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Soutenir le logement social outre-mer : retour sur trois ans de défiscalisation

16 octobre 2012 : Soutenir le logement social outre-mer : retour sur trois ans de défiscalisation ( rapport d'information )

PRINCIPALES PROPOSITIONS ET RECOMMANDATIONS

1. Améliorer le fonctionnement de la procédure d'agrément

- Mise en place d'un chef de file au niveau du Bureau des agréments, pour fixer des objectifs et fournir chaque année un tableau de bord sur le délai de traitement de chaque dossier ;

- Suppression du seuil de 2 millions d'euros en deçà duquel les projets ne font pas l'objet d'un agrément de l'administration fiscale, afin d'avoir une vision exhaustive du dispositif.

2. Clarifier les règles de cumul de la ligne budgétaire unique et de l'aide fiscale

- Définition de niveaux de contribution selon des critères précis, définis à l'avance, la législation actuelle laissant une trop grande marge de manoeuvre aux DEAL.

3. Adapter l'offre de logement à la demande réelle

- Relèvement du taux minimum de 30 % de logements locatifs sociaux (LLS) et logements locatifs très sociaux (LLTS) par programme ;

- Introduction de cette même exigence d'une part de logements LLS et LLTS dans le cas de la défiscalisation à l'impôt sur les sociétés (article 217 undecies du CGI) ;

- Développement du financement de logements pour personnes âgées (établissements pour hébergement des personnes âgées dépendantes -EPHAD - ou maisons d'accueil) afin d'anticiper la demande.

4. Améliorer la connaissance de la demande de logement outre-mer

- Mise en oeuvre, dans chaque collectivité, sous la responsabilité de la DEAL, d'un état des lieux du logement, en concertation avec les acteurs locaux ;

- Définition, dans chaque collectivité, d'une échéance claire de résorption de la demande de logements sociaux ;

- Lancement d'une réflexion, dans chaque territoire, sur le parcours résidentiel, afin de permettre aux populations de sortir du logement locatif social.

5. Mobiliser la ressource foncière

- Mise en place des groupements d'intérêt public Indivision prévus par la LODEOM ;

- Généralisation des établissements publics fonciers ;

- « Fléchage » vers les fonds régionaux d'aménagement foncier urbain (FRAFU) des crédits de la LBU non consommés, afin de faciliter la viabilisation des terrains et donc accroître la ressource foncière disponible.

I. L'AIDE FISCALE EN MATIÈRE DE LOGEMENT SOCIAL EN OUTRE-MER

Il existe deux types d'aide fiscale en matière de logement social en outre-mer : une réduction à l'impôt sur le revenu pour les particuliers, mise en place par la LODEOM en 2009 (A), et une réduction de l'impôt sur les sociétés pour les entreprises, plus ancienne (B). Le montage d'un projet (C) peut cumuler les différentes sources de financement (aide fiscale, crédits budgétaires, prêts bonifiés).

A. L'ARTICLE 199 UNDECIES C DU CGI : UNE AIDE FISCALE SPÉCIFIQUE AU FINANCEMENT DU LOGEMENT SOCIAL OUTRE-MER

1. Les bénéficiaires, le champ et les conditions d'application du dispositif

L'article 199 undecies C du code général des impôts (CGI), introduit par la LODEOM en 2009, prévoit que les investissements en outre-mer dans la construction ou l'acquisition de logements neufs ouvrent droit à une réduction d'impôt sur le revenu.

Le dispositif fonctionne également pour l'acquisition de logements achevés depuis plus de vingt ans, faisant l'objet de travaux de réhabilitation leur permettant « d'acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs ».

Les contribuables, qui doivent être domiciliés en France au sens de l'article 4 B du CGI, peuvent bénéficier de ce dispositif soit en investissant directement, soit au moyen d'une société dédiée, qui sert de « véhicule fiscal » pour l'investissement. Celle-ci, le cas échéant créée par un intermédiaire tel qu'un cabinet de conseil en défiscalisation, peut prendre diverses formes, et notamment celles d'une société civile de placement immobilier (SCPI), d'une société civile immobilière (SCI), d'une société en nom collectif (SNC), ou encore d'une société par action simplifiée (SAS).

La mesure est applicable dans les départements d'outre-mer (DOM) et dans les collectivités d'outre-mer (COM), dès lors que celles-ci sont en mesure d'échanger avec l'Etat les informations utiles à la lutte contre la fraude et l'évasion fiscales.

Pour que les contribuables puissent bénéficier de la réduction d'impôt sur le revenu, les logements financés doivent être loués nus, dans les six mois de leur achèvement ou de leur acquisition, pour au moins cinq ans, à un organisme de logement social (OLS).

