II. DES MODIFICATIONS SIGNIFICATIVES DE LA PROCÉDURE CONTENTIEUSE LOCATIVE
Le contentieux locatif est structuré en plusieurs étapes dont les objectifs premiers sont, dans l'intérêt du bailleur comme du locataire, le maintien des rapports locatifs et, le cas échéant, l'apurement de la dette. Bien que concernant moins de 5 % des locataires, il occasionne chaque année environ 500 000 délivrances de commandement de payer et 150 000 assignations en justice, pour 70 000 décisions d'expulsion ferme, dont 16 000 nécessitent le concours de la force publique.
A. GÉNÉRALISER LES CLAUSES RÉSOLUTOIRES TOUT EN RENDANT PLUS EXIGEANTES LES CONDITIONS POUR EN SUSPENDRE LES EFFETS
Bien que présentes dans la quasi-totalité des contrats de bail, les clauses résolutoires de plein droit, qui permettent au bailleur de résilier le bail lorsque le locataire manque à ses engagements, notamment le paiement du loyer et des charges, demeurent aujourd'hui facultatives.
La constatation de l'acquisition de la clause résolutoire est soumise à une décision du juge des contentieux de la protection, qui peut octroyer d'office des délais de paiement de la dette locative pouvant aller jusqu'à trois ans et vérifier les éléments constitutifs de la dette et le caractère décent du logement loué.
Dans un souci de responsabilisation du locataire, l' article 4 de la proposition de loi rend obligatoires les clauses résolutoires et subordonne à une demande expresse du locataire et à la reprise du paiement du loyer avant la date de l'audience la faculté du juge de suspendre les effets de ces clauses en accordant une expulsion conditionnelle.
B. ACCÉLÉRER LA PROCÉDURE CONTENTIEUSE LOCATIVE
Alors que la durée entre le premier impayé et le départ effectif des locataires défaillants peut parfois atteindre voire dépasser deux ans, l' article 5 procède à la réduction de quatre des délais qui structurent la procédure contentieuse locative :
- le délai minimal légal entre la délivrance du commandement de payer et l'assignation en justice serait ramené à un mois, contre deux mois actuellement ;
- un délai minimal de six semaines, contre deux mois actuellement, devrait ensuite s'écouler avant la tenue de l'audience ;
- si le juge prononce à l'audience une décision d'expulsion ferme, le locataire de mauvaise foi devrait quitter les lieux immédiatement et ne pourrait plus bénéficier du délai de deux mois accordé pour quitter les lieux ;
- enfin, les délais que le juge peut octroyer aux locataires dont le relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales ou dont l'exclusion aurait des conséquences d'une exceptionnelle dureté ne pourraient être compris qu'entre un mois et un an, contre trois mois à trois ans dans le droit actuel.
Au total, le délai légal minimal incompressible entre la remise du commandement de payer et l'expulsion avec le concours de la force publique serait réduit de trois mois et demi en cas de mauvaise foi du locataire.