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II. RELANCER LA DYNAMIQUE DES INVESTISSEMENTS LOCATIFS

A. VERS UN ALLÈGEMENT DE LA FISCALITÉ IMMOBILIÈRE

1. La nécessité d'une stabilité fiscale

L'ensemble des interlocuteurs rencontrés par votre rapporteur estime que la fiscalité immobilière est aujourd'hui marquée par une trop grande instabilité. Pour s'en convaincre, il suffit de se reporter à la succession, avec les différentes lois de finances, des dispositifs fiscaux en faveur de l'investissements locatifs ou des mécanismes d'allégements des revenus fonciers.

Une telle instabilité ne peut que brouiller le message à destination des investisseurs. Au surplus, la lisibilité de la loi fiscale est impossible à suivre pour le non spécialiste. Il en résulte un sentiment d'insécurité chez les investisseurs. En outre, la succession des avantages fiscaux provoque ou des effets d'aubaine, annulant ainsi tout effet incitatif ou bloque les décisions d'investissements (le dispositif Besson a ainsi mis deux années avant de produire à plein ses effets).

Votre rapporteur est en conséquence farouchement partisan d'un retour à une stabilité fiscale dans ce domaine et à une amélioration de la lisibilité de la loi fiscale par les investisseurs-bailleurs.

2. Supprimer la contribution sur les revenus locatifs

La contribution sur les revenus locatifs, qui pèse sur les revenus locatifs des bailleurs, constitue un des premiers éléments qui déséquilibre la fiscalité des investissements immobiliers et financiers. Or cette neutralité fiscale entre les deux types d'investissements est une condition nécessaire pour inciter les investisseurs à réinvestir massivement le secteur de l'immobilier locatif.

Ainsi, votre rapporteur serait favorable à une suppression de cet impôt, dans un souci de neutralité fiscale et de simplification de la fiscalité. Une telle suppression ne pourrait néanmoins s'envisager que dès que l'équilibre des finances publiques aura été retrouvé, dans la mesure où la CRL a rapporté environ 576 millions d'euros au budget de l'Etat pour l'année 2002.

Une telle suppression pourrait néanmoins être opérée de manière progressive, à un rythme de baisse de 0,5 point par année, ce qui aurait comme avantage de lisser l'ampleur des pertes de recettes pour l'Etat mais qui constituerait un signal très positif adressé aux potentiels investisseurs-bailleurs.

3. Favoriser le maintien du logement dans le parc locatif en cas de succession

Pour favoriser le maintien dans le parc locatif privé des biens immobiliers issus d'une succession ou d'une donation, votre rapporteur estime qu'il pourrait être opportun d'alléger, sous conditions, les droits de mutation à titre gratuit.

Les « droits de succession » pourraient être utilement réduits de moitié à la condition que l'héritier s'engage à maintenir le logement dans le parc locatif pendant une période de neufs ans avec un loyer maîtrisé (la référence retenue pourrait être celle du conventionnement ANAH). Cette réduction pourrait être augmentée jusqu'aux trois quarts si cet engagement de location (toujours avec un plafonnement des loyers) portait sur une durée plus longue (douze ans par exemple).

Au surplus, une telle exonération ne constituerait pas une nouveauté dans la mesure où une mesure de cette nature, plus limitée et sans engagement de la part du propriétaire, avait déjà été instaurée par la loi de finances rectificatives pour 1995.

4. Améliorer l'amortissement des biens immobiliers

Votre rapporteur estime également que le taux de la déduction forfaitaire, fixé à 14 % depuis 1997, pourrait être progressivement augmenté. Alors que cette déduction a pour objet de couvrir l'amortissement du bien à hauteur de 8 % et les frais de gestion et les assurances à la charge du bailleur à hauteur de 6 %, elle ne reflète pas les réalités économiques immobilières. Selon les estimations de la FNAIM, un bien immeuble s'amortit à hauteur de 2 ou 3 % par an de sa valeur. Dans ces conditions, le taux de la déduction forfaitaire n'incite pas les investisseurs à se tourner vers les investissements immobiliers, du fait notamment des taux de rentabilité insuffisants, notamment pour les logements anciens.

Ainsi, si l'on prend comme référence un bien acquis pour une valeur de 75 000 euros, qui devrait pouvoir être amorti à hauteur de 1.500 euros par an (2 %), loué 6.600 euros par an et qu'on lui applique les taux actuels de déduction forfaitaire, l'amortissement annuel est de l'ordre de 528 euros, soit une valeur trois fois inférieure à celle qui serait nécessaire pour obtenir un amortissement du bien de 2 %. En conséquence, dès lors que la situation des finances publiques le permettra, il serait opportun de lancer une réflexion sur la remontée progressive de la déduction forfaitaire afin que les investisseurs puissent se retourner vers les investissements locatifs.

5. Réformer le régime des plus-values immobilières

Comme votre rapporteur a eu l'occasion de le souligner, les principes de taxation des plus-values immobilières des particuliers constituent un élément de nature à décourager les investisseurs personnes physiques à placer leurs capitaux dans un investissement locatif et qui occasionne un autre déséquilibre au regard du régime de taxation des plus-values financières.

A ce titre, votre rapporteur se félicite des dispositions contenues dans le projet de loi de finances pour 2004 qui réforment et simplifient ce régime fiscal. Le projet de loi propose en effet d'alléger les formalités administratives en déchargeant les contribuables de toute obligation déclarative. Désormais, le notaire serait chargé de procéder, pour le compte de son client, au calcul et au versement de l'impôt sur le revenu afférent à la plus-value à l'occasion de la formalité d'enregistrement ou de publicité foncière.