Ce dernier les sous-loue, pendant la même période, à des personnes physiques dont les ressources n'excèdent pas un plafond fixé par décret, en fonction du nombre de personnes destinées à occuper le logement et de sa localisation, et sous un plafond de loyer fixé également par décret.

Ces logements peuvent être adaptés aux personnes âgées ou handicapées et une partie du coût de construction (4,5 % ou 3,5 % selon le cas6(*)) doit être consacrée à la réalisation de dépenses d'efficience énergétique.

2. Les types de logement concernés
a) Les différentes catégories de logement social outre-mer

Dans les départements d'outre-mer et à Mayotte, les logements locatifs sociaux comprennent, en allant du plafond le plus élevé au plus bas :

- les logements dits « prêts locatifs sociaux » (PLS) ;

- les « logements locatifs sociaux » (LLS) ;

- et les « logements locatifs très sociaux » (LLTS).

Ces trois catégories de logements locatifs sociaux correspondent à des plafonds de ressources et de loyers différents (cf encadré de la page suivante).

Dans les COM, où l'État n'est pas compétent en matière de logement, deux niveaux de plafonds de loyers et de ressources ont été créés en 2009, compatibles avec la réglementation du logement social applicable localement, en se rapprochant au mieux des règles existantes en Province Sud de Nouvelle-Calédonie, seule collectivité du Pacifique à avoir défini une politique du logement social.

On rappellera qu'existe également un secteur libre - sans plafonds de ressources et de loyer - et un secteur intermédiaire, ce dernier étant soumis à des plafonds, mais supérieurs à ceux du logement social. C'est sur ces deux secteurs qu'était centré initialement le dispositif de l'article 199 undecies A du CGI.

b) La règle des 30 %

La totalité des logements financés grâce à ce dispositif sont des logements sociaux.

Néanmoins, les textes prévoient qu'une part minimale, fixée7(*) à 30 % de chaque programme, est réservée8(*) à des logements locatifs au profil plus social encore.

Pour les DOM et à Mayotte, les plafonds pour l'application de la règle des 30 % correspondent aux LLS et aux LLTS. Le reste des logements ne peut dépasser les plafonds du PLS. Une opération peut en revanche comprendre en totalité des logements LLS ou LLTS.

Dans les COM, ce sont les deux plafonds évoqués précédemment qui s'appliquent.

La règle des 30 % s'apprécie en surface habitable, pour chaque « ensemble d'investissements portés simultanément à la connaissance du ministre du budget ».

 

Les plafonds afférant aux différents types de logement social
en outre-mer

 
 

Plafond de ressources pour les logements sociaux :

plafonds PLS (Art. R. 372-21 du CHC) pour les DOM
et 81,25 % du plafond utilisé pour l'application du 199 undecies A (logement intermédiaire) pour les COM.

 
         
 

Composition du foyer

DOM
St Martin, Saint-Barthélemy *

Pol. fr., NC, Wallis et Futuna, TAAF,

St-Pierre-et-Miquelon

 
 

Personne seule (PS)

22 718 €

23 830 €

 
 

Couple (C)

30 338 €

44 072 €

 
 

PS ou C avec 1 personne à charge

36 484 €

46 621 €

 
 

PS ou C avec 2 personnes à charge

44 045 €

49 172 €

 
 

PS ou C avec 3 personnes à charge

51 812 €

52 576 €

 
 

PS ou C avec 4 personnes à charge

58 392 €

55 982 €

 
 

Majoration par personne à charge à partir de la cinquième

6 513 €

3 576 €

 
         
 

Plafonds de ressources pour l'application de la règle des 30 % :

plafonds du LLS pour les DOM
et 10/13èmes du précédent plafond pour les COM

 
         
 

Composition du foyer

DOM
St Martin, Saint-Barthélemy *

Pol. fr., NC, Wallis et Futuna, TAAF,

St-Pierre-et-Miquelon

 
 

Personne seule (PS)

17 475 €

18 331 €

 
 

Couple (C)

23 337 €

33 902 €

 
 

PS ou C avec 1 personne à charge

28 065 €

35 863 €

 
 

PS ou C avec 2 personnes à charge

33 881 €

37 824 €

 
 

PS ou C avec 3 personnes à charge

39 856 €

40 443 €

 
 

PS ou C avec 4 personnes à charge

44 917 €

43 063 €

 
 

Majoration par personne à charge à partir de la cinquième

5 010 €

2 751 €

 
         
 

Les plafonds de ressources du LLTS sont fixés à 75 % des plafonds du LLS.

(*) A ce jour, les plafonds du PLS ne sont pas encore établis pour Mayotte ; les plafonds du LLS sont légèrement inférieurs à ceux des DOM en raison des différences de SMIC.

