA	Logement de fonction du Ministre conseiller	515 000 €
CENTRAFRIQUE	BANGUI	Deuxième Immeuble les Ailes	120 000 €
CENTRAFRIQUE	BANGUI	Villas Tourix et Bonnemine	463 250 €
CONGO	POINTE NOIRE	Villa inoccupée et en très mauvais état, dite Capitaine Maridor, sur un terrain de 3486 m² Non prévu dans la loi de finances 2011	990 000 €
CONGO	POINTE NOIRE	8 parcelles, dites "les cases de l'armée de l'air", d'une superficie totale de l'ordre de 20.000 m²	4 500 000 €
CONGO - RDC	KINSHASA	Ancienne chancellerie	3 600 000 € Prévu pour 3 476 000 €
COREE DU SUD	SEOUL	Appartement D-1-204 Namsan Hyundai Villa 432-1667	406 000 €
COREE DU SUD	SEOUL	Logement de fonction du premier conseiller - Villa Hannam - Yongsan-Gu, Hannam Dong 653-23	2 900 000 € Prévu pour 2 700 000 €
EGYPTE	LE CAIRE	Consulat général	3 800 000 € Prévu pour 4 000 000 €
ETATS-UNIS	SAN FRANCISCO	Résidence consulaire, d'une surface de 590 m²	7 800 000 €
GRECE	ATHENES	5-7 avenue du roi Constantin - 2ème et 3ème étages d'un immeuble (section consulaire et SCG)	5 000 000 €
MACEDOINE	SKOPJE	Terrain du Vodno	700 000 €
NEPAL	KATHMANDOU	vente d'une partie du terrain de la résidence, pour regroupement des services sur la parcelle restante	1 000 000 € Prévu pour 3 000 000 €
ROYAUME UNI	EDIMBOURG	Trois immeubles sis rue Crescent, actuellement occupés par le Consulat et l'Institut	3 500 000 €
SENEGAL	SAINT-LOUIS	Villa Consul général	643 129 € Prévu pour 325 000 €
SENEGAL	DAKAR	Campus de Fann	7 000 000 € Prévu pour 6 400 000 €

Pays	Poste	Bien	Prix attendu
TANZANIE	DAR ES SALAM	Logement de fonction du premier conseiller, d'une surface de 200 m²	518 000 €
TUNISIE	TUNIS	Parcelle en friche faisant partie d'un terrain de 2,5 hectares situé à La Marsa, sur lequel sont édifiées des villas de fonction dont celle du premier conseiller et du consul général, à mettre en vente au départ des occupants Non prévu dans la loi de finances 2011	2 000 000 €
TUNISIE	TUNIS	Villa de fonction du Consul général, sur le terrain de la Marsa Non prévu dans la loi de finances 2011	3 000 000 €
TOTAL			63 344 052 €

Les évolutions récentes de la politique immobilière de l'Etat ont mis en lumière l'inadaptation des procédures et des instruments budgétaires existants à une gestion dynamique et efficace du patrimoine immobilier de l'Etat à l'étranger. Le Conseil de modernisation des politiques publiques (CMPP) du 14 avril 2008 a retenu le principe de la création d'une nouvelle entité chargée de la gestion de tous les immeubles de l'Etat à l'étranger.

Après cette phase d'étude, le CMPP a conclu en janvier 2011 à l'impossibilité de créer cette agence foncière, en raison notamment de contraintes d'ordre juridique et de la difficulté de doter celle-ci des moyens financiers nécessaires à l'exercice de ses missions.

Le MAEE a donc exploré une solution alternative, en faisant appel à la SOVAFIM, société anonyme à capitaux 100 % publics , qui a déjà mené des opérations sur le parc immobilier d'autres administrations (Intérieur, Défense, Justice). Le CMPP a validé en mars 2011 le principe d'une expérimentation avec la SOVAFIM sur trois projets de rationalisation des implantations de l'Etat à Madrid, Séoul et Abou Dhabi . Cette expérimentation est aujourd'hui en cours.

Les avantages d'un recours à la SOVAFIM seraient de trois ordres : meilleure réactivité pour saisir les opportunités sur le marché en cas d'acquisition ; réduction des délais de réalisation des opérations et des risques qu'elles comportent ; possibilité de recourir à des transferts de droits de propriété permettant de dégager sans attendre les financements nécessaires aux acquisitions ou nouvelles constructions projetées.