Le nouveau régime de taxation proposé par le projet de loi de finances pour 2004, établi sur une assiette élargie et à taux proportionnel, se caractériserait par :

une exonération totale des plus-values au bout de 15 ans, au lieu de 22 ans ;

- une imposition du vendeur au moment de la cession et non plus un an plus tard ;

- une imposition à un taux de 16 %, hors prélèvements sociaux ;

- l'exonération des cessions d'immeubles dont le prix est inférieur ou égal à 15 000 euros ;

- la prise en compte des droits de mutation à titre gratuit pour la détermination du prix d'acquisition.

Au total, ces mesures devraient permettre d'alléger sensiblement le poids de l'imposition des plus-values immobilières et de le rééquilibrer par rapport aux investissements financiers. Une telle réforme devrait permettre de rendre les investissements locatifs plus rentables et inciter les personnes physiques à réinvestir dans ce secteur.

B. ORIENTER L'ÉPARGNE VERS L'IMMOBILIER

1. Créer un plan d'épargne immobilier

Sur le modèle de ce qui existe déjà pour les produits financiers avec les plans d'épargne actions (PEA), votre rapporteur juge qu'il serait opportun de créer un produit d'épargne spécifique pour encourager les particuliers à consacrer une partie de leur épargne à l'immobilier locatif. Un tel plan d'épargne immobilier permettrait d'assurer aux épargnants un complément de revenu pour la retraite et d'augmenter l'offre locative privée.

Les fonds déposés sur ce plan seraient bloqués pendant une durée de huit ans, seraient rémunéré au taux du Livret A avec les mêmes conditions d'exonération fiscale et le montant total des fonds susceptibles d'être placés serait plafonné. L'épargnant y réaliserait des versements réguliers et aurait la faculté de procéder à des versements exceptionnels. Un avantage fiscal pourrait être accordé à l'épargnant en fonction des versements. Si le plan était « cassé » avant échéance, ces avantages seraient alors remboursables.

A l'issue du plan, les fonds disponibles devraient être investis dans l'acquisition d'un bien immobilier locatif ou dans des parts de SCPI spécialisées. Le bien locatif ainsi acquis devrait être loué pendant neuf ans avec des plafonds de loyers et de revenus. Les revenus locatifs pourraient aussi se voir appliquer un avantage fiscal.

2. Réformer les prêts locatifs sociaux pour développer une offre locative intermédiaire

Le nouveau dispositif d'amortissement fiscal en faveur des investissements locatifs créé par la loi urbanisme et habitat devrait avoir des conséquences très importantes en termes de créations de logements locatifs privés. Ce produit a néanmoins vocation à répondre à la problématique des marchés tendus avec des niveaux de loyers s'adressant à des personnes disposant de revenus assez importants.

En complément de cette réforme, il serait utile, afin de permettre le développement d'une offre locative s'adressant aux personnes à revenus intermédiaires, de modifier les règles relatives aux prêts locatifs sociaux (PLS).

Le PLS, prêt aidé de l'Etat, est aujourd'hui à la disposition des organismes HLM, des promoteurs mais aussi des investisseurs-bailleurs personnes physiques. Un logement construit avec ce produit implique un plafonnement des loyers (150 % des loyers du prêt locatif à usage social (PLUS)) et des ressources des locataires (130 % des revenus PLUS) et un conventionnement APL.

L'un des principaux avantages du PLS pour les personnes physiques réside dans le fait qu'il permet de cumuler les avantages qui lui sont attachés avec ceux du dispositif d'amortissement fiscal « Besson ».

Les modifications de l'amortissement pour les investissements locatifs ont néanmoins rendu le PLS moins attractif. D'une part, les nouvelles zones de plafond de loyer du dispositif de la loi urbanisme et habitat ne coïncident pas avec les zones de plafond applicables au PLS. Dans la mesure où le nouveau zonage prend mieux en compte les tensions locatives, votre rapporteur estime qu'il serait pertinent de le rendre applicable au PLS.

Par ailleurs, le différentiel entre les plafonds de loyer du PLS et du dispositif « urbanisme et habitat » est devenu très désincitatif, notamment en région parisienne (7,55 euros par mètre carré par mois contre 18 euros). Pour que le produit reste attractif pour les personnes physiques, votre rapporteur considère que le différentiel de loyer PLS/urbanisme et habitat doit rester à environ 30 %, ce qui implique une revalorisation des plafonds PLS.

A terme, il pourrait être intéressant d'exonérer des droits de succession le propriétaire qui s'engagerait à relouer le logement avec une nouvelle convention de location.

C. VERS UN RETOUR DES INVESTISSEURS INSTITUTIONNELS

Votre rapporteur estime au total que l'ensemble de ces évolutions, tant dans le domaine des rapports bailleurs/locataires que de la fiscalité, devraient permettre d'inciter les investisseurs institutionnels, et notamment les compagnies d'assurance, à revenir sur le marché de l'immobilier locatif. En effet, selon les entreprises d'assurance, l'amélioration de la rentabilité des placements immobiliers est la condition sine qua non pour les inciter à revenir sur ce marché. Cette amélioration passe, selon ces dernières, par les mesures suggérées dans le domaine des relations bailleurs/locataires, une meilleure prise en charge par le locataire des frais de fonctionnement des immeubles et une réduction de la fiscalité.

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