Plafonds des loyers par mètre carré

 
         
   

Plafond maximum

Plafond pour l'application des 30 %

 
 

Guadeloupe Martinique, St Martin et St Barthélemy

9,39 €

6,26 €

 
 

Guyane

9,15 €

6,10 €

 
 

La Réunion et Mayotte

9,73 €

6,49 €

 
 

St Pierre et Miquelon, Nouvelle-Calédonie, Polynésie française et Wallis et Futuna

14,40 €

9,60 €

 
         
 

Dans les DOM, les plafonds des loyers du LLTS sont égaux à 80 % des plafonds du LLS (colonne de droite).

Pour les DOM, Mayotte et St Martin, un « coefficient de structure » fait varier le loyer au m², afin d'en diminuer le montant pour les grands logements et au contraire de l'augmenter pour les petites surfaces. Le loyer indiqué dans ce tableau correspond à un coefficient de structure de 1, soit un logement d'environ 67m².

Source : Délégation générale à l'outre-mer

 
3. La rétrocession d'une partie de l'avantage fiscal à l'organisme de logement social

L'investissement locatif assis sur l'article 199 undecies C n'est pas un investissement patrimonial : à l'issue de la période de location, les logements sont cédés à l'organisme de logement social - ou à une personne physique choisie par lui respectant certaines conditions de ressources - dans des conditions définies par une convention contractée entre l'OLS et le monteur du projet, au plus tard lors de la conclusion du bail.

65 % au moins de la réduction d'impôt acquise par le contribuable est rétrocédée à l'OLS, sous forme d'une diminution des loyers versés et du prix de cession.

4. Le calcul de la réduction d'impôt sur le revenu

La réduction d'impôt est égale à 50 % du prix de revient, minoré des taxes et des commissions d'acquisition versées ainsi que des subventions publiques reçues. Dans le cas de la réhabilitation de logements, la réduction d'impôt est assise sur le prix de revient des logements, majoré du coût des travaux et minoré des mêmes taxes et subventions.

Le décret n° 2010-58 du 15 janvier 2010 fixe précisément ce qui entre dans la base éligible : sont notamment exclues les dépenses non justifiées par des devis, les divers et imprévus, les aléas, les taxes foncières, la taxe locale d'équipement, les taxes d'urbanisme, les taxes diverses, les droits d'enregistrement, et les impositions de toute nature, les frais de notaires, les frais de comptabilité, les frais d'huissiers, les frais publicitaires et de secrétariat, les commissions de placement, les frais de gestion, de montage, d'arrangeur, les intérêts bancaires intercalaires et les frais financiers.

Le prix de revient est retenu dans la limite d'un plafond de 2 309 € / m², actualisé chaque année selon un mécanisme d'indexation9(*) assis sur l'évolution du coût de la construction dans chaque collectivité.

La réduction est accordée l'année d'achèvement du logement ou de son acquisition. Toutefois, si elle excède l'impôt dû, le solde peut être reporté sur l'impôt des années suivantes jusqu'à la cinquième année incluse.

La réduction d'impôt entre dans le cadre des plafonnements globaux des niches fiscales. Elle est retenue à hauteur de 35 % pour l'application de l'article 200-0 A du CGI (18 000 € et 4 % du revenu imposable) et de l'article 199 undecies D du même code (40 000 euros ou 15 % du revenu imposable). On soulignera que le projet de loi de finances pour 2013 propose de réduire à 10 000 euros le plafond prévu à l'article 200-0 A, tout en maintenant le plafond actuel pour les réductions d'impôt sur le revenu en faveur des investissements outre-mer (dont le dispositif de l'article 199 undecies C).

L'avantage n'est pas cumulable avec les dispositions des articles 199 undecies A (investissements et logement outre-mer), 199 tervicies (investissement en restauration immobilière) et 199 septvicies (Scellier outre-mer) du code général des impôts.

En outre, l'avantage fiscal peut être repris par l'administration si les conditions requises cessent d'être réunies ou si le droit de propriété, de l'immeuble ou des parts et actions de la société de portage, est cédé ou démembré10(*).


* 6 3,5 % s'il n'y a pas d'obligation d'installation de système d'eau chaude (Article 46 AG sexdecies de l'annexe III du CGI).

* 7 Par le décret n° 2010-58 du 15 janvier 2010.

* 8 Cette condition ne s'applique pas lorsque la convention avec l'OLS prévoit, à l'issue de la période de location, la cession du bien à une personne physique dont les ressources sont inférieures à un certain plafond.

* 9 Il s'agit du chiffre actualisé pour 2012.

* 10 Sauf si ce démembrement procède du décès du contribuable.