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Valeurs locatives cadastrales : la reprise rapide de la révision des locaux professionnels, un préalable à la seconde étape pour les locaux d'habitation

13 juin 2012 : Valeurs locatives cadastrales : la reprise rapide de la révision des locaux professionnels, un préalable à la seconde étape pour les locaux d'habitation ( rapport d'information )

C. LES LEÇONS DE L'EXPÉRIMENTATION

Le 18 janvier dernier le Gouvernement transmettait au Parlement, avec plus de 3 mois de retard, le rapport sur la révision des valeurs locatives professionnelles, prévu par l'article 34 de la loi de finances rectificative pour 2010 du 29 décembre 2010.

Les résultats de l'expérimentation, présentés dans le rapport remis au Parlement, appellent trois observations principales de la part de vos rapporteurs spéciaux.

1. La diversité des marchés locatifs justifie l'utilisation des secteurs tarifaires

La première observation concerne la méthodologie suivie pour la révision et la détermination des secteurs tarifaires qui constitue un des apports majeurs de la réforme.

Elle permet, en effet, de sortir du cadre étroit de la commune et de suivre la réalité des marchés locatifs qui peuvent être similaires entre deux collectivités ou, au contraire, très différents au sein d'un même périmètre administratif.

Chacun des cinq départements de l'expérimentation a donné lieu à un découpage infra-communal. Le département de Paris, pour sa totalité, l'Hérault pour 26 communes, le Pas-de-Calais pour 30 communes et respectivement le Bas-Rhin et la Haute-Vienne pour 18 et 5 communes.

La finesse du découpage, très souhaitable par ailleurs, a eu pour conséquence de mettre en évidence une très grande diversité puisque la grille tarifaire illustre les écarts du marché locatif des biens professionnels. Cette diversité existe entre départements et aussi au sein d'un même département (ou d'une même commune). A titre d'exemples, on peut mentionner, entre départements, l'écart de la grille tarifaire de la catégorie MAG1 (magasins sur rue) en secteur 6 qui s'étage de 223,55 € en Haute-Vienne à 836,40 € à Paris et, au sein d'un même département l'amplitude de la grille tarifaire de la catégorie MAG1 dans l'Hérault qui s'étage de 70,90 € en secteur 1 à 293,17 € en secteur 6.

2. Les transferts de charge fiscale sont importants dans le premier scénario qui peut être corrigé

S'agissant des résultats sur les cotisations de taxe foncière, le rapport de bilan fait apparaître une grande hétérogénéité des résultats, mais aussi un transfert global de la charge d'imposition depuis les locaux industriels vers les locaux professionnels.

Ce phénomène est cependant pour l'essentiel la conséquence non souhaitée de l'application du « coefficient de neutralisation » dans le scénario A, c'est-à-dire celui qui suit précisément les modalités définies par la loi de finances rectificative pour 2010.

En effet, l'application du coefficient de neutralisation, qui agrège les valeurs locatives révisées à la hausse des locaux professionnels et les valeurs locatives stables des locaux industriels, conduit à abaisser en masse le niveau relatif des cotisations des locaux industriels tandis qu'augmente le niveau relatif des locaux professionnels.

Les transferts de charge fiscale des locaux industriels vers les locaux professionnels sont très importants et d'autant plus forts que le territoire est industrialisé. C'est ce qui explique que la baisse des cotisations des locaux industriels soit plus faible à Paris où la part de locaux industriels est la plus réduite. Inversement, la baisse, donc le transfert vers les locaux professionnels, est la plus forte dans le Pas-de-Calais.

Constatant ces effets indésirables, la DGFiP a mis au point un scénario alternatif (scénario B), mettant les locaux industriels à l'écart des opérations de révision.

En définitive, une fois réglée la question des locaux industriels, les écarts de cotisation sont plus modérés que n'avaient pu le craindre certaines organisations représentant les entreprises, comme le MEDEF qui avait appelé, sans doute trop rapidement, à un moratoire sur la révision des valeurs locatives.

