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Projet de loi de finances pour 2012 : Action extérieure de l'État : moyens de l'action internationale

17 novembre 2011 : Budget 2012 - Action extérieure de l'État : moyens de l'action internationale ( avis - première lecture )
3. Des cessions immobilières qui touchent des emprises très diverses

Cessions en cours de finalisation 2011

Pays

Poste

Bien

Prix obtenu

ALGERIE

ALGER

Villa dite des Zebboudjs

4 990 000 €
Prévu pour 10 000 000 €
(surestimation de 50 %)

ALLEMAGNE

BERLIN

Appartement sis 195 Dantziger Strasse
Non prévu dans la loi de finances de 2011

150 000 €

ARGENTINE

ROSARIO

Immeuble abritant l'Alliance française
Non prévu dans la loi de 2011

80 500 €

BELGIQUE

ANVERS

Chancellerie et résidence consulaires - poste en cours de fermeture
Non identifié en ces termes de 2011

2 039 000 €

BELGIQUE

BRUXELLES

Ancien immeuble du SAFU, 63 rue Ducale

2 000 000 €
Prévu pour 1 500 000 €
(sous-estimation de 25 %)

BELGIQUE

LIEGE

Consulat général - poste en cours de fermeture

865 000 €
Prévu pour 500 000 € (sous-estimation de 46 %)

BRESIL

BRASILIA

Logement de fonction - SQS 208 - Bloc C, n°501

360 978 €
Prévu pour 418 000 €
(sur-estimation de 14 %)

BRESIL

BRASILIA

Appartement de fonction inoccupé, sis SQS 109, bloco A, n°210

349 672 €
Prévu pour 483 000 €
(surestimation de 38 %)

CANADA

VANCOUVER

Villa de fonction du Consul général

3 318 200 €
Prévu pour 2 260 000

(sous-estimation de
32 %)

CHINE

HONG KONG

Résidence consulaire

52 606 000 €
Prévu pour 47 000 000 € (sous-estimation de 12 %)

COREE

SEOUL

Appartement inoccupé, sis Wooshin Villa, Seocho Gu, Bangabe Dong - 800-2

556 420 €
Prévu pour 655 000 € (sur-estimation de 15 %)

KOWEIT

KOWEIT CITY

Parcelle de terrain pour projet franco-allemand

640 000 €

MALAWI

BLANTYRE

Ancien immeuble du centre culturel et de coopération linguistique

1 392 000 €

MALI

BAMAKO

Villa de fonction inoccupée - Villa Bourbon

644 119 €
Prévu pour 195 684 € (sous-estimation de 70 %)

MADAGASCAR

TANANARIVE

Villa Alligator

171 000 €

Prévu pour 49 000 € (sous-estimation de 71 %)

MAURICE

PORT-LOUIS

Ancien Centre culturel Charles Baudelaire

490 002 €
Prévu pour 692 000 € (surestimation de 29 %)

SYRIE

PALMYRE

Terrain non bâti et inutile

89 060 €
Prévu pour 100 000 € (surestimation de 10 %)

TOTAL

70 741 951 €

Au-delà du cas de la Belgique, où l'intitulé imprécis du bien ne permet pas de contrôle, l'analyse du programme des cessions en cours de finalisation pour 2011 fait apparaître deux situations pour le moins étonnantes.

En premier lieu, l'existence de cessions déjà effectives alors même qu'elles n'étaient pas programmées pour le budget de l'année dernière constitue un premier écueil :

- cession d'un appartement en Allemagne (Berlin) pour 150 000 € ;

- cession d'un immeuble abritant l'Alliance française en Argentine (Rosario) pour 80 500 € ;

- cession d'une parcelle de terrain au Koweit (Koweit city) pour 640 000 € ;

- cession d'un ancien immeuble du centre de coopération linguistique au Malawi (Blantyre) pour 1 392 000 € ;

soit un total de 2 262 500 € de cessions non programmées l'année dernière, et déjà effective en novembre 2011.

Est-ce le fait d'opportunités qui se sont fait jour de façon inattendue ?

En second lieu, s'agissant des estimations, il existe des écarts d'évaluation importants, à la hausse comme à la baisse :

- Des prix de vente plus de trois fois supérieurs aux estimations (au Mali, cession de la villa Bourbon pour 644 119 € au lieu de 195 684 €, à Madagascar, cession de la villa Alligator pour 171 000 € au lieu de 49 000 €).

- A contrario, l'estimation des locaux à Alger pour la Villa dite Zjeddboudjs (Alger) s'est avérée être deux fois supérieure à la cession obtenue (10 000 000 € au lieu de 4 990 000 €). Dans le même ordre d'idée, un logement de fonction au Brésil (Brasilia) a été estimé 40 % au-dessus de son prix effectif de vente (349 672 € pour une vente à 483 000 €).

Il est certain que le flou observé sur les cessions du MAEE interdit de facto une politique planifiée et cohérente pour la gestion du parc immobilier à l'étranger.

En effet, comme il est vu plus haut, « dans le cadre du contrat triennal de modernisation conclu en 2006 avec le ministère du budget, le ministère des affaires étrangères et européennes a accepté d'asseoir l'essentiel du financement de sa politique immobilière sur les recettes issues des cessions immobilières à l'étranger ».

En effet, comme il est vu plus haut, « dans le cadre du contrat triennal de modernisation conclu en 2006 avec le ministère du budget, le ministère des affaires étrangères et européennes a accepté d'asseoir l'essentiel du financement de sa politique immobilière sur les recettes issues des cessions immobilières à l'étranger ».

