C. L'INCERTITUDE SUR L'AVENIR DES MÉCANISMES DE GARANTIE DES RISQUES LOCATIFS
Le programme 109 prévoit 9,3 millions d'euros en autorisations d'engagement et en crédits de paiement au titre de la sécurisation des risques locatifs. Cette enveloppe permet de financer la garantie des risques locatifs (GRL), compte tenu de la prévision pour 2015 d'une « diffusion modérée du dispositif, avec 50 000 baux entrés en garantie » selon le projet annuel de performances. L'État rembourse à Action logement la part des compensations versées par elle aux assurances destinées à couvrir la « sur-sinistralité » provenant de locataires dont le taux d'effort est situé entre 28 % et 50 % ou appartenant à une catégorie prioritaire.
En principe, cette garantie devait être mise en extinction avec l'entrée en vigueur de la garantie universelle des loyers, prévue pour le 1 er janvier 2016 par l'article 23 de la loi ALUR 25 ( * ) .
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La garantie universelle des loyers (GUL) prévue par l'article 23 de la loi ALUR L'article 23 de la loi ALUR prévoit les conditions de création d'un nouveau dispositif, sous la forme d'un système d'aides visant à couvrir les bailleurs (personnes physiques ou morales) contre les risques d'impayés de loyer. Ce dispositif avait pour objectif de favoriser une détection des impayés donc une prévention rapide et efficace des expulsions locatives et à limiter les barrières à l'entrée dans le logement. La loi prévoit que les logements du parc privé, loués en location nue ou meublée, à titre de résidence principale, ainsi que les logements, occupés à titre de résidence principale (y compris pour les contrats de sous-location) loués ou gérés par un organisme agréé de maîtrise d'ouvrage d'insertion, d'intermédiation locative ou de gestion locative sociale, soient éligibles à ce nouveau dispositif afin d'assurer le meilleur niveau de protection possible aussi bien pour les locataires que pour les bailleurs. A contrario, les logements appartenant ou gérés par des organismes HLM et SEM de construction et de gestion de logements sociaux en sont exclus. Le dispositif n'est pas cumulable avec une assurance loyer impayés ou un cautionnement par la garantie (hormis pour les étudiants et apprentis). Il a été prévu que les conditions d'accès très larges soient assorties d'un régime simple d'encadrement financier (notamment dans le cas d'un taux d'effort supérieur à 50 %), et que les impayés de loyer fassent l'objet d'un recouvrement auprès du locataire par les instruments du Trésor public. Enfin, pour les locataires fragiles qui seraient en impayés, et notamment pour leur permettre soit un maintien dans le logement soit un accompagnement vers un logement plus abordable, des mesures d'accompagnement social ont été prévues. Pour la mise en oeuvre du dispositif, la loi ALUR prévoit la création d'un nouvel établissement public administratif de l'État, l'agence de la garantie universelle locative, chargé d'administrer, directement ou indirectement le dispositif, ainsi que d'en contrôler le bon fonctionnement. L'agence devait s'appuyer sur des organismes agréés dont les principales missions seraient d'instruire les dossiers d'impayés de loyer et les demandes d'aides, et d'en informer le locataire, d'accompagner le bailleur dans ses démarches, notamment pour vérifier le respect des conditions exigées pour bénéficier de la garantie, de mettre en oeuvre un plan de traitement social en cas d'impayés de loyers et d'accompagner les locataires dans la recherche d'un autre logement. La loi prévoit une application du dispositif aux baux conclus dans le parc privé à compter du 1 er janvier 2016. Source : réponse au questionnaire budgétaire |
Depuis l'adoption de ce texte, le Gouvernement a annoncé que le dispositif de la GUL devrait être mieux ciblé, notamment compte tenu de son coût important (400 à 500 millions d'euros).
D'autres dispositifs sont ainsi parallèlement développés .
Ainsi, à la rentrée universitaire 2014-2015, le dispositif de caution locative étudiante (CLE) a été étendu à l'ensemble du territoire national, après avoir fait l'objet d'une expérimentation au profit de 2 000 étudiants. 3 100 demandes de caution locative étudiante ont été déposées à la mi-septembre 2014.
Par ailleurs, Action logement serait en train de développer un « dispositif de sécurisation des salariés entrant dans le parc locatif privé, en redéployant les fonds affectés aujourd'hui à la GRL et en adaptant le rôle de l'association pour l'accès aux garanties locatives ».
Dans le cadre du projet de convention pluriannuelle conclue entre l'État et Action logement, qui vient d'être approuvé par le Conseil de surveillance de l'UESL-Action Logement le 27 novembre 2014 et devrait être très prochainement signé, la mise en place d'un « nouveau dispositif de sécurisation locative » , qui remplacerait la garantie des risques locatifs, figure effectivement parmi les principaux objectifs annoncés. Il devrait ainsi permettre, selon le communiqué de presse du ministère du logement, de l'égalité des territoires et de la ruralité, de « sécuriser en priorité, les salariés entrant dans un emploi par tout contrat de travail et accédant à un logement du parc locatif privé. Ce dispositif est également ouvert aux jeunes salariés de moins de 30 ans et aux ménages accompagnés dans le cadre d'une intermédiation locative . »
Votre rapporteur spécial ne manquera pas d'interroger le Gouvernement sur ce nouveau dispositif de sécurisation des risques locatifs dont les contours sont encore incertains.
* 25 Loi du 24 mars 2014 précitée.