Article 18 sexies (nouveau)
(Article 23 de la loi n° 89-462 du 6
juillet 1989 et article L. 442-3
du code de la construction et de
l'habitation)
Simplification du calcul des charges
récupérables en cas de prestation de service par une
entreprise
Également adopté à l'unanimité, cet amendement des députés tend à simplifier le calcul des charges récupérables en cas de prestation de service assuré par une entreprise.
Le texte adopté par l'Assemblée nationale
Dans un arrêt du 30 octobre 2002, qu'elle a confirmé le 24 mars 2004, la Cour de cassation a remis en cause le caractère récupérable des prestations de nettoyage lorsque celles-ci sont effectuées par une entreprise, en considérant que la TVA et la marge bénéficiaire de cette dernière ne pouvaient être récupérées auprès des locataires.
Les dispositions de l'article 18 sexies permettent de revenir sur cette jurisprudence en prévoyant, tant dans la loi du 6 juillet 1989 que dans le code de la construction et de l'habitation, que le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise correspond, pour le calcul des charges récupérables, à la totalité de la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.
Votre commission juge cette évolution opportune dans la mesure où la distinction opérée par la juridiction suprême n'était pas conforme aux réalités pratiques. Dans les faits, il est bien difficile pour une entreprise de procéder à la ventilation de ses coûts et profits, contrat par contrat, pour déterminer la part récupérable puisque sa marge bénéficiaire n'est connue qu'une fois l'exercice annuel terminé. Au surplus, si un tel calcul pouvait être effectué, il serait délicat pour l'entreprise d'afficher aussi clairement ses profits vis à vis de ses concurrents.
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Votre commission vous propose d'adopter cet article sans modification. |
CHAPITRE III
Autres dispositions
Dernière division du projet de loi, le chapitre III du titre III a été également considérablement enrichi par les députés et se compose de seize articles restant en discussion .
Article 19 A (nouveau)
(Article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10
juillet 1965
fixant le statut de la copropriété dans des
immeubles bâtis)
Imputation des frais de relance en cas de
recouvrement d'une créance
par un syndicat de
copropriétaires
L'Assemblée nationale a adopté plusieurs articles additionnels relatifs au statut de la copropriété des immeubles bâtis, soumis à la loi du 10 juillet 1965. L'article 19 A constitue le premier de cette série.
Le texte adopté par l'Assemblée nationale
Sur proposition de M. Gérard Hamel, les députés ont adopté un article additionnel permettant de mieux préciser une dérogation aux dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 79 ( * ) . En vertu de l'article 10-1, le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, peut faire reposer sur le seul copropriétaire « défaillant » les frais exposés par le syndicat pour le recouvrement d'une créance justifiée à son encontre. Les modifications adoptées par les députés précisent que sont visés notamment à ce titre les frais de mise en demeure, les frais de relance et les frais de prise d'hypothèque.
Propositions de votre commission
Votre commission estime que cette évolution est totalement légitime car il n'est pas acceptable que les copropriétaires en règle par rapport à leurs obligations supportent les dépenses liées aux « payeurs indélicats ».
En outre, votre commission vous propose, par un amendement , de compléter cet article pour permettre une autre dérogation aux dispositions de l'article 10 de la loi de 1965.
En effet, préalablement à la vente d'un lot de copropriété, le syndic est tenu d'accomplir plusieurs tâches spécifiques en lien avec la mutation immobilière, qui se traduisent par l'élaboration de documents individualisés.
Ces documents, tout particulièrement « l'état daté » 80 ( * ) , sont destinés à informer les parties à la vente et le notaire sur les sommes versées ou à verser par le syndicat, et à communiquer au vendeur et à l'acquéreur une information sur les procédures en cours, sur l'état de l'immeuble et sur d'autres renseignements administratifs. Votre rapporteur considère, là encore, qu'il est légitime que ces honoraires soient supportés par le seul vendeur puisque ces prestations sont effectuées à son seul profit.
Or, actuellement, ces honoraires doivent être répartis entre tous les copropriétaires, comme l'a rappelé récemment la Cour de cassation 81 ( * ) . En conséquence, il est nécessaire de prévoir dans la loi que les honoraires afférents aux prestations que le syndic effectue pour l'établissement de « l'état daté » sont imputables au seul copropriétaire concerné.
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Votre commission vous propose d'adopter cet article ainsi modifié. |
* 79 Qui obligent l'ensemble des copropriétaires à participer aux charges entraînées par les services collectifs en fonction de l'utilité qu'ils présentent à l'égard de chaque lot, ainsi qu'aux dépenses d'administration des parties communes proportionnellement à leur quote-part.
* 80 Mentionné à l'article 5 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.
* 81 Arrêt de la troisième chambre civile du 11 octobre 2005, pris sur le fondement de l'effet relatif des contrats.