Prévisions 2011-2012

Pays

Poste

Bien

Prix attendu

ARGENTINE

BUENOS AIRES

Résidence du chef de poste

10 000 000 €
Prévu pour
8 000 000 €

AUSTRALIE

CANBERRA

Deux villas sur le campus diplomatique, disposant d'un accès direct à la route

939 000 €

BELGIQUE

BRUXELLES

Logement de fonction du Représentant permanent adjoint auprès de l'UE

900 000 €
Prévu pour 970 000 €

BRESIL

BRASILIA

Logement de fonction du Ministre conseiller - SHIS QL 10 CJ 07 Casa 04

1 036 000 €
Prévu pour 783 000 €

CAMEROUN

YAOUNDE

Villa du SCAC-SAFU

613 673 €

CAMEROUN

YAOUNDE

3 villas quartier du Lac

1 400 000 €

CANADA

OTTAWA

Logement de fonction du Ministre conseiller

515 000 €

CENTRAFRIQUE

BANGUI

Deuxième Immeuble les Ailes

120 000 €

CENTRAFRIQUE

BANGUI

Villas Tourix et Bonnemine

463 250 €

CONGO

POINTE NOIRE

Villa inoccupée et en très mauvais état, dite Capitaine Maridor, sur un terrain de 3486 m²
Non prévu dans la loi de finances 2011

990 000 €

CONGO

POINTE NOIRE

8 parcelles, dites "les cases de l'armée de l'air", d'une superficie totale de l'ordre de 20.000 m²

4 500 000 €

CONGO - RDC

KINSHASA

Ancienne chancellerie

3 600 000 €
Prévu pour 3 476 000 €

COREE DU SUD

SEOUL

Appartement D-1-204 Namsan Hyundai Villa 432-1667

406 000 €

COREE DU SUD

SEOUL

Logement de fonction du premier conseiller - Villa Hannam - Yongsan-Gu, Hannam Dong 653-23

2 900 000 €
Prévu pour 2 700 000 €

EGYPTE

LE CAIRE

Consulat général

3 800 000 €
Prévu pour 4 000 000 €

ETATS-UNIS

SAN FRANCISCO

Résidence consulaire, d'une surface de 590 m²

7 800 000 €

GRECE

ATHENES

5-7 avenue du roi Constantin - 2ème et 3ème étages d'un immeuble (section consulaire et SCG)

5 000 000 €

MACEDOINE

SKOPJE

Terrain du Vodno

700 000 €

NEPAL

KATHMANDOU

vente d'une partie du terrain de la résidence, pour regroupement des services sur la parcelle restante

1 000 000 €
Prévu pour 3 000 000 €

ROYAUME UNI

EDIMBOURG

Trois immeubles sis rue Crescent, actuellement occupés par le Consulat et l'Institut

3 500 000 €

SENEGAL

SAINT-LOUIS

Villa Consul général

643 129 €
Prévu pour 325 000 €

SENEGAL

DAKAR

Campus de Fann

7 000 000 €
Prévu pour 6 400 000 €

Pays

Poste

Bien

Prix attendu

TANZANIE

DAR ES SALAM

Logement de fonction du premier conseiller, d'une surface de 200 m²

518 000 €

TUNISIE

TUNIS

Parcelle en friche faisant partie d'un terrain de 2,5 hectares situé à La Marsa, sur lequel sont édifiées des villas de fonction dont celle du premier conseiller et du consul général, à mettre en vente au départ des occupants

Non prévu dans la loi de finances 2011

2 000 000 €

TUNISIE

TUNIS

Villa de fonction du Consul général, sur le terrain de la Marsa

Non prévu dans la loi de finances 2011

3 000 000 €

TOTAL

63 344 052 €

Les évolutions récentes de la politique immobilière de l'Etat ont mis en lumière l'inadaptation des procédures et des instruments budgétaires existants à une gestion dynamique et efficace du patrimoine immobilier de l'Etat à l'étranger. Le Conseil de modernisation des politiques publiques (CMPP) du 14 avril 2008 a retenu le principe de la création d'une nouvelle entité chargée de la gestion de tous les immeubles de l'Etat à l'étranger.

Après cette phase d'étude, le CMPP a conclu en janvier 2011 à l'impossibilité de créer cette agence foncière, en raison notamment de contraintes d'ordre juridique et de la difficulté de doter celle-ci des moyens financiers nécessaires à l'exercice de ses missions.

Le MAEE a donc exploré une solution alternative, en faisant appel à la SOVAFIM, société anonyme à capitaux 100 % publics, qui a déjà mené des opérations sur le parc immobilier d'autres administrations (Intérieur, Défense, Justice). Le CMPP a validé en mars 2011 le principe d'une expérimentation avec la SOVAFIM sur trois projets de rationalisation des implantations de l'Etat à Madrid, Séoul et Abou Dhabi. Cette expérimentation est aujourd'hui en cours.

Les avantages d'un recours à la SOVAFIM seraient de trois ordres : meilleure réactivité pour saisir les opportunités sur le marché en cas d'acquisition ; réduction des délais de réalisation des opérations et des risques qu'elles comportent ; possibilité de recourir à des transferts de droits de propriété permettant de dégager sans attendre les financements nécessaires aux acquisitions ou nouvelles constructions projetées.