3. La révélation d'anomalies apparentes ou réelles

Le rapport de bilan de l'expérimentation met en évidence quelques résultats extrêmes ou « anomalies ».

a) Des hausses exceptionnelles mais explicables

Certains secteurs d'activité, comme le secteur « sanitaire et social », enregistrent, dans les départements d'expérimentation, des hausses très élevées. C'est le cas de la catégorie des maisons de repos et de retraite pour laquelle la hausse atteint 313 % dans l'Hérault et 173 % dans le Pas-de-Calais. C'est le cas aussi de la catégorie des centres médicaux sociaux et crèches pour lesquels la progression de la cotisation s'établit à 138 % à la fois dans le Pas-de-Calais et le Bas-Rhin.

Les services fiscaux se sont penchés sur ces hausses et notamment, à la demande de vos rapporteurs, sur celles de la catégorie « CLI 2 maisons de retraite » dans l'Hérault et à Paris. Il est ressorti de cet examen complémentaire que les hausses étaient concentrées sur un petit nombre de locaux de cette catégorie (10 % environ) qui étaient eux-mêmes très largement sous-évalués dans le système actuel, du fait de variations de surface importantes qui n'étaient pas intégrées dans les bases de données de l'administration fiscale.

Après correction des effets de la variation de surface, la variation de valeur locative due aux effets de la révision est considérablement atténuée dans le département de l'Héraut et globalement négative à Paris.

Il est important, par ailleurs, de mettre en regard les évolutions en pourcentage des cotisations et les écarts de montants en valeur absolue, qui perdent alors leur caractère exceptionnel.

Plusieurs exemples le montrent, s'agissant de catégories aussi diverses et répandues que les ateliers d'artisanat, les hôtels et les commerces traditionnels.

Variations moyennes de cotisations en pourcentages et en montant
(scénario B, hors lissage)

Catégories

Hérault

Pas-de-Calais

Bas-Rhin

Paris

Haute-Vienne

ATE1

-3 %

-46 €

-5 %

-68 €

-5 %

-68 €

-5 %

+32 €

-9%

-65 €

HOT2

-

-

-36 %

-2621 €

-10 %

-333 €

+80 %

+2028 €

+48 %

+1275 €

MAG1

0 %

-3 €

0 %

-1 €

+6 %

+59 €

+28 %

+176 €

-3 %

-19 €

Source : DGFiP et commission des finances

Le tableau suivant illustre par des cas réels, ces écarts de cotisations.

Exemples d'évolution de cotisations en pourcentage et en valeur absolue
(hors lissage)

Hausses

Département

Catégorie

Surface du local

Cotisation avant révision

Cotisation après révision

Écart en valeur

Écart en %

Paris

HOT 2

(hôtels « supérieurs » 2 ou 3 étoiles, ou confort identique)

821 m²

2 545 €

4 573 €

2 028 €

80%

Hérault

HOT 5

(hôtels-clubs, villages de vacances et résidences hôtelières)

177 m²

704 €

1 390 €

686 €

97%

Haute Vienne

HOT 2

812 m²

2 669 €

3 945 €

1 276 €

48%

Pas-de-Calais

CLI 3

(maisons de repos, maisons de retraite médicalisées ou non)

1 573 m²

5 655 €

10 928 €

5 273 €

93%

Baisses

Département

Catégorie

Surface du local

Cotisation avant révision

Cotisation après révision

Écart en valeur

Écart en %

Haute Vienne

ENS 2

(établissements d'enseignement à but lucratif)

451 m²

3 478 €

2 558 €

- 920 €

- 26%

Pas-de-Calais

HOT 2

1 019 m²

7 358 €

4 737 €

- 2 621 €

- 36%

Paris

BUR 2

(bureaux d'agencement récent)

700 m²

9 904 €

7 700 €

- 2 204 €

- 22%

Hérault

SPE 3

(salles de loisirs diverses)

396 m²

2 434 €

1 957 €

- 477 €

- 20%

Source : DGFiP et commission des finances

b) Les changements d'affectation

L'expérimentation a, enfin, révélé un sujet de préoccupation qui constitue paradoxalement une bonne nouvelle pour les collectivités territoriales, à savoir le nombre important de changements d'affectation de locaux, anciennement professionnels ou commerciaux et devenus locaux d'habitation. Ils représentent plus de 10 % des locaux et ce pourcentage est le même dans chacun des cinq départements choisis pour l'expérimentation.

Bien évidemment, la régularisation de ces situations, qui devra, selon vos rapporteurs, être effectuée avant le calcul du « coefficient de neutralisation », entrainera une récupération de bases de taxe d'habitation qui devrait représenter des montants de recettes fiscales nouvelles assez importants.