II. PRÉVENIR ET GÉRER LES DIFFICULTÉS D'ADMINISTRATION ET D'ENTRETIEN DES COPROPRIÉTÉS
La dégradation des copropriétés résulte parfois de blocages internes aux conseils syndicaux de copropriétés ou de difficultés liées aux rapports avec le syndic. Partant de ce constat, plusieurs articles du projet de loi modifient le cadre général du droit des copropriétés issu de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans l'objectif de fluidifier les relations entre le syndic et les copropriétaires, d'identifier des solutions de déblocage des résolutions portant initiation de travaux et de constituer un vivier de syndics expérimentés en matière d'accompagnement des copropriétés en difficulté.
L'article 5 bis créé un agrément de « syndic d'intérêt collectif » qui serait délivré par le préfet aux syndics dont l'expérience en matière de copropriétés en difficulté est reconnue. L'objectif est ainsi de permettre aux mandataires ad hoc et aux administrateurs provisoires nommés par le juge en cas de difficulté financière de la copropriété de pouvoir s'appuyer sur des syndics ayant l'habitude de travailler sur des copropriétés fragiles. Il s'agit d'une demande très attendue sur le terrain, mais suscitant de nombreuses incompréhensions quant à ses modalités. C'est pourquoi la commission a adopté un amendement précisant que cet agrément ne donne pas compétence exclusive à ses bénéficiaires pour travailler sur les copropriétés en difficulté, mais qu'il s'agit uniquement d'un label attestant de compétences utiles au traitement des difficultés financières.
L'article 9 bis modifie le cadre des interactions entre le syndic et les copropriétaires, dans un double mouvement de renforcement des obligations reposant sur le premier et de simplification des modalités de communication des notifications. Sur le premier point, cet article impose notamment au syndic de donner accès « sans délai » au président du conseil syndical aux comptes et aux opérations bancaires de la copropriété. Il uniformise également les procédures applicables pour résilier le contrat de syndic, le droit en vigueur prévoyant des délais différents selon que la résiliation est demandée par le syndic ou le conseil syndical. Enfin, il systématise la dématérialisation des communications des notifications et des mises en demeure, la voie postale devenant, à l'inverse de la situation actuelle, l'exception. La commission a adopté deux amendements à cet article, le premier supprimant l'accès « sans délai » aux comptes et opérations bancaires, d'une part parce qu'il est en partie satisfait par le droit en vigueur qui prévoit l'accès numérique aux relevés périodiques des comptes bancaires de la copropriété, d'autre part parce qu'il s'agit d'une contrainte de gestion disproportionnée à la charge du syndic, le second supprimant la dématérialisation systématique des communications entre le syndic et les copropriétaires. La commission a estimé que l'état actuel du droit était, sur ce point, préférable : les notifications par voie électronique sont valables, mais le copropriétaire doit faire connaître son accord exprès pour ce mode de communication. Cette façon de procéder est plus protectrice des copropriétaires, en particulier compte tenu de la part encore élevée d'illectronisme parmi la population.
Enfin, l'article 9 ter vise à abaisser les seuils de majorité pour la réalisation de travaux d'économie d'énergie et à élargir les possibilités pour un copropriétaire de faire des travaux à ses frais sur des parties communes, sauf opposition d'une majorité des copropriétaires en assemblée générale, le vote n'étant cependant pas exigé pour les travaux sur la toiture. La commission a considéré que cet assouplissement était démesuré et pourrait entraîner le passage en force de travaux, souvent coûteux, malgré le désaccord d'une part significative voire même majoritaire des copropriétaires. C'est pourquoi elle s'est prononcée en faveur de la suppression de cet article.