Projet de loi de finances pour 2002 : Urbanisme et logement

III. IL FAUT SIMPLIFIER ET AMÉLIORER LA FISCALITÉ EN FAVEUR DES BAILLEURS PRIVÉS

A. LES CARACTÉRISTIQUES DE LA FISCALITÉ DES BAILLEURS PRIVÉS

1. Une fiscalité lourde

La fiscalité applicable aux bailleurs privés est particulièrement lourde en France, même si elle a été allégée par la réduction du taux de TVA dans les logements privés.

Le tableau ci-dessous fourni par le secrétariat d'Etat au logement rend compte de la situation en France par rapport aux autres pays européens, de manière relativement flatteuse, car il est loin d'être complet : à titre d'exemple, il ne prend pas en compte la contribution annuelle sur les revenus locatifs, dont le coût s'élèvera pour les bailleurs à 3,9 milliards de francs en 2002.

	France	Allemagne	Espagne	Pays-Bas	Italie
TVA pour l'acquisition de logements neufs	19,6 %	Exonération	7 %	19 %	4 % (20 % pour les logements de luxe)
TVA pour la rénovation	5,5% (logements achevés depuis plus de 2 ans)	16%	7% (travaux de maçonnerie)	6% (travaux de peinture et de plâtrage pour les logements de plus de 15 ans)	10%
droits d'enregistrement	4,80 %	3,5 %	6 %	6 %	3 % (7% pour les logements de luxe)
imposition des revenus fonciers :
Charges déductibles hors intérêts	Montant réel et, pour les frais divers, déduction forfaitaire au taux de 14%	Montant réel ou, sur option, forfait d'une quarantaine de DM au m²	Montant réel. Les dépenses d'agrandissement et de rénovation ne sont pas déductibles	Montant réel ou déduction forfaitaire égale à 15 % du montant du loyer	Non, le revenu foncier imposable correspond en général au revenu cadastral
Intérêts d'emprunt	Déductibles mais ne peuvent engendrer un déficit imputable	Déductibles sans limite	Déductibles dans la limite du revenu brut	Déductibles sans limite	Non
Amortissement du prix d'acquisition ou de construction	Amortissement de 8 % pendant 5 ans, puis 2,5 pendant 4 ans, pour les logements neufs loués dans le secteur intermédiaire (« amortissement Besson »).	Amortissement linéaire et régimes d'amortissements spéciaux (logements neufs, logements neufs sociaux, réhabilitations).	Amortissement de 1,5 % par an de la valeur cadastrale du bien -hors terrain- pendant 66 ans	Non	Non
Traitement des déficits fonciers	Imputable sur le revenu global dans la limite de 70 000 F	Imputable sur le revenu global sans limite	Imputable sur le revenu global sans limite	Imputable sur le revenu global sans limite	Non

2. Des dispositifs fiscaux complexes

Le régime fiscal en faveur des propriétaires-bailleurs est un régime de plus en plus complexe : le remplacement du dispositif dit « Périssol » s'est fait par un dispositif en faveur du logement neuf et désormais deux dispositifs en faveur du logement ancien, à chaque fois avec des conditions de loyers différentes.

L'article 96 de la loi de finances pour 1999 a en effet créé un nouveau dispositif fiscal en faveur du logement locatif privé (dispositif dit « Besson »), en remplacement du régime d'amortissement autonome pour les biens locatifs neufs prévu par l'article 29 de la loi n° 96-314 du 12 avril 1996 portant diverses dispositions d'ordre économique et financier (dispositif dit « Perissol»), qui s'est achevé au 31 août 1999 pour les immeubles ayant obtenu un permis de construire avant le 31 décembre 1998.

Dans le neuf, le propriétaire doit prendre l'engagement de louer le logement nu à usage d'habitation principale pendant une durée au moins égale à 9 ans soit à une personne physique, soit à une personne morale. L'avantage fiscal dans le neuf consiste en un régime d'amortissement : le bailleur déduit de ses revenus fonciers 8 % du prix du logement les 5 premières années et 2,5 % de ce prix les 4 suivantes. A l'issue des neuf ans, il a la possibilité de continuer à amortir son bien à raison de 2,5 % par an pendant 6 ans si les conditions demeurent respectées. L'option pour l'amortissement du logement entraîne la possibilité d'amortir les gros travaux et la baisse de 14 % à 6 % du taux de la déduction forfaitaire sur les revenus fonciers, pendant la durée d'amortissement.

Dans l'ancien, le bailleur doit prendre l'engagement de louer le logement nu à usage d'habitation principale pendant une durée au moins égale à 6 ans. L'avantage fiscal consiste en un relèvement du taux de la déduction forfaitaire sur les revenus fonciers de 14 % à 25 % pendant 6 ans, puis par période renouvelable de 3 ans si les conditions demeurent respectées.

L'objectif de ce nouveau dispositif fiscal est de créer un véritable parc locatif intermédiaire, qui de fait accueillerait des ménages sous une double condition de ressources et de loyers .

Les locataires sont en effet soumis à des plafonds de ressources stricts, identiques pour la location dans le neuf ou dans l'ancien.

Les ressources des locataires pour les baux conclus en 2001 ne doivent pas dépasser les plafonds suivants :

Composition du foyer locataire :	Ile de France	Province
Personne seule (PS)	120 150 F	100 310 F
Couple marié (CM)	197 460 F	153 590 F
PS ou CM +1	237 170 F	183 880 F
PS ou CM + 2	283 130 F	222 540 F
PS ou CM + 3	335 380 F	261 200 F
PS ou CM + 4	377 160 F	294 630 F
Majorations par personne à charge	+ 42 840 F	+ 33 440 F

Source : DGUHC

De même, les loyers sont encadrés L'engagement du contribuable prévoit que les loyers et les ressources du locataire ne doivent pas excéder des plafonds fixés par le décret n° 99-244 du 29 mars 1999. Ces plafonds sont revalorisés chaque année. Pour les locations dans le neuf conclues en 2001, les loyers plafonds s'élèvent à 77 F en zone 1 bis (Paris et communes limitrophes), 67 F en zone 1 (reste de l'agglomération parisienne), 52 F en zone 2 (reste de l'Ile de France et agglomérations de plus de 100 000 habitants), et 47 F en zone 3 (reste du territoire). Pour les logements anciens, les plafonds de loyer sont fixés pour 2001 à 67 F en zone 1 bis, 57 F en zone 1, 37 F en zone 2 et 32 F en zone 3. Le logement doit répondre en outre à certaines normes d'habitabilité, annexées au décret du 29 mars 1999.

L'avantage fiscal est donc conditionné à cette vocation « sociale » et doit, par conséquent, être suffisamment incitatif pour compenser en partie les restrictions apportées par le respect d'un plafond de loyer.

L'article 5 du projet de loi de finances pour 2002 a créé une sorte de « troisième étage » au dispositif en faveur de la location à des personnes défavorisées.

Cet article institue un dispositif qui se substitue à l'article 15 bis du code général des impôts (exonération des locations consenties à des bénéficiaires du RMI, des étudiants boursiers ou des associations agréées sous condition de loyers très bas) et qui s'inspire du dispositif Besson, avec une accentuation des contreparties sociales et corrélativement de l'avantage fiscal : en s'engageant à louer, par période de trois ans des logements à des loyers ne dépassant pas 70 % du plafond de loyers actuels du « Besson » dans l'ancien à des locataires dont les ressources sont au plus égales à 50 % du plafond de ressources de ce même dispositif, les bailleurs privés bénéficieraient d'une déduction forfaitaire majorée de 60 %.

Ces locataires doivent répondre à des conditions de ressources et les loyers doivent être inférieurs à un certain montant conformément à des plafonds fixés par décret. Ces plafonds de loyer et de revenus devraient être fixés respectivement à 70 % et à 50 % des plafonds retenus pour l'application du «dispositif Besson » dans l'ancien, soit les montants suivants :

Les plafonds de loyer au mètre carré dans le nouveau dispositif

	En euros	Arrondi en euros au dixième supérieur	Plafonds retenus en euros	Plafonds retenus en francs
Zone I bis	7,42	7,5	7,5	49,2
Zone I	6,3	6,3	6,3	41,3
Zone II	4,13	4,2	4,2	27,6
Zone III	3,57	3,6	3,7	24,3

Les plafonds de ressources annuels dans le nouveau dispositif (en euros)

	Ile-de-France	Province
Personne seule	9.529	7.956
Couple marié	15.661	12.181
Personne seule ou couple marié ayant une personne à charge	18.810	14.584
Personne seule ou couple marié ayant deux personnes à charge	22.455	17.650
Personne seule ou couple marié ayant trois enfants à charge	26.599	20.716
Personne seule ou couple marié ayant quatre enfants à charge	29.912	23.367
Majoration par personne à charge à partir de la cinquième	3.398	2.653

Au total, le dispositif est devenu relativement complexe, pour une réussite encore incertaine.